Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, kommentierte die jüngsten Wohnungspreise in Hanoi wie folgt: Angesichts der Verbrauchernachfrage sei ein Trend zu steigenden Immobilienpreisen unvermeidlich. Ein starker Preisanstieg innerhalb kürzester Zeit sei jedoch ungewöhnlich.
Herr Chung erklärte, der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise liege darin, dass große Investoren das Angebot monopolisieren, was zu Preissteigerungen führe. Darüber hinaus seien hohe Investitionskosten und eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot, die höhere Gewinnerwartungen der Investoren auslösen, weitere Gründe für den ungewöhnlich hohen Preisanstieg.
Frau Nguyen Hoai An, Senior Director der CBRE-Niederlassung Hanoi, teilt diese Ansicht und sagte: „ Dies ist fast das erste Mal, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi in so kurzer Zeit so schnell gestiegen sind. In den letzten 10 Jahren sind die Preise für Wohnungen in Hanoi um durchschnittlich 5 % pro Jahr gestiegen. Selbst im Zeitraum von 2009 bis 2019 schwankten die Wohnungspreise nur geringfügig, es gab Phasen mit Preisrückgängen und einem durchschnittlichen Anstieg von lediglich 2 % pro Jahr. Von 2022 bis heute haben die Wohnungspreise in dieser Stadt gerade erst begonnen, schnell zu steigen .“
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), stellte außerdem fest, dass die Wohnungspreise in Hanoi in letzter Zeit ungewöhnlich stark gestiegen seien, da sich die Wirtschaft , der Markt und die Einkommen der Bevölkerung nicht erholt hätten. Dieses Phänomen sei höchstwahrscheinlich auf den Einfluss von Interessengruppen zurückzuführen.
Der jüngste starke Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi ist nach Ansicht von Experten ungewöhnlich. (Illustration: Minh Duc).
„ Die Immobilienpreise steigen, aber es finden keine Transaktionen statt. Dies könnte ein Trick einer Investmentgruppe mit unklaren Absichten sein “, schätzte Herr Dinh.
Ihm zufolge können diese Interessengruppen ihre preistreibenden Tricks anwenden, weil das Wohnungsangebot tatsächlich problematisch ist. In den letzten Jahren wurden auf dem Markt keine neuen Projekte genehmigt. Die auf dem Markt befindlichen Projekte sind hauptsächlich Altbauten, die gekauft und wieder verkauft werden. Das Angebot ist unzureichend und von schlechter Qualität. Die Versorgung der Bevölkerung, insbesondere von Menschen mit niedrigem Einkommen, ist sehr gering, die Produktstruktur ist ungeeignet.
Herr Dinh sagte, dies sei kein gutes Zeichen für den Markt. Der hohe Preisanstieg habe Folgen, wie etwa die Erschwerung des Wohnungsmarktes, steigende Produktionsinvestitionskosten und den erschwerten Zugang seriöser Investoren zu Landressourcen. Daher ergreife die Regierung entsprechende Regulierungsmaßnahmen.
Der Markt ist nicht so heiß wie gemunkelt?
Der Wirtschaftsexperte Dr. Dinh The Hien wies auf eine Realität hin: Es gibt keinen Immobilienmarkt, auf dem der Kauf nur Gewinn und nicht Verlust bringt, auf dem nur Zuwächse und nicht Abschwünge erzielt werden.
„ Angesichts der Expansion und Marktorientierung des vietnamesischen Immobilienmarktes stellt sich die Frage, warum es dort derzeit so ruhig ist, Kauf und Verkauf schwierig sind, die Immobilienpreise aber dennoch steigen. Nach den Gesetzen der Marktwirtschaft zeugt ein Preisanstieg bei einem Anlageprodukt von großer Nachfrage und Kaufbereitschaft. Doch warum kann der Verkäufer nicht oder nur mit großer Mühe verkaufen und kann die Bank keine Zwangsvollstreckung durchführen? Investoren müssen sich fragen, ob dieser Preisanstieg wirklich dem Markt entspricht oder nur lokal bedingt ist “, so Herr Hien.
Laut Herrn Hien zeugt ein anhaltendes Wachstum des Immobilienmarktes von seiner starken Marktlage. Die Unternehmen der Branche müssen sich keine Sorgen um die Schuldentilgung machen und benötigen keine staatliche Unterstützung. Gleichzeitig sollten sich Käufer beim Kauf eines Eigenheims fragen, warum sie große, weit entfernte Projekte kaufen müssen. Die Preise können bis zu 70–80 Millionen VND/m² oder mehr betragen. Gleichzeitig gibt es seiner Meinung nach Zweitwohnungen im Zentrum zu noch günstigeren Preisen.
„ Das zeigt, dass der Immobilienmarkt nicht so heiß läuft wie gemunkelt. Käufer mit echtem Wohnbedarf können in aller Ruhe nach einer Immobilie zu einem vernünftigen Preis suchen “, rät Herr Hien.
Experte Nguyen Minh Phong sagte außerdem, dass derzeit alle Marktteilnehmer bestätigen, dass die Immobilienpreise unangemessen hoch seien. Allerdings gebe es in Vietnam noch immer kein offizielles Instrument, um zu beweisen, dass dieser Preisanstieg unangemessen sei.
Um eine zeitnahe Steuerung und Regulierung zu gewährleisten, schlug Herr Phong vor, dass Vietnam einen Index für Immobilienpreise, Grundstückspreise und Gewerbeimmobilien entwickeln sollte, um Preisschwankungen im Zeitverlauf zu messen. Dieser Indexsatz, der von vielen Ländern für makroökonomische Analysen entwickelt und genutzt wird, spiegelt nicht nur das Wirtschaftswachstum wider, sondern hilft auch bei der Risikobewertung und unterstützt die Entscheidungsfindung von Menschen und Unternehmen im Immobiliensektor.
Darüber hinaus betonte Herr Phong die Notwendigkeit einer großen, genauen Datenbank, um transparente Marktabläufe zu gewährleisten. Ein ausreichend großes Data Warehouse ermöglicht eine effektive Marktanalyse und ermöglicht so die Entwicklung geeigneter Regulierungsmechanismen und -richtlinien. Dies trägt maßgeblich zur Kontrolle der Immobilienpreise und zur Erhöhung des Angebots bei.
Laut dem Hanoi-Immobilienmarktbericht von Savills Vietnam im dritten Quartal erreichte der Primärpreis etwa 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr.
Der durchschnittliche Zweitmarktpreis erreichte 51 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 10 % im Vergleich zum Vorquartal und 41 % im Vergleich zum Vorjahr.
Laut einem Bericht des Bauministeriums steigen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in Neubau- als auch in Altbauprojekten weiter an. Konkret stieg der Durchschnittspreis für Wohnungen in Neubauprojekten um etwa 4–6 % pro Quartal und um 22–25 % pro Jahr. Auch die Verkaufspreise für Altbauwohnungen stiegen, insbesondere in einigen Gebieten, im Vergleich zum Vorquartal um etwa 35–40 %, je nach Lage.
Bemerkenswerterweise gab es Zeiten, in denen die Wohnungspreise monatlich um Hunderte Millionen stiegen. Marktdaten der PropertyGuru Vietnam Company zeigten, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi seit Jahresbeginn bis heute nur eine ruhige Phase im April und Mai hatte. Im Rest des Jahres verzeichneten die Verkaufspreise einen Aufwärtstrend, insbesondere in den letzten Monaten des Jahres.
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