Industrieimmobilienaktien „erwachen“

Im Zuge der starken Wirtschaftsentwicklung unter dem Einfluss der Verwaltungsreform zeigt die Gruppe der Industriepark-Immobilienaktien (IPB) überzeugende Anzeichen eines „Erwachens“. Es handelt sich nicht nur um eine zyklische technische Erholung, sondern dieser Preisanstieg ist auch auf strukturelle Veränderungen zurückzuführen, insbesondere nachdem das Projekt der Zusammenlegung von Provinzen und Städten eine große Triebkraft für Planung, öffentliche Investitionen und ausländische Direktinvestitionen geschaffen hat.

Die Mietpreise für Industrieparkgrundstücke sind im Norden um 35 % und im Süden um 67 % gestiegen, während die Belegungsraten weiterhin hoch sind und im Norden 81–83 % und im Süden bis zu 92 % erreichen.

Durch die Zusammenlegung von Provinzverwaltungseinheiten, wie beispielsweise die geplante Fusion von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau , entsteht eine neue Wirtschaftszone mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP), das 2,5 Billiarden VND übersteigen könnte, was 24 % des BIP des Landes entspricht. Dadurch ändert sich nicht nur die Verwaltungsstruktur, sondern auch die Positionierung von Industriezentren, der Logistikinfrastruktur und den Wertschöpfungsketten der Produktion.

Laut CBRE Vietnam stiegen die Mietpreise für Industrieparkgrundstücke von 2020 bis 2024 im Norden Vietnams um 35 % und im Süden Vietnams um 67 %, während die Belegungsraten hoch blieben und im Norden 81–83 % und im Süden bis zu 92 % erreichten. Im Jahr 2024 stiegen die Mietpreise im Süden Vietnams weiter um 10–18 %. Diese Zahlen spiegeln eine deutlich höhere Nachfrage als das Angebot wider – was den Ausbruch der Aktienkurse von Industrieparkimmobilien auslöste.

KB Securities Vietnam Joint Stock Company (KBSV) analysierte, dass Industrieparkaktien derzeit unter ihrem Buchwert bewertet werden, während Grundstücksvermögen aufgrund der Fusionspolitik der Provinzen einem Neubewertungszyklus ausgesetzt ist. Die Differenz zwischen Buchwert und Marktwert bietet einen attraktiven Spielraum für eine Kapitalerhöhung.

Die Aktien, die in jüngster Zeit den Aufschwung auf dem Markt für Industrieparkimmobilien angeführt haben, haben alle eines gemeinsam: Sie besitzen große Grundstücksfonds in potenziellen Fusionsgebieten. Die Industrial Development and Investment Corporation – JSC (Code BCM) legte im ersten Quartal 2025 um 16 % zu, und SSI prognostiziert, dass der Gewinn nach Steuern dank Grundstücksübertragungen in Binh Duong New City und Gewinnen aus dem Joint Venture VSIP um bis zu 35 % wachsen wird.

Die Vietnam Rubber Group (GVR) verzeichnete einen starken Anstieg um 44,5 %, da sie sowohl von der Umwandlung von Kautschukplantagen in Industriegebiete profitierte als auch durch den steigenden Kautschukpreistrend (38 %) unterstützt wurde. Auch SZC (Sonadezi Chau Duc) verzeichnete einen Aktienanstieg von 18,8 %, mit einer Rekord-MOU-Fläche und einem Gewinnanstieg von 39 %.

Laut VIS Rating ist KBC derzeit das Unternehmen mit dem größten Gewerbegrundstücksfonds (1.300 ha), gefolgt von SIP (1.087 ha), BCM (940 ha), IDC (600 ha) und VGC (560 ha). Insbesondere erhält VGC (Viglacera Corporation) die Genehmigung, in fast 840 ha neues Industrieparkgelände in Yen Bai , Khanh Hoa und Thai Nguyen mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 8.000 Milliarden VND zu investieren.

Laut Herrn Nguyen Anh Khoa, Leiter der Analyse- und Forschungsabteilung bei Agribank Securities: „Der wichtigste Faktor bei der Bewertung von Industrieimmobilienaktien ist der verfügbare Grundstücksfonds und die tatsächliche Expansionskapazität des Unternehmens.“

Im Kontext der Verwaltungsumstrukturierung ist diese Ansicht noch relevanter.

Die Nationale Finanzaufsichtsbehörde prognostiziert, dass die ausländischen Direktinvestitionen im Jahr 2025 30 Milliarden US-Dollar übersteigen könnten. Der Schwerpunkt liegt dabei auf neuen Sektoren wie Halbleitern, KI, erneuerbaren Energien und Logistik. Nach der Ankündigung der Zusammenarbeit zwischen Vietnam und NVIDIA ist die Nachfrage nach spezialisierten Industrieparks mit hohem Standard gestiegen.

Laut CBRE wird der Gewinn der gesamten Industrieimmobilienbranche im Jahr 2025 voraussichtlich um mehr als 30 % gegenüber 2024 steigen. In diesem Jahr stieg der Gewinn pro Aktie (EPS) vieler führender Unternehmen der Branche stark an, was zu einer positiven Anpassung der Aktienbewertung führte. Diese Aktiengruppe mit hohem Beta-Koeffizienten zieht sowohl institutionelle Anleger als auch strategische Spekulanten an.

Derzeit gibt es 31 börsennotierte Unternehmen zur Entwicklung der Infrastruktur von Industrieparks. BCM, KBC, SIP, IDC, VGC usw. gehören dank ihrer stabilen finanziellen Grundlage und ihres strategischen Grundstücksfonds allesamt zu den Überwachungsportfolios großer Investmentfonds.

Der Markt für Industrieparkimmobilien ist jedoch kein leichtes Unterfangen. Die Kosten für die Landrodung steigen rasant, was die Gewinnmargen bei neuen Projekten von über 50 % auf 30–35 % drückt. Die Pachtpreise für Industrieparkgrundstücke in Vietnam nähern sich zudem denen regionaler Wettbewerber wie Indonesien, Malaysia und Indien an, was den Wettbewerbsvorteil verringert.

Die Einführung der globalen Mindeststeuer (GMT) von 15 % ab 2024 macht Steueranreize für ausländische Direktinvestitionen weniger attraktiv. Sollten die registrierten ausländischen Direktinvestitionen um 30 % sinken, könnten sich neue Industrieparkprojekte verzögern – mit Folgen für den Cashflow und das Umsatzwachstum der Unternehmen.

Experten von GTJASVN warnen: „Dies ist eine Chance für eine strukturelle Neupositionierung, kein kurzfristiger Zyklus. Wenn Investoren dies als eine Gelegenheit zum Surfen betrachten, können sie leicht aus dem Spiel geworfen werden.“ Der Markt erfordert derzeit eine mittel- bis langfristige Strategie, die auf Unternehmen mit soliden Grundlagen, soliden Grundstücksfonds und einer transparenten Entwicklungsorientierung abzielt.

Nach der Fusion verdoppelte sich der Exportumsatz von Ho-Chi-Minh-Stadt fast auf 89 Milliarden US-Dollar – das entspricht 21,9 % des Landes. Bac Ninh erreichte nach der Fusion mit Bac Giang über 70 Milliarden US-Dollar – das entspricht 17,3 %. Hai Phong erreichte 40,9 Milliarden US-Dollar. Der gesamte Exportumsatz von 34 neuen Provinzen und Städten nach der Fusion veränderte die nationale Wirtschaftslandschaft und schuf neue Industriezentren im Norden und Südosten.

In dieser Übergangsphase werden Unternehmen, die Trends zu ihrem Vorteil nutzen, über sauberes Land verfügen und eine klare und transparente Entwicklungsstrategie verfolgen, große Geldströme erzielen. Unternehmen hingegen, die ohne echte Grundlage „auf der Welle mitschwimmen“, werden schnell von der Prioritätenliste gestrichen.

Das „Erwachen“ der Industriepark-Immobilienaktien ist ein klarer Beweis für den Zusammenhang zwischen Verwaltungsreform und Neupositionierung des Investitionskapitals. Wenn Grundstücke wieder zu einem strategischen Vermögenswert werden, werden kluge Investoren wissen, wie sie den richtigen Zeitpunkt und die richtigen Aktien auswählen – und zwar für eine langfristige Anlage.

Quelle: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html