Die Immobilienbranche übersteht den Sturm.

„In über 20 Jahren in der Immobilienbranche habe ich noch nie eine so schwierige Zeit erlebt“, rief ein Unternehmer dem Autor zu. Diese Aussage spiegelt die Schwierigkeiten wider, mit denen Unternehmen und Einzelpersonen im Immobiliensektor konfrontiert sind. Dennoch zeigen sie sich widerstandsfähig und finden Wege, diese schwierigen Zeiten zu überstehen.

Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin der Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), erklärte, dass das Unternehmen derzeit zu den größten Immobilienmaklerfirmen gehöre und einen Marktanteil von rund 33 % halte. Die Größe von Dat Xanh bedeute jedoch nicht, dass das Unternehmen keine Schwierigkeiten habe. Dank des in 20 Jahren Markttätigkeit angesammelten Kapitals sei Dat Xanh nur geringfügig weniger belastet als andere.

Laut Frau Thanh war die jüngste Zeit für Immobilienmakler ein wahrer „Sturm“, und niemand habe diese Zeit wirklich unbeschadet überstanden. Natürlich birgt auch die Krise Chancen, und Unternehmen haben verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die schwierige Phase zu überstehen.

„ Unser System erstreckt sich von Nord nach Süd. Vor der Finanzkrise hatte unser Unternehmen rund 70 Tochtergesellschaften. Als der Markt schwieriger wurde, haben wir unser gesamtes System regelmäßig und kontinuierlich restrukturiert, von der Konzernebene bis hin zu den Mitgliedsgesellschaften, um sicherzustellen, dass wir nur die gesündesten ‚Zellen‘ beibehielten, um die schwierige Zeit zu überstehen“, sagte Frau Thanh.

Das Unternehmen nutzte seine Erfahrungen während des COVID-19-Lockdowns, um Notfallszenarien zu entwickeln. Als sich die Kreditvergabe am Markt verschärfte, setzte das Unternehmen umgehend eine Reihe von Szenarien um, die über die während der Pandemie angewandten hinausgingen.

Das Unternehmen passte seine Geschäftsbereiche, seinen Umfang, seine geografischen Einsatzgebiete und seine Produktlinien an und reduzierte sie, während ineffiziente Abteilungen verkleinert und verschlankt wurden. Selbst gut funktionierende, aber nicht essentielle Abteilungen mussten Ressourcen für dringendere Bedürfnisse priorisieren.

Laut Frau Thanh hat sich das Unternehmen auf die Optimierung seiner Finanz- und Personalressourcen konzentriert. Es hat eine Reihe von Transformationen umgesetzt und ist von einem stark auf Fixkosten basierenden Modell zu einem auf variable Kosten ausgerichteten Modell übergegangen.

„ Wir sind entschlossen, uns schnell anzupassen, um zu überleben, denn wir sitzen alle im selben Boot und trotzen dem Sturm. Wir müssen alles entfernen, was das Boot schwer macht, um es so leicht wie möglich zu halten“, erklärte Frau Thanh.

Im Personalbereich hat das Unternehmen alle Abteilungen und Einheiten verschlankt. Jeder Mitarbeiter ist verpflichtet, zwei bis drei Aufgaben zu übernehmen, die sich teilweise stark voneinander unterscheiden. Auch das Brokerage-Team wurde kontinuierlich optimiert. In Spitzenzeiten beschäftigte Dat Xanh Service über 7.000 Vertriebsmitarbeiter und mehr als 10.000 weitere Mitarbeiter. Im Zuge der Umstrukturierung wurden jedoch über 60 % der Belegschaft abgebaut, um die Abläufe zu optimieren.

„ Wir entlassen nicht alle Mitarbeiter; wir verlagern unsere Kosten von Fixkosten zu variablen Kosten. 40 % der Belegschaft erhalten weiterhin Gehälter, die übrigen 60 % werden entweder das Unternehmen verlassen oder unsere Produkte weiterhin freiberuflich vertreiben“, erklärte Frau Thanh.

Der Geschäftsbetrieb von Dat Xanh Service ist dank des im Unternehmen verbliebenen Kernpersonals weiterhin gewährleistet. Gehälter und Sozialleistungen werden weiterhin gezahlt, und herausragende Mitarbeiter werden belohnt. Sollte ein Mitarbeiter die Leistungsstandards jedoch nicht erfüllen, muss er das Unternehmen verlassen.

Der Geschäftsführer von Dat Xanh Service erklärte, dass das Unternehmen auch sein Cashflow-Management optimiere. Für ein Maklerunternehmen sind Maklergebühren die Haupteinnahmequelle. In letzter Zeit haben Maklerunternehmen jedoch mit Schwierigkeiten zu kämpfen, da Bauträger die Gebührenzahlungen verzögern.

„ Unser System arbeitet mit über 200 Investoren zusammen, weshalb wir viele ausstehende Gebühren haben. Derzeit konzentrieren wir uns voll und ganz darauf, diese Schulden einzutreiben, um das Geld zurückzuerhalten; der Betrag, den wir eintreiben müssen, beläuft sich auf etwa 1 Billion VND “, sagte Frau Thanh.

Darüber hinaus konzentrieren sich Unternehmen auch auf Lösungen zur Generierung neuer Einnahmequellen, zur Diversifizierung von Produkten und Dienstleistungen, zur Erweiterung von Märkten und zur Vergrößerung ihres Kundenstamms.

Frau Dang Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass das Unternehmen in den 30 Jahren seiner Präsenz auf dem vietnamesischen Markt zahlreiche Veränderungen und Schwankungen miterlebt habe. Ein Paradebeispiel sei die Krise von 1997/98, eine schwere Finanzkrise in Asien, die den Immobilienmarkt stark beeinträchtigte. Auch die Jahre 2008/09 waren von einer anhaltenden Stagnation des Immobilienmarktes geprägt.

„ Thailand steht im Vergleich zu Vietnam vor größeren Herausforderungen hinsichtlich der Kundenbasis, hat aber nicht mit denselben rechtlichen Schwierigkeiten, dem Zugang zu Kapital oder den finanziellen Ressourcen wie Vietnam zu kämpfen “, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang verkaufen thailändische Immobilienunternehmen kontinuierlich Objekte im Ausland, um Kunden zu gewinnen. Anfänglich seien die Ergebnisse relativ positiv gewesen.

Touristen aus Russland und China sind nach Thailand zurückgekehrt, um dort Immobilien zu kaufen, wobei Phuket ein besonders beliebtes Reiseziel ist.

Auch das Immobilienvertriebsteam von CBRE in Vietnam sah sich in letzter Zeit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Das Unternehmen musste sämtliche internen Abläufe überprüfen.

Erstens gibt es das Kostenmanagement; das Unternehmen hält fast wöchentlich Meetings ab, um sein Kostenmanagement zu überprüfen. Zweitens gibt es die Produktprüfung. Wenn sich ein Produkt gut verkauft, aber einen unklaren Rechtsstatus hat oder problematische Investoren vorliegen, gestaltet sich der Zahlungseinzug sehr zeitaufwändig. Daher wird die Auswahl der zu verkaufenden Produkte sorgfältig abgewogen.

Darüber hinaus hat CBRE aufgrund des großen Kundenstamms mit echtem Wohnbedarf auch den Gebrauchtimmobilienmarkt erschlossen. Die Transaktionen in diesem Marktsegment sind relativ stabil. Zu den Hauptkunden von CBRE zählen Ausländer aus Asien, Europa, den USA und dem Nahen Osten.

„ Ausländische Investoren stehen in der Regel nicht vor denselben rechtlichen oder finanziellen Schwierigkeiten wie in Vietnam. Sie interessieren sich lediglich dafür, ob die Investition sicher ist und ob sie gute Renditen abwirft“, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang haben ausländische Käufer in letzter Zeit aufgrund steigender Preise weniger Interesse an Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt gezeigt. Dafür stoßen sie aufgrund attraktiverer Preise auf größeres Interesse an Immobilien im Norden.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), ist neben den von Unternehmen angewandten Lösungen wie Umstrukturierung, Personalabbau und Kostenoptimierung die Expansion in neue Märkte derzeit eine sehr wichtige Aufgabe.

Einige Projekte sind ins Stocken geraten und ruhen, daher brauchen Makler sie nicht weiter zu verfolgen; stattdessen sollten sie sich auf die Erschließung neuer Märkte konzentrieren. Herr Dinh ist überzeugt, dass die Investitionsnachfrage in Vietnam weiterhin sehr hoch ist. Diese Nachfrage ruht jedoch derzeit und wartet auf die richtige Gelegenheit, um stark anzusteigen. Sobald diese Nachfrage freigesetzt wird, wird sie dramatisch zunehmen.

„ Ich habe beobachtet, wie einige vietnamesische Immobilienunternehmen den Schritt auf den internationalen Markt wagen. Sie arbeiten mit inländischen Maklern zusammen, um Investoren für ausländische Märkte zu gewinnen. Kürzlich konnte ein Unternehmen während einer Präsentation von Geschäftsplänen für ausländische Märkte in Quang Ninh umgehend 100 Mitwirkende für die Umsetzung dieses Plans gewinnen “, berichtete Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh arbeiten derzeit weltweit Millionen von Menschen im Homeoffice. Diese suchen häufig nach erschwinglichen Reisezielen, an denen sie sowohl entspannen als auch arbeiten können. Angesichts der aktuell niedrigen Hotelpreise in Vietnam sind Touristen aus den USA, Europa, Südkorea, Japan und anderen Ländern daran interessiert, unser Land zu besuchen. Für Reisebüros ist es daher entscheidend, diese Kunden zu erreichen.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, kommentierte, dass es für Immobilienmakler jetzt an der Zeit sei, die Qualität zu verbessern, ihre Fähigkeiten zu standardisieren, das Vertrauen der Kunden zu stärken und den Status des Maklerberufs zu erhöhen.

„ Makler sind die ersten Ansprechpartner für Kunden bei einer Transaktion. Wenn Makler sich unprofessionell verhalten und es ihnen nicht gelingt, Vertrauen aufzubauen, scheitert die Transaktion, selbst wenn das Produkt gut und der Bauträger seriös ist. Makler sind es, die das Vertrauen der Kunden und des Marktes wiederherstellen“, sagte Frau Hang .

Herr Pham Lam, Vorsitzender und CEO von DKRA Vietnam, teilte Frau Hangs Ansicht und erklärte, die Verbesserung der Brokerqualität sei heutzutage von größter Bedeutung. Er sei seit fast 20 Jahren als Broker in Ho-Chi-Minh-Stadt tätig und habe viele Höhen und Tiefen des Marktes miterlebt.

Herr Lam stellte fest, dass der Immobilienmarkt in jeder Phase mit besonderen Herausforderungen konfrontiert ist. Selbst in Zeiten des Marktbooms folgen oft Probleme und Konsequenzen.

Laut Herrn Lam bleibt er trotz der Marktschwierigkeiten zuversichtlich und optimistisch. Sein Unternehmen hat seine Geschäftsstrategie von Sparmaßnahmen hin zu einer Strategie des Durchhaltevermögens und der Beharrlichkeit umgestellt. Dieser Weg ist anspruchsvoller und birgt Risiken. Das Unternehmen gibt jedoch nicht auf, sondern strebt beharrlich, geduldig und methodisch nach Erfolg.

Laut Herrn Lam ist dies auch für Einzelpersonen und Unternehmen, die im Immobilienmarkt tätig sind, die Zeit, sich selbst zu hinterfragen und zu prüfen, ob sie ihren Beruf wirklich lieben und die richtige Karriere gewählt haben. Es gilt, diejenigen auszusortieren, die keine Leidenschaft für den Beruf mitbringen. Wer den Beruf jedoch liebt und sich anstrengt, wird gute Chancen erhalten.

Herr Lam ist überzeugt, dass dies auch für Immobilienunternehmen ein guter Zeitpunkt ist, die Schwierigkeiten ihrer Kunden zu analysieren, ihnen beizustehen und Vertrauen aufzubauen. Wenn sich der Markt erholt, werden die Kunden engagierten und enthusiastischen Unternehmen treu bleiben.

„ Als ich noch im Vertrieb tätig war, hatte ich Kunden, die ich fünf Jahre lang betreute, bevor sie schließlich bei mir kauften. Ich habe ihnen immer mit Rat und Tat zur Seite gestanden, wann immer sie es brauchten. Sie kauften vielleicht nicht sofort, aber wenn sie das Gefühl hatten, dass das Produkt zu ihnen und ihrem Budget passte, dann griffen sie irgendwann zu“, vertraute Herr Lam an.

Laut Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin von Dat Xanh, benötigt man für eine erfolgreiche Karriere als Immobilienmakler wirklich exzellente Kenntnisse. Neben dem Verständnis des Immobilienrechts müssen Makler auch Kenntnisse in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft besitzen sowie über gute Kommunikationsfähigkeiten und ein gutes Verständnis der Kundenpsychologie verfügen.

Makler müssen über aktuelle Trends informiert bleiben, um Kunden zu erreichen, wenn diese über ein Thema von allgemeinem Interesse diskutieren möchten. Ohne ausreichendes Wissen und Fachkompetenz ist es sehr schwierig, in diesem Beruf zu bestehen, insbesondere im heutigen Umfeld. Ein guter Makler verfügt über fundiertes Wissen und ist nicht nur ein „Vermittler“, wie oft fälschlicherweise angenommen wird.

Früher konnten Broker Kunden gewinnen, indem sie einfach an einem Ort saßen; heute finden sie selbst bei intensiver Suche kaum noch welche. Das hat bei manchen Brokern das Vertrauen in sich selbst und ihren Beruf erschüttert. Um in der jetzigen Situation im Beruf zu bleiben, ist es für Broker am wichtigsten, an sich selbst zu glauben.

„ Ich glaube, dass der Markt wie eine Sinuskurve auf und ab geht. Wie man so schön sagt: ‚Nach dem Sturm kommt die Ruhe.‘ Jetzt ist es für jedes Unternehmen und jeden Einzelnen an der Zeit, seine Stärken und Schwächen neu zu bewerten und sich das notwendige Wissen und die erforderlichen Fähigkeiten anzueignen“, erklärte Frau Thanh.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass Investoren derzeit über ausreichend Kapital verfügen und die Immobilienpreise in Vietnam im Vergleich zu Hongkong, Singapur oder dem Nahen Osten günstiger seien. Aufgrund bestehender Hindernisse zögern Investoren jedoch weiterhin. Die Regierung und die zuständigen Behörden haben zwar Lösungen zur Beseitigung dieser Engpässe vorgeschlagen, diese politischen Maßnahmen haben aber bisher noch keine signifikanten Auswirkungen auf den Markt gezeigt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), teilte mit, dass der Immobilienmarkt bereits Mitte 2022 Anzeichen einer drohenden Krise aufwies. Daher sprach der VARS dringende Empfehlungen für Änderungen der gesetzlichen Bestimmungen aus.

„ Wir haben Änderungsanträge für das Landgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz, das Wohnungsgesetz und das Investitionsgesetz gestellt und uns an deren Ausarbeitung beteiligt… Wir haben die Hindernisse und Überschneidungen in diesen Regelungen zusammengetragen und zusammengefasst und darauf aufbauend Lösungen zu deren Behebung entwickelt“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh prüft VARS derzeit dringend die Schwierigkeiten jedes einzelnen Projekts, um offene Fragen zu klären. Der Verband hat der Regierung außerdem Lösungsvorschläge unterbreitet, um Hindernisse für Unternehmen zu beseitigen.

Die Regierung hat diese Vorschläge aufgegriffen und ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND aufgelegt. Dieses wichtige Kreditpaket soll Investoren und Käufer von Sozialwohnungen unterstützen, die dringend Kapital benötigen.

Laut Herrn Dinh hat die vietnamesische Staatsbank seit Anfang 2023 die Zinssätze fünfmal angepasst und muss nach jeder Anpassung die Entwicklungen beobachten, um gegebenenfalls weitere Anpassungen vorzunehmen. Herr Dinh ist jedoch der Ansicht, dass die aktuellen Einlagenzinsen mit 8 % pro Jahr zu hoch sind. Gleichzeitig erzielt das Immobiliengeschäft lediglich eine Gewinnspanne von 8–10 %.

„ Niemand wäre so töricht, in diesen schwierigen Zeiten in Immobilien zu investieren. Ich denke, die Einlagenzinsen müssen unter 5 % fallen, damit überhaupt eine Hoffnung besteht, dass Investoren in den Immobilienmarkt zurückkehren“, erklärte Herr Dinh.

