Der Bau neuer Häuser oder die Renovierung bestehender Häuser kann zu einem „Landverlust“ führen.
Frau Ha, wohnhaft im Stadtteil Tam Binh (Stadt Thu Duc), besitzt ein 50,6 m² großes und 10 m langes Grundstück. Bei der Beantragung der Baugenehmigung verlangten die Behörden, dass sie einen Meter zurückversetzt und 2,4 m Platz nach vorne einplanen muss, wodurch die Hauslänge nur 6,6 m beträgt. Zudem ist auf ihrem Grundstück lediglich ein eingeschossiges Haus mit einem Obergeschoss zulässig, während auf benachbarten Grundstücken ein- und dreigeschossige Häuser über die gesamte Grundstücksfläche gebaut werden dürfen. „Meine Familie hat bereits einen Architekten beauftragt, aber jetzt müssen wir ein Haus mieten, denn wenn wir ein Haus mit nur 6,6 m Länge bauen, haben wir nicht genügend Platz für meinen Mann, mich und unsere beiden Kinder“, beklagte sich Frau Ha.
Das Grundstück von Frau Ha (in der Mitte) ist "verlassen", da der Mindestabstand und der Flächennutzungskoeffizient im Vergleich zu den zuvor errichteten Häusern auf beiden Seiten zu niedrig sind.
Herr Tan, ein Einwohner des Stadtteils Phu Huu (Stadt Thu Duc), befand sich in einer ähnlichen Situation. Er besaß ein Grundstück an einer Dreierkreuzung in einem Wohngebiet. Das Grundstück war 4 Meter breit und 15 Meter lang, mit einer 8 Meter breiten Straße an der Vorderseite und einer 7 Meter breiten Straße an der Seite. Bei der Beantragung einer Baugenehmigung musste er einen Abstand von 2,4 Metern zur Vorderseite, 1 Meter zur Rückseite und jeweils einem Meter zur Seite einhalten. Auffällig war, dass andere Haushalte in der Gegend ihre Grundstücke bereits vollständig bebaut hatten; nur diejenigen, die eine Baugenehmigung beantragten, mussten diese Abstände einhalten.
„Ein Umzug zurück würde das ganze Gebiet verschandeln, weil manche Häuser dann vorstehen, andere zurückversetzt wären und es nicht genug nutzbaren Platz für die Familie gäbe“, sagte Herr Tan. Besonders ärgerlich finde er die sehr niedrige Flächennutzungsquote in diesem Gebiet, die für seine Familie mit drei Generationen nicht ausreiche. „Thu Duc ist ein Vorort, kein dicht besiedeltes Zentrum, trotzdem erzwingt die Regierung eine niedrige Flächennutzungsquote. Das macht Bauvorhaben noch komplizierter und führt zu vielen negativen Folgen. Die Menschen haben sich schon oft über diese Probleme beschwert, warum lösen die Behörden sie nicht, um das Leid zu lindern?“, fragte Herr Tan.
Im Bezirk Nha Be äußerte Herr Le Dinh An seine Frustration über die unangemessenen Abstandsregelungen, die für Wohngebiete gelten, in denen die Menschen seit Langem dauerhaft leben. Als er jedoch eine Genehmigung für Reparaturen oder einen Neubau beantragen musste, war dies nicht möglich, da sein Grundstück einen Abstand aufweisen musste. Dadurch lag es isoliert zwischen zwei benachbarten Häusern, die bereits ohne Abstandsregelung errichtet worden waren.
Dies sollte nur für neue Wohngebiete gelten.
Gemäß Beschluss 56 muss bei Grundstücken über 50 m², deren Tiefe mehr als 16 m beträgt, ein Mindestabstand von 2 m zur hinteren Grundstücksgrenze eingehalten werden. Bei einer Tiefe zwischen 9 und 16 m beträgt der Mindestabstand 1 m. Bei einer Tiefe unter 9 m wird die Schaffung eines Freiraums hinter dem Haus empfohlen. Hinzu kommt, dass in bestehenden Wohngebieten der Flächennutzungskoeffizient sehr gering ist, teilweise nur 1 bis 1,2. Dies führt zu einer sehr geringen verbleibenden Baufläche, ganz abgesehen von den Höhenbeschränkungen, die die Situation für die Anwohner zusätzlich erschweren. Insbesondere Eckgrundstücke, die Abstände zur Vorder-, Seiten- oder Rückseite erfordern, sind in manchen Fällen kaum bebaubar.
Im Gespräch mit der Zeitung Thanh Nien erklärte Frau Mai Thanh Nga, stellvertretende Leiterin der Stadtverwaltung Thu Duc, dass die Anwendung der Abstandsregelungen in Thu Duc aufgrund der Zusammenlegung dreier Stadtbezirke derzeit sehr schwierig sei. Zuvor unterschieden sich die Abstandsregelungen in den drei Gebieten je nach Straßenbreite, Gebäudefluchtlinie und Standards für Reihenhäuser. Mit Beschluss 56 wurde jedoch ein einheitliches Verfahren eingeführt, was zu Unstimmigkeiten und Unzufriedenheit in der Bevölkerung führte. Thu Duc habe bereits Sitzungen abgehalten und dem Planungs- und Architekturamt Bericht erstattet, bisher aber noch keine Antwort erhalten. Die Verantwortlichen von Thu Duc haben sich nun getroffen und vereinbart, bei der Erteilung von Baugenehmigungen für ein bestimmtes Viertel die Gesamtsituation zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass die Genehmigungen für dieses Viertel angemessen sind. Wenn für ein Viertel oder eine Straße zuvor kein Abstand vorgeschrieben war, wird gemäß Beschluss 56 kein Abstand mehr genehmigt, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten. Falls ein Abstand erforderlich ist, entspricht dieser dem Abstand bereits bestehender Häuser.
„Wir hoffen inständig, dass das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt zeitnah ein angemessenes Leitliniendokument herausgibt, um Anpassungen vorzunehmen, damit Bauvorhaben unkompliziert realisiert werden können. Derzeit gibt es zu viele Hindernisse und der Bebauungskoeffizient ist zu niedrig, was Grundstückseigentümer vom Hausbau abhält.“
„Die Umsetzung von Beschluss 56 hat zu übermäßigen Landenteignungen von Anwohnern geführt, was zahlreiche Unstimmigkeiten und öffentliche Kritik zur Folge hatte. Früher basierten Baugenehmigungen auf der Straßenbreite, jetzt jedoch auf Koeffizienten. Daher sind auf einigen Straßen, auf denen zuvor siebenstöckige Gebäude zulässig waren, nun nur noch zwei bis drei Stockwerke erlaubt. Die Vorschriften zu Koeffizienten, Gebäudehöhe und Grenzabständen sollen eine gute Belüftung gewährleisten, doch Bauherren reagieren negativ, da sie sich im Vergleich zu den vorherigen Regelungen benachteiligt fühlen. Die Stadt Thu Duc wird in Kürze die zuvor parzellierten Gebiete überprüfen, für die keine baulichen Managementvorschriften hinsichtlich Grenzabständen, Gebäudehöhe und Koeffizienten galten. Nach der Überprüfung wird die rechtliche Grundlage für das Genehmigungsverfahren genutzt, um es angemessener zu gestalten“, sagte Frau Nga.
Ein Vertreter des Bezirks Nha Be erklärte, dass die einzelnen Kommunen nach Erlass der Entscheidung 56 unterschiedlich reagierten, sie jeweils anders interpretierten und anwendeten. Vielen Orten fehlten maßstabsgetreue Bebauungspläne (Maßstab 1:2000) oder sie verfügten über veraltete Pläne, in denen der Flächennutzungskoeffizient nicht aktualisiert worden war. Daher war unklar, wie der Koeffizient berechnet wurde, oder er war zu niedrig, sodass nur zwei bis drei Stockwerke gebaut werden durften. Insbesondere Häuser an Hauptstraßen dürfen nun deutlich niedriger gebaut werden als zuvor, was in der Bevölkerung für Empörung sorgte. Die lokalen Behörden wollen das Problem für die Bevölkerung lösen, befürchten jedoch negative Konsequenzen, weshalb die Angelegenheit weiterhin auf Eis liegt.
„Meiner Meinung nach sollte der Mindestabstand an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden, da viele Grundstücke zu klein sind. Alles, was den Menschen zugutekommt, sollte getan werden. Das Planungs- und Architekturamt und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt sollten sich treffen und Beschluss 56 neu bewerten. Alle ungeeigneten Aspekte müssen zum Wohle der Bevölkerung geändert werden. Er mag für neue Wohngebiete anwendbar sein, ist aber sehr schwer auf bestehende Wohngebiete übertragbar und bedarf einer Überarbeitung“, sagte die Person.
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