Industrieimmobilienaktien „erwachen“

Im starken Wirtschaftsaufschwung unter dem Einfluss der Verwaltungsreform zeigt die Gruppe der Industriepark-Immobilienaktien (IPB) überzeugende Anzeichen eines „Erwachens“. Diese Rallye ist nicht nur eine zyklische technische Erholung, sondern wird auch durch strukturelle Veränderungen vorangetrieben, insbesondere nachdem das Projekt der Provinz-Stadt-Fusion einen großen Schub bei der Planung, den öffentlichen Investitionen und den ausländischen Direktinvestitionskapitalströmen bewirkt hat.

Die Mietpreise für Industriegelände sind im Norden um 35 % und im Süden um 67 % gestiegen, während die Belegungsraten weiterhin hoch sind und im Norden 81–83 % und im Süden bis zu 92 % erreichen.

Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten auf Provinzebene, wie beispielsweise die geplante Fusion von TP. Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong und Ba Ria – Vung Tau schaffen eine neue Wirtschaftszone mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP), das 2,5 Millionen Milliarden VND übersteigen könnte, was 24 % des BIP des Landes entspricht. Dadurch ändert sich nicht nur die Verwaltungsstruktur, sondern es kommt auch zu einer Neupositionierung von Industriezentren, Logistikinfrastruktur und Produktionswertschöpfungsketten.

Laut CBRE Vietnam stiegen die Mietpreise für Industrieparkgrundstücke zwischen 2020 und 2024 im Norden um 35 % und im Süden um 67 %, während die Belegungsraten hoch blieben und im Norden 81–83 % und im Süden bis zu 92 % erreichten. Im Jahr 2024 werden die Grundstücksmietpreise im Süden weiter um 10-18 % steigen. Diese Zahlen spiegeln wider, dass die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt – und damit der Auslöser für den Kursanstieg bei Industrieimmobilienaktien ist.

KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) analysierte, dass Industrieparkaktien derzeit im Vergleich zum Buchwert mit einem Abschlag bewertet werden, während Grundstücksvermögen aufgrund der Fusionspolitik der Provinz einem Neubewertungszyklus gegenübersteht. Die Lücke zwischen Buchwert und Marktwert ist ein attraktiver Raum für Kapitalwachstum.

Die Aktien, die in jüngster Zeit den Markt für Industrieimmobilien angeführt haben, haben alle eines gemeinsam: Sie besitzen große Grundstücksfonds in potenziellen Fusionsgebieten. Industrial Development and Investment Corporation – JSC (Code BCM) stieg im ersten Quartal 2025 um 16 % und SSI prognostiziert, dass der Gewinn nach Steuern dank der Landübertragung in Binh Duong New City und der Gewinne aus dem Joint Venture VSIP um bis zu 35 % wachsen wird.

Die Vietnam Rubber Industry Group (GVR) verzeichnete einen starken Anstieg um 44,5 %, da sie sowohl von der Umwandlung von Kautschukplantagenland in Industrieparks profitierte als auch durch den Aufwärtstrend bei den Kautschukpreisen (38 %) unterstützt wurde. Ebenso verzeichnete SZC (Sonadezi Chau Duc) einen Anstieg der Aktien um 18,8 %, wobei der Bereich der Absichtserklärungen einen Rekordwert erreichte und der Gewinn um 39 % stieg.

Laut VIS Rating ist KBC derzeit das Unternehmen mit dem größten gewerblichen Landfonds (1.300 ha), gefolgt von SIP (1.087 ha), BCM (940 ha), IDC (600 ha) und VGC (560 ha). Insbesondere erhält VGC (Viglacera Corporation) die Genehmigung, in fast 840 Hektar neues Industrieparkgelände in Yen Bai, Khanh Hoa und Thai Nguyen zu investieren, mit einer Gesamtinvestition von über 8.000 Milliarden VND.

Laut Herrn Nguyen Anh Khoa, Leiter der Analyse- und Forschungsabteilung bei Agribank Securities: „Der wichtigste Faktor bei der Bewertung von Industrieimmobilienaktien ist der verfügbare Grundstücksfonds und die tatsächliche Expansionsfähigkeit des Unternehmens.“

Im Kontext der Verwaltungsumstrukturierung ist diese Ansicht noch relevanter.

Die Nationale Finanzaufsichtskommission prognostiziert, dass das ausgezahlte ausländische Direktinvestitionskapital im Jahr 2025 30 Milliarden US-Dollar übersteigen könnte, wobei der Schwerpunkt auf neuen Bereichen wie Halbleitern, KI, erneuerbaren Energien und Logistik liegen könnte. Nach der Ankündigung der Zusammenarbeit zwischen Vietnam und der NVIDIA Corporation ist die Nachfrage nach spezialisierten Industrieparks mit hohem Standard gestiegen.

Laut CBRE dürfte der Gewinn der gesamten Industrieimmobilienbranche im Jahr 2025 im Vergleich zum Jahr 2024 um mehr als 30 % steigen. In diesem Jahr stieg der Gewinn pro Aktie (EPS) vieler führender Unternehmen der Branche stark an, was zu einer positiven Anpassung der Aktienbewertungen führte. Diese Gruppe von Aktien mit hohen Beta-Koeffizienten zieht sowohl institutionelle Anleger als auch strategische Spekulanten an.

Derzeit gibt es 31 börsennotierte Unternehmen zur Entwicklung der Infrastruktur von Industrieparks. Zu diesen Unternehmen zählen BCM, KBC, SIP, IDC, VGC usw., die dank ihrer stabilen finanziellen Grundlage und ihres strategischen Grundstücksfonds alle in das Überwachungsportfolio großer Investmentfonds aufgenommen wurden.

Der Markt für Industrieimmobilien ist jedoch kein einfaches Unterfangen. Die Kosten für die Räumung von Baustellen steigen, wodurch die Gewinnmargen bei neuen Projekten von über 50 % auf 30–35 % sinken. Auch nähern sich die Mietpreise für Industrieparkgrundstücke in Vietnam denen regionaler Wettbewerber wie Indonesien, Malaysia und Indien an, was den Wettbewerbsvorteil verringert.

Die Umsetzung der globalen Mindeststeuer (GMT) von 15 % ab 2024 macht Steueranreize für ausländische Direktinvestitionen weniger attraktiv. Wenn die registrierten ausländischen Direktinvestitionen um 30 % sinken, kann es zu Verzögerungen bei der Realisierung neuer Industrieparkprojekte kommen, was wiederum Folgen für den Cashflow und das Umsatzwachstum der Unternehmen hat.

Experten von GTJASVN warnen: „Dies ist eine Gelegenheit zur strukturellen Neupositionierung, kein kurzfristiger Zyklus. Wenn Anleger dies als Surfgelegenheit betrachten, können sie leicht aus dem Spiel scheiden.“ Der Markt erfordert derzeit eine mittel- und langfristige Strategie, die auf Unternehmen mit echtem Fundament, echtem Landkapital und transparenter Entwicklungsorientierung abzielt.

Hypothetischen Berechnungen zufolge wird sich der Exportumsatz von Ho-Chi-Minh-Stadt nach der Fusion auf 89 Milliarden USD fast verdoppeln – das entspricht 21,9 % des Landes. Bac Ninh überstieg nach der Fusion mit Bac Giang 70 Milliarden USD – das entspricht 17,3 %; Hai Phong stieg auf 40,9 Milliarden USD. Der gesamte Exportumsatz der 34 neuen Provinzen und Städte nach der Fusion veränderte die nationale Wirtschaftslandschaft und führte zur Entstehung neuer industrieller „Hauptstädte“ im Norden und Südosten.

In dieser Übergangsphase werden Unternehmen, die Trends zu ihrem Vorteil nutzen, über sauberes Land verfügen und eine klare und transparente Entwicklungsstrategie verfolgen, große Geldströme erzielen. Im Gegenteil: Unternehmen, die ohne echte Grundlage „auf der Welle mitschwimmen“, werden schnell von der Prioritätenliste gestrichen.

Das „Erwachen“ der Immobilienbestände in Industrieparks ist ein klarer Beweis für den Zusammenhang zwischen Verwaltungsreformen und der Neuausrichtung der Investitionskapitalströme. Da Land wieder zu einem strategischen Vermögenswert wird, weiß der kluge Investor, wie er den richtigen Zeitpunkt und die richtigen Aktien auswählt – und diese langfristig hält.

Quelle: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html