Wie ist die Prognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2025?

Die „Rückgrat“-Entscheidungen sind wirksam

Das Grundstücksgesetz 2024, das Wohnungsbaugesetz 2023 und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 treten offiziell am 1. August 2024 in Kraft, 5 Monate früher als geplant, was einen wichtigen Wendepunkt für den Immobilienmarkt darstellt.

Neben den drei oben genannten Gesetzen haben viele Gemeinden auch neue Grundstückspreislisten und neue Regelungen zur Grundstücksaufteilung erlassen. Insbesondere Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben diese beiden Bestimmungen stark angepasst.

Die neue Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt gilt vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025. Der höchste registrierte Grundstückspreis liegt bei 687 Millionen VND/m² im Gebiet der Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1). Dieser Preis ist viermal höher als die alte Grundstückspreisliste.

Die neue Grundstückspreisliste wurde ebenfalls am 20. Dezember vom Volkskomitee von Hanoi bekannt gegeben und tritt sofort bis zum 31. Dezember 2025 in Kraft. Die neu herausgegebene Grundstückspreisliste ist 2-6 Mal höher als die alte Preisliste.

Bemerkenswert ist, dass die Grundstückspreise in vielen Straßen des Bezirks Hoan Kiem, darunter Ba Trieu (von Hang Khay bis Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (von Le Thanh Tong bis Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho und Tran Hung Dao (von Tran Thanh Tong bis Le Duan), mit über 695,3 Millionen VND/m2 am höchsten sind. Dieser Preis ist 3,7-mal höher als vor der Anpassung.

Die Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich dramatisch verändert (Foto: Duong Tam).

Darüber hinaus erlassen viele Kommunen auch Regelungen zu den Bedingungen der Grundstücksaufteilung, den Bedingungen der Flurbereinigung und der Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung.

In Ho-Chi-Minh-Stadt muss die Mindestfläche für Grundstückstrennungen, -konsolidierungen, neu gebildete Grundstücke und nach der Trennung verbleibende Grundstücke (ausgenommen das Gebiet, das der Verkehrsplanung unterliegt) in Bezirken in Gebiet 1 mindestens 36 m², in Gebiet 2 50 m² und in Gebiet 3 80 m² betragen.

In Hanoi traten am 7. Oktober neue Vorschriften zur Grundstücksaufteilung offiziell in Kraft. Konkret müssen die Grundstücke für Wohngrundstücke in Bezirken und Städten mindestens vier Meter lang und breit sein und eine Fläche von mindestens 50 Quadratmetern haben.

In den Flachlandgemeinden darf die Fläche nach der Teilung nicht weniger als 80 m² betragen, im Mittelland 100 m² und in den Berggemeinden 150 m². Dies soll eine sinnvolle Planung gewährleisten und eine übermäßige Parzellierung der Grundstücke vermeiden.

Auch die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, war im vergangenen Jahr in einigen Provinzen und Städten ein heißes Thema. Insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt verbot die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken im Rahmen von Projekten für Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser. Dies gilt für alle fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio.

Im Jahr 2024 wird auf dem Immobilienmarkt in Hanoi auffallen, dass die Verkaufspreise insbesondere im Wohnungssegment zunehmend in die Höhe getrieben werden.

Den Daten einer Forschungseinheit zufolge stiegen die Wohnungspreise in Hanoi von durchschnittlich 40 Millionen VND/m² im Jahr 2022 auf über 70 Millionen VND/m² bis zum Ende des dritten Quartals 2024. Der anhaltend starke Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi macht die Möglichkeit des Eigenheimbesitzes für die Menschen immer unwahrscheinlicher.

In sozialen Netzwerken fordern auch Bürgergruppen einen Stopp des Hauskaufs in Hanoi, um „verrückte Preise“ zu vermeiden. Die Mitgliederzahl dieser Gruppen steigt rasant und erreichte innerhalb kurzer Zeit 100.000 bis 200.000 Mitglieder.

Derzeit ist die Kontroverse darüber entbrannt, wer die Wohnungspreise in die Höhe treibt. Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), stellte fest, dass die Verkaufspreise auf dem Immobilienmarkt in Hanoi seit fast einem Jahr illusorisch sind. Insbesondere die Preise für Wohnungen sind mancherorts um über 50 % gestiegen, Wohngrundstücke und Grundstücke in Bezirken, die bald zu Bezirken werden sollen, um über 90 %.

Der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise liege darin, dass sich das Angebot auf das gehobene Segment konzentriere. Einige Investoren und Spekulanten hätten die Knappheit des Angebots ausgenutzt, um die Wohnungspreise in die Höhe zu treiben.

Zahlreiche Grundstücksversteigerungen im Jahr 2024 sorgten für Aufregung in der öffentlichen Meinung (Foto: Duong Tam).

Grundstücksauktionen sind auch 2024 ein wichtiges Schlagwort auf dem Immobilienmarkt in Hanoi. Die höchsten Zuschlagspreise erzielten kontinuierlich Rekorde, beispielsweise in Hoai Duc mit über 133 Millionen VND/m² und in Thanh Oai mit über 100 Millionen VND/m². Insbesondere bei der Auktion in Thanh Oai zahlten rund 80 % der Käufer nicht.

Auch in anderen Bezirken wie Ha Dong, Thach That und Soc Son wurden die heißen Landauktionen fortgesetzt. Besonders die Versteigerung von 58 Grundstücken im Bezirk Soc Son sorgte für Aufsehen, als das Gebot bis zu 30 Milliarden VND/m² erreichte, also 12.000 Mal mehr als der Startpreis.

Angesichts ungewöhnlicher Anzeichen einer Auktion in Soc Son hat die Ermittlungsbehörde der Polizei von Hanoi fünf Verdächtige festgenommen und inhaftiert, um gegen sie im Zusammenhang mit dem Gebot von 30 Milliarden VND/m2 zu ermitteln.

Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnet auch 2024 einen Mangel an Wohnprojekten und -produkten. Innerhalb von elf Monaten konnten nur vier Projekte mit über 1.600 Wohneinheiten Kapital mobilisieren, um Produkte auf den Markt zu bringen – ein Rückgang von 75 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Diese Produkte sind jedoch alle im oberen Preissegment angesiedelt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dies sei das erste Mal, dass das Segment der Luxuswohnungen den gesamten Markt dominiere und es in kommerziellen Projekten kein Angebot an (neuen) Wohnungen der mittleren Preisklasse und erschwinglicher Preise mehr gebe.

Immobilienmarkt 2025: Weiter auf dem Weg in einen neuen Zyklus

Der Vorsitzende von HoREA prognostiziert, dass es auf dem Markt auch im Jahr 2025 weiterhin zu einem Mangel an neuen Immobilienprojekten sowie zu einem Mangel an Gewerbe- und Sozialwohnungen kommen wird, was zu hohen Immobilienpreisen führen wird.

Der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren ist auf das begrenzte Angebot an gewerblichen Wohnungsbauprojekten zurückzuführen, was gemäß dem Gesetz von Angebot und Nachfrage zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots an gewerblichen Wohnungen führt, mit Wohnungspreissteigerungen von etwa 15-20 % im Zeitraum 2015-2023 und möglicherweise weiteren 15-20 % im Jahr 2025.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) wird der Markt im Jahr 2025 trotz verbleibender Schwierigkeiten und Hindernisse weiterhin mutig in einen neuen Zyklus eintreten. Die Marktintensivierung wird sich allmählich gleichmäßiger auf die Regionen verteilen. Insbesondere die nördliche Region wird weiterhin intensiv bleiben, während die südliche Region deutliche Anzeichen einer zunehmenden Intensivierung zeigt.

Prognosen zufolge wird sich das Wohnungsangebot weiterhin auf das Luxussegment konzentrieren (Illustration: Duong Tam).

Für das Wohnimmobiliensegment wird ein Wachstum des Angebots prognostiziert, das weiterhin hauptsächlich von den Vorstädten getragen wird. Schätzungsweise wird das Immobilienangebot in Hanoi und den Satellitenstädten rund 37.000 Produkte erreichen, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt und seinen Vororten voraussichtlich rund 18.000 Produkte umfassen wird. Das Angebot an Wohnimmobilien wird die regionale Differenzierung verringern.

Die Angebotsstruktur ist noch immer hauptsächlich auf High-End- und Luxusprodukte ausgerichtet. Das bezahlbare Segment wird sich jedoch dank der Zunahme von Sozialwohnungsprojekten deutlich verbessern.

Das Wohnungssegment, vor allem das gehobene Segment, ist weiterhin marktführend. Das Villen- und Stadthaussegment rückt zunehmend in den Fokus. Insbesondere Projekte in Großstädten ziehen mit zunehmend beeindruckendem Ausstattungsstandard und hohen Verkaufspreisen weiterhin die Aufmerksamkeit auf sich.

Das Angebot konzentriert sich nach wie vor hauptsächlich auf Großinvestoren. Bei den Projekten stehen intelligentes Design, Technologieintegration und die Einhaltung nachhaltiger Standards im Vordergrund.

Für parzellierte Grundstücke mit Standard-Rechtsdokumenten in Gebieten mit ausgebauter Infrastruktur und hohem Potenzial sind nach wie vor viele Menschen bereit, zu zahlen. Parzellierte Grundstücke mit garantierten Rechtsdokumenten in Gebieten mit fertiggestellter Infrastruktur im Wert von weniger als 2 Milliarden VND verzeichnen weiterhin gute Preissteigerungsraten.

Das ohnehin schon vielversprechende Segment der Industrieimmobilien wird durch die positiven Signale der wirtschaftlichen Erholung noch vielversprechender. Zudem eröffnen sich mit der Entscheidung, Vietnam als „Landeplatz“ auszuwählen, Möglichkeiten, die sich bei vielen „Adlern“ in der Welt eröffnen.

Im Segment Tourismus- und Resortimmobilien gibt es positivere Signale, insbesondere bei Condotel-Produkten, wenn zertifizierte Projekte in Betrieb sind. Das Segment Gewerbe- und Büroimmobilien weist weiterhin eine stabile Wachstumsdynamik auf.

M&A-Aktivitäten, Kooperationen und Projektentwicklungsverbände halten weiterhin an und erzielen zunehmend beeindruckende Ergebnisse. Die Liquidität konzentriert sich weiterhin auf Gebiete mit einem reichhaltigen und vielfältigen Angebot an Neuansiedlungen sowie auf Provinzen und Städte mit hoher Urbanisierungsrate. Transaktionen in Vororten und Provinzen und Städten rund um die beiden Sonderstadtgebiete nahmen stark zu.

Immobilienexperte Nguyen Quoc Anh erklärte, dass der Markt vom vierten Quartal 2024 bis zum zweiten Quartal 2025 in eine Konsolidierungsphase eintritt. Investoren blicken zunehmend zuversichtlicher auf die Entwicklungsaussichten der Immobilienbranche. Das Wohnungssegment wird nun zugunsten von Privathäusern und Reihenhäusern zurücktreten.

Nach dieser Phase wird sich der Markt voraussichtlich im zweiten bis vierten Quartal 2025 erholen. Investoren legen dann weniger Wert auf Verkaufspreise und rechtliche Faktoren als in der trüben Marktphase. Stattdessen ist das Preissteigerungspotenzial ausschlaggebend für die Investitionsentscheidung. Daher erhalten profitable Segmente wie Grundstücke und Projektvillen besondere Aufmerksamkeit von Investoren.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm