Laut dem Immobilienmarktbericht von PropertyGuru Vietnam für das erste Quartal 2024 hat der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi nach sechs Jahren 70 % erreicht. Wohnungen in Hanoi kosten durchschnittlich 46 Millionen VND/m², während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt 48 Millionen VND/m² kosten.
Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur 27 bzw. 31 Millionen VND/m2.
Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Laufe der Jahre kontinuierlich gestiegen. (Quelle: PropertyGuru Vietnam).
Die Immobilienpreise liegen fast beim 24-Fachen des Einkommens.
Der neueste Bericht von Numbeo.com (einer Website, die sich auf Statistiken zum Lebensstandard in Städten und Ländern auf der ganzen Welt durch Umfragen spezialisiert hat) zeigt, dass der durchschnittliche Hauspreis in Vietnam im Jahr 2024 fast das 24-fache des durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommens beträgt.
Grafik: Huy Manh. (Quelle: Numbeo)
Laut Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin für Forschung und S22M bei Savills Ho Chi Minh City, sind die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit etwa 30-mal höher als das Durchschnittseinkommen der Stadtbewohner.
Das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt lediglich etwa 15 Millionen VND pro Monat. Der Durchschnittspreis einer Wohnung in einem Neubauprojekt liegt derzeit bei 5,5 bis 6 Milliarden VND. Selbst wenn die Menschen 40 bis 50 % pro Monat sparen, wird es mehrere Jahrzehnte dauern, bis sie sich ein Haus leisten können, sofern sie keinen Kredit aufnehmen oder keine Unterstützung von Verwandten erhalten.
„ Für einen Haushalt, der nur auf durchschnittlichem Einkommen basiert, wird es derzeit sehr schwierig sein, in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen. Man muss ein relativ hohes Einkommen haben und über finanzielle Unterstützung verfügen, um eine durchschnittliche Wohnung kaufen zu können “, sagte Frau Giang.
Viele Studien haben zudem gezeigt, dass die Wachstumsrate der Immobilienpreise im Laufe der Jahre deutlich höher ist als die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung. Laut einem Bericht von Savills Vietnam strebt Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND pro Person und Jahr an. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 % pro Jahr.
Gleichzeitig beträgt das Wohnungspreiswachstum von 2019 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 bis zu 13 % pro Jahr.
„ Diese Zahl zeigt, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi fast halb so hoch ist wie das Wachstum der Wohnungspreise “, sagte Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.
Frau Hang warnte, dass der Erwerb eines Eigenheims noch schwieriger werde, wenn diese Kluft größer werde.
Auch Dr. Le Xuan Nghia, ein Finanz- und Bankexperte, führte Beweise für die enorme Kluft zwischen den Immobilienpreisen und dem Einkommen der Menschen an.
Ein Arbeitnehmer im Alter von 30 Jahren oder jünger mit einem durchschnittlichen Einkommen von etwa 15 Millionen VND/Monat, abzüglich der Lebenshaltungskosten in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi, hat etwa 6 Millionen VND übrig. Er würde also mindestens 20 Jahre brauchen, um 1,5 Milliarden VND anzusparen. Bei einem Einkommen von 20 bis 30 Millionen VND/Monat würde man 10 bis 15 Jahre sparen, um eine 1,5 Milliarden VND teure Wohnung zu kaufen.
Laut PropertyGuru Vietnam beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis aller Wohnungstypen in Hanoi 22,8 Milliarden VND/Einheit für Reihenhäuser, 17,8 Milliarden VND/Einheit für Villen, 6,3 Milliarden VND/Einheit für Privathäuser und 3,1 Milliarden VND/Einheit für Wohnungen. Das geschätzte Durchschnittseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi liegt im Jahr 2023 bei 135 Millionen VND/Jahr.
Um in Hanoi ein Haus mit Straßenfront zu besitzen, müssen die Menschen 169 Jahre lang „hart arbeiten“, um ein Privathaus zu besitzen, 132 Jahre und um eine Wohnung zu kaufen, 23 Jahre (unter der Annahme, dass die Arbeiter ihr gesamtes Einkommen für den Kauf eines Hauses verwenden).
Warum steigen die Immobilienpreise nur und fallen nicht?
Experten zufolge steigen die Immobilienpreise aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Das Bauministerium begründete das begrenzte Angebot damit, dass viele Immobilienprojekte derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung konfrontiert seien (vorübergehender Stopp, Verzögerung, Verschiebung des Baufortschritts, Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme, der Ausgabe von Anleihen und der Kapitalbeschaffung).
Aufgrund des knappen Angebots und der hohen Baukosten steigen die Immobilienpreise weiter. (Foto: Cong Hieu).
Ein weiterer Grund besteht laut Herrn Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, darin, dass die Immobilienpreise von vielen Faktoren abhängen, wie etwa Grundstückspreisen, Baukosten, Rechtmäßigkeit usw. Wenn diese Faktoren gleichzeitig wirken, wird es für Unternehmen schwierig, die Immobilienpreise zu senken.
Insbesondere bei Immobilienprojekten sind die Grundstückskosten einer der wichtigsten Inputkosten, die den Endpreis beeinflussen. In städtischen Gebieten betragen die Landnutzungsgebühren im Durchschnitt etwa 10 % des Wohnungspreises, 20 bis 30 % des Preises eines niedrigen Reihenhauses und etwa 50 % des Preises einer Villa.
In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise um 15 – 30 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 2 – 8 % geführt hat.
Nicht nur die Grundstückspreise, auch die Preise für Baumaterialien wie Eisen, Stahl und Sand stiegen stark an. So stiegen beispielsweise die Preise für Eisen und Stahl um etwa 15 bis 20 Prozent, während die Rohstoffkosten 65 bis 70 Prozent des geschätzten Werts von Bauprojekten ausmachen.
Darüber hinaus sind die Kosten für die Umsetzung des Projekts aufgrund zahlreicher rechtlicher Probleme gestiegen, die die Bauzeit verlängert haben. Herr Tuan sagte, dass es Projekte gebe, bei denen die rechtlichen Verfahren bis zu vier bis fünf Jahre dauern.
Herr Tuan erklärte weiter, dass ein Unternehmen beim Kauf eines Grundstücks im Wert von 500 Milliarden VND jährlich 10 % seiner Kreditzinsen einbüßt, also 50 Milliarden VND. Das Unternehmen ist gezwungen, diese Kosten zum Preis hinzuzurechnen.
Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, stimmt dieser Meinung zu und sagt, dass ein großes Hindernis für sinkende Immobilienpreise die zu hohen Investitionskosten seien. „ Bei der aktuellen Projektkostenstruktur haben sich die Baukosten im Vergleich zu vor vier bis fünf Jahren fast verdoppelt, von 7 bis 7,5 Millionen VND/m³ auf über 12 Millionen VND/m² “, sagt Quang.
Laut Dr. Nguyen Duy Phuong, Investment Director von DGCapital, nimmt der Investor bei der Umsetzung eines Projekts sowohl Grundstücke als auch zukünftige Vermögenswerte als Hypothek auf, um sich Kapital von der Bank zu leihen. Eine Senkung des Verkaufspreises wirkt sich auf den Wert der Sicherheiten bei der Bank aus.
Experten zufolge lässt sich die Immobilienpreisentwicklung am besten durch eine Erhöhung des Angebots kontrollieren.
Um die Immobilienpreise zu senken, ist es laut Experten notwendig, das Angebot zu erhöhen. (Illustration: Minh Duc)
Hierzu müssen laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zwei wichtige Schritte unternommen werden. Der erste besteht darin, rechtliche Hindernisse im Zusammenhang mit den Projekten zu beseitigen, um sicherzustellen, dass diese umgesetzt und gebaut werden können.
Zweitens ist es notwendig, das Kreditproblem zu lösen und den Cashflow anzukurbeln. Dies geschieht durch die Förderung von Maßnahmen, die sich an Menschen mit echtem Wohnungsbedarf richten, und durch die Unterstützung von Unternehmen bei der Entwicklung von Projekten, die diesen Bedarf decken. So müssen beispielsweise die Schwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerbewohnungsbau gelöst und so das Angebot erhöht werden.
Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, ist es notwendig, den Bau und die Modernisierung öffentlicher Verkehrssysteme, einschließlich U-Bahn-Linien, zu fördern. Bequemere Verkehrsmittel werden die Menschen dazu ermutigen, aus dem Stadtzentrum wegzuziehen, was den Druck auf die Wohnungsnachfrage in der Innenstadt verringern wird.
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Quelle
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