"Rote Augen" suchen ein Haus unter 2 Milliarden VND

Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat dem Premierminister und der Staatsbank gerade vorgeschlagen, Käufern von Gewerbeimmobilien mit Preisen unter 1,8 bzw. 2 Milliarden VND/Einheit von jetzt an bis Ende 2023 einen jährlichen Zinsnachlass von 2 % für Bankdarlehen zu gewähren, um den Immobilienmarkt und Verbraucher mit Wohnungsbedarf zu unterstützen.

Besitze ein Haus im Wert von 2 Milliarden VND, kann mir aber kein Geld leihen

Der Grund für die oben genannte Empfehlung von HoREA liegt darin, dass es auf dem aktuellen Markt kaum Sozialwohnungen gibt. Während viele Investoren in gewerbliche Wohnprojekte Maßnahmen zur Senkung der Immobilienpreise ergreifen und hohe Rabatte von rund 50 % gewähren, wodurch der Verkaufspreis von Wohnungen in einigen Projekten bei rund 2 Milliarden VND pro Einheit liegt, können Käufer gewerblicher Wohnungen keine Kredite zu angemessenen Zinssätzen aufnehmen.

In der offiziellen Mitteilung Nr. 1164/CD-TTg des Premierministers vom 14. Dezember 2022 wird die rechtzeitige Bereitstellung von Kreditkapital für die Wirtschaft angeordnet; schnelle Kreditvergabe und Auszahlung, Konzentration auf Schlüsselbereiche und gezielte Auswahl geeigneter Unternehmen und Immobilienprojekte ... aber es gibt keine Richtlinie, die eine Senkung der Kreditzinsen um 2 % pro Jahr oder Kredite zu angemessenen kommerziellen Zinssätzen für Käufer von Gewerbeimmobilien mit einem Preis von unter 1,8 VND oder 2 Milliarden pro Einheit unterstützt.

Auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es derzeit nur sehr wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND. Foto: TAN THANH

Darüber hinaus wurden bis Ende Oktober 2022 aufgrund des 40.000 Milliarden VND schweren Kreditpakets, das gemäß Dekret 31/2022/ND-CP eine Senkung der Kreditzinsen um 2 % pro Jahr vorsieht, nur etwa 21.000 Milliarden VND, also 52,5 %, ausgezahlt. Wenn die Mittel nicht vollständig ausgeschöpft werden, handelt es sich um eine Verschwendung von Fördermitteln aus dem Staatshaushalt.

Laut einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch nur sehr wenige Häuser unter 2 Milliarden VND. Herr Hoa, ein Immobilienmakler in Thu Duc City, sagte, er unterstütze den Verkauf einer Reihe kleiner Wohnungen im Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) für unter 2 Milliarden VND pro Wohnung an wenige Kunden. Jede Wohnung hat eine Fläche von etwa 30–40 m², nur ein Schlafzimmer und kein Wohnzimmer und kostet 1,6–1,8 Milliarden VND pro Wohnung.

Diese Wohnungen sind jedoch sehr selten und wurden vom Investor zwar unmöbliert übergeben, verfügen über kaum Versorgungseinrichtungen und müssen von den Käufern selbst bewohnbar gemacht werden. „Ich habe 5-6 Wohnungen zum Verkauf angeboten, aber 4 davon wurden bereits verkauft. Für diese Wohnungen sind noch Bankkredite aus dem alten Vertrag aufgelaufen, sodass die Kunden dem Kauf zugestimmt haben. Die übrigen Wohnungen sind kleiner und ohne Kredite, sodass sie schwer zu verkaufen sind“, informierte Herr Hoa.

Laut Herrn Hoa gibt es in dieser Gegend nur wenige Wohnungen mit so niedrigen Preisen, der Rest sind viele Wohnungen mit einer Fläche von über 60 m2, 2 Schlafzimmern, der niedrigste Verkaufspreis beträgt ebenfalls 2,5-2,8 Milliarden VND/Wohnung.

Bei Wohnungen unter 2 Milliarden VND handelt es sich derzeit hauptsächlich um Sozialwohnungen, die weit vom Zentrum entfernt und klein sind. Sie wurden von Investoren verkauft und werden von Käufern weiterverkauft. Es gibt keine neuen Wohnungen. Darüber hinaus gibt es Gewerbewohnungen, die seit mehr als 10 Jahren vermietet werden und weit vom Zentrum entfernt (über 12 km) liegen. Diese Art von Wohnungen sind jedoch nicht für Bankkredite geeignet oder der Zinssatz ist sehr niedrig.

Der Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt bestätigte, dass sich die derzeit auf dem Markt befindlichen neuen Projekte alle im oberen Preissegment bewegen und nur wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND kosten. Die meisten Wohnungen unter 2 Milliarden VND wurden 2018/19 verkauft und sollten 2021/22 übergeben werden, scheiterten jedoch an rechtlichen Problemen oder finanziellen Schwierigkeiten des Investors, sodass der Verkauf nicht fortgesetzt werden konnte. Hätte der Kunde bereits gekauft, könnte er den Kaufvertrag übertragen, aber Neukunden zögern, da das Projekt noch nicht abgeschlossen ist und die neuen Bankkreditbedingungen nicht verfügbar sind.

Sehr schwierig zu leihen

Herr Hoang Lai Do The Nguyen, ein Mann mit langjähriger Erfahrung im Immobilienmarketing, sagte, dass die Annahme des Vorschlags, den Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen unter 2 Milliarden VND pro Einheit um 2 % zu senken, nur positive psychologische Auswirkungen haben und die Marktstimmung etwas anregen würde. Hinsichtlich der in Frage kommenden Produkte und Käufer dürfte es jedoch sehr schwierig sein, diesen Vorschlag umzusetzen, da Häuser unter 2 Milliarden VND fast vom Markt „verschwunden“ seien.

Ein Kreditspezialist einer Geschäftsbank in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Banken derzeit nicht über das nötige Kapital verfügen, um Privatkunden langfristige Kredite, insbesondere Wohnungsbaudarlehen, zu gewähren. Treue Kunden erhalten lediglich kurzfristige Kredite mit einer Laufzeit von nur einem Jahr, die je nach Eigenkapital der Bank zurückgezahlt werden können.

Allerdings sind auch die Kreditbedingungen sehr streng. Manche Banken verlangen beispielsweise den Abschluss einer Lebensversicherung. Darüber hinaus muss der Kreditnehmer über ein tatsächliches Einkommen von 14–15 Millionen VND/Monat verfügen, das über das Konto fließt. Freiberufler mit instabilem Einkommen haben jedoch keinen Anspruch auf einen Kredit.

„Darüber hinaus muss es sich bei dem Hypothekenprodukt um eine Wohnung mit vollständigen Rechtsdokumenten handeln. Die Bank bewertet sie dann mit etwa 70 % des Marktpreises und verleiht maximal 60–70 % über diesem Preis. Bei einzelnen Häusern muss die Gasse breit sein, die Fläche muss Vorschriften erfüllen, wie z. B. die Hausbreite muss über 3 m betragen, die Gesamtfläche muss über 25 m² betragen, die Gasse vor dem Haus muss über 3 m breit sein … Es gibt jedoch kein Haus dieser Art für weniger als 2 Milliarden VND, und wenn doch, muss es sehr weit weg sein …“, erklärte dieser Experte.

Vor diesem Hintergrund erklärte Le Hoang Chau, Vorsitzender der HoREA, dass der Staat in dieser ungewöhnlichen Situation ungewöhnliche Lösungen finden müsse, um die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt schnell und effektiv zu bewältigen. Klausel 5, Artikel 7 des Immobiliengesetzes von 2014 besagt außerdem: „Der Staat verfügt über Mechanismen und Richtlinien, um den Immobilienmarkt bei Schwankungen zu stabilisieren und so die Interessen von Investoren und Kunden zu wahren.“ Daher schlug Chau vor, dass die Staatsbank in der aktuellen ungewöhnlichen Situation die Kreditstandards nicht unverändert lassen, sondern sie „etwas“ lockern sollte, um Unternehmen und Immobilienkäufer zu unterstützen.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm