Die finanzielle Gleichung hat sich verändert.
Anfang 2026 plante Herr Tran Khanh, ein Verkäufer in Hanoi, einen Kredit über rund drei Milliarden VND aufzunehmen, um eine Wohnung im Westen der Stadt zu kaufen. Nachdem die Bank jedoch angekündigt hatte, dass die Zinsen nach Ablauf der Vorzugsfrist steigen könnten, beschloss Herr Khanh, seinen Immobilienkredit aufzuschieben.
Laut Khanh können bereits wenige Prozentpunkte Zinserhöhung die monatliche Rate deutlich erhöhen. Bei einer Laufzeit von zwanzig Jahren wären die zusätzlichen Zinsen beträchtlich, weshalb er seine Optionen sorgfältiger abwägen muss.
Khanhs Geschichte ist kein Einzelfall. Viele Hauskäufer, insbesondere diejenigen, die hohe Kredite aufnehmen, werden vorsichtiger, da die Hypothekenkosten tendenziell wieder steigen.
In den letzten zwei Jahren sind die Immobilienpreise in Großstädten stark gestiegen, was den Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen erschwert. Laut Marktforschungsberichten haben sich die Wohnungspreise in Hanoi im Zeitraum 2023–2025 rasant erhöht. Während früher viele Projekte durchschnittliche Preise von rund 50 Millionen VND/m² aufwiesen, liegen die Preise für viele Neubauprojekte mittlerweile bei über 90 Millionen VND/m².
In Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Preisniveau für neue Wohnungen sogar noch höher. Viele Projekte, die 2025 auf den Markt kommen, verzeichnen Durchschnittspreise von fast 100 Millionen VND/m², deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren.
Steigende Immobilienpreise werden vor allem durch ein konzentriertes Angebot an neuen Objekten im mittleren und gehobenen Preissegment getrieben, während die Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten parallel zur Urbanisierung weiter wächst. Vor diesem Hintergrund hoher Immobilienpreise verschärfen steigende Hypothekenzinsen die finanziellen Herausforderungen für Immobilienkäufer zusätzlich.
Aktuell bieten viele Geschäftsbanken im ersten Jahr Vorzugszinsen von etwa 7–9 % pro Jahr an. Nach Ablauf dieser Vorzugsphase werden die Zinssätze üblicherweise variabel angepasst und können auf etwa 10–12 % steigen. Bei Krediten mit einer Laufzeit von 20 oder 30 Jahren kann bereits eine Zinserhöhung um ein bis zwei Prozentpunkte die monatlichen Ratenkosten deutlich erhöhen.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, ist der Ansicht, dass die Zinssätze direkten Einfluss auf Kaufentscheidungen im Immobiliensektor haben. Steigen die Kreditkosten, verschieben viele Käufer ihre Pläne oder reduzieren die Kredithöhe. Dies verlangsamt die Transaktionsgeschwindigkeit am Markt.
Die Liquidität stagniert, der Druck steigt.
Experten gehen davon aus, dass die Zinssätze im Immobilienmarktzyklus typischerweise eine Rolle bei der Regulierung des Cashflows spielen. Bei niedrigen Zinssätzen sind die Kapitalkosten gering, wodurch viele Investoren bereit sind, Kredite aufzunehmen, um am Markt teilzunehmen. Dies führt in der Regel zu einem raschen Anstieg von Transaktionen und Preisen. Steigen die Zinssätze hingegen, verlangsamt sich die Investitionstätigkeit tendenziell aufgrund höherer Finanzierungskosten.
Laut einigen Marktdaten ist das Interesse an Immobilien auf Online-Plattformen weiterhin sehr hoch. Die Erfolgsquote der Transaktionen hat sich jedoch nicht proportional erhöht, was auf eine vorsichtigere Haltung der Käufer hindeutet.
Laut Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Hanoi, konzentriert sich die aktuelle Marktliquidität hauptsächlich auf Projekte mit guten Lagen und eindeutigem Rechtsstatus. Käufer werden zunehmend wählerischer. Projekte mit hohen Preisen, denen es jedoch an Standortvorteilen oder Ausstattung mangelt, könnten Schwierigkeiten beim Verkauf haben.
Änderungen der Zinssätze betreffen nicht nur Hauskäufer, sondern auch Immobilienentwicklungsunternehmen. In der Immobilienbranche ist die Finanzierung von Projekten mit Fremdkapital weit verbreitet. Steigen die Zinsen, erhöhen sich auch die Finanzierungskosten für Unternehmen. Gleichzeitig bremst die geringere Marktliquidität den Absatz und erhöht den Druck auf den Cashflow.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass Unternehmen angesichts der vorsichtigeren Kreditvergabe ihre Projektentwicklungsstrategien anpassen müssten. Sie sollten sich auf Produkte konzentrieren, die einem tatsächlichen Wohnraumbedarf entsprechen und ein gutes Absatzpotenzial aufweisen.
Auf dem Markt setzen viele Bauträger auf finanzielle Förderprogramme wie Zinszuschüsse oder verlängerte Zahlungsfristen, um Käufer anzulocken.
Ein neues Szenario für den Markt.
Laut Marktforschungsinstituten tritt der vietnamesische Immobilienmarkt in eine Phase deutlicher Differenzierung ein. Angesichts höherer Zinsen und vorsichtigerer Käufer werden Projekte mit guten Lagen, günstiger Infrastrukturanbindung und transparenten Rechtsrahmen einen erheblichen Vorteil haben.
Umgekehrt müssen Projekte ohne Wettbewerbsvorteil möglicherweise ihre Vertriebsstrategien anpassen oder sogar die Preise senken, um die Nachfrage anzukurbeln. Diese Differenzierung dürfte sich in den kommenden Jahren mit dem stetig wachsenden Angebot in Großstädten noch verstärken.
Experten prognostizieren für den Immobilienmarkt in der kommenden Zeit drei mögliche Szenarien. Dies liegt daran, dass die zukünftige Entwicklung des Marktes maßgeblich von den Zinstrends und der Geldpolitik abhängen wird.
Sollten die Zinsen erneut sinken, könnte das Kapital schnell wieder in den Immobilienmarkt fließen. Bei niedrigeren Kreditkosten neigen sowohl Hauskäufer als auch Investoren dazu, verstärkt Fremdkapital einzusetzen.
Wenn die Zinssätze jedoch auf einem durchschnittlichen Niveau bleiben, könnte der Markt in eine Phase stabilen Wachstums mit moderater Liquidität und langsamen Hauspreissteigerungen eintreten.
Umgekehrt könnte ein anhaltend hohes Zinsniveau die Immobilieninvestitionstätigkeit deutlich verringern. In einigen Segmenten oder Regionen müssten dann möglicherweise die Preise angepasst werden, um sie besser an die finanziellen Möglichkeiten der Käufer anzupassen.
Viele Experten sind sich einig, dass ein stabiles Wachstumsszenario im aktuellen Kontext am wahrscheinlichsten ist, da erwartet wird, dass der vietnamesische Immobilienmarkt nach einer Phase rasanten Wachstums in einen neuen Entwicklungszyklus eintritt.
In diesem Zyklus werden finanzielle, rechtliche und projektbezogene Qualitätsfaktoren eine wichtigere Rolle bei den Kaufentscheidungen spielen. Anstelle von Wachstum, das auf spekulativen Kapitalflüssen basiert, tendiert der Markt zu einem nachhaltigeren Entwicklungsmodell, das sich auf den tatsächlichen Wohnraumbedarf und die Nutzbarkeit des Produkts konzentriert.
Änderungen der Zinssätze schaffen daher nicht nur kurzfristige Herausforderungen, sondern können dem Markt auch helfen, sich auf eine stabilere langfristige Entwicklung einzustellen.
Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm
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