Sozialwohnungsgebiet in Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH
In einem Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr LE HUU NGHI, Vizepräsident der Ho Chi Minh City Real Estate Association und Generaldirektor der Le Thanh Company (einem auf die Entwicklung von Sozialwohnungen spezialisierten Unternehmen), dass diese Politik viele Engpässe bei Verwaltungsverfahren beseitigt und so dazu beigetragen habe, den Projektfortschritt zu beschleunigen und Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen die Möglichkeit zum Erwerb von Wohneigentum eröffnet habe.
Das Bieten entfällt, die Auswahl der Investoren erfolgt über ein Scoring.
* Welches sind die innovativsten Punkte der Entschließung im Vergleich zu den aktuellen Regelungen zum sozialen Wohnungsbau?
Herr LE HUU NGHIA
-Die Nationalversammlung hat auf die Schwierigkeiten und Herausforderungen bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus reagiert und eine besondere, bahnbrechende Politik eingeführt.
Der erste sehr bemerkenswerte neue Punkt ist die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds. Dieser Fonds ist beispiellos. Es wird zwei Arten von nationalen Wohnungsbaufonds geben – einen von der Regierung und einen von der lokalen Regierung, die vom Volkskomitee der Provinz eingerichtet werden.
Es handelt sich um einen nicht haushaltsbezogenen staatlichen Finanzfonds mit Rechtsstatus, der nicht gewinnorientiert arbeitet.
Im vorherigen Entwurf war von Krediten für preisgünstigen gewerblichen Wohnungsbau die Rede, doch diesmal heißt es in der Entschließung eindeutig, dass die Mittel nur für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen, also die Schaffung von Sozialwohnungen zur Miete, verwendet werden sollen.
Der zweite neue Punkt besteht darin, dass die vom Staat an private Unternehmen vergebenen Grundstücke, die ohne Verwendung staatlicher Mittel in den Bau von Sozialwohnungen für die Volksarmee investiert werden, diesen Unternehmen ohne Versteigerung zugeteilt werden.
In der Resolution ist außerdem sehr genau festgelegt, dass bei Vorliegen von zwei oder mehr interessierten Investoren eine Bewertung der Investoren von oben nach unten nach Prioritätskriterien durchgeführt wird, um die Bieter auszuwählen und zu ernennen. Dadurch verkürzt sich die Zeit erheblich, auf bis zu 270 Tage.
Ein weiterer Punkt ist, dass die Planungsanpassung zur Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten den Unternehmen immer wieder Kopfzerbrechen bereitet.
Für den sozialen Wohnungsbau sind kaum Standorte vorgesehen, allenfalls für die Wohnbauplanung sind sie geeignet. Daher ist es notwendig, die Planung dieses Gebiets in Flächen für den sozialen Wohnungsbau umzuwandeln.
Mittlerweile ermöglicht die Lösung, auf die Planungsaufgaben zu verzichten und sich bei der Durchführung des verkürzten Verfahrens und der Genehmigung der Detailplanung auf die Generalplanung bzw. die Flächennutzungsplanung zu verlassen. Normalerweise beträgt die Zeit für die Planungsanpassung etwa 60 Tage. Die neue Regelung trägt also dazu bei, die Zeit für die Planungsanpassung zu verkürzen und so den Fortschritt zu beschleunigen.
Darüber hinaus sind auch die Bedingungen für Erwerb und Anmietung von Sozialwohnungen erweitert worden als zuvor, meiner Meinung nach handelt es sich hierbei jedoch um eine zusätzliche Regelung aufgrund der Zusammenlegung von Provinzen und Städten.
Vorkontrolle eliminieren, Nachkontrolle fördern
* Beim Bau von Wohnprojekten im Allgemeinen und im sozialen Wohnungsbau im Besonderen sind die Investitions- und Bauverfahren sehr kompliziert und dauern oft Jahre. Ist die Resolution, die den Anlegern das Recht gibt, über viele Schritte mitzuentscheiden, eine Lösung zur Entflechtung der Verfahren?
- Die bisherigen Verfahren für Bauinvestitionen waren sehr umständlich und erforderten einen Machbarkeitsstudienbericht zum Investitionsprojekt. Der Machbarkeitsstudienbericht umfasst den grundlegenden Entwurf und den bautechnischen Entwurf. Dieses Verfahren muss dem Bauamt bzw. dem Bauministerium zur Begutachtung vorgelegt werden. Nun sieht die Resolution vor, dass der Investor eine Selbstveranlagung vornehmen muss. Dies ist ein guter Punkt, der auf das Baugesetz von 2003 und das vorherige Dekret 12 zurückgeht.
Der Staat übernimmt nicht länger die Verantwortung für die grundlegende Planung und die bautechnische Planung, sondern überlässt es den Investoren, sich selbst darum zu kümmern, eine fähige Planungseinheit zu beauftragen und eine Planungsbewertungseinheit zu engagieren, um die Bausicherheit zu gewährleisten. Das spart viel Zeit.
Die Überprüfungsphase dauerte früher mehrere Monate, durch die kürzere Lizenzierung wird diese Zeit nun jedoch verkürzt. Meiner Meinung nach sollte es künftig sowohl auf gewerblich genutzte Wohngebäude als auch auf andere Gebäude angewendet werden, da es sich um einen fortschreitenden Prozess handelt.
Darüber hinaus müssen Brandschutz- und Brandbekämpfungsprotokolle nicht der Polizei zur Genehmigung vorgelegt werden, sondern sind in das Baugenehmigungsverfahren integriert. Das Bauamt wird die Aufzeichnungen zur Brandverhütung und -bekämpfung sowie die Lizenzunterlagen bewerten und überprüfen. Die Lizenzdauer beträgt lediglich 30 Tage. Dies stellt eine umfassende Reform des Prozesses dar, da dieser zuvor umständlich und zeitaufwändig gewesen wäre und den Unternehmen komplexe Probleme bereitet hätte.
Neu ist auch, dass der Investor nach der Ermittlung des 10%igen Gewinns den Verkaufspreis und den Mietkaufpreis festlegt und genehmigt. Wenn der Preis nach der Prüfung höher ist als der Vertragspreis, muss der Investor diesen Betrag tragen und kann nicht mehr einfordern. Ist der Betrag niedriger, muss die Differenz dem Käufer erstattet werden.
Quelle: https://tuoitre.vn/nhieu-diem-moi-coi-troi-thu-tuc-cho-nha-o-xa-hoi-20250531075911778.htm
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