Laut dem Vorsitzenden von VARS hat die Organisation in der Vergangenheit bereits zahlreiche Empfehlungen zu rechtlichen Fragen im Bereich Tourismus- und Ferienimmobilien ausgesprochen, da Investoren zwar Geld in Projekte investieren, aber nicht als Eigentümer anerkannt werden. Da sie ihren Besitzanspruch an den Ferienimmobilien nicht nachweisen können, sind Transaktionen und Verkäufe nicht möglich, was zu einem Vertrauensverlust in diesem Sektor führt.

Die Regierung hat kürzlich das Dekret Nr. 10 zur Anerkennung von Eigentumsrechten an Hotelappartements, Ferienwohnungen (Condotels), Büroappartements (Officetels), Ferienvillen usw. erlassen, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Dies ist eine sehr positive Änderung und entspricht den Bedürfnissen der Bevölkerung und der Unternehmen.

In den vergangenen Monaten hat der Immobilienmarkt positive Anzeichen gezeigt, da große Akteure ihre Projekte wieder aufgenommen haben.

Novaland hat die Projekte Novaworld Phan Thiet (Provinz Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (Provinz Ba Ria Vung Tau) und The Grand Manhattan (Ho-Chi-Minh-Stadt) wieder aufgenommen. Die Hung Thinh Group hat ebenfalls das Projekt Merry Land Quy Nhon (Provinz Binh Dinh) mit dem Teilgebiet Marina District wieder in Angriff genommen.

Die Phat Dat Group führt auch weiterhin Projekte wie Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong-Turm (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) und das Projekt 39 Pham Ngoc Thach (Ho-Chi-Minh-Stadt).

Vertreter der genannten Unternehmen gaben an, dass Investoren und Kunden in letzter Zeit im Vergleich zum Jahresbeginn ein deutlich gestiegenes Interesse an den Projekten gezeigt hätten. Auch die Immobilientransaktionen hätten deutlich zugenommen.

Ein Vertreter der Hung Thinh Group teilte mit, dass das Unternehmen den Geschäftsbetrieb schrittweise wieder aufgenommen hat. Im vergangenen Monat konnte Hung Thinh mehrere Dutzend Einheiten für Kunden sichern. Obwohl diese Zahl im Vergleich zur Größe der Gruppe noch recht bescheiden ist, keimt allmählich neue Hoffnung auf.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretendem Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, stieg der landesweite Immobilienindex im zweiten Quartal 2023 leicht um 1 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt erholt sich die Transaktionsnachfrage im Segment der Wohnungs- und Einfamilienhausverkäufe allmählich und gut.

„ Die Suchanfragen nach Wohnungen im 10. Bezirk, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh und im 9. Bezirk (Thu Duc City) stiegen um 5-9 %. Auch die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg um 8-17 %, und das Interesse an und die Suchanfragen nach Grundstücken stiegen im Vergleich zu Ende 2022 um 6-7 %“, sagte Herr Quoc Anh.

Laut Herrn Quoc Anh tragen stabile Signale aus dem makroökonomischen Umfeld zur allmählichen Erholung des Immobilienmarktes bei. Die Inflation ist derzeit unter Kontrolle, und auch die Zinssätze und Wechselkurse stabilisieren sich allmählich.

Die Herausforderungen bleiben immens.

Laut einer Studie von DKRA ging das Angebot an Wohnungen, Reihenhäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Mai 2023 im Vergleich zum April um 92 % zurück, die Liquidität erreichte nur noch rund 5 %. Dies deutet darauf hin, dass der Markt in eine äußerst schwierige Phase eintritt.

Insgesamt zeigte der Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 weiterhin eine relativ positive Entwicklung sowohl beim Angebot als auch bei der Nachfrage. Die Marktnachfrage stieg im Vergleich zum ersten Quartal leicht an, blieb aber im Vergleich zum Vorjahreszeitraum niedrig. Prognosen deuten darauf hin, dass sich der Markt im dritten Quartal 2023 erholen wird, ein starker Anstieg kurzfristig jedoch unwahrscheinlich ist.

Quelle: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html