Vorgeschlagene Neuregelungen für Landnutzungsgebühren und Grundrenten

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Viele Änderungen im Landgesetz 2024 wirken sich auf die Grundstücksfinanzierung aus

Das Finanzministerium teilte mit, dass das Bodengesetz 2024, das von der 15. Nationalversammlung in ihrer 5. außerordentlichen Sitzung am 18. Januar 2024 verabschiedet wurde, wesentliche Änderungen im Zusammenhang mit der Bodenfinanzierung mit sich bringt, und beauftragte die Regierung, eine Reihe von Inhalten zur Bodenfinanzierung zu konkretisieren. einschließlich Inhalten zu Landnutzungsgebühren und Grundrenten.

Zu den wichtigsten Änderungen des Bodengesetzes von 2024, die sich auf die Grundstücksfinanzierung auswirken, gehören: (i) Ausweitung der Fälle, in denen der Staat Grundstücke pachtet und jährliche Pacht zahlt, um die Stabilität und Nachhaltigkeit der staatlichen Einnahmen aus Grundstücken zu gewährleisten; (ii) Spezifischere Regelungen für Fälle der Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse; (iii) Regelungen zur Trennung zwischen Fällen der Versteigerung von Landnutzungsrechten und Fällen der Ausschreibung zur Auswahl von Investoren, die Land nutzen; Vorschriften zu Mehrzweckgrundstücken und zur Einziehung finanzieller Verpflichtungen für diese Art von Grundstücken; (iv) Abschaffung des staatlichen Rahmens für Grundstückspreise; Die Grundstückspreisliste wird nach Fläche, Lage oder für jedes Grundstück auf der Grundlage der Wertzone, des Standardgrundstücks (für Gebiete mit digitalen Katasterkarten und Grundstückspreisdatenbank) erstellt, soll erstmals ab dem 1. Januar 2026 bekannt gegeben und angewendet und jährlich (anstatt alle 5 Jahre wie im Grundstücksgesetz von 2013) angepasst, geändert und ergänzt werden und erweitert gleichzeitig die Fälle der Anwendung der Grundstückspreisliste zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke; Dementsprechend ist der Grundstückspreis, der zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundmieten von Haushalten und Einzelpersonen verwendet wird, wenn der Staat Land zuweist, Land verpachtet oder Landnutzungsrechte anerkennt, der Grundstückspreis auf der Grundstückspreisliste (wodurch in einigen Fällen die vorherige Regelung zur Berechnung nach bestimmten Grundstückspreisen abgeschafft wird). (v) Dezentralisierung der Befugnis zur Entscheidung über konkrete Grundstückspreise auf den Vorsitzenden des Bezirksvolkskomitees im Falle der Landzuteilung, Landpacht und Genehmigung zur Änderung der Landnutzung unter der Autorität des Bezirksvolkskomitees gemäß Absatz 2 und Absatz 4, Artikel 123 des Bodengesetzes von 2024; (vi) Neuerungen im Verfahren zur Berechnung des Grundstückspreises: Wenn zur Berechnung der Grundnutzungsgebühr und der Grundpacht der Grundstückspreis aus der Grundstückspreistabelle herangezogen wird, muss das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene den Grundstückspreis bei Entscheidungen über die Landzuteilung, die Landpacht, die Erlaubnis zur Änderung des Landnutzungszwecks, die Verlängerung des Landnutzungsrechts, die Anpassung der Landnutzungsdauer und die Änderung der Landnutzungsform berücksichtigen. Im Falle der Festlegung spezifischer Grundstückspreise zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten muss das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene innerhalb von höchstens 180 Tagen nach der Festlegung des Grundstückspreises eine Grundstückspreisentscheidung erlassen. (vii) Im Falle der Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht ist es nicht erforderlich, Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises und zur Berechnung der befreiten Grundnutzungsgebühren und Grundpacht durchzuführen. Von der Grundnutzungsgebühr und der Grundrente befreite Landnutzer müssen keine Verfahren durchführen, um die Befreiung von der Grundnutzungsgebühr und der Grundrente zu beantragen...

Zur Konkretisierung der neuen Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 dient die Veröffentlichung eines Regierungserlasses , in dem die Bodennutzungsgebühren und Bodenmieten detailliert aufgeführt werden.

Notwendigkeit, die Politik an die neue Realität anzupassen

Das Finanzministerium erklärte, dass die Politik zur Erhebung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten Teil der Landfinanzierungspolitik sei. In jüngster Zeit wurde neben der allgemeinen Bodenfinanzierungspolitik auch die Politik der Erhebung von Landnutzungsgebühren und Bodenmieten schrittweise nach Marktprinzipien, Transparenz und Gleichheit zwischen den Wirtschaftssektoren institutionalisiert. Tragen Sie dazu bei, eine wirtschaftliche und effiziente Landnutzung zu fördern, Spekulation und verschwenderische Landnutzung schrittweise einzuschränken und die Entwicklung des Immobilienmarktes zu lenken und zu fördern. Neben den wichtigen erzielten Ergebnissen offenbarten die Regelungen zu Landnutzungsgebühren und Grundrenten, die dem Bodengesetz von 2013 zugrunde liegen, auch einige Mängel und Beschränkungen, die überwunden werden müssen.

Um die Umsetzung der Richtlinien zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundpacht und Wasserflächenpacht gemäß dem Bodengesetz von 2013 zu überprüfen und zusammenzufassen, hat das Finanzministerium am 28. Juli 2021 die offizielle Mitteilung Nr. 8335/BTC-QLCS an die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte herausgegeben, in der es um eine Bewertung der Umsetzung der Richtlinien zur Erhebung von Landnutzungsgebühren, Grundpacht und Wasserflächenpacht bittet und Empfehlungen und Vorschläge zu Inhalten abgibt, die geändert und ergänzt werden müssen.

Basierend auf der Zusammenfassung der Berichte aus den Ortschaften gibt es einige Probleme in Bezug auf:

Erhebung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten bei Änderungen der Landnutzung in Fällen, in denen Wirtschaftsorganisationen gemäß den Bodengesetzen rechtmäßig Landnutzungsrechte übertragen bekommen, um Investitionsprojekte umzusetzen, da es gemäß der geltenden Gesetzgebung notwendig ist, einen Entschädigungs- und Räumungsplan (Annahme) zu erstellen, um ihn mit dem höchsten Geldbetrag zu vergleichen (den die Organisation bezahlt hat, um die Übertragung der Landnutzungsrechte und Grundrentenrechte zu erhalten), der von den Landnutzungsgebühren und der Grundrente abgezogen wird; Dies führt zu zusätzlichen Verwaltungsverfahren; Darüber hinaus gibt es keine Regelungen für den Umgang mit Fällen, in denen viele Arten von Grundstücken übertragen werden und anschließend der Zweck geändert wird, um Investitionsprojekte unter Verwendung gemischter Landnutzungsformen umzusetzen.

Bezüglich des Grundsatzes der Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht (sind Landzuteilungen und Landpachtverträge durch Auktionen befreit oder ermäßigt oder nicht; sind im Falle der Landzuteilung für Umsiedlungen, wenn der Staat Land zurückfordert, Landnutzungsgebühren befreit oder ermäßigt? Nachprüfungen und der Umgang mit Verstößen nach Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht sind noch nicht speziell geregelt).

Probleme bestehen bei der Gebietsbestimmung der Subjekte und der Höhe der Befreiung und Ermäßigung der Landnutzungsgebühren für Subjekte, die Anspruch auf Anreize für Landnutzungsgebühren haben, wenn ihnen Land zugeteilt wird oder Landnutzungsrechte anerkannt werden. Denn derzeit gibt es Regelungen für die Liste der Investitionsanreizgebiete nach Bezirksebenen, in den Bezirksebenen gibt es jedoch Gemeinden, die nicht in Gebieten mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen liegen, oder Bezirksebenen, die nicht auf der Liste der Vorzugsgebiete stehen, aber Gemeinden oder Dörfer in Vorzugsgebieten haben. Es ist unklar, wie die Berechnung der Anreize nach Gebieten erfolgt.

Bei der Erhebung der Grundnutzungsgebühren und der Grundrente werden bei der detaillierten Bauplanung häufig Kriterien wie die Grundlage für die Berechnung der Grundnutzungsgebühren und der Grundrente geändert oder bleiben unverändert. Bei Land vor der Planungsanpassung handelt es sich um Land, das durch eine Versteigerung von Landnutzungsrechten zugeteilt und verpachtet wurde.

Für die einzelnen Projektarten mit gemischter Flächennutzung gibt es keine spezifischen Regelungen zum Abzug von Entschädigungs- und Räumungsbeträgen; So berechnen Sie den Entschädigungsbetrag, die GPMB-Rückerstattung im Falle einer Landzuteilung ohne Erhebung einer Landnutzungsgebühr oder einer von der Landnutzungsgebühr befreiten Landzuteilung.

Regelungen zur Übergangsbehandlung fehlen in manchen Praxisfällen, …

Dementsprechend hat das Finanzministerium im Rahmen der Entwicklung des Bodengesetzes 2024 Dokumente zusammengestellt, ausgewertet und an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zur Untersuchung und Fertigstellung des Entwurfs übermittelt. Gleichzeitig hält es das Finanzministerium für notwendig, die oben genannten Verordnungen zum Bodengesetz von 2013 zu vervollständigen (und zu ersetzen), um Probleme zu lösen, die bei der Umsetzung der aktuellen Verordnungen zur Erhebung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten (Erlass Nr. 45/2014/ND-CP, Erlass Nr. 46/2014/ND-CP, Erlass Nr. 135/2016/ND-CP, Erlass Nr. 123/2017/ND-CP der Regierung) auftreten, um sie an die neue Realität anzupassen, Verwaltungsverfahren zu reformieren und eine wirksame Mobilisierung der Einnahmen aus Landnutzungsgebühren und Grundrenten für den Staatshaushalt sicherzustellen; zur Förderung einer effizienten Landnutzung und -ausbeute beitragen und so zur sozioökonomischen Entwicklung beitragen.

Zu den Regelungen über die Befreiung und Ermäßigung der Grundrente

Das Finanzministerium erklärte, dass grundsätzlich Folgendes gilt: Das Bodengesetz von 2024 legt nicht ausdrücklich fest, was eine Befreiung von der Grundmiete und was eine Reduzierung der Grundmiete ist. Im gesamten Prozess der Ausarbeitung des Bodengesetzes und der inhaltlichen Ausgestaltung der Artikel zu Fällen, in denen Auktionen und Ausschreibungen für Projekte zur Nutzung von Land durchgeführt werden müssen, wird jedoch der Grundsatz deutlich: Befreiung von der Bodenpacht bedeutet, dass Landnutzer für die gesamte Pachtdauer keine Bodenpacht zahlen müssen; Der Rest ist eine Reduzierung der Grundrente. Daher sehen Artikel 39 und Artikel 40 des Dekretentwurfs eine Befreiung bzw. Reduzierung der Grundmiete auf Grundlage der folgenden Grundsätze vor: (i) Die Befreiung von der Grundmiete ermöglicht es den Landnutzern, für die gesamte Mietdauer keine Grundmiete zu zahlen; (ii) Eine Reduzierung der Grundrente soll es den Landnutzern ermöglichen, einen bestimmten Betrag, berechnet als Prozentsatz (%) der zu zahlenden Grundrente, nicht zu zahlen.

Bezüglich der Fälle der Befreiung von der Grundrente: Absatz 1 und Absatz 2, Artikel 157 des Bodengesetzes von 2024 legen ausdrücklich Fälle der Befreiung oder Ermäßigung von Landnutzungsgebühren und Grundrente fest; Gleichzeitig wird die Befugnis der Regierung, andere Fälle der Befreiung oder Ermäßigung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten vorzuschreiben, die nicht in Absatz 1, Artikel 157 genannt sind, nach Einholung der Zustimmung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung festgelegt. Daher werden im Verordnungsentwurf ausdrücklich Fälle der Befreiung von der Grundrente festgelegt. Die Ausgestaltung der Pachtminderungsstufen für Grundstücke je nach Investitionsanreizsektor und Investitionsanreizstandort gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes ähnelt grundsätzlich den aktuellen Bestimmungen in Dekret Nr. 46/2014/ND-CP (geändert und ergänzt in Dekret Nr. 135/2016/ND-CP, Dekret Nr. 123/2017/ND-CP).

Artikel 157 des Bodengesetzes von 2024 sieht Befreiungen und Ermäßigungen von Landnutzungsgebühren und Grundrenten nur für Fälle vor, in denen Land für Produktions- und Geschäftszwecke in investitionsfördernden Sektoren oder in investitionsfördernden Gebieten genutzt wird (unabhängig von sozialisierten Sektoren wie im Bodengesetz von 2013). Daher enthalten die Artikel 39 und 40 des Verordnungsentwurfs nur allgemeine Bestimmungen zu Vorzugsniveaus bei der Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren für Projekte in Sektoren und Bereichen mit Investitionsanreizen, ohne dass gesonderte Anreize für Projekte geschaffen werden, bei denen Land für die Errichtung öffentlicher Bauvorhaben zu Geschäftszwecken (Vergesellschaftung) genutzt wird.

Gleichzeitig werden in Artikel 50 Absatz 6 Übergangsbestimmungen für die Landnutzungsgebühren festgelegt. Klausel 14, Artikel 51 legt Übergangsbestimmungen für die Erhebung der Grundrente fest; und die Bestimmungen zur bevorzugten Befreiung und Reduzierung der Grundrente für Projekte im sozialen Sektor, wie in Dekret Nr. 69/2008/ND-CP vom 30. Mai 2008 und Dekret Nr. 59/2014/ND-CP vom 16. Juni 2014 der Regierung vorgeschrieben, werden abgeschafft.

Verfahren zur Befreiung und Ermäßigung

Zu den Verfahren zur Befreiung und Ermäßigung: Absatz 3, Artikel 157 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass im Falle einer Befreiung von Bodennutzungsgebühren und Bodenmieten keine Verfahren zur Bestimmung des Bodenpreises und zur Berechnung der befreiten Bodennutzungsgebühren und Bodenmieten durchgeführt werden müssen. Landnutzer, die von Landnutzungsgebühren und Grundrenten befreit sind, müssen kein Verfahren durchführen, um die Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten zu beantragen.

Daher ist sicherzustellen, dass die Umsetzung der Bedingungen für die Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten gemäß den Vorschriften überwacht wird. Gewährleistung der Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten für die richtigen Subjekte, Vermeidung von Einnahmeverlusten des Staatshaushalts, Gewährleistung der Wirksamkeit der Präferenzpolitik des Staates usw.), im Dekretsentwurf wird die Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Landpachtentscheidung festgelegt; Gleichzeitig werden die folgenden Aufgaben festgelegt: (i) Die Steuerbehörden berechnen den Betrag der zu reduzierenden Landnutzungsgebühren und Grundrenten und legen ihn dem Volkskomitee der gleichen Ebene vor, das dann über die Rückforderung des reduzierten Betrags der Landnutzungsgebühren entscheidet; (ii) Die Agentur für natürliche Ressourcen und Umwelt ist für die Erstellung von Statistiken und die Zusammenfassung der Fälle von Grundrentenbefreiungen zuständig. Während des Umsetzungsprozesses muss die Agentur für natürliche Ressourcen und Umwelt regelmäßig die Erfüllung der Bedingungen für Anreize zur Befreiung von der Grundpacht prüfen, überprüfen und feststellen. Wenn festgestellt wird, dass eine Person, die von der Pacht befreit wurde, die Bedingungen für die Befreiung von der Pacht nicht erfüllt, muss sie dies dem Volkskomitee auf derselben Ebene melden, damit dieser über die Aufhebung der Befreiung von der Pacht entscheiden kann. Außerdem muss sie die Information an die Steuerbehörde weiterleiten, damit diese die Berechnung, Einziehung und Zahlung des zu zahlenden (nicht befreiten) Pachtbetrags gemäß den Richtlinien und dem Grundstückspreis zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Pacht koordiniert und den Betrag, der der verspäteten Zahlung der Pacht entspricht, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Steuerverwaltung festlegt.

Weisheit

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