Immobilienmarkt übersteht den Sturm

„In über 20 Jahren in der Immobilienbranche habe ich noch nie eine so schwierige Zeit erlebt“, rief ein Unternehmer dem Autor zu. Diese Aussage spiegelt auch die Schwierigkeiten wider, mit denen Unternehmen und insbesondere die Akteure der Immobilienbranche zu kämpfen haben. Dennoch zeigen sie sich widerstandsfähig und finden Wege, diese schwere Zeit zu überwinden.

Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin der Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), erklärte, dass das Unternehmen derzeit mit einem Marktanteil von rund 33 % das größte Immobilienbüro sei. Die Größe von Dat Xanh bedeute jedoch nicht, dass das Unternehmen keine Schwierigkeiten habe. Es sei lediglich dank der in über 20 Jahren Geschäftstätigkeit angehäuften Kapitalbasis weniger betroffen als andere Unternehmen.

Laut Frau Thanh war die vergangene Zeit für Immobilienmakler eine „große Flut“, und niemand konnte sich in dieser Zeit wirklich wohlfühlen. Natürlich birgt auch in Krisenzeiten Chancen, und Unternehmen haben zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um diese schwierige Phase zu überstehen.

„ Unser System erstreckt sich von Nord nach Süd. Vor der Kreditverknappung hatte unser Unternehmen rund 70 Tochtergesellschaften. Als sich der Markt verschlechterte, restrukturierten wir regelmäßig und kontinuierlich, umfassend und tiefgreifend im gesamten System, von der Konzernebene bis hin zu den einzelnen Mitgliedsgesellschaften, um sicherzustellen, dass nur die gesündesten Bereiche erhalten blieben, um die schwierige Zeit zu überstehen“, sagte Frau Thanh.

Das Unternehmen nutzte seine Erfahrungen während des COVID-19-Lockdowns, um Notfallszenarien zu entwickeln. Als sich der Kreditmarkt verschärfte, wandte das Unternehmen umgehend eine Reihe von Szenarien an, die ein höheres Niveau als während der Pandemie aufwiesen.

Das Unternehmen passte sich an, reduzierte seine Geschäftsbereiche, den Umfang und die Betriebsgebiete, wählte ausgewählte Produktlinien aus und verkleinerte und verschlankte ineffektive Abteilungen. Selbst Abteilungen, die zwar effektiv arbeiteten, aber nicht dringlich waren, mussten dringendere Ressourcen priorisieren.

Laut Frau Thanh konzentriert sich das Unternehmen auf die Optimierung seiner finanziellen und personellen Ressourcen. Es hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um von einem Fixkostenmodell auf ein variables Kostenmodell umzustellen.

„ Wir waren fest entschlossen, schnellstmöglich den Standort zu wechseln, um zu überleben, denn wir saßen alle auf einem Boot, um den Sturm zu überstehen. Alles, was das Boot schwer machte, mussten wir loswerden, um es so leicht wie möglich zu halten und uns bewegen zu können“, erzählte Frau Thanh.

Im Personalbereich hat das Unternehmen alle Abteilungen und Einheiten verschlankt. Jeder Mitarbeiter ist verpflichtet, zwei bis drei Aufgaben zu erledigen, selbst wenn diese völlig unterschiedlich sind. Auch das Maklerteam wurde kontinuierlich optimiert. In Spitzenzeiten beschäftigte Dat Xanh Service über 7.000 Vertriebsmitarbeiter und mehr als 10.000 weitere Mitarbeiter. Im Zuge der Umstrukturierung wurden jedoch über 60 % der Belegschaft abgebaut, um das System zu optimieren.

„ Wir müssen nicht alles einstellen, aber wir stellen von Fixkosten auf variable Kosten um. Wir zahlen 40 % unserer Mitarbeiter Gehälter, die übrigen 60 % werden ihre Stellen verlieren, aber es gibt auch Mitarbeiter, die weiterhin als freie Mitarbeiter Produkte für das Unternehmen verkaufen “, erklärte Frau Thanh.

Daher ist der Betrieb von Dat Xanh Service dank des verbliebenen Kernteams weiterhin gewährleistet. Das Unternehmen zahlt weiterhin Gehälter, bietet Sozialleistungen an und zeichnet herausragende Mitarbeiter aus. Sollte ein Mitarbeiter jedoch nicht die erwartete Leistung erbringen, muss er das Unternehmen verlassen.

Der Generaldirektor von Dat Xanh Service erklärte, dass das Unternehmen auch sein Cashflow-Management optimiert. Denn für ein Brokerhaus sind die Maklergebühren die Haupteinnahmequelle. In letzter Zeit gerieten Brokerhäuser jedoch in Schwierigkeiten, da Anleger ihre Gebühren verspätet zahlten.

„ Unser System betreut über 200 Investoren, daher sind unsere Gebühren hoch. Derzeit konzentrieren wir uns auf den Einzug der ausstehenden Beträge, um das Geld zurückzuerhalten. Es handelt sich um mehr als 1 Billion VND “, sagte Frau Thanh.

Darüber hinaus konzentrieren sich Unternehmen auch auf Lösungen zur Schaffung neuer Einnahmequellen, zur Diversifizierung von Produkten und Dienstleistungen, zur Erweiterung von Märkten und des Kundenstamms.

Frau Dang Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass das Unternehmen in den 30 Jahren seines Bestehens auf dem vietnamesischen Markt zahlreiche Veränderungen und Höhen und Tiefen miterlebt habe. Insbesondere die Krise von 1997/98, eine schwere Finanzkrise in Asien, habe den Immobilienmarkt stark beeinträchtigt. Auch in der Zeit von 2008 bis 2009 habe der Immobilienmarkt jahrelang stagniert.

„ Thailand hat im Vergleich zu Vietnam größere Schwierigkeiten bei der Kundengewinnung, steht aber nicht vor Problemen in Bezug auf die Legalität, den Zugang zu Kapital oder finanziellen Ressourcen wie in Vietnam “, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang versuchen thailändische Immobilienunternehmen ständig, ihre Produkte im Ausland anzubieten, um Kunden zu gewinnen. Anfänglich sind die Ergebnisse relativ positiv.

Touristen aus Russland und China sind in Thailands Touristenziele zurückgekehrt, um Immobilien zu kaufen, insbesondere in die Region Phuket, die großes Interesse bei den Kunden geweckt hat.

Auch das Immobilienvertriebsteam von CBRE in Vietnam sah sich in letzter Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Das Unternehmen musste alle internen Angelegenheiten überprüfen.

Der erste Punkt ist das Kostenmanagement. Fast wöchentlich trifft sich das Unternehmen, um die Kostenkontrolle zu überprüfen. Der zweite Punkt ist die Produktprüfung. Wenn sich ein Produkt gut verkauft, der rechtliche Status aber unklar ist, kann dies zu Problemen mit den Investoren führen und die Kapitaleintreibung verzögern. Daher wird die Produktauswahl besonders sorgfältig getroffen.

Darüber hinaus expandiert CBRE aufgrund des großen Kundenstamms mit realem Wohnbedarf auch in den Sekundärmarkt. Auf diesem Markt sind die Transaktionen relativ stabil. Die Hauptkunden von CBRE sind Ausländer aus Asien, Europa, Amerika und dem Nahen Osten.

„ Ausländische Investoren stehen in der Regel nicht vor denselben rechtlichen oder finanziellen Schwierigkeiten wie in Vietnam. Sie interessieren sich lediglich dafür, ob die Investition sicher ist und ob sie gute Renditen abwirft“, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang haben ausländische Kunden in letzter Zeit aufgrund der hohen Preise weniger Interesse an Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt gezeigt. Dafür stoßen sie in der nördlichen Region aufgrund der attraktiveren Preise auf größeres Interesse.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), ist neben den von Unternehmen angewandten Lösungen wie Umstrukturierung, Personalabbau und Kostenoptimierung die Erschließung neuer Märkte derzeit eine sehr wichtige Aufgabe.

