Die Hauspreise explodieren und übersteigen bei weitem das Einkommen. Arme Menschen können sich den Kauf in ihrem Leben nicht leisten.

[Anzeige_1]

Laut dem Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von PropertyGuru Vietnam erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi nach 6 Jahren 70 %. Konkret liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi bei 46 Millionen VND/m2, während der Durchschnittspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 48 Millionen VND/m2 liegt.

Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur 27 bzw. 31 Millionen VND/m2.

Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Laufe der Jahre kontinuierlich gestiegen. (Quelle: PropertyGuru Vietnam).

Die Immobilienpreise liegen fast beim 24-Fachen des Einkommens.

Der neueste Bericht von Numbeo.com (einer Website, die sich auf Statistiken zum Lebensstandard in Städten und Ländern auf der ganzen Welt durch Umfragen spezialisiert hat) zeigt, dass der durchschnittliche Hauspreis in Vietnam im Jahr 2024 fast das 24-fache des durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommens beträgt.

Laut Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin für Forschung und S22M bei Savills Ho Chi Minh City, sind die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit etwa 30-mal höher als das Durchschnittseinkommen der Stadtbewohner.

Konkret beträgt das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts in Ho-Chi-Minh-Stadt nur etwa 15 Millionen VND/Monat. Während der durchschnittliche Wohnungspreis in einem neuen Projekt derzeit 5,5 bis 6 Milliarden VND beträgt. Wenn die Menschen in der Lage sind, 40–50 % pro Monat zu sparen, werden sie mehrere Jahrzehnte brauchen, um sich ein Haus leisten zu können, sofern sie keinen Kredit aufnehmen oder keine Unterstützung von Verwandten erhalten.

„ Für einen Haushalt, der nur auf durchschnittlichem Einkommen basiert, wird es derzeit sehr schwierig sein, in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen. Man muss ein relativ hohes Einkommen haben und über finanzielle Unterstützung verfügen, um eine durchschnittliche Wohnung kaufen zu können “, sagte Frau Giang.

Viele Studien zeigen auch, dass die Wachstumsrate der Immobilienpreise im Laufe der Jahre viel höher ist als die Wachstumsrate der Einkommen der Menschen. Laut einem Bericht von Savills Vietnam strebt Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND/Person/Jahr an. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 %/Jahr.

Gleichzeitig beträgt das Wohnungspreiswachstum von 2019 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 bis zu 13 % pro Jahr.

„ Diese Zahl zeigt, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi fast halb so hoch ist wie das Wachstum der Wohnungspreise “, sagte Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.

Frau Hang warnte, dass der Erwerb eines Eigenheims noch schwieriger werde, wenn diese Kluft größer werde.

Auch Dr. Le Xuan Nghia, ein Finanz- und Bankexperte, führte Beweise für die enorme Kluft zwischen den Immobilienpreisen und dem Einkommen der Menschen an.

Konkret bedeutet das, dass ein Arbeitnehmer im Alter von 30 Jahren oder jünger mit einem durchschnittlichen Einkommen von etwa 15 Millionen VND/Monat, abzüglich der Lebenshaltungskosten in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi, etwa 6 Millionen VND übrig hat. Er würde also mindestens 20 Jahre brauchen, um 1,5 Milliarden VND anzusparen. Bei einem Einkommen von 20 – 30 Millionen VND/Monat müssen Sie 10 – 15 Jahre sparen, um eine 1,5 Milliarden VND teure Wohnung zu kaufen.

Laut PropertyGuru Vietnam beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis aller Arten von Wohnungen in Hanoi 22,8 Milliarden VND/Einheit für Häuser mit Straßenfront; 17,8 Milliarden VND/Einheit für Villa; 6,3 Milliarden VND/Einheit für Privathäuser und 3,1 Milliarden VND/Einheit für Wohnungen. Das geschätzte Durchschnittseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi beträgt im Jahr 2023 135 Millionen VND/Jahr.

Um in Hanoi ein Haus mit Straßenfront zu besitzen, müssen die Menschen 169 Jahre lang „hart arbeiten“, um ein Privathaus zu besitzen, 132 Jahre und um eine Wohnung zu kaufen, 23 Jahre (unter der Annahme, dass die Arbeiter ihr gesamtes Einkommen für den Kauf eines Hauses verwenden).

Warum steigen die Immobilienpreise nur und fallen nicht?

Experten zufolge steigen die Immobilienpreise aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Das Bauministerium begründete das begrenzte Angebot damit, dass viele Immobilienprojekte derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung konfrontiert seien (vorübergehender Stopp, Verzögerung oder Aufschub des Baufortschritts, Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme, der Ausgabe von Anleihen und der Kapitalbeschaffung).

Aufgrund des knappen Angebots und der hohen Baukosten steigen die Immobilienpreise stetig. (Foto: Cong Hieu).

Ein weiterer Grund besteht laut Herrn Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, darin, dass die Immobilienpreise von vielen Faktoren abhängen, wie etwa Grundstückspreisen, Baukosten, Rechtmäßigkeit usw. Wenn diese Faktoren gleichzeitig wirken, wird es für Unternehmen schwierig, die Immobilienpreise zu senken.

Insbesondere bei einem Immobilienprojekt sind die Grundstückskosten einer der wichtigen Inputkosten, die den Endpreis beeinflussen. Im Durchschnitt betragen die Landnutzungsgebühren in städtischen Gebieten etwa 10 % der Kosten einer Wohnung, 20–30 % der Kosten eines niedrigen Reihenhauses und etwa 50 % der Kosten einer Villa.

In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise um 15 – 30 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 2 – 8 % geführt hat.

Nicht nur die Grundstückspreise, auch die Preise für Baumaterialien wie Eisen, Stahl, Sand usw. stiegen stark an. So stiegen beispielsweise die Preise für Eisen und Stahl um etwa 15–20 %, während die Rohstoffkosten 65–70 % des geschätzten Werts von Bauprojekten ausmachen.

Darüber hinaus stiegen die Kosten für die Umsetzung des Projekts aufgrund zahlreicher rechtlicher Probleme, die die Bauzeit verlängerten. Herr Tuan sagte, dass es Projekte gebe, bei denen die rechtlichen Verfahren bis zu 4–5 Jahre dauern würden.

Herr Tuan erklärte weiter, dass ein Unternehmen, wenn es ein Grundstück im Wert von 500 Milliarden VND kauft, jedes Jahr 10 % seiner Zinsaufwendungen, also 50 Milliarden VND, verliere. Das Unternehmen muss diese Kosten zwangsläufig zum Preis hinzufügen.

Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, stimmte der obigen Meinung zu und sagte, dass ein großes Hindernis für sinkende Immobilienpreise die zu hohen Investitionskosten seien. „ In der aktuellen Projektkostenstruktur haben sich die Baukosten im Vergleich zu vor 4-5 Jahren fast verdoppelt, von 7-7,5 Millionen VND/m3 auf über 12 Millionen VND/m2“, sagte Herr Quang.

Laut Dr. Nguyen Duy Phuong, Investment Director von DGCapital, nimmt der Investor bei der Umsetzung eines Projekts eine Hypothek auf sowohl das Land als auch zukünftige Vermögenswerte auf, um Kapital von der Bank zu leihen. Die Reduzierung des Verkaufspreises wirkt sich auf den Wert der Sicherheiten bei der Bank aus.

Experten zufolge lässt sich die Immobilienpreisentwicklung am besten durch eine Erhöhung des Angebots kontrollieren.

Um die Immobilienpreise zu senken, ist nach Ansicht von Experten eine Erhöhung des Angebots notwendig. (Illustration: Minh Duc)

Um dies zu erreichen, müssen laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zwei wichtige Schritte unternommen werden. Die erste besteht darin, rechtliche Hindernisse im Zusammenhang mit Projekten zu beseitigen, um sicherzustellen, dass diese Projekte umgesetzt und gebaut werden können.

Zweitens ist es notwendig, das „Kreditproblem“ zu lösen und den Cashflow anzukurbeln, indem man Maßnahmen fördert, die auf Menschen mit echtem Wohnungsbedarf ausgerichtet sind, und indem man Unternehmen dabei hilft, Projekte zu entwickeln, die diesen Bedarf decken. So ist es beispielsweise notwendig, die Schwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Gewerberaum anzugehen und so das Angebot zu erhöhen.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, ist es notwendig, den Bau und die Modernisierung öffentlicher Verkehrssysteme, einschließlich U-Bahn-Linien, zu fördern. Bequeme Transportmöglichkeiten werden die Menschen dazu ermutigen, aus dem Stadtzentrum wegzuziehen, was den Druck auf die Wohnungsnachfrage in der Innenstadt verringern wird.

Chau Anh

[Anzeige_2]
Quelle