„Hebelwirkung“ für Industrieimmobilien zur Marktführerschaft

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Ein Jahr der „Umkehr“ für Industrieimmobilien

Laut dem Saigon Economic Magazine war der Wohnimmobilienmarkt mit doppelten Schwierigkeiten hinsichtlich der Projektlegalität und des Investitionskapitalflusses konfrontiert, während sich der Industrieimmobilienmarkt im vergangenen Jahr gegen den Trend entwickelte. Viele Unternehmen verzeichneten ein starkes Gewinnwachstum, das sich im Vergleich zum Vorjahr sogar vervielfachte und einen neuen Höchststand erreichte.

Der „führende Kran“ wie die Industrial Development and Investment Corporation (Becamex IDC) erzielte im Jahr 2023 einen Umsatz von 8,204 Milliarden VND, 25 % mehr als im Vorjahr, und einen Gewinn nach Steuern von 2,314 Milliarden VND, ein Plus von 34 %. Die Or Nam Tan Uyen Industrial Park Joint Stock Company, die drei Industrieparks in der Stadt Tan Uyen in der Provinz Binh Duong mit einer Fläche von fast 970 Hektar verwaltet, erzielte in den letzten fünf Jahren ebenfalls den höchsten Gewinn, der fast 300 Milliarden VND entspricht.

Ein weiteres großes Unternehmen im Norden, die Kinh Bac Urban Development Corporation, verzeichnete einen Nettoumsatz von 5.645 Milliarden VND, fast sechsmal mehr als im Vorjahr. Die Einnahmen stammen hauptsächlich aus der Vermietung von Grundstücken und Infrastruktur. Der Gewinn nach Steuern erreichte 2.218 Milliarden VND, ein Plus von fast 41 % gegenüber dem Vorjahr. Angesichts dieser Wachstumsdynamik plant das Unternehmen von Herrn Dang Thanh Tam in diesem Jahr einen Gewinn von 4.000 Milliarden VND.

Dank der Pacht von Grundstücken im Industriepark Cong Hoa – Chi Linh ( Hai Duong ) und der damit verbundenen einmaligen Einnahme erzielte die Vietnam Rubber Industrial Park and Urban Development Joint Stock Company im vierten Quartal 2023 einen Rekordgewinn der letzten 10 Jahre. Er erreichte 198 Milliarden VND und war damit mehr als viermal so hoch wie im gleichen Zeitraum.

Immobilien - „Hebelwirkung“ für Industrieimmobilien zur Marktführerschaft — Die Anziehung ausländischer Investitionskapitalgeber in Vietnam hat stark zugenommen, was dazu beiträgt, dass sich Industrieimmobilien zum führenden Marktsegment entwickeln. Illustratives Foto aus dem Internet

Die Industriepark-Immobilienbranche erhielt im vergangenen Jahr viele positive Signale, darunter eine Welle von Investitionsverlagerungen und die Erwartung einer verstärkten Investitionskooperation mit ausländischen Unternehmen. Laut Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen gab es bis Ende 2023 in China 416 etablierte Industrieparks. Die gesamte Industriefläche betrug rund 89.200 Hektar, ein Anstieg von fast 2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum. Die Auslastung der in Betrieb befindlichen Industrieparks lag bei über 72 %.

Die Entwicklung dieses Immobiliensegments ist zum Teil auf den Anstieg ausländischer Direktinvestitionen (ADI) zurückzuführen. Laut dem General Statistics Office erreichte das registrierte ADI-Kapital im Jahr 2023 36,6 Milliarden US-Dollar und das ausgezahlte ADI-Kapital 23 Milliarden US-Dollar, was einem Anstieg von 32 % bzw. 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Immobilienbranche erhielt großes Interesse an ADI-Kapital und belegte mit einem Gesamtinvestitionskapital von fast 4,7 Milliarden US-Dollar den zweiten Platz unter den kapitalanziehenden Branchen. Dies entspricht einem Anteil von fast 13 % und einem Anstieg von fast 5 %.

