Wohnungen auf dem Zweitmarkt sind schwer zu verkaufen.

Viele Immobilienmakler im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt sagen, dass der Immobilienmarkt im Allgemeinen in letzter Zeit zwar einige positive Anzeichen gezeigt habe, die Zahl der Wohnungen, die mit Verlust zum Verkauf angeboten werden, aber immer noch recht hoch sei.

Der Grund dafür ist, dass Hausbesitzer die Belastung durch die Rückzahlung von Bankkrediten nicht mehr tragen können. In einem großen Stadtgebiet im ehemaligen Bezirk 9 (heute Teil der Stadt Thu Duc) nehmen viele Menschen Verluste von 15 bis 25 Prozent bei fertiggestellten Wohnungen in Kauf, finden aber dennoch nur schwer Käufer.

Um Schulden zu begleichen, wird mit Verlust verkauft.

Laut Herrn Hoang, einem Wohnungsmakler in dieser Gegend, ist es für die Eigentümer nach der Übergabe vieler Wohnungen schwierig, diese zu vermieten, da sie dennoch Bankzinsen in Höhe von 13-15% pro Jahr zahlen müssen, was sie dazu zwingt, mit Verlust zu verkaufen, um den Druck zu mindern.

So wird beispielsweise eine luxuriöse 3-Zimmer-Wohnung, die früher rund 5 Milliarden VND kostete, jetzt für etwas über 4 Milliarden VND verkauft; eine 2-Zimmer-Wohnung kostet 2,3-2,4 Milliarden VND statt wie zuvor 2,6-2,7 Milliarden VND, aber es ist immer noch schwierig, Käufer zu finden.

„Der Trend, Wohnungen mit Verlust zu verkaufen – egal ob bereits übergeben oder kurz vor der Übergabe – hat sich zwar verlangsamt, ist aber nicht völlig zum Erliegen gekommen, da viele Menschen zum Jahresende oft unter finanziellem Druck stehen. Tatsächlich beschränkt sich dieses Phänomen nicht nur auf diese Gegend; auch in vielen anderen Gebieten sind ähnliche Preissenkungen für bereits übergebene Wohnungen zu beobachten, während der Markt weiterhin knapp an neuen Wohnungen, insbesondere an bezahlbaren Wohnungen, ist“, bemerkte Herr Hoang.

Konkret liegt der durchschnittliche Sekundärmarktpreis eines anderen Projekts im ehemaligen Bezirk 9, Centum Wealth, bei 40 Millionen VND/m², was einem Rückgang von 12 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, während die Wohnungen von 4S Linh Dong für 24-27 Millionen VND/m² angeboten werden.

Der Apartmentkomplex Opal Boulevard in der Pham Van Dong Straße, der sich innerhalb der Stadtgrenzen von Di An in der Provinz Binh Duong befindet, weist unterdessen einen Verkaufspreis auf dem Sekundärmarkt von 30-34 Millionen VND/m² auf, was einem Rückgang von 14 % gegenüber dem Verkaufspreis vor einem Jahr entspricht.

In Ho-Chi-Minh-Stadt befindet sich derzeit ein Apartmentprojekt in der Entwicklung.

Selbst bei bereits fertiggestellten Wohnprojekten in belebten Wohngebieten, wo die Preise üblicherweise jährlich um 5–10 % steigen, hat sich der Trend verlangsamt. Viele Menschen, die dringend Geld benötigen, wollen schnell verkaufen und sind bereit, die Preise zu senken. So wird beispielsweise eine 85–90 m² große Zweizimmerwohnung im Saigon Pearl-Viertel in der Nguyen Huu Canh Straße im Bezirk Binh Thanh von Ho-Chi-Minh-Stadt für rund 5 Milliarden VND angeboten, verglichen mit 5,3–5,4 Milliarden VND vor zwei Jahren. Ähnlich verhält es sich mit Wohnungen im Art-Gebäude (Stadtteil Phuoc Long B, Stadt Thu Duc), die bereits vor vielen Jahren übergeben wurden: Sie werden für rund 37 Millionen VND/m² angeboten, 10 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Big Data von Batdongsan.com.vn zeigen, dass im November 2023 die Preise für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt unverändert blieben, während die Preise für Wohnungen im mittleren und erschwinglichen Preissegment im Vergleich zum Vormonat um 1 bis 4 Prozent sanken. Dieser Rückgang war im Vergleich zum Vorjahr sogar noch deutlicher.

Konkret lag der durchschnittliche Wohnungspreis in Thu Duc City im Jahr 2023 bei 42 Millionen VND/m², ein Rückgang von 16,5 % gegenüber 2022; im Bezirk Tan Phu betrug er 39 Millionen VND/m², ein Rückgang von 20 % gegenüber 49 Millionen VND/m² im Jahr 2022; und im Bezirk Binh Tan lag er bei etwa 43,9 Millionen VND/m², ein Rückgang von 14,6 % gegenüber dem Verkaufspreis im Jahr 2021…

Eine gute Gelegenheit für Käufer.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, erklärte, dass die Wohnungspreise zwar in einigen Gebieten gesunken seien, insgesamt aber immer noch recht hoch seien. Positiv sei jedoch, dass die Kaufkraft der Bevölkerung dank der Fördermaßnahmen von Bauträgern steige.

Laut dem kürzlich von Batdongsan.com.vn veröffentlichten Immobilienkonsumentenbericht 2024 sind 46 % der Befragten mit der aktuellen Marktsituation zufrieden, da ihnen nun mehr und bessere Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Die Experten von Batdongsan.com.vn glauben, dass die positivere Stimmung unter Käufern und Verkäufern von Immobilien im Jahr 2024 Chancen für die Marktentwicklung schaffen und die Schwierigkeiten, die im Jahr 2023 bestanden, überwinden wird. Herr Dinh Minh Tuan fasste die Situation der wichtigsten Immobilientypen im vergangenen Jahr wie folgt zusammen: „Wohnungen sind flexibel und anpassungsfähig, Reihenhäuser sind volatil, und Grundstücke sind träge und warten auf den richtigen Zeitpunkt.“

Laut Herrn Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, verläuft der Immobilienmarkt zum Jahresende üblicherweise in zwei Richtungen. Bei einem positiven Marktumfeld steigen die Immobilienpreise deutlich. Bei einem negativen Marktumfeld, wie derzeit, kommt es hingegen vor, dass Hausbesitzer ihre Immobilien mit Verlust verkaufen, um ihren finanziellen Bedarf zu decken. Die Wahrscheinlichkeit für ein solches Angebot an vergünstigten Immobilien ist jedoch gering und macht nur etwa 5 % des Marktes aus.

Wer bisher durchgehalten hat, wird nun auf eine Markterholung warten. Umgekehrt bietet sich für Hauskäufer oder Personen ohne Bankschulden die Gelegenheit, mit Fremdkapital zu kaufen, da der Markt derzeit seinen Tiefpunkt erreicht hat und ein weiterer Preisverfall unwahrscheinlich ist.

Laut Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, entwickelt sich der Mietwohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt trotz der allgemeinen Marktschwierigkeiten weiterhin recht gut mit Renditen zwischen 2,9 % und 13,6 %. Wichtig ist, dass Immobilien eine langfristige Anlageform darstellen und über einen stabilen Zeitraum von mindestens 5 bis 10 Jahren bewertet werden sollten.

„Langfristig werden Vietnams fundamentale Faktoren wie das Wachstum der Mittelschicht, die große Bevölkerung und die Urbanisierung die Haupttreiber für den Wohnimmobilienmarkt sein. Darüber hinaus verfügt Vietnam über eine der höchsten Infrastrukturausgabenquoten in der Region (6 % des BIP), was die Nutzung von Immobilien verändern wird. Investoren sollten diese wichtigen Auswirkungen daher genau beobachten“, analysierte der Experte.

Ein Wendepunkt steht bevor.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, prognostizierte, dass der Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt zwischen dem zweiten und vierten Quartal 2024 eintreten könnte. Danach werde der Markt in einen neuen Zyklus mit vier Phasen eintreten: Erkundung, Konsolidierung, Erholung und Stabilisierung.

Konkret wird die Sondierungsphase voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2024 stattfinden, wobei geringe Liquidität aus Wohnungsprodukten zur Deckung des realen Wohnraumbedarfs bereitgestellt wird. Darauf folgt die Konsolidierungsphase, die voraussichtlich zwischen dem vierten Quartal 2024 und dem ersten Quartal 2025 liegen wird, unter Bedingungen, in denen geldpolitische Instrumente und Maßnahmen breitflächig eingesetzt werden, um Finanzierungsschwierigkeiten zu verringern.

Quelle: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm