Abschaffung zwingender Vorschriften für Immobilientransaktionen über Handelsflächen

Im Rahmen der Fortsetzung des Programms der 25. Sitzung gab der Ständige Ausschussder Nationalversammlung am Nachmittag des 24. August im Gebäude der Nationalversammlung Stellungnahmen zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung) ab.

In seinem Bericht auf der Sitzung sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses , Vu Hong Thanh: „Als Reaktion auf die Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wurde der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) auf seinen Regelungsumfang mit dem Entwurf des Gesetzes über Grundstücke (geändert), dem Entwurf des Gesetzes über das Wohnungswesen (geändert) und verwandten Gesetzen überprüft. Der Gesetzesentwurf stellt sicher, dass es keine Überschneidungen oder Konflikte im Regelungsumfang gibt und gleichzeitig die Konsistenz und Synchronisierung des Rechtssystems gewährleistet wird. Die Überarbeitung zielt darauf ab, den Regelungsumfang klar zu definieren und umfasst das Immobiliengeschäft, die Rechte und Pflichten von Organisationen und Einzelpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, die Regulierung des Immobilienmarkts und die staatliche Verwaltung des Immobiliengeschäfts.“

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, erklärte, der Gesetzesentwurf enthalte Bestimmungen für Fälle, in denen das Gesetz über Immobiliengeschäfte nicht anwendbar sei, um die Einhaltung des Geltungsbereichs des Gesetzesentwurfs zu gewährleisten. Der Begriff „Immobiliengeschäft“ wurde im Entwurf folgendermaßen überarbeitet: Die Arten von Immobiliengeschäften wurden präzisiert; die Umsetzung von Immobilienprojektübertragungen und Immobiliendienstleistungsgeschäften wurde ergänzt; die Formulierung „zum Zwecke der Gewinnerzielung“ wurde beibehalten, um dem im Unternehmensgesetz festgelegten Geschäftsbegriff zu entsprechen.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, stellt den Bericht vor. Foto: Doan Tan/VNA

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, viele Meinungen sprächen dafür, Immobilientransaktionen über Handelsplätze nicht verpflichtend zu machen, sondern lediglich zu fördern. Einige Meinungen stimmten einer Regulierung der Arten von Immobilientransaktionen über Handelsplätze zu.

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses stellte fest, dass die praktische Zusammenfassung der Umsetzung des Immobiliengeschäftsgesetzes von 2014 zeigt, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplätze weder Transparenz noch Rechtssicherheit der Transaktionen gewährleisten, da der Immobilienhandelsplatz Nutznießer der Transaktionsbeziehung ist. Die Anordnung von Transaktionen über Immobilienhandelsplätze steht im Widerspruch zum geltenden Rechtssystem, beeinträchtigt die unternehmerische Freiheit, birgt das Potenzial, gesetzliche Bestimmungen zur Monopolisierung und Marktstörung auszunutzen und gewährleistet nicht die Umsetzung der Aufgabe, einen gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.

Als Reaktion auf die Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wurde der Gesetzesentwurf in folgender Richtung überarbeitet: Die obligatorische Bestimmung für Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsplätze in Kapitel VII des Gesetzesentwurfs wurde gestrichen, um günstige Bedingungen für Investoren und Kunden zu schaffen, die Transaktionsmethode frei wählen zu können; Klausel 7, Artikel 8 des Gesetzesentwurfs über staatliche Richtlinien für Immobilieninvestitionen und -geschäfte wurde wie folgt ergänzt: „Der Staat ermutigt Organisationen und Einzelpersonen, Transaktionen in Bezug auf Kauf, Verkauf, Übertragung, Leasing, Verpachtung von Häusern, Bauarbeiten und Landnutzungsrechten über Immobilienhandelsplätze abzuwickeln.“

Der Gesetzentwurf sieht zwei Optionen für Einlagen im Wohnungsbau und bei zukünftigen Bauprojekten vor.

Option 1: Regelung „Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit Kunden einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses und die Bauarbeiten klar angegeben sein und die Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises des Hauses und der Bauarbeiten nicht übersteigen.“

Option 2: Regelung „Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Wohnungs- und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses entschied sich für Option 1, da die Rechtmäßigkeit des Projekts für Käufer klar genug ist, wenn der Grundentwurf von einer spezialisierten Bauagentur geprüft wird. Unternehmen gehen bei ihren Geschäftsplänen proaktiver vor und stellen den Bauentwurf erst nach dem Grundentwurf fertig.

Nach Ansicht des Ständigen Ausschusses des Wirtschaftsausschusses muss die Einlagenakzeptanzrate auf einem angemessenen Niveau reguliert werden, um sicherzustellen, dass der Zweck der Einlage nicht darin besteht, dass Immobilienunternehmen Einlagen als Kanal zur Kapitalmobilisierung entgegennehmen.

Ein zu hoher Einlagenzinssatz schließt inkompetente Immobilienunternehmen nicht von der Marktteilnahme aus und erhöht das Risiko von Kapitalveruntreuung, Betrug und der Aneignung von Kundenvermögen. Ein zu niedriger Einlagenzinssatz bindet die Verantwortlichkeiten der beteiligten Parteien nicht, und die Beteiligten sind möglicherweise bereit, gegen die Verpflichtung zu verstoßen und den Verlust der Einlage in Kauf zu nehmen.

Der Gesetzesentwurf sieht daher vor, dass der maximale Kautionssatz 10 % des Kauf- bzw. Mietkaufpreises beträgt. Darüber hinaus sieht der Gesetzesentwurf vor, dass die Parteien den Kauf- bzw. Mietkaufpreis im Kautionsvertrag klar angeben müssen. Dies trägt dazu bei, die Verpflichtungen zu binden und den Vertragsabschluss sicherzustellen.

Nach Ansicht des Ständigen Ausschusses des Wirtschaftsausschusses hat die Möglichkeit 2, eine Anzahlung zu verlangen, wenn „das Haus oder die Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden“, nicht mehr die Bedeutung einer Anzahlung, sondern wird im Wesentlichen zu einer vertragsgemäßen Zahlung nach Baufortschritt.

Zuvor hatte die Nationalversammlung in ihrer fünften Sitzung den geänderten Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft diskutiert und kommentiert. Auf Grundlage der Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung leitete der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses die Arbeiten und arbeitete mit der für die Ausarbeitung zuständigen Behörde ( Bauministerium ) sowie den zuständigen Behörden und Organisationen zusammen, um die Überarbeitung des Gesetzesentwurfs zu prüfen, zu vertiefen und zu erläutern. Gleichzeitig wurden Seminare organisiert, um Experten, Manager und vom Gesetzentwurf betroffene Personen zu konsultieren und so die theoretischen und praktischen Grundlagen für die Fertigstellung des Gesetzesentwurfs zu erweitern.

Der Gesetzesentwurf umfasst nach Annahme und Überarbeitung 10 Kapitel und 84 Artikel. Im Vergleich zum Gesetzesentwurf, der der Nationalversammlung in der 5. Sitzung vorgelegt wurde, wurden 9 Artikel entfernt und 1 Artikel hinzugefügt.

Laut VNA/Tin Tuc Zeitung

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