Je weiter man sich vom Zentrum entfernt, desto mehr weicht die Grundstückspreisliste von der Realität ab.

In einigen Vororten von Hanoi liegen die Marktpreise 300 bis 600 % über den im neuen Grundstückspreisverzeichnis festgelegten Preisen. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied hingegen nur 30 % oder weniger.

In einigen Vororten von Hanoi liegen die Marktpreise 300 bis 600 % über den im neuen Grundstückspreisverzeichnis festgelegten Preisen. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied hingegen nur 30 % oder weniger.

Vergleich der regulierten und der Marktpreise für Grundstücke in den einzelnen Bezirken. Grafik: Thanh Vu

Preisunterschied bis zu 600 %

Recherchen eines Reporters der Investment Newspaper zufolge spiegelt die neue Grundstückspreisliste die Marktpreise im Zentrum Hanois, etwa in den Bezirken Hoan Kiem, Hai Ba Trung und Dong Da, deutlich besser wider. In den Bezirken Ha Dong, Thanh Xuan und Long Bien sowie in den Bezirken Dong Anh, Hoai Duc und Chuong My besteht jedoch weiterhin eine erhebliche Diskrepanz zwischen den regulierten und den tatsächlichen Preisen.

Beispielsweise ist der Grundstückspreis in der Hang Dao Straße (Bezirk Hoan Kiem) auf 695,3 Millionen VND/m² festgelegt – dies ist zugleich der höchste Wert in der neuen Grundstückspreisliste. Im Vergleich zur Realität weicht der Preis nicht wesentlich ab und schwankt zwischen 700 Millionen VND und 1 Milliarde VND/m², also nur 1–30 % über dem festgelegten Preis.

Ebenso beträgt der Grundstückspreis in der Phan Dinh Phung Straße (Bezirk Ba ​​Dinh) nach der Aktualisierung 450,84 Millionen VND/m². Derzeit werden Häuser hier für 480 bis 650 Millionen VND/m² angeboten, was 5 bis 30 % über dem regulierten Preis liegt.

Im Bezirk Dong Da wurde in der Cat Linh Straße ein neuer Quadratmeterpreis von 264,13 Millionen VND verzeichnet. Dieser Wert liegt nur 2 bis 28 % unter dem Marktpreis, da einige Häuser hier für 270 bis 370 Millionen VND/m² angeboten werden.

Die aktuelle Grundstückspreisliste wird in der Übergangszeit, bis die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt, ein wichtiger Baustein sein. Das Grundstücksgesetz von 2024, das die Zuständigkeit für die Erstellung von Grundstückspreislisten auf Bezirksebene überträgt, wird dazu beitragen, dass die Grundstückspreise realitätsnäher werden.

In den vier alten Stadtbezirken Hanois ist der Unterschied zwischen den festgelegten Grundstückspreisen und den tatsächlichen Marktpreisen gering. In den erweiterten Stadtbezirken sieht es jedoch anders aus. Beispielsweise liegt der regulierte Grundstückspreis in der Vu Tong Phan Straße (Stadtteil Thanh Xuan) bei lediglich 85,96 Millionen VND/m². Anwohner berichten jedoch, dass kein Haus unter 120 Millionen VND/m² zum Verkauf steht – fast 40 % über dem festgelegten Preis.

Der Bezirk Ha Dong ist ebenfalls für seine hohen Grundstückspreise bekannt. Die Investorin Thu Hoai erklärte, dass der hier festgelegte Grundstückspreis nur die Hälfte des Marktpreises betrage. Sie verkaufte kürzlich ein Grundstück mit einer Parkgasse im Stadtteil Yen Nghia für 48 Millionen VND/m². Laut Preisliste kostet ein Grundstück in Lage 2 (mit einer Gasse von mindestens 3,5 m Breite) hier 23,2 Millionen VND/m², also weniger als die Hälfte des tatsächlichen Preises.

Dieses Muster wiederholt sich bei den Grundstücken in der Tu-Dinh-Straße (Bezirk Long Bien). Laut Tabelle beträgt der Quadratmeterpreis 38,8 Millionen VND. Als wir die Makler jedoch baten, ein Grundstück zu diesem Preis zu finden, gaben sie alle resigniert auf. Denn der Quadratmeterpreis liegt in dieser Straße bei über 110 Millionen VND – 183 % über dem regulierten Preis.

In den Vororten ist der Unterschied sogar noch größer. Laut Herrn Duc Tung (Gemeinde Hoang Van Thu, Bezirk Chuong My) war kürzlich jemand bereit, eine Anzahlung zu leisten und sein Grundstück hier für 15 Millionen VND/m² zu kaufen. In der Grundstückspreisliste für dieses ländliche Wohngebiet liegt der Preis jedoch nur bei etwa 2,3 Millionen VND/m², also 300 bis 500 % unter dem tatsächlichen Kaufpreis.

Im Bezirk Dong Anh, der sich auf die Erhebung zum Bezirk vorbereitet, klaffen die Grundstückspreise auf dem Papier und auf dem Markt weit auseinander. Laut Preisliste kostet ein Grundstück in der Straße der Gemeinde Xuan Canh 13,39 Millionen VND/m² – das sind rund 640 % weniger als der tatsächliche Preis. Aufgrund der Lage eines großen Immobilienprojekts sind die Grundstückspreise hier in letzter Zeit rasant gestiegen. Aktuell liegen die Preise für Grundstücke in der Straße bei über 100 Millionen VND/m². Auch die Grundstücke in der Gasse kosten bis zu 70 Millionen VND/m².

Im Bezirk Hoai Duc, wo milliardenschwere Grundstücksauktionen stattfinden, liegt der Listenpreis für Grundstücke deutlich unter dem Preis für Wohn- und Auktionsgrundstücke. So wurde beispielsweise der Preis für Grundstücke in der Tien Le Straße (Gemeinde Tien Yen) vom Volkskomitee Hanois auf 12,66 Millionen VND/m² festgelegt. Anwohner berichten jedoch, dass die Grundstückspreise seit dem Bau des vierten Rings durch dieses Gebiet rasant gestiegen sind. Derzeit werden Häuser und Grundstücke in den Gassen dieses Gebiets für 50–60 Millionen VND/m² gehandelt. Für Immobilien an der Straße liegen die Preise sogar bei 70–90 Millionen VND/m².

Bei versteigerten Grundstücken lag der höchste erzielte Preis in der Gemeinde Tien Yen bei 133 Millionen VND/m², während andere Grundstücke durchschnittliche Verkaufspreise von bis zu 80–90 Millionen VND/m² erzielten. Verglichen mit den in der neuen Tabelle angegebenen Grundstückspreisen ist der Marktpreis um 480–730 % höher.

  Die Grundstückspreise werden realistischer sein.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Dau Tu sagte der Direktor eines Immobilienunternehmens, dass die vom Unternehmen gesammelten Daten ähnliche Ergebnisse zeigten: Je weiter man sich von den Kernbezirken entfernte, desto stärker wich der Listenpreis für Grundstücke vom Marktpreis ab.

„Diese Preisliste spiegelt das Gesamtbild des Immobilienmarktes in Hanoi nicht korrekt wider. Meiner Meinung nach entsprechen die regulierten Grundstückspreise nur in den zentralen Bezirken annähernd dem tatsächlichen Niveau. Je weiter man sich in die Vororte bewegt, desto stärker weichen die Preise ab“, kommentierte er.

Herr Tran Dat Khanh, CEO von Biggee – einer Immobilienanalyseplattform –, erklärte, dass eine große Diskrepanz zwischen reguliertem und Marktpreis bestehe. Dies liege darin begründet, dass die aktuelle Preisliste von den Volkskomitees der Provinzen bzw. Städte festgelegt werde. Dadurch seien die Grundstückspreise unflexibel und spiegelten nicht den wahren Marktwert wider.

„Das Bodengesetz von 2024 ermächtigt die Bezirksebene zur Erstellung von Bodenpreislisten, was dazu beitragen wird, dass die Bodenpreise realistischer ausfallen. Dies ist umso wichtiger, als die tatsächlichen Preise für Bodentransaktionen die Obergrenze des derzeitigen städtischen Bodenpreisrahmens deutlich überschreiten“, erklärte Herr Khanh.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi stellt die aktuelle Grundstückspreisliste einen wichtigen Baustein in der Übergangszeit dar, bevor die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt. Anpassungen und Ergänzungen werden vorgenommen, um Stabilität und Anpassung an die Realität zu gewährleisten und gleichzeitig den Anforderungen der sozioökonomischen Entwicklung gerecht zu werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html