Vorschlag zur Erhebung hoher Steuern auf Landbesitzer, die Land auf Auktionen erwerben, es aber nicht nutzen.

In den letzten Tagen sorgten die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi, wie etwa Thanh Oai und Hoai Duc, für großes Aufsehen in der Öffentlichkeit. Die Zahl der Anträge und die Zuschläge schnellten in die Höhe und erreichten ein Vielfaches des Startpreises. Diese Entwicklungen und Ergebnisse werfen ernsthafte Fragen auf, ob es sich hier um spekulative Gewinnmaximierung handelt.

Ist das ungewöhnlich hohe Zuschlagsgebot „abnormal“?

Am 10. August fand im Bezirk Thanh Oai eine Auktion für 68 Grundstücke im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) statt. Die Grundstücke hatten eine Größe von 60 m² bis 85 m² und die Preise begannen bei 8,6 Millionen VND/m² und lagen zwischen 12,5 Millionen VND/m². Für die Auktion gingen 4.600 Bewerbungen ein, von denen jedoch nur 4.201 von 1.545 Personen die Vergabekriterien erfüllten.

Bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück am Ende der Auktion mit fast 100,5 Millionen VND/m² den höchsten Preis erzielte – das Achtfache des Startpreises. Die regulären Grundstücke erzielten Zuschläge zwischen 63 und 80 Millionen VND/m², was dem 5- bis 6,4-Fachen des Startpreises entspricht.

Die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Vorortbezirken von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc sorgen in der Öffentlichkeit für reges Interesse. (Foto: VARS)

Nach der umstrittenen Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai stieß auch eine kürzlich am 19. August stattgefundene Auktion von 19 Grundstücken im Gebiet LK04, Dorf Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, auf großes öffentliches Interesse und rege Beteiligung.

Neunzehn Grundstücke mit Größen von ca. 74 m² bis 118 m² wurden versteigert. Das Startgebot lag bei 7,3 Millionen VND/m². Die Anzahlung betrug zwischen 109 und 172 Millionen VND pro Grundstück.

Nach einer 19-stündigen Auktion wurden 19 Grundstücke erfolgreich verkauft. Das höchste Gebot erreichte 133,3 Millionen VND/m², fast das 20-Fache des Startpreises, während das niedrigste Gebot bei 91,3 Millionen VND/m² lag, dem 12,5-Fachen des Startpreises.

VARS argumentiert, dass die Entwicklungen und Ergebnisse dieser Grundstücksauktionen sowohl ungewöhnlich als auch normal seien. Denn die Grenze zwischen Normalität und Ungewöhnlichkeit scheine verschwommen zu sein. Was ungewöhnlich war, sei normal geworden und existiere dann auf ungewöhnliche Weise „normal“ weiter.

Tatsächlich handelt es sich hierbei nicht um ein neues Phänomen. Selbst in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024, als der Grundstücksmarkt insgesamt schwächelte, zogen einige Grundstücksauktionen in bestimmten Gegenden Tausende bis Zehntausende von Teilnehmern an, hauptsächlich Investoren. Teilweise lagen die Höchstgebote bei Preisen, die bis zu zehnmal höher waren als der Startpreis.

VARS erläuterte die Gründe wie folgt: Erstens wird in Zukunft mit Sicherheit Geld in versteigerte Grundstücke in städtischen und Wohngebieten fließen, da die Kommunen zahlreiche Auktionen veranstalten, um ihre Staatseinnahmen zu erhöhen. Denn diese Grundstücke sind in der Regel unbelastet, frei von Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten, verfügen bereits über Eigentumsurkunden und die notwendige Infrastruktur und eignen sich ideal für den Bau von Häusern zur gewerblichen Nutzung, zur Vermietung und zur Erzielung monatlicher Einnahmen.

Dies ist besonders attraktiv, da in Hanoi in den letzten Jahren kaum neue Projekte realisiert wurden und das Angebot an Baugrundstücken voraussichtlich weiter sinken wird. Grund dafür ist das neue Immobiliengesetz, das die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden verbietet und Unternehmen dazu zwingt, auf den zum Verkauf stehenden Grundstücken in diesen Gebieten Häuser zu bauen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für Wohn- als auch für Anlagezwecke, sehr hoch und steigt stetig.

Zweitens klingt der Preisanstieg, der um ein Vielfaches höher ist, sehr ungewöhnlich, ist aber tatsächlich auf den niedrigen Startpreis der Grundstücksauktion zurückzuführen. Konkret erlaubten die bisherigen Regelungen zur Festlegung von Grundstückspreisen die Beauftragung von Beratern.

Auch bei den am 10. August im Bezirk Thanh Oai versteigerten Grundstücken wurde der Startpreis von Beratern auf 40–45 Millionen VND/m² festgelegt. Allerdings wurde die Bestimmung zur Beauftragung von Beratern durch Dekret 12 (Änderungs- und Ergänzungsdekret zu Dekret 44 zur Umsetzung des Landgesetzes von 2013), nun Dekret 71 (Dekret zur Regulierung der Grundstückspreise, erlassen von der Regierung am 27. April 2024), aufgehoben. Stattdessen wird der Preis nun anhand eines Koeffizienten K multipliziert mit der städtischen Grundstückspreistabelle ermittelt.

Gemäß Beschluss Nr. 46 des Volkskomitees von Hanoi vom 18. Juli 2024 beträgt der Koeffizient für die Grundstückspreisanpassung im Bezirk Thanh Oai 2,35. Die aktuell gültige Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2020 weist Preise zwischen 3,6 und 5,3 Millionen VND/m² aus. Die Multiplikation dieser beiden Koeffizienten ergibt somit lediglich eine Preisspanne von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m².

Die Produktsicherheit, der niedrige Startpreis und die geringe Anzahlung (100 bis 200 Millionen VND) machten das Produkt für Käufer äußerst attraktiv. Daher überrascht es nicht, dass die Auktion Tausende von Bewerbungen erhielt. Eine so hohe Teilnehmerzahl ist völlig normal.

Erhebung hoher Steuern auf Landbesitz.

Die VARs argumentieren, dass dieses hohe Zuschlagsgebot die normale Realität des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt, da die Anzahl der Bewerbungen die Anzahl der Grundstücke in der Auktion bei weitem überstieg.

Dass die Grundstückspreise in einer Lage mit durchschnittlicher Infrastruktur und Ausstattung, in einem Vorortgebiet mit normalem Wertsteigerungspotenzial, über 100 Millionen VND/m² erreicht haben – und damit den Preisen in städtischen und dicht besiedelten Gebieten entsprechen – ist jedoch ungewöhnlich und übersteigt den tatsächlichen Wert bei Weitem. Dies ist auf unethische Motive zurückzuführen.

Viele der Investoren, die an diesen Auktionen teilnehmen, sind sogenannte „Profis“ im Bereich Grundstücksauktionen. Oftmals verfolgen sie lediglich das „einfache“ Ziel der „Spekulation“, ohne sich um den tatsächlichen Wert zu kümmern. Sie wollen einfach nur den Zuschlag erhalten und dann sofort mit Gewinn weiterverkaufen oder nehmen den Verlust ihrer Anzahlung in Kauf, falls der Markt nicht reagiert.

VARs schlagen hohe Steuern auf Landkäufe vor. (Foto: VS)

Oder, noch gefährlicher, sie versuchen, einen regelrechten Immobilienboom auszulösen. Diese Personen nutzen das Auktionssystem mit den Anzahlungen aus, um die Preise der betreffenden Grundstücke künstlich in die Höhe zu treiben. Selbst ungeachtet der Risiken legitimieren sie den Preis, indem sie den vollen Zuschlagspreis zahlen. Diesen Preis nutzen sie als Grundlage, um die Grundstückspreise in Vororten künstlich in die Höhe zu treiben, was in vielen Gebieten zu einem regelrechten Immobilienboom führt.

Die Folge dieser Entwicklungen ist, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise weiter steigen und der Traum vom Eigenheim für viele, insbesondere junge Menschen, immer unerreichbarer wird. Die exorbitanten Auktionspreise, die den tatsächlichen Wert weit übersteigen, erschweren nicht nur die Immobilienbewertung für nachfolgende Auktionen vor Ort, sondern auch in vielen anderen Teilen des Landes.

Mit zunehmender medialer Aufmerksamkeit steigt bei einem ausreichend langen Aufwärtstrend der Immobilienpreise die FOMO-Mentalität (Angst, den Anschluss zu verpassen). Investoren erwarten dann, dass die Preise weiter steigen, und treffen riskante Entscheidungen.

Diese Entscheidung wird zudem durch die Annahme bestärkt, dass Anpassungen der Grundstückspreistabellen in den betroffenen Gebieten in naher Zukunft die Grundstückspreise indirekt in die Höhe treiben werden. Dies hätte zur Folge, dass viele Investoren ihr Kapital gebunden hätten, wodurch brachliegende Flächen entstünden und der Erholungs- und Entwicklungsprozess in eine sichere und gesunde Richtung negativ beeinflusst würde.

Um Transparenz bei Auktionen zu gewährleisten und die Staatseinnahmen zu erhöhen, muss der Staat rasch Mechanismen zur Spekulationsbekämpfung einführen. Um Spekulation und Preismanipulation zu bekämpfen und damit die Wohnungspreise in den Städten zu senken, muss sich das Bewusstsein der Bevölkerung für Wohnraum wandeln. Wohnraum sollte als Ort zum Leben und zur Erfüllung der Grundbedürfnisse betrachtet werden, nicht als Vermögenswert zur Anhäufung.

Durch die Besteuerung derjenigen, die Vermögen anhäufen und spekulieren, anstatt derjenigen, die Immobilien zu Wohn- oder Geschäftszwecken erwerben, wird der Anteil des angehäuften Vermögens sinken.

Bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer die Immobilie nur für einen kurzen Zeitraum hält, oder wenn der Eigentümer die Immobilie nicht für geschäftliche Zwecke nutzt oder nach Erhalt des Grundstücks nicht mit dem Bau beginnt, können die Steuersätze schrittweise steigen.

Eine angemessene Besteuerung von Immobilien verringert oder beseitigt den Anreiz zur Immobilienspekulation, da der Besitz spekulativer Immobilien neben Zinskosten und anderen Opportunitätskosten riskanter wird. Der gewinnbringende Kauf und Verkauf von Immobilien oder die künstliche Schaffung von Angebot und Nachfrage zur Preissteigerung verlieren dadurch zunehmend an Sinn.

Die ungenutzten öffentlichen Mittel werden daher in produktive Wirtschaftszweige umgeleitet, um Produkte und Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen. Dies wird dem Immobilienmarkt langfristig zu einer gesünderen und effizienteren Entwicklung verhelfen und Preisschwankungen bei Grundstücken vorbeugen.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html