Schnäppchen oder nur ein Marketinggag?

Die Wahrheit über den Trick, Wohnungen mit Verlust zu verkaufen

In einem als „Luxus“ geltenden Projekt im Bezirk Hai Ba Trung verkaufen einige „Eigentümer“ Wohnungen mit einem Verlust von 300 bis 800 Millionen VND. Beispielsweise kostete eine voll möblierte Wohnung mit 100 m² und drei Schlafzimmern in diesem Projekt Anfang 2022 über 5 Milliarden VND. Nun hat der „Eigentümer“ zugestimmt, den Verlust um 500 Millionen VND auf 4,5 Milliarden VND zu reduzieren, was einem Preis von etwa 45 Millionen VND pro Quadratmeter entspricht.

Auch bei diesem Projekt wurde eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 48 Quadratmetern zuvor mit 3 Milliarden VND bepreist, aber jetzt hat der „Eigentümer“ einer Preissenkung auf 2,5 bis 2,7 Milliarden VND zugestimmt.

Viele „Hausbesitzer“ akzeptieren Verluste von bis zu 300–400 Millionen VND pro Einheit, einige gehen sogar noch einen Schritt weiter und akzeptieren Verluste von bis zu 800 Millionen VND. (Foto: BDS)

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist und Meinungsführer“ erklärte Do Kien Hung, Leiter eines Immobilienbüros im Bezirk Thanh Xuan: „Seit 2020 treten immer wieder Fälle von ‚Verlustreduzierung‘ bei Wohnungen auf. Es gibt zwar auch einige Fälle von tatsächlicher Verlustreduzierung, aber in den meisten Fällen handelt es sich lediglich um Tricks von Immobilienmaklern.“

Herr Hung erklärte, dass angesichts des über die Jahre hinweg stetig sinkenden Wohnungsangebots, insbesondere des fast vollständigen Verschwindens erschwinglicher Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² in Hanoi , es keine Möglichkeit gebe, bei Wohnungen Verluste zu reduzieren.

„Der Großteil der Wohnungen im Segment der Wohnungen mit einem Preis unter 35 Millionen VND/m² in Hanoi verzeichnet sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt steigende Preise“, sagte Herr Hung.

Beispielsweise schwankte im Juni letzten Jahres auf dem Primärmarkt bei einem Stadtentwicklungsprojekt im Bezirk Nam Tu Liem der Verkaufspreis der Wohnungen zwischen 41 und 42 Millionen VND/m², ist aber inzwischen je nach Lage auf 45 bis 47 Millionen VND/m² gestiegen.

Oder, ein anderes Stadtentwicklungsprojekt in Gia Lam hatte im Juni 2022 einen Verkaufspreis zwischen 30 und 32 Millionen VND/m², aber jetzt hat der Investor auch einen neuen Preis von über 35 Millionen VND/m² angegeben.

Unterdessen erzielte ein 2020 fertiggestelltes Projekt auf dem Sekundärmarkt, direkt an der Quang Trung Straße (Bezirk Ha Dong), bei Verkaufsbeginn je nach Lage einen Preis von etwa 26–29 Millionen VND/m². Mittlerweile verkaufen die Eigentümer die Flächen für über 40 Millionen VND/m². Somit hat sich der Wert dieses Projekts innerhalb von nur drei Jahren um fast 40 % erhöht.

„Im gegenwärtigen Kontext einer akuten Angebotsknappheit steigen die Wohnungspreise daher leicht, lassen sich aber nur schwer wieder senken“, sagte Herr Hung.

Der Bericht von Batdongsan.com.vn für das erste Quartal dieses Jahres zeigt, dass 43 % der Menschen mit Immobilienbedarf weiterhin auf sinkende Immobilienpreise warten.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte jedoch, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft kaum stark sinken werden, da Immobilienarten, die den tatsächlichen Wohnbedürfnissen dienen, nach wie vor der Lichtblick auf dem Immobilienmarkt seien.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, behauptete, die Immobilienpreise in Hanoi seien rückläufig, was jedoch nicht der Realität entspricht. Vielmehr seien die aktuellen Preise deutlich höher als zu Beginn der Projektumsetzung durch den Investor, weshalb hohe Preisnachlässe als Teil der Geschäftsstrategie des Investors gelten.

„In diesem Jahr wird dem Wohnungssegment auf dem Markt von Hanoi mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden als den Flachbauten, da die Preise für Flachbauten auf einem hohen Niveau liegen“, sagte Herr Dinh.

Darüber hinaus sind Herr Dinh und viele Experten der Ansicht, dass die Angebotskrise auf dem Markt nicht kurzfristig gelöst werden kann und dass es den Marktregeln entspricht, dass bei hoher Nachfrage und gleichzeitig sinkenden Produkten die Preise natürlich steigen und nicht sinken werden.

Es gibt tatsächlich Fälle von Verlustbegrenzung.

Wie Herr Hung erklärte, gibt es zwar auch Fälle von tatsächlichem Verlustverkauf, diese sind jedoch selten. Beispielsweise könnte ein Hausbesitzer ein verlustbringendes Geschäft betreiben und dringend Geld benötigen, weshalb er einem Verkauf mit Verlust zustimmt, um sein Kapital zurückzuerhalten.

„ Angesichts der wirtschaftlichen Schwierigkeiten kommt es häufig vor, dass Geschäftsleute ihre Häuser und Autos verkaufen müssen, um ihre Unternehmen am Laufen zu halten. Das passiert zwar, aber nicht oft. Die meisten Hausbesitzer verkaufen ihre Immobilien zu einem guten Preis an Bekannte“, sagte Herr Hung.

Es gibt zwar einige wenige Fälle von tatsächlicher „Verlustreduzierung“, aber die meisten davon sind lediglich Tricks von Immobilienmaklern. (Foto: MD)

Zweitens veranlassen Projekte mit „Skandalen“, wie etwa Wohnungen, deren Qualität nicht dem Preis entspricht, oder Projekte mit zahlreichen Verstößen gegen Bau- und Gestaltungsvorschriften, die dazu führen, dass die Standards für die Vergabe von „roten Büchern“ oder „rosa Büchern“ an die Bewohner nicht erfüllt werden, viele Menschen dazu, „Verluste zu begrenzen“, um andere Projekte zu finden.

„In Hanoi gibt es unzählige Wohnprojekte mit Bau- und Planungsmängeln. Viele Käufer haben ihre Eigentumsurkunde seit Jahrzehnten nicht erhalten. In diesem Fall werden viele ihre Verluste hinnehmen und sich nach anderen Projekten umsehen“, sagte Herr Hung.

Drittens gibt es Fälle, in denen Hausbesitzer Wohnungen mit einem 50-jährigen Eigentumsvertrag kaufen und nach etwa 10-15 Jahren akzeptieren, Verluste zu begrenzen, um ein anderes Projekt zu finden.

„Dieser Fall ist zwar selten, kommt aber vor. Denn Wohnungen mit langfristigem oder dauerhaftem Eigentumsrecht erzielen höhere Preise als Wohnungen mit 50-jährigem Eigentumsrecht. Während der Nutzungsdauer wird die Wertminderung vom Verkaufspreis abgezogen, wodurch Verluste minimiert werden“, erklärte Herr Hung.

Der offensichtlichste Fall sind schließlich Luxuswohnprojekte mit astronomischen Preisen, die unverkauft bleiben und bei denen man Verluste minimieren muss, um schnell verkaufen zu können.

„Der Wohnungsmarkt in Vietnam weist einen gravierenden Mangel an bezahlbaren Wohnungen, aber ein Überangebot an Luxuswohnungen auf. Da das Angebot die Nachfrage übersteigt, müssen Wohnungseigentümer beim Verkauf Verluste hinnehmen“, erklärte Herr Hung.

Quelle: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html