Einige Projekte wurden auf Eis gelegt und ruhen derzeit, weshalb Makler diese nicht weiter verfolgen, sondern sich auf die Erschließung neuer Märkte konzentrieren müssen. Herr Dinh ist überzeugt, dass die Investitionsnachfrage in Vietnam weiterhin sehr hoch ist. Diese Nachfrage ruht jedoch momentan und wartet auf eine günstige Gelegenheit, um deutlich zu steigen. Sobald sich diese Gelegenheit bietet, wird die Nachfrage stark anwachsen.

„ Ich sehe, dass einige vietnamesische Immobilienunternehmen den internationalen Markt betreten haben. Sie arbeiten mit inländischen Maklern zusammen, um Investoren für ausländische Märkte zu gewinnen. Kürzlich konnte ein Unternehmen in Quang Ninh im Rahmen einer Veranstaltung zum Thema Geschäftspläne für ausländische Märkte auf Anhieb 100 Mitarbeiter für die Umsetzung dieses Plans gewinnen “, berichtete Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh arbeiten derzeit Millionen von Menschen weltweit von zu Hause aus. Diese Menschen suchen oft nach preisgünstigen Reisezielen, um sich dort sowohl zu erholen als auch zu arbeiten. Angesichts der aktuell günstigen Hotelpreise in Vietnam sind Touristen aus den USA, Europa, Korea, Japan usw. bereit, unser Land zu besuchen. Daher ist es wichtig, dass Vermittler mit den Kunden in Kontakt treten.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, kommentierte, dass es für Immobilienmakler jetzt an der Zeit sei, die Qualität zu verbessern, ihre Fähigkeiten zu standardisieren, das Vertrauen der Kunden zu stärken und das Niveau der Makler zu erhöhen.

„ Broker sind die ersten Ansprechpartner für Kunden bei einer Transaktion. Wenn Broker sich unprofessionell verhalten und es ihnen nicht gelingt, Vertrauen zu den Kunden aufzubauen, wird die Transaktion scheitern, selbst wenn das Produkt gut und der Investor seriös ist. Broker sind es, die das Vertrauen der Kunden und des Marktes wiederherstellen“, sagte Frau Hang.

Herr Pham Lam, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor von DKRA Vietnam, teilte Frau Hangs Ansicht und betonte, dass die Verbesserung der Qualität des Brokerage-Geschäfts heutzutage von größter Bedeutung sei. Er selbst sei seit fast 20 Jahren als Broker in Ho-Chi-Minh-Stadt tätig und habe viele Höhen und Tiefen des Marktes miterlebt.

Herr Lam erkannte, dass der Immobilienmarkt in jeder Phase seine eigenen Herausforderungen mit sich bringt. Selbst in Zeiten des „Wohlstands“ gibt es immer noch Probleme und damit verbundene Folgen.

Laut Herrn Lam ist er trotz der vielen Schwierigkeiten am Markt weiterhin zuversichtlich und optimistisch. Sein Unternehmen hat seine Geschäftsstrategie von Sparmaßnahmen auf eine risikofreudige, aber auch risikoreiche Vorgehensweise umgestellt. Doch das Unternehmen strebt nicht vergeblich, sondern beharrlich, ausdauernd und methodisch nach Erfolg.

Laut Herrn Lam ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Einzelpersonen und Unternehmen im Immobilienmarkt, sich weiterzubilden und herauszufinden, ob sie ihren Beruf wirklich lieben und ob sie die richtige Wahl getroffen haben. Es gilt auch, diejenigen auszusortieren, die keine Leidenschaft für ihren Beruf mitbringen. Wer jedoch seinen Beruf liebt und sich engagiert, wird gute Chancen erhalten.

Herr Lam ist überzeugt, dass dies auch für Immobilienmakler ein guter Zeitpunkt ist, die Schwierigkeiten ihrer Kunden zu analysieren, sie zu begleiten und Vertrauen aufzubauen. In einem florierenden Markt werden Kunden engagierte und enthusiastische Makler nicht ignorieren.

