„Rote Augen“ suchen ein Haus unter 2 Milliarden VND

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Premierminister und der Staatsbank vorgeschlagen, Käufern von Gewerbeimmobilien mit einem Preis unter 1,8 oder 2 Milliarden VND pro Einheit eine jährliche Zinsvergünstigung von 2 % für Bankdarlehen ab sofort bis Ende 2023 zu gewähren, um den Immobilienmarkt und die wohnungsbedürftigen Verbraucher zu unterstützen.

Ich besitze ein Haus im Wert von 2 Milliarden VND, kann aber keinen Kredit aufnehmen.

HoREA hat die obige Empfehlung ausgesprochen, da der Markt derzeit kaum Sozialwohnungen bietet. Während viele Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte die Immobilienpreise mit Rabatten von rund 50 % senken, sodass die Verkaufspreise in einigen Projekten bei etwa 2 Milliarden VND pro Einheit liegen, können Käufer von Gewerbeimmobilien keine Kredite zu angemessenen Zinssätzen aufnehmen.

Im offiziellen Rundschreiben des Premierministers Nr. 1164/CD-TTg vom 14. Dezember 2022, in dem die rechtzeitige Bereitstellung von Kreditkapital für die Wirtschaft angeordnet wird; die Kreditvergabe und -auszahlung soll schnell erfolgen, wobei der Fokus auf Schlüsselbereichen liegt und qualifizierte Unternehmen und Immobilienprojekte im Fokus stehen… es gibt jedoch keine Politik, die eine Senkung der Kreditzinsen um 2 % pro Jahr oder Kredite zu angemessenen marktüblichen Zinssätzen für Käufer von Gewerbeimmobilien mit einem Preis unter 1,8 oder 2 Milliarden VND pro Einheit unterstützt.

Auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es derzeit nur sehr wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND. Foto: TAN THANH

Aufgrund des 40 Billionen VND schweren Kreditpakets, das gemäß Dekret 31/2022/ND-CP eine jährliche Senkung der Kreditzinsen um 2 % vorsieht, wurden bis Ende Oktober 2022 lediglich rund 21 Billionen VND (52,5 %) ausgezahlt. Sollten die Mittel nicht vollständig genutzt werden, stellt dies eine Verschwendung von Fördermitteln aus dem Staatshaushalt dar.

Laut einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch nur sehr wenige Häuser unter 2 Milliarden VND. Herr Hoa, ein Immobilienmakler aus Thu Duc City, gab an, er unterstütze den Verkauf einiger kleiner Wohnungen im Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) an einige wenige Kunden. Die Wohnungen sind etwa 30–40 m² groß, verfügen über nur ein Schlafzimmer und kein Wohnzimmer und kosten zwischen 1,6 und 1,8 Milliarden VND.

Diese Wohnungen sind jedoch sehr selten und wurden zwar vom Investor übergeben, sind aber unmöbliert und verfügen über wenige Annehmlichkeiten. Käufer müssen sich daher selbst ausstatten. „Ich hatte fünf bis sechs Wohnungen zum Verkauf angeboten, vier davon sind bereits verkauft. Diese Wohnungen sind noch mit Bankdarlehen aus alten Verträgen belastet, daher haben die Käufer zugestimmt, sie zu erwerben. Die übrigen Wohnungen sind kleiner und nicht kreditwürdig, weshalb sie schwer zu verkaufen sind“, erklärte Herr Hoa.

Laut Herrn Hoa gibt es in diesem Gebiet nur wenige Wohnungen mit solch niedrigen Preisen; der Rest besteht aus vielen Wohnungen mit einer Fläche von über 60 m², 2 Schlafzimmern und einem niedrigsten Verkaufspreis von 2,5 bis 2,8 Milliarden VND pro Wohnung.

Unterdessen handelt es sich bei Wohnungen unter 2 Milliarden VND derzeit hauptsächlich um Sozialwohnungen weit außerhalb des Zentrums. Diese Wohnungen sind klein, wurden von Investoren verkauft und werden nun von Käufern weiterverkauft; Neubauwohnungen gibt es nicht. Hinzu kommen Gewerbeimmobilien, die seit über 10 Jahren leer stehen und ebenfalls weit außerhalb des Zentrums (über 12 km) liegen. Für diese Wohnungen sind Bankkredite jedoch entweder nicht oder nur sehr niedrig.

Der Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt bestätigte, dass sich die derzeit auf dem Markt befindlichen Neubauprojekte ausschließlich im Luxussegment bewegen und nur wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND angeboten werden. Die meisten dieser Wohnungen wurden zwischen 2018 und 2019 verkauft und sollten ursprünglich zwischen 2021 und 2022 übergeben werden. Aufgrund von Rechtsstreitigkeiten oder finanziellen Schwierigkeiten der Investoren verzögerte sich die Fertigstellung jedoch. Bestandskunden können ihre Kaufverträge übertragen lassen, Neukunden zögern jedoch, da die Projekte noch nicht abgeschlossen sind und die neuen Kreditkonditionen der Banken nicht verfügbar sind.

Sehr schwer zu leihen

Herr Hoang Lai Do The Nguyen, ein Experte mit langjähriger Erfahrung im Immobilienmarketing, erklärte, dass die geplante Senkung des Zinssatzes um 2 % für Wohnungsbaudarlehen unter 2 Milliarden VND pro Einheit zwar einen positiven psychologischen Effekt hätte und den Markt beleben würde, die Umsetzung jedoch aufgrund des Mangels an geeigneten Objekten und Käufern äußerst schwierig sei. Häuser unter 2 Milliarden VND seien praktisch vom Markt verschwunden.

Ein Kreditspezialist einer Geschäftsbank in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Banken derzeit nicht über das Kapital verfügen, um Privatkunden langfristige Kredite, insbesondere Wohnungsbaudarlehen, zu gewähren. Treue Kunden würden lediglich mit kurzfristigen Krediten mit einer Laufzeit von maximal einem Jahr unterstützt, deren Rückzahlung vom verfügbaren Kapital der Bank abhänge.

Die Kreditbedingungen sind jedoch sehr streng; einige Banken verlangen beispielsweise den Abschluss einer Lebensversicherung. Außerdem muss der Kreditnehmer ein monatliches Einkommen von 14 bis 15 Millionen VND nachweisen, das tatsächlich auf sein Konto eingeht. Freiberufler mit unregelmäßigem Einkommen sind jedoch nicht kreditberechtigt.

„Darüber hinaus muss es sich bei dem Hypothekenprodukt um eine Wohnung mit vollständigen rechtlichen Dokumenten handeln. Die Bank bewertet sie dann mit etwa 70 % des Marktpreises und vergibt maximal einen Kredit über diesem Wert. Bei Einfamilienhäusern muss die Zufahrt breit sein, und die Fläche muss bestimmten Vorschriften entsprechen, wie z. B. einer Hausbreite von über 3 Metern, einer Gesamtfläche von über 25 Quadratmetern und einer Zufahrtsbreite von über 3 Metern. Allerdings gibt es kein Haus dieser Art unter 2 Milliarden VND. Falls doch, befindet es sich in einer sehr abgelegenen Gegend“, erklärte der Experte.

Angesichts dieser Realität erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, dass der Staat in dieser außergewöhnlichen Situation außergewöhnliche Lösungen ergreifen müsse, um die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt schnell und effektiv zu bewältigen. Absatz 5, Artikel 7 des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2014 legt zudem fest: „Der Staat verfügt über Mechanismen und Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bei Schwankungen, um den Nutzen für Investoren und Kunden zu gewährleisten.“ Daher schlug Herr Chau vor, dass die Staatsbank in der aktuellen Ausnahmesituation die Kreditstandards nicht unverändert lassen, sondern sie „etwas“ lockern sollte, um Unternehmen und Wohnungskäufer zu unterstützen.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm