Empfehlung zur Begrenzung einer zu starken Kreditkonzentration auf Luxuswohnungsprojekte

(CLO) Laut dem Direktor der NEU müssen Geschäftsbanken geeignete Kreditvergabekriterien für verschiedene Arten von Immobilien herausgeben und so die Kreditkonzentration auf hochwertige Wohnimmobilienprojekte zu stark begrenzen.

Der Immobilienmarkt wird stark mit Kapital versorgt.

Für die Entwicklung von Immobilienprojekten stehen Investoren derzeit zahlreiche Möglichkeiten zur Kapitalbeschaffung zur Verfügung. Dabei handelt es sich um einige traditionelle Kapitalströme wie: Kreditkapital, Kapital aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen, ausländisches Investitionskapital, von Investoren mobilisiertes Kapital, …

Im Zeitraum 2022–2023 kommt es auf zwei der wichtigsten Kapitalmobilisierungskanäle des Marktes, nämlich Kredit- und Unternehmensanleihen, zu einer „Überlastung“. Allerdings ist derzeit ein starker Aufwärtstrend bei den in Immobilien „fließenden“ Kreditkapital- und Unternehmensanleihen zu verzeichnen.

Kapital „fließt“ stark in den Immobilienmarkt. (Foto: ST)

Dem Bericht der Staatsbank zufolge stiegen die ausstehenden Kredite bis Ende August 2024 um 7,15 %. Die Staatsbank prognostiziert, dass das Kreditwachstum für das gesamte Jahr 2024 15 % erreichen könnte.

Bis Ende August 2024 beliefen sich die ausstehenden Kreditsalden allein für Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich jedoch auf über 1.270 Billionen VND, was einem Anstieg von 29,18 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Somit ist die Kreditwachstumsrate im Immobiliengeschäft viermal höher als die Kreditwachstumsrate der gesamten Wirtschaft .

Was das Kapital aus Unternehmensanleihen betrifft, so gab es laut dem Bericht der Bond Market Association zum Zeitpunkt der Informationsveröffentlichung am 2. August 33 private Unternehmensanleihenemissionen im Wert von 31.387 Milliarden VND und eine öffentliche Emission im Wert von 395 Milliarden VND im Juli 2024.

Zum Zeitpunkt der Informationsveröffentlichung am 30. August gab es im August 2024 43 private Unternehmensanleihen im Wert von 37.995 Milliarden VND und 2 öffentliche Emissionen im Wert von 11.000 Milliarden VND.

Bis zum 30. September werden 24 weitere private Unternehmensanleihen im Wert von 22.333 Milliarden VND und im September 2024 eine öffentliche Emission im Wert von 1.467 Milliarden VND ausgegeben. Unternehmen kauften Anleihen im Wert von 11.749 Milliarden VND vor Fälligkeit zurück, 2 % mehr als im gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

Der Bericht analysierte außerdem, dass die Zahl der ausgegebenen Immobilienanleihen im Quartal stark zugenommen hat, wobei die Immobiliengruppe mit einem Anteil von etwa 19 % weiterhin den zweiten Platz einnimmt. Im verbleibenden Jahr 2024 werden Schätzungen zufolge Anleihen im Wert von etwa 79.858 Milliarden VND fällig, von denen der Großteil mit etwa 35.137 Milliarden VND (entsprechend 44 %) Immobilienanleihen sind.

Das Bauministerium erklärte hierzu, dass die Emission von Anleihen durch zahlreiche Immobilienunternehmen im dritten Quartal 2024 erneut stark zugenommen habe. Dies zeige, dass dies weiterhin ein wichtiger Kanal zur Kapitalmobilisierung in der Wirtschaft sei.

Neben Kreditkapital und Unternehmensanleihen ist auch ein zunehmender Trend zu beobachten, dass ausländisches Direktkapital in den Immobilienmarkt fließt.

Das Bauministerium ist davon überzeugt, dass Vietnam aufgrund seinespolitischen Kontexts, seiner stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und seiner wettbewerbsfähigen Arbeitskosten derzeit ein attraktives Investitionsziel für ausländische Direktinvestoren (FDI) ist.

Gleichzeitig kam das Bauministerium in Marktumfragen mehrerer Forschungsinstitute zu folgender Einschätzung: Zu den Immobiliensegmenten mit herausragendem Wachstum zählen Serviced Apartments und Industrieimmobilien, für die dank ausländischer Direktinvestitionen eine stabile Nachfrage besteht.

„Der Hauptgrund dafür ist, dass der Ausbau der Infrastruktur auch einen großen Beitrag zur Steigerung der Attraktivität des Serviced-Apartment-Segments leistet. Ausländisches Kapital, das nach Vietnam fließt, hat viele internationale Fachkräfte angezogen und so ein wichtiges Kundensegment für den Serviced-Apartment-Markt geschaffen“, erklärte das Bauministerium.

Begrenzen Sie die übermäßige Kreditkonzentration auf hochwertige Wohnimmobilienprojekte

Prof. Dr. Pham Hong Chuong, Rektor der National Economics University (NEU), sagte, dass die Kapitalflüsse in den vietnamesischen Immobilienmarkt in Wirklichkeit hauptsächlich aus Kreditkanälen, Unternehmensanleihen und Kundenmobilisierung stammen. Daher müsse die Regierung eine Reihe von Lösungen umsetzen, um Kapital für den Markt zu mobilisieren und freizugeben.

Laut NEU-Prinzip müssen Geschäftsbanken für unterschiedliche Immobilienarten entsprechende Kreditvergabekriterien herausgeben. (Foto: PS)

Erstens muss die Regierung die Kapitalquellen vom Bankkredit befreien. Laut Professor Pham Hong Chuong müssen die Geschäftsbanken geeignete Kreditvergabekriterien für unterschiedliche Immobilienarten festlegen und so eine zu starke Konzentration der Kredite auf hochwertige Wohnimmobilienprojekte verhindern.

Stattdessen konzentrieren die Banken ihr Kreditkapital auf Investitionen in soziale und gewerbliche Wohnungsbauprojekte, die hocheffizient sind, eine gute Konsumneigung aufweisen und den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen entsprechen.

Gleichzeitig muss die Kreditausweitung mit einer Kreditqualitätskontrolle einhergehen, die Bewertung und Überwachung der Kreditverwendung muss verstärkt werden, die ordnungsgemäße Verwendung der Kredite muss sichergestellt werden und die Entstehung neuer uneinbringlicher Forderungen im Immobiliensektor muss begrenzt werden.

Zweitens sagte der NEU-Präsident, dass Vietnam Kapitalflüsse aus Immobilienanleihen entwickeln müsse.

Laut Herrn Chuong muss das Finanzministerium die Finanzlage (einschließlich Vermögenswerte, Schulden und Cashflow) von Unternehmensanleihe-Emittenten überprüfen, die derzeit in Schwierigkeiten sind, um Maßnahmen zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen in der kommenden Zeit unterstützen und überwachen zu können.

Bei neu registrierten Immobilienanleihen müssen die Verwaltungs- und Aufsichtsbehörden die Fälle, in denen Unternehmen und verbundene Unternehmensgruppen große Mengen an Unternehmensanleihen ausgeben, stärker überwachen und beaufsichtigen.

Drittens: Anziehung ausländischen Investitionskapitals, wodurch ein langfristiger Kapitalmobilisierungskanal für den Immobilienmarkt geschaffen wird. Dementsprechend muss Vietnam ausländisches Investitionskapital für den Immobiliensektor gewinnen und anlocken, die Kapitalquellen umstrukturieren und Fusionen und Übernahmen (M&A) von Immobilienprojekten unter Beteiligung ausländischer Investoren fördern.

Darüber hinaus sagte Herr Chuong, dass es notwendig sei, die Entwicklung institutioneller Anleger auf dem Markt durch die Förderung der Entwicklung von Immobilieninvestmentfonds zu unterstützen, um die Kapitalmobilisierungskanäle für den Markt zu diversifizieren und so die Abhängigkeit von Kapital, das von Kreditinstituten und dem Unternehmensanleihenmarkt mobilisiert wird, schrittweise zu verringern.

Quelle: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html