Vorgeschlagene neue Regelungen zu Landnutzungsgebühren und Grundrenten

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Viele Änderungen im Landgesetz 2024 wirken sich auf die Grundstücksfinanzierung aus

Das Finanzministerium teilte mit, dass das Bodengesetz 2024, das von der 15. Nationalversammlung in ihrer 5. außerordentlichen Sitzung am 18. Januar 2024 verabschiedet wurde, wesentliche Änderungen im Zusammenhang mit der Bodenfinanzierung mit sich bringt und die Regierung beauftragt, eine Reihe von Inhalten zur Bodenfinanzierung zu konkretisieren, darunter Inhalte zu Landnutzungsgebühren und Grundrenten.

Die wichtigsten Änderungen des Bodengesetzes von 2024, die die Grundstücksfinanzierung betreffen, umfassen: (i) Ausweitung der Fälle, in denen der Staat Grundstücke pachtet und jährliche Pacht zahlt, um die Stabilität und Nachhaltigkeit der staatlichen Einnahmen aus Grundstücken zu gewährleisten; (ii) Spezifischere Vorschriften für Fälle der Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse; (iii) Vorschriften zur Trennung von Fällen von Versteigerungen und Ausschreibungen von Landnutzungsrechten zur Auswahl von Investoren, die Grundstücke nutzen; Vorschriften zu Mehrzweckgrundstücken und zur Einziehung finanzieller Verpflichtungen für diese Art von Grundstücken; (iv) Abschaffung des staatlichen Grundstückspreisrahmens; Die Vorschriften zur Grundstückspreisliste werden je nach Fläche, Lage oder für jedes Grundstück auf der Grundlage der Wertzone erstellt, Standardgrundstücksgröße (für Gebiete mit digitalen Katasterkarten und Grundstückspreisdatenbank), erstmals bekannt gegeben und ab dem 1. Januar 2026 angewendet und jährlich angepasst, geändert und ergänzt (statt alle 5 Jahre wie im Bodengesetz von 2013), und gleichzeitig werden die Fälle erweitert, in denen die Grundstückspreisliste zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke angewendet wird; dementsprechend wird bei der staatlichen Landzuteilung, Landpacht oder Anerkennung von Landnutzungsrechten durch den Staat als Grundlage für die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Landpacht von Haushalten und Einzelpersonen der Landpreis in der Landpreisliste verwendet (wobei die bisherige Regelung zur Berechnung anhand spezifischer Landpreise in einigen Fällen abgeschafft wird); (v) Dezentralisierung der Entscheidungsbefugnis über spezifische Landpreise auf den Vorsitzenden des Bezirksvolkskomitees in Fällen von Landzuteilung, Landpacht und Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszweckes unter der Autorität des Bezirksvolkskomitees gemäß Absatz 2 und 4, Artikel 123 des Bodengesetzes von 2024; (vi) Innovation des Bodenpreisberechnungsprozesses: Werden zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Landpacht die Landpreise in der Landpreisliste herangezogen, muss das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene den Landpreis in der Entscheidung über Landzuteilung, Landpacht, Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszweckes, Verlängerung von Landnutzungsrechten, Anpassung der Landnutzungsdauer und Änderung der Landnutzungsform erfassen; Im Falle der Festsetzung spezifischer Grundstückspreise zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pacht muss das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene innerhalb von höchstens 180 Tagen nach der Festsetzung des Grundstückspreises eine Entscheidung über den Grundstückspreis erlassen. (vii) Im Falle einer Befreiung von Landnutzungsgebühren und Pacht ist es nicht erforderlich, Verfahren zur Festsetzung des Grundstückspreises und zur Berechnung der befreiten Landnutzungsgebühren und Pacht durchzuführen. Von Landnutzungsgebühren und Pacht befreite Landnutzer müssen keine Verfahren zur Beantragung der Befreiung von Landnutzungsgebühren und Pacht usw. durchführen.

Zur Konkretisierung der neuen Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 dient die Veröffentlichung eines Regierungserlasses , in dem die Bodennutzungsgebühren und Bodenmieten detailliert aufgeführt werden.

Notwendigkeit, die Politik an die neue Realität anzupassen

Das Finanzministerium erklärte, die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pacht sei Teil der Landfinanzierungspolitik. In der Vergangenheit wurde die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pacht parallel zur allgemeinen Landfinanzierungspolitik schrittweise institutionalisiert, wobei die Prinzipien von Marktwirtschaft, Transparenz und Gleichheit zwischen den Wirtschaftssektoren berücksichtigt wurden. Dies trägt dazu bei, eine sparsame und effiziente Landnutzung zu fördern, Spekulation und verschwenderische Landnutzung schrittweise einzuschränken und die Entwicklung des Immobilienmarktes zu lenken und zu fördern. Neben den wichtigen Ergebnissen zeigten die Regelungen zu Landnutzungsgebühren und Pacht, die das Bodengesetz von 2013 regeln, auch einige Mängel und Einschränkungen auf, die behoben werden müssen.

Um die Umsetzung der Richtlinien zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundpacht und Wasserflächenpacht gemäß dem Bodengesetz von 2013 zu überprüfen und zusammenzufassen, hat das Finanzministerium am 28. Juli 2021 die offizielle Mitteilung Nr. 8335/BTC-QLCS an die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte herausgegeben, in der es um eine Bewertung der Umsetzung der Richtlinien zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundpacht und Wasserflächenpacht bittet und Empfehlungen und Vorschläge zu Inhalten abgibt, die geändert und ergänzt werden müssen.

Basierend auf der Zusammenfassung der Berichte aus den Ortschaften gibt es einige Probleme in Bezug auf:

Die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten bei einer Änderung des Landnutzungszwecks ist in Fällen erforderlich, in denen Wirtschaftsorganisationen gemäß den Bodengesetzen rechtmäßig Landnutzungsrechte übertragen bekommen, um Investitionsprojekte umzusetzen. Denn nach geltendem Recht ist es erforderlich, einen Entschädigungs- und Räumungsplan (Annahme) zu erstellen, der mit dem höchsten Geldbetrag verglichen wird (den die Organisation für die Übertragung der Landnutzungs- und Grundrentenrechte bezahlt hat), der von den Landnutzungsgebühren und der Grundrente abgezogen wird. Dies führt zu zusätzlichen Verwaltungsverfahren. Darüber hinaus gibt es keine Vorschriften für die Handhabung von Fällen, in denen viele Arten von Grundstücken übertragen werden und dann der Zweck geändert wird, um Investitionsprojekte unter Nutzung gemischter Grundstücke umzusetzen.

Bezüglich des Grundsatzes der Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht (sind Landzuteilungen und Landpachtverträge durch Auktionen befreit oder ermäßigt oder nicht; sind im Falle der Landzuteilung für Umsiedlungen, wenn der Staat Land zurückfordert, Landnutzungsgebühren befreit oder ermäßigt? Nachprüfungen und der Umgang mit Verstößen nach Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht sind noch nicht speziell geregelt).

Probleme bestehen bei der Gebietsbestimmung der Subjekte und der Höhe der Befreiung und Ermäßigung der Landnutzungsgebühren für Subjekte, die Anspruch auf Anreize für Landnutzungsgebühren haben, wenn ihnen Land zugeteilt wird oder Landnutzungsrechte anerkannt werden. Denn derzeit gibt es Regelungen für die Liste der Investitionsanreizgebiete nach Bezirksebenen, in den Bezirksebenen gibt es jedoch Gemeinden, die nicht in Gebieten mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen liegen, oder Bezirksebenen, die nicht auf der Liste der Vorzugsgebiete stehen, aber Gemeinden oder Dörfer in Vorzugsgebieten haben. Es ist unklar, wie die Berechnung der Anreize nach Gebieten erfolgt.

Was die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten betrifft, so wird die detaillierte Bauplanung oft angepasst, und Kriterien wie die Grundlage für die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundrenten können sich ändern oder nicht ändern. Land vor der Planungsanpassung wird in Form einer Versteigerung von Landnutzungsrechten zugeteilt und verpachtet.

Für die einzelnen Projektarten mit gemischter Landnutzung gibt es keine spezifischen Regelungen zum Abzug von Entschädigungen und Räumungsgebühren. Ebenso gibt es keine spezifischen Regelungen zur Berechnung von Entschädigungen und Räumungsgebühren bei Landzuteilungen ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren bzw. bei Landzuteilungen ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren.

Regelungen zur Übergangsbehandlung fehlen in manchen Praxisfällen, …

Dementsprechend hat das Finanzministerium im Rahmen der Ausarbeitung des Bodengesetzes 2024 Unterlagen zusammengestellt, ausgewertet und zur Prüfung und Fertigstellung des Entwurfs an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt übermittelt. Gleichzeitig erachtet es das Finanzministerium als notwendig, die oben genannten Verordnungen zum Bodengesetz von 2013 zu vervollständigen (und zu ersetzen), um Probleme zu lösen, die bei der Umsetzung der aktuellen Verordnungen zur Erhebung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten (Erlass Nr. 45/2014/ND-CP, Erlass Nr. 46/2014/ND-CP, Erlass Nr. 135/2016/ND-CP, Erlass Nr. 123/2017/ND-CP der Regierung) auftreten, um sie an die neue Realität anzupassen, Verwaltungsverfahren zu reformieren, eine wirksame Mobilisierung der Einnahmen aus Landnutzungsgebühren und Grundrenten für den Staatshaushalt sicherzustellen und zur Förderung einer effizienten Landnutzung und -nutzung beizutragen und so zur sozioökonomischen Entwicklung beizutragen.

Zu den Regelungen über die Befreiung und Ermäßigung der Grundrente

Das Finanzministerium erklärte, dass hinsichtlich der Befreiung und Ermäßigung der Grundmiete grundsätzlich Folgendes gilt: Das Bodengesetz von 2024 legt nicht ausdrücklich fest, was eine Befreiung von der Grundmiete und was eine Ermäßigung der Grundmiete ist. Während des gesamten Prozesses der Ausarbeitung des Bodengesetzes und in der Ausgestaltung der Artikel zu Fällen, in denen Auktionen und Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird, durchgeführt werden muss, wird jedoch folgender Grundsatz deutlich: Befreiung von der Grundmiete bedeutet, dass Landnutzer während der gesamten Pachtdauer keine Grundmiete zahlen müssen; der Rest ist eine Ermäßigung der Grundmiete. Daher basieren die Bestimmungen in Artikel 39 und 40 des Dekretentwurfs auf folgendem Grundsatz: (i) Befreiung von der Grundmiete bedeutet, dass Landnutzer während der gesamten Pachtdauer keine Grundmiete zahlen müssen; (ii) Ermäßigung der Grundmiete bedeutet, dass Landnutzer einen bestimmten Betrag, der als Prozentsatz (%) der zu zahlenden Grundmiete berechnet wird, nicht zahlen müssen.

Bezüglich der Fälle der Befreiung von der Grundrente: Absatz 1 und 2 von Artikel 157 des Bodengesetzes von 2024 legen ausdrücklich Fälle der Befreiung und Ermäßigung von Grundnutzungsgebühren und Grundrente fest; zugleich wird die Regierung ermächtigt, nach Zustimmung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung weitere Fälle der Befreiung und Ermäßigung von Grundnutzungsgebühren und Grundrente festzulegen, die nicht in Absatz 1 von Artikel 157 genannt sind. Der Verordnungsentwurf legt daher ausdrücklich Fälle der Befreiung von der Grundrente fest; die Höhe der Ermäßigung der Grundrente wird je nach Investitionsanreizsektor und -standort gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes festgelegt, die im Wesentlichen den aktuellen Bestimmungen in Verordnung Nr. 46/2014/ND-CP (geändert und ergänzt in Verordnung Nr. 135/2016/ND-CP, Verordnung Nr. 123/2017/ND-CP) entsprechen.

Artikel 157 des Bodengesetzes von 2024 sieht lediglich Befreiungen und Ermäßigungen von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für die Nutzung von Land zu Produktions- und Geschäftszwecken in investitionsfördernden Sektoren oder in investitionsfördernden Gebieten vor (ungeachtet der sozialisierten Sektoren im Sinne des Bodengesetzes von 2013). Daher enthalten die Artikel 39 und 40 des Verordnungsentwurfs lediglich allgemeine Regelungen zu Vorzugssätzen für Befreiungen und Ermäßigungen von Landnutzungsgebühren für Projekte in investitionsfördernden Sektoren und Gebieten, ohne separate Anreize für Projekte zu schaffen, bei denen Land für den Bau öffentlicher Bauvorhaben zu Geschäftszwecken genutzt wird (Sozialisierung).

Gleichzeitig werden in Artikel 50 Absatz 6 Übergangsbestimmungen für Landnutzungsgebühren festgelegt, in Artikel 51 Absatz 14 Übergangsbestimmungen für die Erhebung von Pachtzinsen festgelegt und die Bestimmungen zur bevorzugten Befreiung und Reduzierung von Pachtzinsen für Projekte im sozialen Sektor gemäß den Regierungserlassen Nr. 69/2008/ND-CP vom 30. Mai 2008 und Nr. 59/2014/ND-CP vom 16. Juni 2014 aufgehoben.

Verfahren zur Befreiung und Ermäßigung

Bezüglich der Verfahren zur Befreiung und Ermäßigung: Absatz 3, Artikel 157 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass im Falle einer Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht keine Verfahren zur Ermittlung des Grundstückspreises und zur Berechnung der befreiten Landnutzungsgebühren und Grundpacht erforderlich sind. Landnutzer, die von Landnutzungsgebühren und Grundpacht befreit sind, müssen keine Verfahren zur Beantragung der Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht durchführen.

Um die ordnungsgemäße Umsetzung der Bedingungen für die Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen zu überwachen, die Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen den richtigen Personen zu gewähren, Einnahmeausfälle des Staates zu vermeiden und die Wirksamkeit der staatlichen Förderpolitik sicherzustellen, sieht der Verordnungsentwurf vor, dass die Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen im Pachtbescheid vermerkt wird. Gleichzeitig werden die Zuständigkeiten folgender Stellen festgelegt: (i) Die Steuerbehörden berechnen den Betrag der zu ermäßigenden Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen und legen ihn dem gleichrangigen Volkskomitee zur Entscheidung vor, den ermäßigten Betrag der Grundnutzungsgebühren selbst zurückzufordern. (ii) Die Behörden für natürliche Ressourcen und Umwelt sind für die Erstellung von Statistiken und die Zusammenfassung der Fälle von Grundmietzinsbefreiungen verantwortlich. Während des Umsetzungsprozesses müssen die Behörden für natürliche Ressourcen und Umwelt regelmäßig die Erfüllung der Bedingungen für Anreize zur Befreiung von der Grundmietzinsen prüfen, überprüfen und feststellen. Wenn festgestellt wird, dass eine Person, die von der Pacht befreit wurde, die Bedingungen für die Befreiung von der Pacht nicht erfüllt, muss sie dies dem Volkskomitee auf derselben Ebene melden, damit dieser über die Aufhebung der Befreiung von der Pacht entscheiden kann. Außerdem muss sie die Information an die Steuerbehörde weiterleiten, damit diese die Berechnung, Einziehung und Zahlung des zu zahlenden (nicht befreiten) Pachtbetrags gemäß den Richtlinien und dem Grundstückspreis zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Pacht koordiniert und den Betrag, der der verspäteten Zahlung der Pacht entspricht, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Steuerverwaltung festlegt.

Weisheit

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Quelle