Wo liegen die Hindernisse im sozialen Wohnungsbauprogramm?

VTV.vn - Trotz positiver Fortschritte beim sozialen Wohnungsbau beklagen sich Unternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin über langwierige Verfahren, begrenzte Finanzmittel und sich überschneidende Richtlinien.

Bis 2025 hatte Ho-Chi-Minh -Stadt 14 Sozialwohnungsbauprojekte mit 13.040 Wohnungen fertiggestellt und damit das geplante Ziel zu 100 % erreicht.

Verfahrensengpässe

Im Jahr 2025 schloss Ho-Chi-Minh-Stadt 14 Sozialwohnungsbauprojekte mit 13.040 Wohnungen ab und erreichte damit das geplante Ziel zu 100 %. In den ersten beiden Monaten des Jahres 2026 begann die Stadt mit dem Bau von zwei Projekten mit 2.656 Wohnungen. Ein weiteres Projekt in der Ly Thuong Kiet Straße 324, Bezirk 14 (ehemals Bezirk 10), qualifizierte sich für die Kapitalbeschaffung und den Verkauf zukünftiger Wohneinheiten. Insgesamt befinden sich derzeit elf Projekte mit 9.700 Wohnungen im Bau. Die Stadt hat zudem rund 1.730 Hektar Land für den Sozialwohnungsbau bereitgestellt und plant, Investoren für acht Projekte auszuwählen.

Informationen aus dem kürzlich veröffentlichten Bericht über die Lage des Immobilienmarktes und die wichtigsten Aufgaben des Immobilienverbandes von Ho-Chi-Minh-Stadt (Horea) im Jahr 2026 zeigen jedoch, dass die Unternehmen weiterhin mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben, da je tiefer sie in den Umsetzungsprozess vordringen, desto deutlicher die Hindernisse und Mängel der Maßnahmen zutage treten.

Horea schlug vor, die Bewertungsprozesse zu integrieren und separate Genehmigungsverfahren zu reduzieren, um die administrativen Abläufe für den sozialen Wohnungsbau zu vereinfachen.

Was die Verfahren angeht, haben Unternehmen berechtigte Gründe zur Beschwerde. Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von Horea, argumentiert, dass die Verfahren für sozialen Wohnungsbau nach dem alten Mechanismus über 1.000 Tage dauern können. Ein Projekt, das einkommensschwachen Menschen dienen soll und dessen Bearbeitung allein durch diverse bürokratische Hürden Jahre in Anspruch nimmt, widerspricht eindeutig dem ursprünglichen Sinn des „sozialen Wohls“. Sozialer Wohnungsbau sollte hinsichtlich der Bearbeitungszeit Priorität haben, gerät aber stattdessen oft in einen Teufelskreis aus Einholung von Stellungnahmen, Bewertungen, Überprüfungen und dem Warten auf Genehmigungen. Die Folge sind erhöhte Kapitalkosten, verzögerter Fortschritt, entgangene Geschäftsmöglichkeiten und anhaltendes Warten für die Betroffenen.

Das Problem ist nicht nur die Langsamkeit, sondern der vielschichtige und komplexe Prozess. Unternehmen müssen für ein und dasselbe Sozialwohnungsbauprojekt zahlreiche Abteilungen und Behörden durchlaufen. HoREA (Vietnam Real Estate Association) schlägt vor, die Bewertungsphasen zu integrieren, separate Genehmigungsverfahren zu reduzieren und argumentiert sogar, dass die Einholung von Meinungen der Anwohner zu detaillierten Bebauungsplänen für Sozialwohnungsbauprojekte in manchen Fällen „formalistisch“ und substanzlos sei, den Prozess aber nur verlängere und die Kosten erhöhe.

Der entscheidende Punkt ist, dass die Verfahren das Projekt nicht nur verlangsamen, sondern auch die politischen Anreize verzerren. Sobald sich der Prozess in die Länge zieht und die Kosten steigen, während die Gewinne aus dem sozialen Wohnungsbau begrenzt sind, werden Unternehmen eher zögern oder ihn sogar meiden. Anders ausgedrückt: Wenn die Verfahren ein langwieriger und mühsamer Wettlauf gegen Hindernisse bleiben, ist ein starker Zufluss von privatem Kapital in diesen Bereich kaum zu erwarten.

Beseitigung von Engpässen durch politische Maßnahmen

Doch nicht nur die Verfahren stellen ein Hindernis dar. Hinter den administrativen Hürden verbergen sich Kapitalprobleme und weitere Schwierigkeiten. Herr Nguyen Tuan Anh, stellvertretender Generaldirektor der Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), erklärte, dass für das Ziel von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 ein Investitionskapital von rund einer Billion VND benötigt werde. Bei einem Anteil von 20–25 % an Bankkrediten müsste das Kreditsystem etwa 250 Billionen VND bereitstellen, während tatsächlich nur rund 25 Billionen VND, also lediglich etwa 10 % des Bedarfs, zur Verfügung stünden.

