Obwohl die Preisanpassungsspanne an den einzelnen Standorten unterschiedlich sein wird, gehen Experten davon aus, dass der Immobilienmarkt und insbesondere die in diesem Bereich tätigen Unternehmen davon betroffen sein werden.
Aus praktischen Gründen muss die neue angepasste Grundstückspreisliste dem Bodengesetz von 2024 entsprechen und zu mehr Markttransparenz beitragen. Sie zielt auf eine faire Berechnung der Grundstückspreise ab, löst die Probleme der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, und trägt dazu bei, den Räumungsfortschritt bei vielen Projekten, insbesondere bei Schlüsselprojekten, zu beschleunigen.
Viele Unternehmen äußerten jedoch große Nervosität und warteten mit angehaltenem Atem auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste. Grund dafür seien steigende Projektkosten oder höhere Kosten für die Landnutzungsgebühren, die zuvor vorübergehend nach dem alten Preis berechnet wurden. Eigenheimkäufer sind weiterhin besorgt und beunruhigt, da die Immobilienpreise in der Vergangenheit zu schnell gestiegen sind und möglicherweise nicht mehr zunehmen werden.
Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes und Mitglied der Marktforschungsarbeitsgruppe der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, dass der Markt mit einer Reihe von Problemen hinsichtlich der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Projektland konfrontiert sei, darunter Landnutzungsgebühren, Grundmieten, Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Land.
Einige Immobilienmärkte haben sich noch nicht erholt. Die Verwendung von Eingangsdaten zur Ermittlung der Grundstückspreise der letzten zwei Jahre, die möglicherweise mit der Zeit zusammenfallen, als sich der Immobilienmarkt noch in einer „heißen“ Phase befand, ist unsinnig und führt leicht zu Grundstückspreisen, die nicht der aktuellen Realität entsprechen.
Insbesondere die jüngsten Verstöße bei der Preisfeststellung, die dem Staatshaushalt Verluste beschert haben, haben viele Kommunen dazu veranlasst, sich ihrer Verantwortung zu entziehen und rechtliche Risiken zu befürchten. Sie beschließen oft, hohe Grundstückspreise zu genehmigen oder die Genehmigung hinauszuzögern, um auf Nummer sicher zu gehen.
Daher liegen Projekte, deren Grundstückspreise frühzeitig genehmigt wurden, oft über dem Mindestpreisniveau, was zu geringerer Geschäftseffizienz und sogar zu Verlustrisiken führt. Projekte, deren Grundstückspreise noch nicht festgelegt wurden, geraten ins Stocken und verzögern sich im Zeitplan – Herr Chung sprach dieses Problem an.
Herr Nguyen Van Loi, Direktor der Dat Vang Real Estate Joint Stock Company, teilte diese Ansicht und erklärte, dass in der Vergangenheit viele Projekte hohe Zuschlagspreise erzielt hätten. Dies sei darauf zurückzuführen, dass man höhere Preise zahlte, dann aber auf Anzahlungen verzichtete, den Zuschlagspreis nicht zahlte oder sogar bereit war, Risiken zu ignorieren und Verpflichtungen in der Auktion zu erfüllen, um den Zuschlagspreis zu legalisieren. Ziel war es, die Preise zu „treiben“ und ein „virtuelles“ Preisniveau zu schaffen, um die Preise für Grundstücke in der Region gewinnbringend in die Höhe zu treiben.
Obwohl die Behörden Kontrollen eingeleitet haben, dient diese Maßnahme in erster Linie der Gewährleistung der Transparenz und Rechtmäßigkeit des Auktionsprozesses und dürfte die Marktpreise kaum beeinflussen. Da in einer Marktwirtschaft die an der Transaktion beteiligten Parteien dem Prinzip der gegenseitigen Vereinbarung folgen, können sie die Anzahlung ohne Nachweis vollständig stornieren. Dies gilt insbesondere, da Vietnam keine Rechtsdokumente hat, die das aktuelle spekulative und preistreibende Verhalten als Grundlage für die Handhabung klar definieren – analysierte Herr Loi.
Bevor Kommunen neue Bodenpreislisten herausgeben, wollen Experten und Unternehmen den Zeitpunkt abwägen und sorgfältig kalkulieren, um „Rückwirkungen“ zu vermeiden.
Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, erklärte, dass die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreise den Immobilienmarkt mehr oder weniger beeinflussen werde. Die beste Lösung, um den Preisanstieg zu begrenzen, sei jedoch, dass der Staat Unternehmen bei der Verkürzung der Projektabwicklungszeiten und der Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum, Sozialwohnungen usw. unterstützt, wodurch sich die Verkaufspreise stabilisieren würden. Dies sei auch eine wirksame Lösung zur Stabilisierung und nachhaltigen Entwicklung des Marktes, erwartete Herr Phuc.
Experten gehen davon aus, dass Grundstücke und Wohnungen im Jahr 2025 den Immobilienmarkt mit hoher Liquidität und gutem Gewinnwachstumspotenzial prägen werden. Allerdings warnen Experten auch davor, dass Investitionen in Grundstücke trotz ihres hohen Potenzials auch Risiken bergen.
Derzeit steigen die Grundstückspreise in vielen Gebieten grundlos an. Im Zeitraum von 2018 bis 2022 stiegen die Grundstückspreise im Bezirk Ha Dong ( Hanoi ) um das 2,25-fache, von 40 Millionen VND auf 90 Millionen VND/m², und liegen mittlerweile weit über der 100-Millionen-VND/m²-Marke. In Hanoi rücken Grundstücke in Vororten wie dem Ring Road 4 in den Fokus. Die Zahl der Investoren auf der Suche nach Grundstücken ist im Vergleich zu den Vorquartalen um 30 % gestiegen, vor allem in Soc Son, Me Linh, Thanh Oai, Dan Phuong … Viele Investoren „laden“ sich gegenseitig zum Kauf ein, weil sie erwarten, dass die Grundstückspreise nach Fertigstellung der Infrastruktur um ein Vielfaches steigen.
Nicht nur Grundstücke dürften für Aufsehen sorgen, auch das Wohnungssegment bleibt mit starken Preissprüngen wie in der Vergangenheit attraktiv. Laut der Prognose von One Housing, einem Anbieter von Luxusimmobilien, wird sich das Wohnungsangebot in den Jahren 2025 und 2026 im Vergleich zu 2023 fast verdreifachen. Konkret wird erwartet, dass im Jahr 2025 rund 23.000 Wohnungen auf den Markt kommen. Die meisten Wohnungen liegen jedoch noch im mittleren und oberen Preissegment. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist daher noch nicht gedeckt.
CBRE Hanoi-Direktor Nguyen Hoai An prognostizierte, dass die Wohnungspreise nicht sinken, sondern nur langsam um etwa 5–8 % steigen werden. Angesichts der Konzentration des Angebots auf das gehobene Segment werden Menschen mit echtem Wohnbedarf und durchschnittlichem Einkommen weiterhin „träumen“. Insbesondere das Ungleichgewicht zwischen den Segmenten wird Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität beeinflussen.
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793
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