Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Premierminister und der vietnamesischen Staatsbank vorgeschlagen, Käufern von Gewerbeimmobilien mit einem Preis von unter 1,8 oder 2 Milliarden VND pro Einheit einen jährlichen Zinszuschuss von 2 % auf Bankkredite ab sofort bis Ende 2023 zu gewähren, um den Immobilienmarkt und die Verbraucher mit Wohnraumbedarf zu unterstützen.
Ich besitze ein Haus im Wert von 2 Milliarden VND, bekomme aber keinen Kredit.
Der Vorschlag von HoREA basiert auf der Tatsache, dass der Markt derzeit praktisch keine Sozialwohnungen bietet. Während viele Bauträger von Gewerbeimmobilienprojekten Maßnahmen zur Senkung der Verkaufspreise ergreifen und hohe Rabatte von rund 50 % gewähren, wodurch die Wohnungspreise in einigen Projekten etwa 2 Milliarden VND pro Einheit erreichen, erhalten Käufer von Gewerbeimmobilien weiterhin keine Kredite zu angemessenen Zinssätzen.
In der Richtlinie Nr. 1164/CĐ-TTg des Premierministers vom 14. Dezember 2022, die die rechtzeitige Bereitstellung von Kreditkapital für die Wirtschaft und die schnelle, gezielte Kreditvergabe und -auszahlung an förderfähige Unternehmen und Immobilienprojekte anordnete, gab es noch keine Politik zur Unterstützung einer jährlichen Senkung der Kreditzinsen um 2 % oder zur Gewährung von Krediten zu angemessenen marktüblichen Zinssätzen für Käufer von Gewerbeimmobilien mit einem Preis unter 1,8 oder 2 Milliarden VND pro Einheit.
Auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es derzeit nur sehr wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND. (Foto: TAN THANH)
Da von dem 40.000 Milliarden VND schweren Kreditpaket, das gemäß Dekret 31/2022/ND-CP eine Senkung der Kreditzinsen um 2 % pro Jahr zum Ziel hat, bis Ende Oktober 2022 erst etwa 21.000 Milliarden VND ausgezahlt wurden (52,5 %), würde eine nicht vollständige Inanspruchnahme dieser Unterstützung zu einer Verschwendung von Ressourcen aus dem Staatshaushalt führen.
Einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong zufolge gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch nur sehr wenige Häuser unter 2 Milliarden VND. Herr Hoa, ein Immobilienmakler aus Thu Duc City, gab an, derzeit mehrere Kunden beim Verkauf kleiner Wohnungen unter 2 Milliarden VND im Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) zu unterstützen. Die Wohnungen sind etwa 30–40 m² groß, verfügen über nur ein Schlafzimmer und kein Wohnzimmer und kosten zwischen 1,6 und 1,8 Milliarden VND.
Diese Wohnungen sind jedoch sehr selten und, obwohl sie vom Bauträger übergeben werden, oft unmöbliert und mit wenigen Annehmlichkeiten ausgestattet, sodass die Käufer sie vor dem Einzug selbst einrichten müssen. „Ich habe fünf bis sechs Wohnungen inseriert, und vier davon sind bereits verkauft. Für diese Wohnungen bestehen noch bestehende Bankdarlehen aus alten Verträgen, weshalb die Käufer sie erworben haben. Die übrigen Wohnungen sind kleiner und nicht mehr kreditbelastet, was den Verkauf erschwert“, erklärte Herr Hoa.
Laut Herrn Hoa gibt es in dieser Gegend nur wenige Wohnungen mit solch erschwinglichen Preisen; viele andere haben eine Fläche von über 60 m², 2 Schlafzimmer, und der niedrigste Verkaufspreis liegt bei 2,5-2,8 Milliarden VND pro Einheit.
Unterdessen handelt es sich bei Wohnungen unter 2 Milliarden VND derzeit größtenteils um Sozialwohnungen, die weit außerhalb des Stadtzentrums liegen, klein sind und bereits von Bauträgern verkauft wurden. Käufer bieten sie weiter an, da keine neuen Einheiten verfügbar sind. Darüber hinaus gibt es Gewerbeimmobilien, die vor über 10 Jahren übergeben wurden und ebenfalls weit außerhalb des Stadtzentrums (über 12 km) liegen. Diese Wohnungen sind jedoch nicht bankfähig, oder falls doch, ist die Beleihungsquote sehr niedrig.
Der Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt bestätigte, dass derzeit alle neuen Projekte im Luxussegment angesiedelt sind und nur wenige Einheiten unter 2 Milliarden VND kosten. Die meisten dieser Einheiten wurden 2018/19 verkauft und sollten 2021/22 übergeben werden, verzögerten sich jedoch aufgrund rechtlicher Probleme oder finanzieller Schwierigkeiten seitens des Bauträgers. Während bestehende Käufer ihre Verträge übertragen konnten, zögern Neukunden, da die Projekte noch nicht fertiggestellt sind und die Bedingungen für neue Bankkredite möglicherweise nicht erfüllt werden.
Es ist sehr schwierig, einen Kredit zu bekommen.
Herr Hoang Lai Do The Nguyen, ein Experte mit langjähriger Erfahrung im Immobilienmarketing, ist der Ansicht, dass die vorgeschlagene Senkung der Zinssätze um 2 % für Wohnungsbaudarlehen unter 2 Milliarden VND pro Einheit zwar einen positiven psychologischen Effekt hätte und die Marktstimmung leicht ankurbeln würde. Angesichts der geringen Anzahl an förderfähigen Objekten und potenziellen Käufern sei dies jedoch kaum umsetzbar, da Häuser unter 2 Milliarden VND praktisch vom Markt verschwunden seien.
Ein Kreditsachbearbeiter einer Geschäftsbank in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Banken in dieser Zeit nicht über das nötige Kapital verfügen, um Privatkunden langfristige Kredite zu gewähren, insbesondere für Immobilienkäufe. Selbst langjährige Kunden erhalten in der Regel nur kurzfristige Kredite mit einer Laufzeit von einem Jahr, die anschließend je nach verfügbaren Mitteln der Bank verlängert werden können.
Die Kreditvergabekriterien sind jedoch sehr streng; einige Banken verlangen von den Kreditnehmern den Abschluss einer Lebensversicherung. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer ein monatliches Nettoeinkommen von 14 bis 15 Millionen VND auf ihrem Bankkonto nachweisen; Selbstständige oder Personen mit unregelmäßigem Einkommen sind nicht kreditberechtigt.
„Darüber hinaus muss die Sicherheit eine vollständig rechtmäßig erworbene Wohnung sein. Die Bank bewertet diese dann mit etwa 70 % des Marktwertes und vergibt maximal 60–70 % dieses Wertes als Kredit. Bei freistehenden Häusern muss die Zufahrt breit sein und das Grundstück bestimmte Vorschriften erfüllen, wie beispielsweise eine Hausbreite von über 3 Metern, eine Gesamtfläche von über 25 Quadratmetern und eine Zufahrt von über 3 Metern Breite… Allerdings gibt es keine solchen Häuser unter 2 Milliarden VND, und falls doch, befinden sie sich in sehr abgelegenen Gebieten…“, erklärte der Experte.
Angesichts der oben beschriebenen Situation ist Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, der Ansicht, dass der Staat in dieser außergewöhnlichen Lage unkonventionelle Lösungen ergreifen muss, um Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt schnell und effektiv zu begegnen. Absatz 5, Artikel 7 des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2014 legt zudem fest: „Der Staat muss Mechanismen und Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bei Schwankungen bereitstellen, um den Nutzen für Investoren und Kunden zu gewährleisten.“ Daher schlug Herr Chau vor, dass die vietnamesische Staatsbank in der aktuellen Ausnahmesituation die bestehenden Kreditstandards nicht beibehalten, sondern diese „etwas“ lockern sollte, um Unternehmen und Wohnungskäufer zu unterstützen.
Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm
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