Für Unternehmen bedeutet ein Mangel an zinsgünstigem Kapital höhere Produktionskosten. Für Käufer ist der aktuelle Zinssatz von 5,4 % pro Jahr bei der Sozialpolitischen Bank laut HoREA im Vergleich zu den 4,8 % pro Jahr im Zeitraum von März 2021 bis Juni 2024 immer noch recht hoch. Angesichts der Zielgruppe, die aus Geringverdienern besteht, ist dieser Unterschied erheblich. Sozialwohnungen dürfen sich nicht allein durch einen niedrigeren Verkaufspreis als kommerzielle Wohnungen definieren; sie müssen auch durch ihre praktische Zugänglichkeit gewährleistet sein. Steigen die Zinsen, rückt der Traum vom Eigenheim für diejenigen, die am dringendsten auf diese Förderung angewiesen sind, in immer weitere Ferne.

Ho-Chi-Minh-Stadt plant, im Zeitraum 2026-2030 181.257 Sozialwohnungen zu errichten, davon sollen allein im Jahr 2026 28.500 Einheiten fertiggestellt werden.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass Bauträger von Sozialwohnungsbauprojekten im Zeitraum vom 1. August 2024 bis zum 31. Dezember 2030 noch keinen Zugang zu Vorzugskrediten der Sozialpolitischen Bank hatten. Experten zufolge benötigen sowohl Käufer als auch produzierende Unternehmen Unterstützung. Wird der Sozialwohnungsbau ausschließlich als Aufgabe der Unternehmen betrachtet, ohne ausreichend wirksame Finanzierungsinstrumente zu schaffen, wird es sehr schwierig sein, ein großes, kontinuierliches und nachhaltiges Angebot zu gewährleisten.

Darüber hinaus ziehen einige neue Bestimmungen unvorhergesehene Folgen nach sich. Herr Le Hoang Chau argumentiert, dass die Methode zur Bestimmung der Bevölkerungsgröße gemäß Beschluss 32/2025/QD-UBND den Anteil großer Wohnungen erhöhen und die Anzahl mittlerer und kleiner Wohnungen, selbst im sozialen Wohnungsbau, drastisch reduzieren könnte. Sollte sich diese Einschätzung in der Praxis bewahrheiten, würde dies Schwierigkeiten für Bauträger sozialer Wohnungen mit sich bringen. Der Bau von Wohnungen für Geringverdiener schränkt ungewollt die Auswahl an kleinen Wohnungen ein, die für deren finanzielle Situation am besten geeignet wären.

Ein weiterer von HoREA bemängelter Mangel besteht darin, dass Absatz 1, Artikel 78 des Wohnungsgesetzes von 2023 zwar Wohnungs- und Einkommenskriterien festlegt, das Kriterium des Wohnsitzes jedoch auslässt. Grundsätzlich ist eine Ausweitung des Zugangs sinnvoll. Angesichts des akuten Angebotsmangels bringt diese Regelung Unternehmen jedoch bei der Erstellung von Listen potenzieller Käufer oder Mieter in eine schwierige Lage. Das Beispiel des Sozialwohnungsbauprojekts in der Ly Thuong Kiet Straße 234 im Bezirk Dien Hong, Distrikt 10 (ehemals), mit nur 750 Wohnungen, für das sich landesweit über 12.000 Menschen registriert haben, verdeutlicht diesen Druck. Wenn Unternehmen die Befugnis erhalten, Listen potenzieller Käufer oder Mieter zu erstellen, das Angebot aber begrenzt und die Nachfrage zu hoch ist, sind sie nicht nur überfordert, sondern müssen auch zusätzliche Zeit und Geld für die Organisation einer oder mehrerer Verlosungen aufwenden. Die administrative Last wurde somit teilweise auf die Unternehmen verlagert.

Ho-Chi-Minh-Stadt plant, im Zeitraum 2026–2030 181.257 Sozialwohnungen zu errichten, davon allein 28.500 im Jahr 2026. Gemäß der Anweisung des Premierministers muss die Stadt bis 2028 mindestens eine Million Wohneinheiten realisieren. Dies ist eine gewaltige, aber nicht unmögliche Aufgabe. Viele Unternehmen hoffen, dass diese Hindernisse schnell beseitigt werden, damit die Stadt ihre Ziele im Bereich des sozialen Wohnungsbaus noch in diesem Jahr erreichen kann.

Quelle: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm