Neuigkeiten zur Änderung der Landnutzung sowie zur Trennung und Zusammenlegung von Grundstücken gemäß dem Bodengesetz 2024

Das Bodengesetz 2024, das am 1. August 2024 in Kraft tritt, enthält viele Neuerungen, die den Landnutzern zugute kommen. Dementsprechend steht es den Menschen frei, den Zweck zu ändern und Grundstücke gemäß den Vorschriften abzutrennen, mit Ausnahme von sieben Fällen, in denen eine Änderung des Zwecks verboten ist und eine Genehmigung erforderlich ist.

Ausweitung der Rechte der Landnutzer

Die Menschen in Nghe An haben diese relativ flexible Regelung des Bodengesetzes von 2024 genutzt und wie andere Provinzen auch von Oktober 2024 bis heute, insbesondere in den Vororten der Stadt Vinh und einigen benachbarten Bezirken und Städten, Verfahren zur Abtrennung von Grundstücken durchgeführt und den Zweck von Gartenland und Ackerland gemäß den Vorschriften in Wohnland geändert.

Konkret gibt es in Artikel 121 des Bodengesetzes von 2024 sieben Fälle der Umwandlung der Landnutzung, die von den zuständigen Behörden genehmigt werden müssen. In anderen Fällen ist es den Landnutzern gestattet, den Nutzungszwecken des Landes zu ändern, und die zuständigen staatlichen Stellen müssen den Menschen die Verfahren gemäß den Vorschriften erleichtern.

Die Menschen kommen für Landangelegenheiten zum Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung der Stadt Vinh. Foto: Nguyen Hai

Konkret müssen sieben Fälle einer Zweckänderung von den zuständigen Behörden genehmigt werden:

- Umwandlung von Reisanbauflächen, Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen in andere Flächentypen der landwirtschaftlichen Flächengruppe;

- Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in nicht landwirtschaftliche Flächen;

- Bei der Umsetzung groß angelegter Projekte zur konzentrierten Viehzucht sollten andere Landtypen in Flächen zur konzentrierten Viehzucht umgewandelt werden.

- Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, die vom Staat ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren zugeteilt wurden, in andere Arten von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, die vom Staat gegen Erhebung von Landnutzungsgebühren oder gegen Pacht zugeteilt wurden;

- Umwandlung von nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die kein Wohngrundstück sind, in Wohngrundstücke;

- Umwandlung von Grundstücken für den Bau öffentlicher Arbeiten oder von Grundstücken, die für öffentliche Zwecke mit gewerblichen Zwecken genutzt werden, in Grundstücke für nichtlandwirtschaftliche Produktion und Gewerbe;

- Umwandlung nichtlandwirtschaftlicher Produktions- und Gewerbeflächen, die keine Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen sind, in Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen.

Akten zu Landnutzungsänderungen sowie Landaufteilung und -konsolidierung machen über 60 % der Verwaltungsakten im Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung der Stadt Vinh aus. Foto: Nguyen Hai

Herr Nguyen Cong Thanh, Direktor des Amtes für die Registrierung von Landnutzungsrechten der Provinz Nghe An, fügte hinzu: „Nach Inkrafttreten des Bodengesetzes von 2024 hat das Volkskomitee der Provinz am 30. September 2024 den Beschluss Nr. 34/2024/QD-UBND erlassen, mit dem der Beschluss 28/2021/QD-UBND und eine Reihe anderer Beschlüsse aufgehoben wurden, wodurch flexiblere Vorschriften zu Wohngrundstücksgrenzen, Bedingungen für Landaufteilung und -zusammenlegung geschaffen und günstigere Bedingungen für die Menschen geschaffen wurden … Dementsprechend ist in Artikel 10 des Beschlusses Nr. 34/2024/QD-UBND festgelegt, dass es der Stadt Vinh, Städten, Bezirken, Gemeinden in Küstengrenzgebieten und Haushalten mit Grundstücken mit einer Mindestfläche von 50 m² gestattet ist, Verfahren zur Landaufteilung und -zusammenlegung durchzuführen, um Zertifikate auszustellen.“

Was die Zuständigkeit betrifft, so legt Artikel 123 des Bodengesetzes von 2024 fest, dass die Befugnis zur Genehmigung der Änderung der Landnutzungszwecks für Organisationen beim Volkskomitee der Provinz liegt und dass das Volkskomitee des Bezirks die Änderung der Landnutzungszwecks für Einzelpersonen genehmigt.

Wenn eine Einzelperson den Zweck der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen zu gewerblichen oder Dienstleistungszwecken ändert, besteht zwar keine Beschränkung, aber wenn die Fläche 0,5 ha (5.000 m2) oder mehr beträgt, muss eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz eingeholt werden, bevor das Volkskomitee des Bezirks eine Entscheidung trifft. Die zuständige staatliche Behörde, die die Änderung der Landnutzung gemäß dem Gesetz genehmigt, darf nicht dezentralisiert oder neu autorisiert werden.

Finanzielle Verpflichtungen steigen nach der neuen Grundstückspreisliste

Ein Vertreter der Steuerbehörde der Region X sagte uns: „Bisher mussten die Menschen bei einer Änderung der Landnutzung gemäß der Verordnung 45/2024 zur Umsetzung des Bodengesetzes von 2013 nur 50 % der Landnutzungsgebühren zahlen, die sich nach den Preisen für Wohngrundstücke berechneten. Ebenso wird bei einer Nutzungsänderung von Gartengrundstück zu Wohngrundstück 50% des Grundnutzungsentgelts berechnet...

Verwaltungsverfahren im One-Stop-Shop der Gemeinde Ngoc Bich, Dien Chau. Foto: Nguyen Hai

Derzeit beträgt jedoch gemäß Dekret 103/2024/ND-CP zur Umsetzung des Bodengesetzes 2024 in Absatz 1, Absatz 2, Artikel 8 die Landnutzungsgebühr bei einer Änderung des Nutzungszwecks in Wohngrundstück 100 % des Preises für Wohngrundstück nach der Änderung abzüglich der Landnutzungsgebühr für landwirtschaftliche Flächen oder Gartenland vor dieser Änderung multipliziert mit der Fläche, für die die Änderung beantragt wird. Aus diesem Grund sind die finanziellen Verpflichtungen bei Änderungen der Landnutzung nach dem Bodengesetz 2024 im Vergleich zum Bodengesetz 2013 gestiegen.

Allerdings geben einige Personen an, die den Zweck der Landnutzung geändert haben, dass in Nghe An und vielen anderen Provinzen derzeit die Grundstückspreisliste für den Zeitraum 2020–2024 gilt, sodass die oben genannte finanzielle Verpflichtung im Vergleich zur neuen Grundstückspreisliste immer noch recht niedrig ist. Gemäß der Resolutionder Nationalversammlung zu den Richtlinien für die Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 gilt für Orte, die noch keine neue Bodenpreisliste für den Zeitraum 2025–2050 herausgegeben haben, vorübergehend bis zum 31. Dezember 2025 die Bodenpreisliste für den Zeitraum 2020–2024.

Die Registrierungssteuer wird bei der Steuerbehörde von Vinh bezahlt. Foto: Nguyen Hai

In Nghe An sagte ein Vertreter der Steuerbehörde der Region X: „Am 9. Mai 2025 erließ der Volksrat der Provinz Nghe An die Resolution Nr. 03/2025/NQ-HDND zur Änderung und Ergänzung der Resolution Nr. 19/2029/NQ-HDND zur Genehmigung der Grundstückspreisliste in der Region vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2024; Am 21. Mai 2025 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Nghe An Beschlüsse zur Änderung und Ergänzung der vorherigen entsprechenden Beschlüsse des Volkskomitees der Provinz zur Veröffentlichung von Grundstückspreislisten in der Stadt und den Bezirken und Städten von Vinh für den Zeitraum 2020–2024. Daher muss die Branche den Vorschriften zufolge die neuen Regelungen anwenden, anstatt bis zum 1. Januar 2026 zu warten. Die ab dem 21. Mai 2025 eingehenden Unterlagen zur Flurbereinigung, Grundstücksaufteilung oder Umnutzung von Grundstücken werden gemäß den Bestimmungen der Resolution 03/2025/NQ-HDND und den ausführlichen Beschlüssen zur Preisliste der 20 Bezirke, Städte und Gemeinden des Volkskomitees der Provinz angewendet.

Gemäß dem mit der Resolution Nr. 03/2025/NQ-HDND der Provinz herausgegebenen Anhang verfügen die Planungsgebiete für die Versteigerung von Landfonds zur Nutzung über eine eigene Preisliste, die den jährlichen Anfangspreis enthält. Foto: Nguyen Hai

Im Vergleich zu den oben genannten Bestimmungen gilt: Wenn die Unterlagen zur Grundstücksaufteilung und -konsolidierung vor dem 21. Mai 2025 eingehen, wird die Bearbeitung gemäß der alten Grundstückspreisliste durchgeführt. Wenn die Unterlagen jedoch ab dem 21. Mai 2025 eingehen, wird die Bearbeitung gemäß der in der Resolution 03/2025/NQ-HDND vorgeschriebenen Grundstückspreisliste durchgeführt. Personen und Unternehmen, die Wohngrundstücke, Grundstücksaufteilungen oder Landnutzungsumwandlungen benötigen, sollten sich über die Bedingungen, Verfahren und Finanzen informieren und diese beachten, um die Vorschriften einzuhalten.

„

Die Resolution Nr. 03/2025/NQ-HDND des Volksrats der Provinz Nghe An vom 9. Mai 2025 legt fest:

- Grundstückspreisliste in 20 Bezirken, Städten und der Stadt Vinh vom 1. Januar 2019 bis 31. Dezember 2024.

- Der Listenpreis für nicht landwirtschaftliche Produktions- und Gewerbegrundstücke (ausgenommen Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke) beträgt 20 % des Preises für angrenzende Wohngrundstücke (gleiche Streckenlage) oder Wohngrundstücke mit gleichwertiger Lage (gleiche Streckenführung und gleiche Infrastruktur).

- Der Listenpreis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke beträgt 25 % des Preises angrenzender Wohngrundstücke (gleiche Streckenlage) oder Wohngrundstücke mit gleichwertiger Lage (gleiche Streckenführung und gleiche Infrastruktur).

- Grundstückspreisliste für Produktions- und Geschäftszwecke, die der Gewinnung von Mineralien dienen: entspricht 40 % des Preises angrenzender Grundstücke (gleiche Streckenlage) oder gleichwertiger Lage.

(Auszug aus Resolution Nr. 03/2025/NQ-HDND)

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Quelle: https://baonghean.vn/diem-moi-can-biet-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-va-tach-hop-thua-dat-theo-luat-dat-dai-2024-10298486.html