Die Kapitalallokationsstrategie steht aufgrund steigender Zinsen unter Druck.

Mit Beginn des Jahres 2026 tritt der vietnamesische Immobilienmarkt in eine Phase deutlicher Differenzierung ein, da die Kreditzinsen nach einer langen Phase niedriger Zinsen zur Unterstützung der wirtschaftlichen Erholung tendenziell wieder steigen werden.

Dies hat nicht nur direkte Auswirkungen auf den Zugang von Unternehmen und Hauskäufern zu Kapital, sondern verändert auch Investitionsströme, Produktstrukturen und die Wettbewerbslandschaft auf dem Markt.

Der Markt ist unter dem Einfluss der Zinssätze polarisiert.
Von Ende 2025 bis heute haben viele Geschäftsbanken die Einlagenzinsen für bestimmte Laufzeiten angehoben, um ihren mittel- und langfristigen Kapitalbedarf zu decken. Dies führte zu einem leichten Anstieg der Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen und Immobilienkredite.

Während die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen während der Vorzugsphase 2024-2025 üblicherweise bei etwa 6-8% pro Jahr lagen, sind die Zinssätze für viele neue Darlehen inzwischen auf 8-10% pro Jahr oder sogar höher gestiegen, abhängig von der Kundengruppe und der Darlehenslaufzeit.

Für Unternehmen steigen auch die Kapitalkosten, insbesondere für solche mit hohen Verschuldungsgraden oder schwachem Cashflow.

Die Auswirkungen steigender Zinsen sind auch für diejenigen spürbar, die Wohneigentum zur Eigennutzung erwerben und Kredite mit einer Laufzeit von 15 bis 20 Jahren aufnehmen. Selbst ein Zinsanstieg von 1 bis 2 Prozentpunkten erhöht die monatliche Belastung erheblich und veranlasst viele Familien, ihre Kaufpläne zu überdenken, insbesondere angesichts der weiterhin hohen Wohnungspreise in Großstädten.

Der Immobilienmarkt ist unter dem Druck steigender Zinsen stark differenziert, wobei Entwicklungsfonds einen großen Teil des Marktes ausmachen. Foto: Doan Thanh

Angesichts steigender Kapitalkosten zeichnet sich der Immobilienmarkt durch eine deutliche Segmentdifferenzierung ab. Immobilien, die einem tatsächlichen Wohnbedarf dienen, wie beispielsweise Wohnungen im mittleren Preissegment, Sozialwohnungen und bezahlbarer Wohnraum, weisen aufgrund des hohen Bedarfs eine relativ stabile Nachfrage auf. Dieses Segment gilt als besonders widerstandsfähig gegenüber Zinsschwankungen.

Umgekehrt werden hochspekulative Produkte wie Grundstücke in Gebieten ohne vollständige Infrastruktur, Ferienimmobilien usw., die auf der Erwartung einer Wertsteigerung beruhen, oder Projekte mit unvollständiger Rechtsdokumentation mit größeren Liquiditätsschwierigkeiten konfrontiert sein.

In der Vergangenheit, als die Zinssätze niedrig und der Cashflow reichlich vorhanden waren, waren viele Investoren bereit, Kapital aufzunehmen, um mit Grundstücken zu spekulieren oder nach dem Herdentrieb zu investieren. Mit steigenden Kapitalkosten wurde diese Strategie jedoch deutlich riskanter.

Experten zufolge durchläuft der Markt derzeit einen starken Filterprozess. Projekte mit transparenten rechtlichen Rahmenbedingungen, guter Infrastruktur und der Erfüllung realer Bedürfnisse werden weiterhin Investitionen anziehen, während Projekte ohne praktischen Nutzen für Investoren weniger attraktiv sein werden.

Der Industrieimmobiliensektor in Vietnam gilt dank des anhaltend starken Zuflusses ausländischer Direktinvestitionen (ADI) weiterhin als Wachstumsmarkt mit erheblichem Potenzial. Gleichzeitig verschärft sich der Wettbewerb, da Investoren Projekte mit strategisch günstigen Standorten, integrierter Infrastruktur und guter Logistikanbindung bevorzugen.

Laut Angaben der vietnamesischen Staatsbank erreichten die ausstehenden Kredite an Immobilienunternehmen bis Ende 2025 rund 2,16 Billionen VND, ein Anstieg um 49,55 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2024 und ein Anteil von 45,58 % am gesamten ausstehenden Kreditvolumen des Sektors.

Bemerkenswert ist, dass diese Rate etwa 1,85-mal höher ist als der Anstieg der Konsumkredite für Immobilien (26,79 %). Daher stehen Immobilienunternehmen nach der Anpassung der Bankzinsen unter erheblichem Druck durch gestiegene Kapitalkosten, und viele von ihnen sehen sich einem höheren Schuldenrückzahlungsdruck gegenüber.

Lösungen für ein effektives Kapitalflussmanagement.

Steigende Zinsen verändern das Verhalten von Immobilienkäufern deutlich. Statt dem Motto „Schnell kaufen, bevor die Preise steigen“ zu folgen, legen viele nun Wert auf eine sorgfältige Berechnung des Cashflows und ihrer langfristigen Schuldentilgungsfähigkeit. Bevorzugt werden Immobilien mit stabilem Cashflow, die realen Bedürfnissen entsprechen oder in Gebieten mit klarer Infrastrukturplanung liegen. Gleichzeitig ist der Bedarf an Fremdkapital zur Risikominderung im Vergleich zu früheren Perioden gesunken.

Angesichts steigender Zinssätze und strengerer Kreditkontrollen ist Finanzexperte Dr. Nguyen Tri Hieu der Ansicht, dass Immobilienunternehmen ihre Denkweise hinsichtlich der Kapitalnutzung ändern müssen, hin zu Sicherheit, Flexibilität und der Priorisierung langfristiger Effizienz anstatt einer Expansion um jeden Preis.

Die richtige Kapitalallokation wird in einem stark fragmentierten Markt zu einem entscheidenden Faktor für das Überleben und die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens.

Um Kapital effektiv zu lenken, raten Experten Unternehmen, in Produkte zu investieren, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen entsprechen. Foto: Doan Thanh

Zunächst müssen Unternehmen ihre Investitionsportfolios restrukturieren und ihre Ressourcen auf Projekte mit vollständiger Rechtsdokumentation, hohem Umsatzpotenzial und der Fähigkeit, schnell Cashflow zu generieren, konzentrieren. Projekte mit langsamer Entwicklung, geringer Effizienz oder spekulativem Charakter sollten überprüft werden, um Fristverlängerungen, Eigentumsübertragungen oder Investorenpartnerschaften zur Reduzierung des finanziellen Drucks in Betracht zu ziehen.

Eine weitere wichtige Lösung besteht darin, die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern. Anstatt übermäßige Fremdkapitalaufnahme zu betreiben, müssen Unternehmen ihre Finanzierungsquellen diversifizieren, beispielsweise durch Kooperationen mit Investmentfonds, Joint Ventures mit ausländischen Partnern, die Ausgabe von Aktien oder die Kapitalbeschaffung von Kunden im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen.

Dies wird als Möglichkeit für Unternehmen gesehen, ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber Zinsschwankungen zu erhöhen.

„Darüber hinaus müssen Unternehmen die Zuweisung von Cashflows an Segmente mit hoher realer Nachfrage priorisieren, wie beispielsweise bezahlbaren Wohnraum, sozialen Wohnungsbau, Immobilien für Produktion und Logistik oder Produkte mit stabilem Betriebspotenzial. Diese Segmente sichern nicht nur eine bessere Liquidität, sondern tragen auch langfristig zu einem stetigen Cashflow bei“, analysierte Dr. Nguyen Tri Hieu.

Insbesondere im neuen Kontext können Immobilienunternehmen nicht mehr wie bisher nach dem Modell „kurzfristige Kreditaufnahme, langfristige Investition“ agieren. Stattdessen muss die Kapitalallokationsstrategie auf Sicherheit, Wirtschaftlichkeit und einen nachhaltigen Cashflow ausgerichtet sein. Unternehmen müssen für jede Phase Cashflow-Pläne entwickeln, die Verschuldungsquote angemessen gestalten und proaktiv Rücklagen für Zinsschwankungen oder Liquiditätsengpässe bilden.

Darüber hinaus gilt die digitale Transformation im Finanzmanagement und Projektmanagement als notwendige Lösung zur Kostenoptimierung. Der Einsatz von Technologie ermöglicht es Unternehmen, die Kapitalnutzung in Echtzeit zu überwachen, Investitionspläne zeitnah anzupassen und Ressourcenverschwendung zu vermeiden.

Quelle: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html