Sind die Strafen nicht abschreckend genug?

Grundstücksauktionen zur Spekulation und Preismanipulation: Reichen die Strafen nicht aus, um solche Praktiken zu verhindern? – Bild 1

Die Verzerrungen und Unregelmäßigkeiten bei Grundstücksauktionen lösen in der Öffentlichkeit Empörung aus. Viele fordern, dass die zuständigen Behörden eingreifen und entschiedenere Maßnahmen ergreifen, um dieses Problem gründlich anzugehen…

Grundstücksversteigerungen zu Spekulationszwecken und zur Preismanipulation: Sind die Strafen nicht abschreckend genug? – Bild 2

Was Grundstücksauktionen betrifft, so wurden auf dem Immobilienmarkt in den Vororten von Hanoi in letzter Zeit rekordverdächtige Zuschlagspreise für Grundstücke erzielt.

Ein Paradebeispiel ist die 19-stündige Auktion, die am 20. August um 4:30 Uhr morgens endete. Neunzehn Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, wurden erfolgreich verkauft. Das teuerste Grundstück erzielte 133,3 Millionen VND/m², etwa das 30-Fache des Startpreises. Neben diesem Grundstück erreichten elf weitere Grundstücke Preise von über 100 Millionen VND/m². Die beiden Grundstücke mit den niedrigsten Geboten erzielten jeweils 91,3 Millionen VND/m², was immer noch dem 12,5-Fachen des Startpreises entsprach.

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Dieses Ergebnis gilt als höchst ungewöhnlich, da laut Daten von Batdongsan.com der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im zweiten Quartal 2024 lediglich 43 Millionen VND/m² betrug. Auch in benachbarten Gemeinden im Bezirk Hoai Duc lagen die Angebotspreise im zweiten Quartal 2024 zwischen 22 und 62 Millionen VND/m².

Am 10. August fand in Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, Hanoi, eine Versteigerung von 68 Grundstücken statt. Das höchste Gebot lag bei über 100 Millionen VND/m², dem Achtfachen des Startpreises. Auch reguläre Grundstücke erzielten Höchstgebote zwischen 63 und 80 Millionen VND/m², was dem Fünf- bis 6,4-Fachen des Startpreises entsprach.

Grundstücksversteigerungen zu Spekulationszwecken und zur Preismanipulation: Sind die Strafen nicht abschreckend genug? – Foto 4

Im Vergleich zum üblichen Angebotspreis von 27 Millionen VND/m² im zweiten Quartal waren die Zuschlagspreise von 63 bis 100 Millionen VND/m² für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2,3- bis 3,7-mal höher.

Diese beiden Grundstücksauktionen mit ungewöhnlich hohen Preisen erregten nicht nur öffentliches Aufsehen, sondern erinnerten auch an die beispiellose Auktion im Stadtgebiet Thu Thiem in Ho-Chi-Minh -Stadt Ende 2021.

Konkret gewann Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (eine Tochtergesellschaft der Tan Hoang Minh Group) am 10. Dezember 2021 die Auktion für ein über 10.000 Quadratmeter großes Grundstück in Thu Thiem für 24,5 Billionen VND und stellte mit einem Preis von 2,4 Milliarden VND pro Quadratmeter, dem Achtfachen des Startpreises, einen beispiellosen Rekord auf, was für lange Zeit einen Schock auf dem Immobilienmarkt auslöste.

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Es zeigt sich, dass die Auktionen in Hoai Duc, Thanh Oai und Thu Thiem trotz unterschiedlicher Orte, Zeitpunkte und Startpreise eines gemeinsam haben: Die Zuschläge liegen um ein Vielfaches über dem durchschnittlichen Marktpreis. Grundstückspreise, die ihren tatsächlichen Wert weit übersteigen, erschweren nicht nur die Bewertung von Vermögenswerten für nachfolgende Auktionen in den jeweiligen Auktionsgebieten, sondern haben auch weitreichende Auswirkungen auf viele Regionen des Landes.

Diese Situation weckt in der Öffentlichkeit den Verdacht, dass Grundstücksspekulanten und -makler versuchen, durch Manipulation Liquidität in den derzeit brachliegenden Gebieten der Umgebung zu schaffen. Die Grundstücksauktion spiegelt nicht den aktuellen Marktpreis wider und könnte von Spekulanten instrumentalisiert werden, um die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben. Dieses Verhalten birgt die Gefahr, die Bemühungen der Regierung zur Senkung der Immobilienpreise und zur Sicherung des Sozialstaats zu untergraben und aufgrund der Erwartung hoher Verkaufspreise sogar zu wirtschaftlicher Stagnation zu führen.

Die Verzerrungen und Unregelmäßigkeiten bei Grundstücksauktionen haben in der Öffentlichkeit Empörung ausgelöst. Viele Meinungen fordern ein schnelles Eingreifen der zuständigen Behörden, um den Ablauf von Grundstücksauktionen umgehend zu korrigieren und den Missbrauch von Auktionen zur Erzielung von Gewinnen auf dem Immobilienmarkt konsequent zu unterbinden.

Spekulations- und Preismanipulations-Auktionen von Grundstücken: Sind die Strafen nicht abschreckend genug? – Foto 6

Als professioneller Immobilieninvestor erklärte Herr Le Minh Trung (wohnhaft im Bezirk Cau Giay, Hanoi), dass er in letzter Zeit viele Grundstücksauktionen verfolgt habe und sich frage, wer hinter den überhöhten Immobilienpreisen stecke. Denn nach diesen intransparenten Auktionen profitierten nur wenige, während die Mehrheit der Investoren, einschließlich der Makler, Verluste erleide.

„Tatsächlich ist der Reiz von Immobiliengewinnen zu groß; allein an einem Auktionsmorgen kann ein Gewinn erzielt werden, der dem Jahreseinkommen eines Durchschnittsarbeiters entspricht. Deshalb stürzen sich die Investoren ungeachtet dessen weiterhin darauf“, sagte Herr Trung und betonte, dass man sich zur wirksamen Bekämpfung von Spekulations- und Preismanipulationsauktionen nicht allein auf das Verantwortungsbewusstsein der Anleger verlassen könne, sondern vielmehr auf das entschlossene Eingreifen staatlicher Behörden angewiesen sei.

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Auch Frau Tran Kim Nga (wohnhaft im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt), die sowohl Gewinne als auch Verluste während des Platzens der Immobilienblase erlebt hat, ist der Ansicht, dass Investoren um ihr eigenes Überleben kämpfen müssen, die Rolle des staatlichen Managements jedoch bei der Gewährleistung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt unersetzlich ist.

„Anstatt spekulativen Blasen hinterherzujagen und erst nach deren Platzen Warnungen auszusprechen, sollten die lokalen Behörden von Anfang an transparent über Planungen und Projekte informieren. Durch Transparenz kann kein Makler oder Spekulant mehr Gerüchte verbreiten und Chaos und Instabilität auf dem Immobilienmarkt verursachen“, sagte Frau Nga.

Aus geschäftlicher Sicht bestätigte Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, dass Immobilienunternehmen nicht von steigenden Grundstückspreisen profitieren, da es von der Planungsphase bis zum Abschluss der rechtlichen Verkaufsverfahren mehrere Jahre dauert. Steigende Grundstückspreise in anderen Gebieten, gepaart mit noch nicht abgeschlossenen Entschädigungszahlungen für Projekte, können sich negativ auf Unternehmen auswirken.

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Der Wirtschaftswissenschaftler Phan Dung Khanh analysierte, dass der Immobilienmarkt aufgrund seines hohen Kapitalbedarfs naturgemäß ein Nischenmarkt ist. Das Bild von Menschen, die von morgens bis abends Schlange stehen, um Grundstücke zu sichern, Land weiterzuverkaufen und Anzahlungen zu erhalten, ist daher lediglich ein inszeniertes Szenario. Dies führt nicht nur dazu, dass Einzelpersonen in die Falle tappen und Geld verlieren, sondern treibt den Markt auch an den Rand des Stillstands, da die Immobilienpreise unvorstellbare Höhen erreicht haben.

„Bei Grundstücksauktionen können wir kurzfristig die Kaution erhöhen, Gebühren für Grundstücke erheben, die kurz nach der Auktion übertragen werden usw., aber langfristig, um ausreichend abschreckend zu wirken, wäre eine universelle und umfassende Lösung die Strafverfolgung derjenigen, die den Markt manipulieren“, betonte Herr Khanh.

Die Anwältin Le Thu Thao von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt teilte diese Ansicht und erklärte, dass die Manipulation des Immobilienmarktes sehr gefährlich sei, die verhängten Sanktionen jedoch noch nicht ausreichend abschreckend wirkten.

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Laut Rechtsanwältin Le Thu Thao enthält das vietnamesische Recht derzeit Bestimmungen zum Straftatbestand der „Börsenmanipulation“, die die Anzeichen von Marktmanipulation und -störung als Grundlage für strafrechtliche Verantwortlichkeit bei Verstößen klar definieren. Daher könnte auch die Störung des Immobilienmarktes mit ihren gefährlichen Folgen für die Gesellschaft strafrechtlich verfolgt werden.

„Meiner Meinung nach ist es notwendig, einen neuen Straftatbestand im Strafgesetzbuch zu prüfen und einzuführen, der die Manipulation des Immobilienmarktes zum persönlichen Vorteil regelt. Wir dürfen keinesfalls zulassen, dass in der Öffentlichkeit Spekulationen, Ängste und Sorgen über mutmaßlich überhöhte Grundstücksauktionen geschürt werden, da dies sowohl das Vertrauen der Öffentlichkeit in die Behörden untergräbt als auch die Strenge der Strafverfolgung schwächt“, schlug Rechtsanwalt Thao vor.