Wie ist die Prognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2025?

Die „Rückgrat“-Entscheidungen sind wirksam

Das Grundstücksgesetz 2024, das Wohnungsbaugesetz 2023 und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 treten offiziell am 1. August 2024 in Kraft, 5 Monate früher als geplant, was einen wichtigen Wendepunkt für den Immobilienmarkt darstellt.

Neben den drei oben genannten Gesetzen erließen viele Kommunen auch neue Bodenpreislisten und neue Regelungen zu den Bodenaufteilungsbedingungen. Insbesondere Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben in beiden Bereichen starke Anpassungen vorgenommen.

Die neue von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegebene Grundstückspreisliste gilt vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025. Der höchste registrierte Grundstückspreis beträgt 687 Millionen VND/m2 im Gebiet der Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1). Dieser Preis ist 4-mal höher als der alte Grundstückspreisrahmen.

Die neue Grundstückspreisliste wurde ebenfalls am 20. Dezember vom Volkskomitee von Hanoi bekannt gegeben und tritt sofort bis zum 31. Dezember 2025 in Kraft. Die neu herausgegebene Grundstückspreisliste ist 2-6 Mal höher als die alte Preisliste.

Bemerkenswert ist, dass die Grundstückspreise in vielen Straßen im Bezirk Hoan Kiem, darunter Ba Trieu (von Hang Khay bis Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (von Le Thanh Tong bis Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (von Tran Thanh Tong bis Le Duan), mit mehr als 695,3 Millionen den höchsten Preis aufweisen VND/m2. Dieser Preis ist 3,7-mal höher als vor der Anpassung.

Die Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich dramatisch verändert (Foto: Duong Tam).

Darüber hinaus erlassen viele Kommunen auch Regelungen zu den Bedingungen der Grundstücksaufteilung, den Bedingungen der Flurbereinigung und der Mindestfläche für die Grundstücksaufteilung.

In Ho-Chi-Minh-Stadt muss die Mindestfläche für Grundstückstrennungen, -konsolidierungen, neu gebildete Grundstücke und nach der Trennung verbleibende Grundstücke (ausgenommen das Gebiet, das der Verkehrsplanung unterliegt) in Bezirken in Gebiet 1 mindestens 36 m², in Gebiet 2 50 m² und in Gebiet 3 80 m² betragen.

Am 7. Oktober traten in Hanoi offiziell neue Vorschriften zur Landaufteilung in Kraft. Konkret gilt für Wohngrundstücke in Bezirken und Städten, dass das Grundstück eine Länge und Breite von mindestens 4 m und eine Mindestfläche von 50 m² aufweisen muss.

In den Flachlandgemeinden darf die Fläche nach der Abtrennung nicht weniger als 80 m² betragen, im Mittelland beträgt sie 100 m², im Bergland 150 m². Dadurch soll eine ordnungsgemäße Planung sichergestellt und eine übermäßige Aufteilung der Grundstücke vermieden werden.

Auch Vorschriften, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbieten, waren im vergangenen Jahr in einigen Provinzen und Städten ein heißes Thema. Insbesondere verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im Rahmen von Projekten für Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser. Dies gilt für alle fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio.

Im Jahr 2024 wird auf dem Immobilienmarkt in Hanoi auffallen, dass die Verkaufspreise insbesondere im Wohnungssegment zunehmend in die Höhe getrieben werden.

Laut Angaben einer Forschungseinheit stiegen die Wohnungspreise in Hanoi von durchschnittlich 40 Millionen VND/m2 im Jahr 2022 auf über 70 Millionen VND/m2 bis zum Ende des dritten Quartals 2024. Der anhaltend starke Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi macht Wohneigentum für die Menschen zunehmend unerschwinglich.

In den sozialen Netzwerken fordern Bürgergruppen zudem dazu auf, keine Häuser mehr in Hanoi zu kaufen, um „verrückte Preise“ zu vermeiden. Die Mitgliederzahl der Gruppen stieg innerhalb kurzer Zeit schnell auf 100.000–200.000 Mitglieder.

Derzeit dreht sich die Kontroverse um die Frage: „Wer treibt die Wohnungspreise in die Höhe?“ passiert. Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association (VNREA), schätzte, dass die Verkaufspreise auf dem Immobilienmarkt in Hanoi seit fast einem Jahr virtuell seien. Insbesondere der Wohnungstyp hat mancherorts um über 50 % zugenommen, Wohnbauland und Grundstücke in den anstehenden Bezirken um über 90 %.

Der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise liege darin, dass sich das Neuangebot auf das gehobene Segment konzentriere. Einige Investoren und Spekulanten haben den Mangel an geeigneten Angeboten ausgenutzt, um die Wohnungspreise in die Höhe zu treiben.

Zahlreiche Grundstücksversteigerungen im Jahr 2024 sorgten für Aufregung in der öffentlichen Meinung (Foto: Duong Tam).

Auch im Jahr 2024 ist die Versteigerung von Grundstücken ein heiß diskutiertes Stichwort auf dem Immobilienmarkt von Hanoi. Die höchsten Zuschlagspreise erzielten kontinuierlich Rekorde, beispielsweise in Hoai Duc mit über 133 Millionen VND/m² oder in Thanh Oai mit über 100 Millionen VND/m². Insbesondere bei der Auktion in Thanh Oai wurde festgestellt, dass etwa 80 % der Höchstbietenden nicht zahlten.

In anderen Bezirken wie Ha Dong, Thach That und Soc Son kommt es weiterhin zu heißen Landauktionen. Insbesondere die Versteigerung von 58 Grundstücken im Bezirk Soc Son sorgte für den größten Aufruhr, als das Gebot bis zu 30 Milliarden VND/m2 betrug, also 12.000 Mal höher als der Startpreis.

Angesichts ungewöhnlicher Anzeichen einer Auktion in Soc Son hat die Ermittlungsbehörde der Polizei von Hanoi fünf Verdächtige festgenommen und inhaftiert, um gegen sie im Zusammenhang mit dem Gebot von 30 Milliarden VND/m2 zu ermitteln.

Auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt ist im Jahr 2024 weiterhin ein Mangel an Wohnprojekten und -produkten zu verzeichnen. In elf Monaten konnten nur vier Projekte, die mehr als 1.600 Einheiten entsprechen, Kapital aufbringen, um Produkte auf den Markt zu bringen. Das sind 75 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Allerdings sind diese Produkte allesamt im High-End-Segment angesiedelt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dies sei das erste Mal, dass das Segment der Luxuswohnungen den gesamten Markt dominiere und es in kommerziellen Projekten kein Angebot an (neuen) Wohnungen der mittleren Preisklasse und erschwinglicher Preise mehr gebe.

Immobilienmarkt 2025: Weiter auf dem Weg in einen neuen Zyklus

Der Vorsitzende von HoREA prognostiziert, dass es auf dem Markt auch im Jahr 2025 weiterhin zu einem Mangel an neuen Immobilienprojekten sowie zu einem Mangel an Gewerbe- und Sozialwohnungen kommen wird, was zu hohen Immobilienpreisen führen wird.

Der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren ist auf das begrenzte Angebot an gewerblichen Wohnungsbauprojekten zurückzuführen, was gemäß dem Gesetz von Angebot und Nachfrage zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots an gewerblichen Wohnungen führt, mit Wohnungspreissteigerungen von etwa 15-20 % im Zeitraum 2015-2023 und möglicherweise weiteren 15-20 % im Jahr 2025.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) wird der Markt im Jahr 2025 trotz einiger verbleibender Schwierigkeiten und Hindernisse weiterhin mutig in einen neuen Zyklus eintreten. Die Markthitze wird sich allmählicher und gleichmäßiger zwischen den Regionen ausbreiten. Während es in der nördlichen Region weiterhin heiß ist, werden in der südlichen Region deutliche Anzeichen steigender Temperaturen zu beobachten sein.

Prognosen zufolge wird sich das Wohnungsangebot weiterhin auf das Luxussegment konzentrieren (Illustration: Duong Tam).

Für den Wohnimmobiliensektor wird ein Wachstum des Angebots prognostiziert, das weiterhin vor allem von den Vorstädten der Metropolen getragen wird. Es wird geschätzt, dass das Immobilienangebot in Hanoi und den Satellitenstädten etwa 37.000 Produkte umfassen wird, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt und seinen Vororten etwa 18.000 Produkte umfassen wird. Das Wohnimmobilienangebot verringert die regionale Differenzierung.

Die Angebotsstruktur besteht noch immer hauptsächlich aus hochwertigen Luxusprodukten. Allerdings wird sich das bezahlbare Segment dank der Zunahme an sozialen Wohnungsbauprojekten deutlicher verbessern.

Marktführend bleiben weiterhin Mehrfamilienhäuser, vor allem im gehobenen Segment. Villen/Stadthäuser rücken zunehmend in den Fokus des Marktes. Insbesondere Projekte in großen Ballungsräumen ziehen weiterhin durch immer beeindruckendere Ausstattungsstandards und hohe Verkaufspreise die Aufmerksamkeit auf sich.

Das Angebot konzentriert sich noch immer hauptsächlich auf Großinvestoren. Der Schwerpunkt der Projekte liegt stärker auf intelligentem Design, Technologieintegration und der Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards.

Grundstücke, die in Parzellen aufgeteilt sind und über die üblichen Rechtsdokumente verfügen, befinden sich in Gebieten mit entwickelter Infrastruktur und hohem Potenzial. Dies ist immer noch das Segment, in das viele Menschen bereit sind, „Geld zu investieren“. In Parzellen aufgeteilte Grundstücke mit garantiertem Rechtsstatus in Gebieten mit fertiggestellter Infrastruktur und einem Wert von weniger als 2 Milliarden VND verzeichnen weiterhin gute Preiswachstumsraten.

Das ohnehin schon vielversprechende Segment der Industrieimmobilien wird durch die positiven Signale der wirtschaftlichen Erholung noch vielversprechender. Zudem eröffnen sich mit der Entscheidung, Vietnam als „Landeplatz“ auszuwählen, Möglichkeiten, die sich bei vielen „Adlern“ in der Welt eröffnen.

Im Bereich Tourismus- und Resortimmobilien gibt es positivere Signale, insbesondere bei Condotel-Produkten, da begonnen wurde, Zertifikate für Betriebsprojekte zu erteilen. Das Segment Gewerbe- und Büroimmobilien weist weiterhin eine stabile Wachstumsdynamik auf.

M&A-Aktivitäten, Kooperationen und Projektentwicklungsvereinigungen sorgen weiterhin für Spannung und erzielen immer beeindruckendere Ergebnisse. Die Liquidität konzentriert sich noch immer auf Gebiete mit reichlichem und vielfältigem Neuangebot sowie auf Provinzen/Städte mit hoher Urbanisierungsrate. Die Transaktionen in den Vororten und Provinzen/Städten rund um die beiden Sonderstadtgebiete nahmen stark zu.

Herr Nguyen Quoc Anh – Immobilienexperte – erklärte, dass der Markt vom vierten Quartal 2024 bis zum zweiten Quartal 2025 in eine Konsolidierungsphase eintritt. Die Anleger sind hinsichtlich der Entwicklungsaussichten der Immobilienbranche zunehmend zuversichtlicher. Das Wohnungssegment wird seine zentrale Stellung nun zugunsten von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern aufgeben.

Nach diesem Zeitraum wird der Markt in eine Phase des Wohlstands eintreten, die voraussichtlich zwischen dem zweiten und vierten Quartal 2025 beginnen wird. Zu diesem Zeitpunkt werden die Anleger dem Verkaufspreis und rechtlichen Faktoren nicht mehr so ​​viel Bedeutung beimessen wie in Zeiten der trüben Marktlage. Vielmehr ist das Potenzial für eine Preissteigerung ausschlaggebend für die Entscheidung, Geld anzuzahlen. Ertragsstarke Segmente wie Grundstücke und Projektvillen stehen daher im Fokus der Investoren.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm