Zweitwohnungen sind schwer zu verkaufen.

Viele Makler im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt gaben an, dass der Immobilienmarkt in letzter Zeit zwar allgemein einige positive Anzeichen gezeigt habe, der Verkauf von Wohnungen mit Verlust aber immer noch recht häufig vorkomme.

Der Grund dafür ist, dass die Vermieter den Druck der Rückzahlung der Bankkredite nicht mehr tragen können. In einem großen Stadtgebiet im alten Bezirk 9 (heute Thu Duc City) sind viele bereit, Verluste von 15 bis 25 % bei den fertiggestellten Wohnungen hinzunehmen, finden aber dennoch nur schwer Käufer.

Verkaufen Sie mit Verlust, um Schulden zu begleichen

Laut Herrn Hoang, einem Wohnungsmakler in dieser Gegend, konnten die Eigentümer nach der Übergabe vieler Wohnungen diese nicht vermieten, mussten aber weiterhin Bankzinsen in Höhe von 13-15% pro Jahr zahlen. Um den Druck zu verringern, waren sie gezwungen, die Wohnungen mit Verlust zu verkaufen.

So kostete beispielsweise eine luxuriöse 3-Zimmer-Wohnung früher rund 5 Milliarden VND, jetzt wird sie aber für etwas über 4 Milliarden VND verkauft; und eine 2-Zimmer-Wohnung kostet 2,3-2,4 Milliarden VND statt wie zuvor 2,6-2,7 Milliarden VND, aber es ist immer noch schwierig, einen Käufer zu finden.

„Die Situation, in der bei bereits übergebenen oder kurz vor der Übergabe stehenden Wohnungen Verluste minimiert werden, hat sich zwar verlangsamt, ist aber noch nicht beendet, da viele Menschen zum Jahresende unter finanziellem Druck stehen. Tatsächlich ist nicht nur diese Region von Preissenkungen bei übergebenen Wohnungen betroffen, sondern auch viele andere Gebiete, während der Markt weiterhin einen Mangel an neuen Wohnungen, insbesondere an bezahlbaren Wohnungen, aufweist“, räumte Herr Hoang ein.

Konkret liegt der durchschnittliche Sekundärpreis eines anderen Projekts im alten Bezirk 9, Centum Wealth, bei 40 Millionen VND/m², was einem Rückgang von 12 % gegenüber vor einem Jahr entspricht. Alternativ wird das Apartment 4S Linh Dong für 24-27 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten.

Unterdessen liegt der Sekundärverkaufspreis für das Apartmentgebäude Opal Boulevard in der Pham Van Dong Straße in Di An City, Provinz Binh Duong , bei 30-34 Millionen VND/m², was einem Rückgang von 14 % gegenüber dem Verkaufspreis vor einem Jahr entspricht.

In Ho-Chi-Minh-Stadt wird ein Wohnungsbauprojekt realisiert.

Selbst bei bereits fertiggestellten Wohnanlagen mit regem Treiben, wo die Preise üblicherweise jährlich um 5–10 % steigen, hat sich das Wachstum verlangsamt. Viele Eigentümer benötigen dringend Geld und möchten schnell verkaufen, weshalb sie bereit sind, die Preise zu senken. Beispielsweise wird eine 2-Zimmer-Wohnung mit 85–90 m² Wohnfläche im Saigon Pearl, direkt an der Nguyen Huu Canh Straße im Bezirk Binh Thanh in Ho-Chi-Minh-Stadt, für rund 5 Milliarden VND angeboten, während der Preis vor zwei Jahren noch bei 5,3–5,4 Milliarden VND pro Wohnung lag. Auch die Wohnanlage „The Art“ (Stadtteil Phuoc Long B, Stadt Thu Duc), die bereits seit vielen Jahren im Besitz der Eigentümer ist, wird für rund 37 Millionen VND/m² angeboten – 10 % weniger als im Vorjahreszeitraum.

Big Data von Batdongsan.com.vn zeigen, dass im November 2023 die Preise für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt gleich blieben, während die Preise für Wohnungen im mittleren und erschwinglichen Segment im Vergleich zum Vormonat um 1 bis 4 Prozent sanken und im Vergleich zum Vorjahr deutlich stärker ausfielen.

Konkret liegt der durchschnittliche Wohnungspreis in Thu Duc City im Jahr 2023 bei 42 Millionen VND/m², ein Rückgang von 16,5 % gegenüber 2022; Wohnungen im Bezirk Tan Phu kosten 39 Millionen VND/m², ein Rückgang von 20 % gegenüber 49 Millionen VND/m² im Jahr 2022; und Wohnungen im Bezirk Binh Tan kosten etwa 43,9 Millionen VND/m², ein Rückgang von 14,6 % gegenüber dem Verkaufspreis im Jahr 2021…

Gute Gelegenheit für Käufer

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, erklärte, dass die Wohnungspreise zwar in einigen Gegenden gesunken seien, im Allgemeinen aber immer noch recht hoch seien. Positiv sei jedoch, dass die Kaufkraft der Bevölkerung dank Fördermaßnahmen von Investoren steige.

Der Anfang 2024 von Batdongsan.com.vn veröffentlichte Bericht zur Konsumentenpsychologie im Immobiliensektor zeigt, dass 46 % der Befragten mit der aktuellen Marktsituation zufrieden sind, da es mehr gute Finanzierungsmöglichkeiten gibt.

Experten von Batdongsan.com.vn glauben, dass die positivere Stimmung von Immobilienkäufern und -verkäufern dem Markt im Jahr 2024 Chancen bietet, sich zu entwickeln und die verbleibenden Schwierigkeiten aus dem Jahr 2023 zu überwinden. Herr Dinh Minh Tuan fasste die Situation der herausragenden Immobilientypen im letzten Jahr wie folgt zusammen: „Wohnungen sind flexibel und anpassungsfähig, Reihenhäuser sind volatil, Grundstücke sind schwächelnd und warten auf den richtigen Zeitpunkt.“

Laut Herrn Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, verläuft der Immobilienmarkt zum Jahresende üblicherweise in zwei Richtungen. Bei einer positiven Marktentwicklung steigen die Immobilienpreise deutlich. Bei einer weniger positiven Entwicklung, wie sie derzeit zu beobachten ist, kommt es vermehrt zu Verkäufen mit Preisnachlässen, um den finanziellen Bedarf von Hausbesitzern zu decken. Die Wahrscheinlichkeit solcher Verkäufe mit Preisnachlässen ist jedoch gering und betrifft lediglich etwa 5 % des Marktes.

Denn diejenigen, die bisher abgewartet haben, werden versuchen, eine Markterholung abzuwarten. Im Gegensatz dazu bietet sich jetzt eine Gelegenheit für diejenigen, die kaufen, um zu leben, oder für diejenigen, die keine Bankschulden haben und Kredite für einen Kauf aufnehmen möchten, da der Markt derzeit seinen Tiefpunkt erreicht hat und ein weiterer Preisverfall unwahrscheinlich ist.

Laut Troy Griffiths, stellvertretendem Geschäftsführer von Savills Vietnam, steht der Wohnungsmietmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt trotz zahlreicher Herausforderungen auf dem Gesamtmarkt weiterhin vor einer recht guten Rendite mit Gewinnen zwischen 2,9 % und 13,6 %. Wichtig ist, dass Immobilien ein langfristiges Anlageinstrument darstellen und über einen stabilen Zeitraum von mindestens fünf bis zehn Jahren bewertet werden sollten.

„Langfristig werden Vietnams Fundamentaldaten wie das durchschnittliche Einkommenswachstum, die große Bevölkerung und die Urbanisierung die Haupttreiber für den Wohnimmobilienmarkt sein. Darüber hinaus investiert Vietnam mit 6 % des BIP am meisten in die Infrastruktur der Region, was die Nutzung von Immobilien verändern wird. Investoren sollten diese wichtigen Auswirkungen daher genau im Auge behalten“, analysierte der Experte.

Eine Kehrtwende steht kurz bevor.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, prognostizierte, dass der Wendepunkt des Immobilienmarktes zwischen dem zweiten und vierten Quartal 2024 eintreten könnte. Danach werde der Markt in einen neuen Zyklus mit vier Phasen eintreten: Erkundung, Konsolidierung, Verbesserung und Stabilität.

Die Explorationsphase wird voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2024 stattfinden, wobei zunächst geringe Liquidität aus Wohnungsprodukten zur Deckung des realen Wohnraumbedarfs bereitgestellt wird. Anschließend folgt die Konsolidierungsphase, die voraussichtlich vom vierten Quartal 2024 bis zum ersten Quartal 2025 andauern wird, vorausgesetzt, die geldpolitischen Instrumente und Maßnahmen werden umfassend eingesetzt, um die Finanzierungsschwierigkeiten zu beheben.

Quelle: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm