"Rote Augen" auf der Suche nach einem Haus unter 2 Milliarden VND

Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat dem Premierminister und der Staatsbank gerade vorgeschlagen, Käufern von Gewerbeimmobilien mit Preisen unter 1,8 VND bzw. 2 Milliarden VND/Einheit von jetzt an bis Ende 2023 einen jährlichen Zinsnachlass von 2 % auf Bankkredite zu gewähren, um den Immobilienmarkt und Verbraucher mit Wohnungsbedarf zu unterstützen.

Besitze ein Haus im Wert von 2 Milliarden VND, kann mir aber kein Geld leihen

Der Grund für die Empfehlung von HoREA liegt darin, dass es auf dem aktuellen Markt kaum Sozialwohnungen gibt. Während viele Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte Maßnahmen zur Senkung der Immobilienpreise ergreifen und hohe Rabatte von rund 50 % gewähren, wodurch der Verkaufspreis von Wohnungen in einigen Projekten bei rund 2 Milliarden VND pro Einheit liegt, können Käufer gewerblicher Wohnbauprojekte keine Kredite zu angemessenen Zinssätzen erhalten.

In der offiziellen Mitteilung Nr. 1164/CD-TTg des Premierministers vom 14. Dezember 2022 wird die rechtzeitige Bereitstellung von Kreditkapital für die Wirtschaft angeordnet; schnelle Kreditvergabe und Auszahlung, Konzentration auf Schlüsselbereiche und gezielte Auswahl geeigneter Unternehmen und Immobilienprojekte ... aber es gibt keine Richtlinie, die eine Senkung der Kreditzinsen um 2 % pro Jahr oder Kredite zu angemessenen kommerziellen Zinssätzen für Käufer von Gewerbeimmobilien mit einem Preis von weniger als 1,8 VND oder 2 Milliarden pro Einheit unterstützt.

Auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es derzeit nur wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND. Foto: TAN THANH

Darüber hinaus wurden bis Ende Oktober 2022 aufgrund des 40.000 Milliarden VND umfassenden Kreditpakets, das gemäß Dekret 31/2022/ND-CP eine jährliche Senkung der Kreditzinsen um 2 % vorsieht, nur etwa 21.000 Milliarden VND bzw. 52,5 % ausgezahlt. Wird das Paket nicht vollständig genutzt, handelt es sich um eine Verschwendung von Fördermitteln aus dem Staatshaushalt.

Laut einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch nur sehr wenige Häuser unter 2 Milliarden VND. Herr Hoa, ein Immobilienmakler in Thu Duc City, sagte, er unterstütze den Verkauf einer Reihe kleiner Wohnungen im Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) für unter 2 Milliarden VND pro Wohnung an wenige Kunden. Jede Wohnung hat eine Fläche von etwa 30–40 m², nur ein Schlafzimmer und kein Wohnzimmer und kostet zwischen 1,6 und 1,8 Milliarden VND pro Wohnung.

Diese Wohnungen sind jedoch sehr selten und wurden vom Investor zwar unmöbliert übergeben, verfügen über wenige Nebenkosten und müssen von den Käufern selbst bewohnbar gemacht werden. „Ich hatte 5-6 Wohnungen zum Verkauf angeboten, aber 4 davon wurden bereits verkauft. Für diese Wohnungen sind noch Bankkredite aus dem alten Vertrag angefallen, daher haben die Kunden dem Kauf zugestimmt. Die übrigen Wohnungen sind kleiner und ohne Kredite, daher sind sie schwer zu verkaufen“, so Herr Hoa.

Laut Herrn Hoa gibt es in dieser Gegend nur wenige Wohnungen mit so niedrigen Preisen, der Rest sind viele Wohnungen mit einer Fläche von über 60 m2, 2 Schlafzimmern, der niedrigste Verkaufspreis beträgt ebenfalls 2,5-2,8 Milliarden VND/Wohnung.

Wohnungen unter 2 Milliarden VND sind derzeit hauptsächlich Sozialwohnungen, die weit vom Zentrum entfernt und klein sind. Sie wurden von Investoren verkauft und werden von Käufern weiterverkauft; neue Wohnungen gibt es nicht. Darüber hinaus gibt es Gewerbewohnungen, die seit über 10 Jahren vermietet werden und weit vom Zentrum entfernt (über 12 km) liegen. Diese Wohnungstypen sind jedoch nicht für Bankkredite geeignet oder die Zinsen sind sehr niedrig.

Der Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt bestätigte, dass sich die neuen Projekte auf dem Markt derzeit alle im oberen Preissegment bewegen und nur wenige Wohnungen unter 2 Milliarden VND kosten. Die meisten Wohnungen unter 2 Milliarden VND wurden 2018/19 verkauft und sollten 2021/22 übergeben werden. Allerdings gab es rechtliche Probleme oder finanzielle Schwierigkeiten des Investors, sodass der Verkauf nicht fortgesetzt werden konnte. Hätte der Kunde bereits gekauft, könnte er den Kaufvertrag übertragen. Neukunden zögern jedoch, da das Projekt noch nicht abgeschlossen ist und die neuen Bankkreditkonditionen nicht verfügbar sind.

Sehr schwierig zu leihen

Herr Hoang Lai Do The Nguyen, ein Marketingexperte im Immobiliensektor, sagte, dass die Annahme des Vorschlags, den Zinssatz für Hypotheken unter 2 Milliarden VND pro Einheit um 2 % zu senken, nur positive psychologische Auswirkungen haben und die Marktstimmung ankurbeln würde. Hinsichtlich der infrage kommenden Produkte und Käufer dürfte die Umsetzung jedoch sehr schwierig sein, da Häuser unter 2 Milliarden VND fast vom Markt verschwunden sind.

Ein Kreditspezialist einer Geschäftsbank in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Banken derzeit nicht über das nötige Kapital verfügten, um Privatkunden langfristige Kredite, insbesondere Eigenheimkredite, zu gewähren. Treue Kunden würden nur mit kurzfristigen Krediten unterstützt, die eine Laufzeit von nur einem Jahr hätten und danach je nach Eigenkapital der Bank zurückgezahlt werden könnten.

Allerdings sind auch die Kreditbedingungen sehr streng. Manche Banken verlangen beispielsweise den Abschluss einer Lebensversicherung. Darüber hinaus muss der Kreditnehmer über ein tatsächliches Einkommen von 14–15 Millionen VND/Monat verfügen, das über das Konto fließt. Freiberufler mit instabilem Einkommen haben jedoch keinen Anspruch auf einen Kredit.

„Darüber hinaus muss es sich bei dem Hypothekenprodukt um eine Wohnung mit vollständigen Rechtsdokumenten handeln. Die Bank bewertet sie dann mit etwa 70 % des Marktpreises und vergibt maximal 60–70 % über diesem Preis ein Darlehen. Bei einzelnen Häusern muss die Gasse breit sein, die Fläche muss Vorschriften erfüllen, wie z. B. die Hausbreite muss über 3 m betragen, die Gesamtfläche muss über 25 m² betragen, die Gasse vor dem Haus muss über 3 m breit sein … Allerdings gibt es kein Haus dieser Art für weniger als 2 Milliarden VND, und wenn doch, muss es sehr weit weg sein …“, erklärte dieser Experte.

Vor diesem Hintergrund erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der HoREA, dass der Staat in dieser ungewöhnlichen Situation ungewöhnliche Lösungen finden müsse, um die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt schnell und effektiv zu bewältigen. Klausel 5, Artikel 7 des Immobiliengesetzes von 2014 besagt außerdem: „Der Staat verfügt über Mechanismen und Richtlinien, um den Immobilienmarkt bei Schwankungen zu stabilisieren und so die Interessen von Investoren und Kunden zu wahren.“ Daher schlug Herr Chau vor, dass die Staatsbank in der aktuellen ungewöhnlichen Situation die Kreditvergabestandards nicht unverändert lassen, sondern etwas lockern sollte, um Unternehmen und Immobilienkäufer zu unterstützen.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm