Vorschlag zur Erhebung hoher Steuern auf versteigerte Grundstückseigentümer, die das Land nicht nutzen

In den letzten Tagen wurde die öffentliche Meinung durch die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi, wie etwa Thanh Oai und Hoai Duc, immer wieder aufgewühlt. Die hohe Anzahl an Registrierungen und die sprunghaft angestiegenen Höchstgebote, die um ein Vielfaches über dem Startpreis lagen, werfen die Frage auf, ob es sich hierbei um Spekulationen handelt.

Ist der Zuschlagspreis zu hoch („abnormal“)?

Am 10. August fand im Bezirk Thanh Oai eine erfolgreiche Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) statt. Die Grundstücke hatten eine Größe von 60 m² bis 85 m² und die Preise begannen bei 8,6 Millionen VND/m² und lagen zwischen 12,5 Millionen VND/m². Für die Versteigerung gingen 4.600 Bewerbungen ein, von denen 4.201 von 1.545 Personen die Zulassungsvoraussetzungen erfüllten.

Bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis am Ende der Auktion fast 100,5 Millionen VND/m² erzielte – das Achtfache des Startpreises. Die regulären Grundstücke erzielten Zuschlagspreise von 63 bis 80 Millionen VND/m², das Fünf- bis 6,4-Fache des Startpreises.

Die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Vorortbezirken von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc sorgen in der Öffentlichkeit für reges Interesse. (Foto: VARS)

Nachdem die Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai für Aufsehen in der Öffentlichkeit gesorgt hatte, zog die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet LK04, Dorf Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, am 19. August weiterhin die Aufmerksamkeit und Beteiligung vieler Menschen auf sich.

19 Grundstücke mit Größen von 74 m² bis 118 m² werden versteigert. Der Startpreis liegt bei 7,3 Millionen VND pro Quadratmeter. Die Anzahlung beträgt 109 bis 172 Millionen VND pro Grundstück.

Nach einer 19-stündigen Auktion wurden 19 Grundstücke erfolgreich verkauft. Das höchste Gebot lag bei 133,3 Millionen VND/m², fast 20 Mal über dem Startpreis, während das günstigste Grundstück für 91,3 Millionen VND/m² angeboten wurde, also 12,5 Mal über dem Startpreis.

VARS ist der Ansicht, dass die Entwicklungen und Ergebnisse dieser Grundstücksauktionen sowohl ungewöhnlich als auch normal sind. Denn heutzutage scheint die Grenze zwischen Normalität und Abnormität nicht mehr klar zu sein. Das Abnorme ist normal geworden und existiert nun offen als ein abnormes „Normal“.

Tatsächlich handelt es sich hierbei nicht um ein neues Phänomen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024, als der Grundstücksmarkt im Allgemeinen noch ruhig war, zogen einige Grundstücksauktionen in bestimmten Gegenden dennoch Tausende bis Zehntausende von Teilnehmern an, hauptsächlich Investoren. Die Auktionsergebnisse erzielten stellenweise Zuschlagspreise, die das Zehnfache des Startpreises betrugen.

VARS erklärte dies wie folgt: Erstens wird in Zukunft mit Sicherheit ein erheblicher Geldzufluss in versteigerte Grundstücke in städtischen und Wohngebieten erfolgen, da die Kommunen zahlreiche Auktionen durchführen, um ihre Haushaltseinnahmen zu steigern. Denn es handelt sich hierbei um unbelastete Grundstücke, die nicht in Rechtsstreitigkeiten verwickelt sind, über die erforderlichen Unterlagen und die notwendige Infrastruktur verfügen und sich ideal für den Bau von Häusern zur gewerblichen Nutzung, Vermietung und zur Erzielung monatlicher Mieteinnahmen eignen.

Hanoi ist in den letzten Jahren besonders attraktiv, da dort kaum neue Projekte realisiert wurden und das Baulandangebot voraussichtlich weiter sinken wird. Grund dafür ist das neue Immobiliengesetz, das die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden verbietet und Unternehmen dazu zwingt, in diesen Gebieten auf zum Verkauf stehenden Grundstücken Häuser zu errichten. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für den Eigenbedarf als auch als Kapitalanlage, sehr hoch und steigt stetig.

Zweitens ist der Preisanstieg um ein Vielfaches, der sehr ungewöhnlich klingt, tatsächlich auf den niedrigen Startpreis des versteigerten Grundstücks zurückzuführen. Konkret erlaubten die bisherigen Vorschriften zur Festlegung von Grundstückspreisen die Beauftragung von Beratern.

Das am 10. August im Bezirk Thanh Oai versteigerte Land wurde ebenfalls für eine Beratung in Auftrag gegeben. Diese Beratung ermittelte einen Startpreis von 40–45 Millionen VND/m². Allerdings wurde die Regelung zur Beauftragung von Beratern durch Dekret 12 (Dekret zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Dekrets 44 zur Umsetzung des Landgesetzes von 2013), aktuell Dekret 71 (Dekret zur Regulierung der Grundstückspreise, erlassen von der Regierung am 27. April 2024), aufgehoben. Stattdessen wird der Preis nun anhand des Koeffizienten K multipliziert mit der städtischen Grundstückspreisliste ermittelt.

Gemäß Beschluss 46 des Volkskomitees von Hanoi vom 18. Juli 2024 beträgt der Grundstückspreisanpassungskoeffizient im Bezirk Thanh Oai 2,35. Die aktuell gültige Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2020 schwankt zwischen 3,6 und 5,3 Millionen VND/m². Multipliziert man diese beiden Koeffizienten, ergibt sich ein Preis von lediglich 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m².

Sichere Produkte mit niedrigen Startpreisen und geringen Anzahlungen (100 bis 200 Millionen VND) sind für Käufer sehr attraktiv. Daher ist es nicht verwunderlich, dass diese Auktion Tausende von Anmeldungen verzeichnete. Eine so hohe Teilnehmerzahl ist völlig normal.

Hohe Steuern auf Landerwerb

VARs glauben, dass dieser hohe Zuschlagspreis die normale Realität des Angebots-Nachfrage-Gaps widerspiegelt, wenn die Anzahl der Bewerbungen um ein Vielfaches größer ist als die Anzahl der Grundstücke in der Auktion.

Die Tatsache, dass die Grundstückspreise in Lagen mit mangelhafter Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen in einem Vorstadtgebiet mit Potenzial für normale Preissteigerungen bis zu über 100 Millionen VND/m² erreichen und damit den Preisen in städtischen und dicht besiedelten Gebieten entsprechen, ist jedoch ungewöhnlich und übersteigt den tatsächlichen Wert bei Weitem. Dies ist das Ergebnis ungesunder Absichten.

Viele der an diesen Auktionen teilnehmenden Investoren sind professionelle Grundstücksauktionshändler. Oftmals verfolgen sie lediglich das Ziel, vom Markt zu profitieren, ohne sich um den tatsächlichen Wert zu kümmern. Sie wollen einfach nur ersteigern und dann sofort weiterverkaufen, um Gewinn zu erzielen, oder sind bereit, ihre Anzahlung zu verlieren, falls der Markt nicht reagiert.

VARs schlagen hohe Steuern auf Landbesitz vor. (Foto: VS)

Oder aber das noch „gefährlichere“ Ziel ist es, einen regelrechten Immobilienboom auszulösen. Diese Personen nutzen die Anzahlung bei Auktionen aus, um die Preise der Grundstücke in die Höhe zu treiben. Sie ignorieren sogar die Risiken und legitimieren den Preis, indem sie den Zuschlagspreis vollständig bezahlen. Diesen Preis nutzen sie dann, um die Grundstückspreise in den umliegenden Gebieten anzukurbeln, was vielerorts zu einem regelrechten Preisanstieg führt.

Die Folge dieser Entwicklungen ist, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise weiter gestiegen sind und der Traum vom Eigenheim für viele, insbesondere junge Menschen, immer unerreichbarer wird. Die hohen Auktionspreise, die den tatsächlichen Wert deutlich übersteigen, erschweren nicht nur die Bewertung von Immobilien für die nächsten Auktionen am Auktionsort, sondern auch vielerorts im ganzen Land.

Mit zunehmender Verbreitung der Medien und wenn Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum einen Aufwärtstrend aufweisen, steigt die FOMO-Mentalität (Angst, zurückgelassen zu werden). Investoren erwarten dann, dass die Preise weiter steigen, und treffen riskante Entscheidungen.

Diese Entscheidung ist auch durch die Annahme motiviert, dass die bevorstehende Anpassung der Bodenpreistabellen in den jeweiligen Regionen die Bodenpreise indirekt in die Höhe treiben wird. Infolgedessen ist das Kapital vieler Investoren gebunden, was zu brachliegenden Flächen führt und den Erholungsprozess sowie eine nachhaltige Entwicklung behindert.

Damit Auktionen transparent ablaufen und die Staatseinnahmen steigen, benötigt der Staat dringend mehr Mechanismen zur Kontrolle spekulativer Aktivitäten. Um das Problem der Spekulation, die die Preise in die Höhe treibt und dadurch die städtischen Wohnungspreise senkt, zu lösen, ist ein Umdenken in der Bevölkerung hinsichtlich des Wohnens erforderlich. Wohnraum soll als Ort zum Leben und zur Deckung der Lebensbedürfnisse verstanden werden, nicht als angehäuftes Vermögen.

Indem Steuern auf diejenigen erhoben werden, die Vermögen anhäufen und spekulieren, anstatt auf diejenigen, die Immobilien zu Wohnzwecken oder zur Organisation von Produktion und Geschäftstätigkeit erwerben, wird der Faktor der angehäuften Vermögenswerte reduziert.

Die Steuersätze können bei Immobilientransaktionen schrittweise steigen, wenn der Verkäufer die Immobilie nur kurz hält oder wenn der Eigentümer die Immobilie nach Erhalt des Grundstücks nicht gewerblich nutzt oder keine Bauarbeiten durchführt...

Eine gezielte Besteuerung von Immobilien wird die Spekulationsbereitschaft im Immobiliensektor einschränken oder gar beseitigen, da der Besitz von spekulativen Immobilien neben Zinskosten und anderen Opportunitätskosten mit der Zeit riskanter wird. Der Kauf und Verkauf von Immobilien mit dem Ziel der Gewinnerzielung oder die künstliche Erzeugung von Angebot und Nachfrage zur Preissteigerung verlieren dadurch zunehmend an Bedeutung.

Überflüssiges Kapital der Bevölkerung wird somit in die Produktions- und Wirtschaftssektoren gelenkt, wodurch Produkte und Mehrwert für die Gesellschaft geschaffen werden. Dies wird langfristig zu einer gesünderen und effektiveren Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen und Preisschwankungen und Grundstücksfieber vorbeugen.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html