„ Früher, als ich noch im Vertrieb tätig war, betreute ich Kunden fünf Jahre lang, bevor sie meine Produkte kauften. Ich stand ihnen stets mit Rat und Tat zur Seite, wenn sie Hilfe brauchten. Manchmal kaufte ein Kunde nicht sofort, aber irgendwann, wenn er merkte, dass das Produkt zu ihm und seinem Budget passte, kaufte er es“ , vertraute Herr Lam an.

Laut Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin von Dat Xanh, muss ein erfolgreicher Immobilienmakler über fundierte Kenntnisse verfügen. Neben dem Verständnis des Immobilienrechts sind Kenntnisse in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft sowie gute Kommunikationsfähigkeiten und ein gutes Verständnis der Kundenpsychologie unerlässlich.

Broker müssen mit den aktuellen Trends Schritt halten und mit Kunden über Themen sprechen, die viele Menschen betreffen. Ohne ausreichendes Wissen und Verständnis ist es in der heutigen Zeit sehr schwierig, in diesem Beruf erfolgreich zu sein. Ein guter Broker verfügt über fundiertes Fachwissen und ist nicht einfach nur ein „Vermittler“, wie er oft genannt wird.

Früher konnten Broker Kunden gewinnen, indem sie an einem festen Ort saßen, doch heute finden sie nirgendwo mehr Kunden. Das hat bei einigen Brokern zu einem Vertrauensverlust in sich selbst und ihren Beruf geführt. Um in der jetzigen Situation im Beruf zu bleiben, ist es für Broker am wichtigsten, an sich selbst zu glauben.

„ Ich glaube, dass der Markt wie eine Sinuskurve Höhen und Tiefen durchläuft. Unsere Vorfahren sagten oft: ‚Nach dem Schlimmsten kommt das Beste.‘ Jetzt ist es für jedes Unternehmen und jeden Einzelnen an der Zeit, seine Stärken und Schwächen neu zu bewerten und das notwendige Wissen und die erforderlichen Fähigkeiten zu erweitern “, erklärte Frau Thanh.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass Investoren derzeit noch über viel Kapital verfügen und die Immobilienpreise in Vietnam günstiger seien als in Hongkong, Singapur oder dem Nahen Osten. Aufgrund der aktuellen Probleme seien Investoren jedoch weiterhin zurückhaltend. Die Regierung und die zuständigen Behörden hätten zwar Lösungsansätze zur Beseitigung der Engpässe vorgeschlagen, diese hätten aber bisher noch keine nennenswerten Auswirkungen auf den Markt gezeigt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Maklerverbands (VARS), erklärte, dass der Immobilienmarkt seit Mitte 2022 Anzeichen einer drohenden Krise aufweise. Daher habe der VARS dringende Empfehlungen zur Änderung der gesetzlichen Bestimmungen ausgesprochen.

„ Wir haben Empfehlungen ausgesprochen und uns an der Ausarbeitung von Änderungsvorschlägen für das Landgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz, das Wohnungsgesetz, das Investitionsgesetz usw. beteiligt. Wir haben die Probleme und Überschneidungen in den Vorschriften zusammengetragen und zusammengefasst und darauf aufbauend Lösungsvorschläge erarbeitet“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh überprüfte VARS zudem umgehend die Schwierigkeiten jedes einzelnen Projekts, um offene Fragen zu klären. Der Verband unterbreitete der Regierung außerdem Lösungsvorschläge zur Beseitigung von Hindernissen für Unternehmen.

Die Regierung hat diese Vorschläge zur Kenntnis genommen und ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND aufgelegt. Dieses wichtige Kreditpaket soll Investoren und Käufer von Sozialwohnungen unterstützen, die dringend Kapital benötigen.

Laut Herrn Dinh hat die Staatsbank seit Anfang 2023 die Zinssätze fünfmal angepasst und muss nach jeder Anpassung die Marktentwicklung beobachten, um gegebenenfalls nachzujustieren. Herr Dinh merkte jedoch an, dass der aktuelle Kreditzins mit bis zu 8 % pro Jahr hoch sei. Gleichzeitig erwirtschafte man im Immobiliensektor lediglich eine Rendite von 8–10 %.

„ Niemand ist so töricht, in dieser schwierigen Zeit in Immobilien zu investieren. Ich denke, der Zinssatz muss unter 5 % liegen, damit Investoren wieder in den Immobilienmarkt zurückkehren können“, erklärte Herr Dinh.

Laut dem Vorsitzenden von VARS hat diese Einheit kürzlich zahlreiche Empfehlungen zu Rechtsfragen im Bereich Ferienimmobilien ausgesprochen, da Investoren Geld investieren, ohne als Eigentümer anerkannt zu werden. Sie können ihren Besitzanspruch an den Ferienimmobilien nicht nachweisen und daher weder handeln noch kaufen und verkaufen, was zu einem Vertrauensverlust in diesem Segment führt.

Die Regierung hat kürzlich das Dekret Nr. 10 zur Anerkennung von Eigentumsrechten an Hotelappartements, Ferienwohnungen (Condotel), Officetels, Ferienvillen usw. erlassen, sofern diese die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Dies ist eine sehr positive Änderung und entspricht den Bedürfnissen von Privatpersonen und Unternehmen.

In den vergangenen Monaten hat der Immobilienmarkt positive Anzeichen gezeigt, da die „großen Akteure“ des Immobilienmarktes ihre Projekte wieder aufgenommen haben.

Novaland hat die Projekte Novaworld Phan Thiet (Provinz Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (Provinz Ba Ria Vung Tau) und The Grand Manhattan (Ho-Chi-Minh-Stadt) wieder aufgenommen. Die Hung Thinh Corporation hat ebenfalls das Projekt Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) mit dem Teilgebiet Marina District wieder in Angriff genommen.

Die Phat Dat Group führt auch weiterhin Projekte wie Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong-Turm (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) und Projekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Vertreter der genannten Unternehmen gaben an, dass Investoren und Kunden in letzter Zeit mehr Interesse an den Projekten gezeigt hätten als zu Jahresbeginn. Auch der Transfer von Immobilienprodukten verlaufe aktiver als zuvor.

Ein Vertreter der Hung Thinh Corporation teilte mit, dass diese Einheit ihre Geschäftstätigkeit langsam wieder aufgenommen habe. Im vergangenen Monat habe Hung Thinh zudem einige Dutzend Wohnungen an Kunden übergeben. Obwohl diese Zahl im Vergleich zur Größe des Konzerns noch sehr gering sei, keime allmählich Hoffnung auf.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretendem Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, stieg der landesweite Immobilienindex im zweiten Quartal 2023 leicht um 1 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt erholte sich die Transaktionsnachfrage im Segment der zum Verkauf stehenden Wohnungen und Häuser allmählich und gut.

„ Die Zahl der Wohnungssuchen im 10. Bezirk, in Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh und im 9. Bezirk (Thu Duc City) stieg um 5–9 %. Auch die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt erhöhte sich um 8–17 %, und die Zahl der Interessenten und Suchanfragen für Grundstücke stieg im Vergleich zu Ende 2022 um 6–7 %“, sagte Herr Quoc Anh.

Laut Herrn Quoc Anh tragen stabile Signale aus der Makroökonomie zur allmählichen Erholung des Immobilienmarktes bei. Die Inflation ist derzeit unter Kontrolle, und auch die Zinssätze und Wechselkurse stabilisieren sich allmählich.

Die Herausforderung bleibt enorm.

Laut einer Studie von DKRA ging das Angebot an Wohnungen, Reihenhäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Mai 2023 im Vergleich zum April um 92 % zurück, die Liquidität erreichte nur noch etwa 5 %. Dies deutet darauf hin, dass der Markt in eine äußerst schwierige Phase eintritt.

Insgesamt verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 weiterhin relativ positive Entwicklungen sowohl im Angebot als auch in der Nachfrage. Die globale Marktnachfrage stieg im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres leicht an, liegt aber weiterhin unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Für das dritte Quartal 2023 wird eine leichte Erholung des Marktes erwartet, kurzfristig sind jedoch keine plötzlichen Veränderungen zu erwarten.

Quelle: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html