Ende August 2024 überraschte die Nachricht viele Menschen, dass Starbucks sein exklusivstes Geschäft in Ho-Chi-Minh-Stadt in der Han Thuyen 11-13, Distrikt 1, nach siebenjährigem Betrieb und stets überfülltem Kundenverkehr schloss. Noch schockierender war jedoch, dass Starbucks die Räumlichkeiten nach Vertragsablauf zurückgab und der Vermieter die Miete von 700 Millionen auf 750 Millionen VND/Monat, also rund 9 Milliarden VND/Jahr, erhöhte.
Wettlauf um die Bezahlung von erstklassigem Land
Für Geschäftsleute und Personen, die im Immobilienvermietungssektor tätig sind, ist der Mietpreis der oben genannten Räumlichkeiten nicht zu hoch.
Tatsächlich gibt es in derselben Han-Thuyen-Straße oder in benachbarten Straßen weitere Räumlichkeiten mit deutlich höheren Mietpreisen. So kostet beispielsweise die Geschäftsstelle von %Arabica Coffee, einer bekannten japanischen Kaffeehauskette, die erst vor wenigen Monaten eröffnet wurde, nicht weniger als 700 Millionen VND/Monat.
Eine erstklassige Lage im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt steht seit vielen Jahren leer. Foto: PHAM DINH
Solche Super-High-End-Geschäftsräume eignen sich jedoch nur für Unternehmen mit eigenen Strategien. Für Unternehmen, die ausschließlich mit dem Verkauf von Produkten und Dienstleistungen Gewinne erzielen wollen, wird es sehr schwierig sein, zu überleben.
Wenige Monate vor der Schließung von Starbucks Han Thuyen kehrten eine Reihe bekannter Marken wie Highlands Coffee in die Räumlichkeiten an der Ecke Nguyen Du und Pasteur Street zurück; das Restaurant YEN Sushi schloss seine Filiale in Dong Khoi 8. Auch das Gepäck- und Handtaschengeschäft MIA kehrte vor einigen Monaten in die Räumlichkeiten an der Kreuzung Phu Dong zurück. Auch diese Räumlichkeiten hatten eine Miete von bis zu 700 Millionen VND/Monat und wurden innerhalb von nur fünf Jahren an vier große Marken übertragen.
Tatsächlich ist die Tatsache, dass Räumlichkeiten teuer sind und Unternehmen sie sich aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht leisten können und gezwungen sind, sie zurückzugeben, nichts Neues, sondern besteht seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 bis heute. Laut dem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong gibt es bis heute noch viele Räumlichkeiten entlang belebter Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie Nguyen Hue, Le Loi (Bezirk 1), Vo Van Tan (Bezirk 3), Nguyen Trai (Bezirk 5), Nguyen Van Linh (Bezirk 7), Phan Xich Long (Bezirk Phu Nhuan) ... die „geschlossenen Türen“ haben keine Mieter oder wurden vermietet, sind aber weiterhin geschlossen.
Die Le Loi Straße (Bezirk 1) ist etwa 550 m lang und eine der schönsten Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt. Sie kreuzt „goldene“ Straßen wie Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia und Nguyen Hue. Derzeit stehen jedoch etwa 15 Geschäfte leer. Frau Nguyen Hanh, Leiterin eines Souvenirladens in dieser Straße, sagte, der Grund für die Schließung vieler umliegender Geschäfte liege darin, dass sie sich die Miete nicht leisten konnten. Diese beträgt bis zu 25–30 Millionen VND pro Tag bzw. 800–900 Millionen VND pro Monat (ohne Personalkosten, Steuern, Kapital usw.). Einige Ladenbesitzer hatten die Geschäftslage zunächst nicht vorhergesehen und daher zu einem Preis gemietet, der ihre Finanzen überstieg. So konnten sie ihre Kosten nicht decken und mussten schließen und woanders mieten, obwohl sie erst seit ein paar Monaten dort waren.
„Juweliergeschäfte, die bekannte PL-Milchteekette, Reisebüros … weil sie sich die Miete nicht leisten konnten, haben sie ihre Räumlichkeiten nacheinander zurückgegeben. Bisher hat sich niemand getraut, wieder zu mieten, weil die Preise zu hoch sind. Ich bitte den Vermieter außerdem, die Miete zu senken, da es viele Touristen, aber nur wenige Käufer gibt. Ich weiß nicht, ob sie bis zum nächsten Jahr durchhalten“, ist Frau Hanh besorgt.
Herr Hoang Thanh, Makler des Hauses in Le Loi 48 (Erdgeschoss und Obergeschoss), sagte, der Eigentümer biete 12.000 USD/Monat (fast 300 Millionen VND) an, unter der Bedingung einer Kaution von vier Monatsmieten, zwei Monatsmieten im Voraus und einer Miete von mindestens zwei Jahren. Erwähnenswert ist, dass das Haus seit über einem Jahr leer steht, seit das TT-Uhrengeschäft „weggelaufen“ ist, der Eigentümer sich jedoch weigerte, den Mietpreis zu senken.
„Kunden, die in der Le Loi Street Räumlichkeiten für ihre Geschäfts- oder Markenaktivitäten mieten möchten, sollten dies sorgfältig prüfen, da die Miete sehr hoch ist und zwischen 10.000 und 12.000 USD/Monat liegt. Viele Kunden können sich diese Miete nicht leisten und müssen den Verlust ihrer Kaution in Höhe von mehreren hundert Millionen VND in Kauf nehmen“, so Herr Thanh.
Die Nguyen Trai Straße (Bezirk 5) war einst als die „ Modestraße “ von Ho-Chi-Minh-Stadt bekannt, mit Hunderten von Geschäften, die Schuhe, Kleidung, Handtaschen, Hüte, Brillen usw. verkauften. Aufgrund des schleppenden Geschäfts und der astronomischen Mieten haben jedoch viele Menschen Schilder aufgehängt, um ihre Waren zu liquidieren und ihre Räumlichkeiten zu verlegen.
Frau Pham Ngoc, Vertreterin des Umstandsmode-Designergeschäfts Mdl, sagte, sie wolle eine 14,5 m2 große Fläche mit einer Nutzfläche von 35 m2, bestehend aus einem Stockwerk, einem Erdgeschoss und einem kleinen Lager, zu einem Mietpreis von 60 Millionen VND/Monat und einem Übernahmepreis von 259 Millionen VND (einschließlich Klimaanlage, Beleuchtung, Werbetafel, Kaution usw.) abgeben, um in einen anderen Geschäftsbereich zu wechseln. „Die Modeverkäufe gehen zurück, während die Miete hoch und nicht marktgerecht ist. Nach zahlreichen erfolglosen Verhandlungen habe ich mich für die Abgabe entschieden“, erklärte Frau Ngoc.
Frau Ha Phuong, Inhaberin des nahegelegenen NN-Modegeschäfts, erklärte, sie müsse aufgrund ihrer Pensionierung alle Waren liquidieren und die 80 m² große Erdgeschossfläche vermieten. Die aktuelle Miete beträgt 45 Millionen VND/Monat und muss mindestens ein Jahr lang gemietet werden, wobei eine Kaution von zwei Monatsmieten zu hinterlegen ist. Dadurch spart der Mieter Kosten für Regale, Theken usw. Recherchen zufolge stellte Frau Phuong jedoch den Verkauf ein und gab die Räumlichkeiten zurück, da der Vermieter sich weigerte, den Preis zur Unterstützung des Geschäfts zu senken, ihn aber dennoch jedes Jahr regelmäßig erhöhte.
Lieber leer stehen lassen als die Miete senken!
Frau Le Thi Tu Uyen, eine Mieterin, die sich auf den Verkauf umweltfreundlicher Konsumgüter und sauberer Lebensmittel spezialisiert hat, sagte, sie habe einmal in der Nguyen-Hue-Straße im Bezirk 1 für 20 Millionen VND/Monat eine Miete für diese Fläche gemietet, diese aber trotz Verlust ihrer Kaution nach nur drei Monaten wieder gekündigt. Obwohl diese Straße belebt ist, leben dort hauptsächlich junge Menschen mit moderater Kaufkraft, sodass die Einnahmen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken.
Anschließend konzentrierte sich Frau Uyen auf den Ausbau des Online-Kanals und erkannte, dass sie nur etwa 200.000 VND pro Tag bzw. etwa 6 Millionen VND pro Monat für Werbung ausgeben musste, um rund 40.000 Menschen zu erreichen. Bei einer Abschlussrate von 0,5 % verzeichnete der Shop 200 Bestellungen pro Monat. Dank künstlicher Intelligenz (KI) kann der Online-Shop Kunden überall und gezielt erreichen und generiert daher recht gute Bestellungen. „Die aktuellen Preise für Ladenflächen sind unangemessen hoch. Der Ausbau des Online-Kanals wird die Miete deutlich senken und allmählich ihren realen Wert erreichen“, prognostizierte Frau Uyen.
Kürzlich hat eine Kette hochwertiger Lebensmittelgeschäfte in Ho-Chi-Minh-Stadt ihr erstes Geschäft in der Nguyen-Dinh-Chieu-Straße im dritten Bezirk geschlossen, das seit über zehn Jahren in Betrieb war. Grund dafür war die „unangemessene Preiserhöhungsforderung“ des Vermieters. Der Gründer der Marke sagte, dass die Räumlichkeiten mit einer Fläche von weniger als 40 Quadratmetern sehr alt seien, die Klimaanlage bei Regen oft ausfalle und nass werde. Außerdem seien Renovierungen schwierig, da die Wand mit dem Laden nebenan geteilt werde. Die Miete betrage jedoch bis zu 60 Millionen VND/Monat.
Auch nach mehr als drei Monaten Schließung des oben genannten Lebensmittelgeschäfts sind die Räumlichkeiten noch immer zu vermieten und haben keine neuen Kunden gefunden. „Bei dem oben genannten Mietpreis und dem Zustand der Räumlichkeiten können sich nur ‚große Firmen‘ mit viel Geld für die Miete für Markenwerbung oder ‚selbstsüchtige‘ Geschäftsleute eine Miete leisten, während normale Unternehmen sich den Mietpreis nicht leisten können“, kommentierte der Vertreter dieser Einzelhandelskette.
Der Branchenexperte Hoang Tung, Vorsitzender der F&B Investment & FoodEdu Academy, erklärte, dass der Online-Kanal zwar schnell wachse, sein Umsatzbeitrag aber noch unbedeutend sei, da der Großteil des Umsatzes weiterhin aus Offline-Kanälen stamme. Daher spielen Geschäftsräume in der F&B-Branche nach wie vor eine wichtige Rolle. „Nicht nur steigen die Mieten für Top-Lagen aufgrund der Knappheit, da das Angebot geringer ist als die Nachfrage, sondern auch die Preise für normale Geschäftsräume steigen“, sagte er.
Herr Tung erklärte, dass der Vermieter gemäß der Konvention stets die Oberhand behält, wenn er von den Kunden Kautionen oder Vorauszahlungen verlangt und den Preis jährlich oder regelmäßig erhöht, um die Inflation auszugleichen. Die meisten Vermieter seien finanziell gut aufgestellt und könnten das Haus sechs Monate bis ein Jahr leer stehen lassen, um den Preis zu halten, ohne die Miete zu senken. „Was die Räumlichkeiten betrifft, ist es gut, den Mietpreis zu halten, aber es besteht wenig Hoffnung auf eine Senkung. Gastronomiebetriebe sollten dies bei der Kostenkalkulation berücksichtigen, bevor sie ein Geschäft eröffnen“, riet Herr Tung.
Unterdessen erklärte Nguyen Hong Hai, Vorstandsvorsitzender der VNO Investment and Development Joint Stock Company – die auf die Vermietung und Untervermietung von Häusern und Räumlichkeiten spezialisiert ist –, dass der Grund für die Schließung und Rückgabe von Räumlichkeiten durch Unternehmen nicht unbedingt die hohen Mietpreise seien, sondern dass möglicherweise kein Bedarf mehr bestehe oder man erkenne, dass die Geschäftssituation in Zukunft nicht tragbar sei.
Schöne Räumlichkeiten weiterhin gefragt
Laut einem Branchenexperten investieren Kaffee- und Getränkeketten wie Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long und Highland massiv in erstklassige Lagen. Allerdings gehören Katinat Coffee & Tea und Phe La demselben Eigentümer. Möglicherweise verfolgt der Investor die starke Entwicklung der Kette in dieser Phase, um Anteile zu verkaufen oder aus anderen Gründen. Daher ist sie nicht mit Marken vergleichbar, die auf normale Gewinne aus sind.
Tatsächlich steigen die Mietpreise in Gegenden mit Platzmangel zwar, sinken aber selten. Typischerweise sind schöne Flächen im Zentrum von Distrikt 1 oder die Fläche in der Han-Thuyen-Straße, die Starbucks gerade bezahlt hat, oder die Fläche am Ho-Con-Rua-Kreisverkehr immer auf der Suche nach Mietobjekten für große Gastronomiemarken und -ketten.
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Quelle: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm
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