In den ersten beiden Monaten dieses Jahres beliefen sich die realisierten ausländischen Direktinvestitionen laut dem General Statistics Office auf schätzungsweise 2,8 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von fast 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und der höchste Wert in den ersten beiden Monaten der letzten fünf Jahre. Vietnam ist weiterhin ein attraktives Ziel für ausländische Investoren, und die Industriepark-Immobilienbranche dürfte daher in diesem Jahr gut wachsen. Viele interne Probleme dieser Branche müssen jedoch noch behoben werden, um ihre Werte weiter zu stärken und als „Leitstern“ für den Immobilienmarkt in einen neuen Zyklus zu fungieren.

„Hebel“ für die Entwicklung von Industrieimmobilien

Experten zufolge ist das gute Wachstum bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen (FDI) in Vietnam weiterhin die treibende Kraft dafür, dass sich Industrieimmobilien zum führenden Marktsegment entwickeln, insbesondere nachdem schwierige Zeiten wie 2023 erfolgreich „überstanden“ wurden.

Ausländisches Direktkapital fließt in 16 von 21 Sektoren der Volkswirtschaft, und die verarbeitende Industrie und das verarbeitende Gewerbe haben ihre führende Position zurückerobert, nachdem sie im Januar 2024 auf den zweiten Platz „abgefallen“ waren und dem Immobiliensektor Platz gemacht hatten.

Mit einem Gesamtinvestitionskapital von fast 2,54 Milliarden US-Dollar entfielen 59,1 % der gesamten registrierten Investitionen auf die verarbeitende Industrie, was einem Anstieg von 16,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Immobiliensektor belegte mit einem Gesamtinvestitionskapital von fast 1,41 Milliarden US-Dollar den zweiten Platz. Dies entspricht 32,7 % des gesamten registrierten Investitionskapitals und ist damit 3,5-mal höher als im Vorjahreszeitraum.

Tran Quoc Phuong, stellvertretender Minister für Planung und Investitionen, sprach insbesondere über bahnbrechende Lösungen zur Anziehung ausländischer Direktinvestitionen in der kommenden Zeit und sagte, dass der Premierminister, um große Projekte und Investoren nach Vietnam zu locken, Ministerien und Zweigstellen angewiesen und Aufgaben zugewiesen habe. Das Ministerium für Planung und Investitionen konzentriere sich dabei auf die Anziehung von Kapital in den Bereichen Wissenschaft und Technologie, Innovation, Halbleiterchips sowie neue Industrien.

Gleichzeitig wies Vizeminister Tran Quoc Phuong darauf hin, dass Infrastruktur und Grundstücke zu den drei Bereichen gehören, die für ausländische Investoren in Vietnam von größtem Interesse sind. Für Großprojekte ist der Bedarf an Grundstücken sehr groß, daher stellen Investoren hohe Anforderungen an die Infrastruktur. Die Lösung für den Grundstücks- und Infrastruktursektor besteht daher darin, den Fortschritt großer Infrastrukturprojekte weiter zu verbessern und zu beschleunigen und die Umsetzung des geänderten Grundstücksgesetzes mit zahlreichen neuen Punkten zu lenken, um Schwierigkeiten zu beseitigen und den Investitionssektor zu fördern.

Diese Faktoren gelten als wichtige Hebel für die zukünftige Entwicklung des vietnamesischen Industrieimmobilienmarktes. Laut einer Analyse von CBRE Vietnam wird die positive Nachfrage von Industriekonzernen in Zukunft das Mietwachstum vielerorts ankurbeln. Die Mietpreise für Industriegrundstücke dürften im Norden Vietnams um 5–9 % und im Süden um 3–7 % pro Jahr steigen.

Die positive Nachfrage von Industriekonzernen hat das Mietwachstum vielerorts angekurbelt. Gleichzeitig wird für die Mieten von Fertiglagern und Fabriken in den nächsten drei Jahren ein leichter Anstieg um 1–4 % pro Jahr prognostiziert.

Ein Rückblick auf den Markt im schwierigen „Sturm“ des Jahres 2023 zeigt, dass die Belegungsrate auf den Märkten für Industriegrundstücke der ersten Kategorie weiterhin auf einem positiven Niveau liegt.

Hersteller aus verschiedenen Branchen und Ländern expandieren in beiden Regionen weiterhin stark. Dies zeigt eine nachhaltige Entwicklung in vielen Bereichen sowie einen positiven Trend für den vietnamesischen Industriemarkt.

Die durchschnittliche Auslastung im Norden betrug 81 %, im Süden 92 %. Die Absorptionsfläche im Norden erreichte mit über 800 Hektar den höchsten Stand der letzten fünf Jahre und lag damit 37 % über dem Vorjahreszeitraum. Im Süden hingegen lag die Absorptionsfläche aufgrund des relativ begrenzten Industrielandfonds um 32 % unter dem Vorjahreswert und erreichte rund 500 Hektar.

Experten weisen jedoch auf einen neuen Punkt hin: Neben Herstellern von Elektronik, Autos und Zubehör schenken auch Mieter aus neuen Branchen im Hochtechnologiebereich wie der Herstellung von Elektrofahrzeugen, Halbleitern oder grünen Materialien Vietnam ihr Augenmerk.

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam in Hanoi, sagte, dass die Halbleiterindustrie und die Elektrofahrzeugindustrie im Jahr 2023 mit Investitionen in Vietnam begonnen hätten. Angesichts der Ausrichtung der Provinzen und Städte und des Interesses vieler Unternehmen an Hightech- und nachhaltigen Industrien sei davon auszugehen, dass diese Industrien die Nachfrage in Zukunft ankurbeln würden.

Insbesondere durch den Ausbau der umfangreichen Zusammenarbeit Vietnams mit großen Volkswirtschaften ergeben sich für den Immobiliensektor weiterhin Chancen. Um die Chancen zu maximieren, muss Vietnam jedoch auch aktiv Infrastruktur, Humanressourcen und hochwertige Industrieprodukte bereitstellen, analysierte Frau An.

Herr Pham Vu Thang Long, Leiter der Abteilung Makroökonomie der HSC Securities Company, teilte diese Ansicht und erklärte: „Vietnam hat die internationalen Beziehungen erfolgreich gefördert. Zahlreiche multilaterale Kooperationsabkommen zwischen Vietnam und anderen Volkswirtschaften wurden unterzeichnet, die bilateralen Beziehungen zu Japan, China, den USA usw. wurden ausgebaut, was gute Chancen eröffnet.“

Vietnam kann diese Gelegenheit nutzen, vom japanischen Modell zu lernen und sich zu einem „asiatischen Tiger“ zu entwickeln. So hat Vietnam beispielsweise 34 Jahre lang, nachdem sein BIP 1989 nur ein Sechstel des philippinischen betrug, das philippinische BIP übertroffen und holt allmählich zu den entwickelten Ländern der Region auf, erklärte Herr Long.

Gleichzeitig werden die ausländischen Direktinvestitionen aus China immer stärker, was sehr positive Signale sind. Vietnam entwickelt seine Lieferkette nicht nur als Zentrum der Elektronikfertigung, sondern auch als potenzieller Standort für die Halbleiterfertigung (die derzeit über 20 % der Elektronikexporte ausmacht). Daher wird Vietnam in den kommenden Jahren große Fortschritte bei der Anziehung von Investitionen erzielen, und Industrieparks werden davon stark profitieren, so der Experte.

Dank einer Reihe günstiger Faktoren werden Industrieimmobilien auch 2024 weiterhin als wachstumsstarkes Segment gelten, insbesondere wenn die ausländischen Direktinvestitionen positiv bleiben und die Steuervergünstigungen genutzt werden. Darüber hinaus werden Industrieimmobilien dank einer zunehmend synchronen und modernen Verkehrsinfrastruktur und einer Zusage, in die Infrastruktur zu investieren, die zu den führenden der Region gehört, weiterhin eine solide Stütze auf dem Markt sein.

Dao Vu (T/h)

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