Ausweitung der Kreditlimits für Immobilien: Wie lässt sich das kontrollieren?

TPO – Die vietnamesische Staatsbank hat den Spielraum für Immobilienkredite für 25 Geschäftsbanken erweitert. Dozent Dang Ngoc Duc ist der Ansicht, dass die Staatsbank damit eine Strategie der „kontrollierten Lockerung“ verfolgt, die sowohl die wirtschaftliche Erholung unterstützt als auch die Stabilität des Finanzsystems gewährleistet. Dieser Ansatz entspricht internationalen Standards.

Kontext der Lockerung der Immobilienkreditvergabe

Angesichts der Gefahr einer Überhitzung des Immobilienkreditmarktes hat die vietnamesische Staatsbank seit Jahresbeginn die Geschäftsbanken verpflichtet, das Kreditwachstum streng zu kontrollieren. Gemäß den Richtlinien darf das ausstehende Kreditvolumen im ersten Quartal 25 % des jährlichen Wachstumsziels nicht überschreiten, während das Gesamtwachstumsziel für das gesamte Kreditsystem in diesem Jahr bei rund 15 % liegt.

Laut einer kürzlich veröffentlichten Mitteilung der vietnamesischen Staatsbank müssen Kreditinstitute jedoch vom 1. Januar bis zum 31. Dezember den zusätzlichen ausstehenden Kreditbetrag im Vergleich zum Jahresende 2025 für Kredite im Zusammenhang mit Sozialwohnungen, Industrieparks und Exportverarbeitungszonen nicht in den gesamten ausstehenden Immobilienkreditbetrag einbeziehen, wenn sie die Kreditwachstumsrate in diesem Sektor kontrollieren.

Die Richtlinie zielt darauf ab, Banken bei der Ausweitung des Kreditkapitals auf vorrangige Immobiliensegmente zu unterstützen, im Einklang mit der Politik der Entwicklung von sozialem Wohnungsbau, industrieller Infrastruktur und der Förderung des sozioökonomischen Wachstums.

Die Liste der 25 Geschäftsbanken, die diesem Mechanismus unterliegen, umfasst viele große Banken wie VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank und einige weitere. Daten aus den Finanzberichten des ersten Quartals von 14 börsennotierten Geschäftsbanken, die Erläuterungen zu ihren Kreditportfolios enthalten, zeigen, dass die Immobilienkredite dieser Bankengruppe weiterhin stark wachsen, die Allokationsstrategien der einzelnen Banken jedoch deutlich voneinander abweichen.

Konkret erreichten die gesamten ausstehenden Immobilienkredite (einschließlich Immobilienkredite für Unternehmen und Baukredite) in den ersten drei Monaten dieses Jahres über 1,58 Billionen VND, ein Anstieg von fast 7 % im Vergleich zu Ende 2025. Diese Zahl spiegelt die anhaltende Attraktivität des Immobiliensektors für Bankkapital wider, obwohl der Markt nach wie vor zahlreichen Herausforderungen gegenübersteht.

Die Immobilienkreditvergabe stieg in den ersten drei Monaten des Jahres stark an.

Von den oben genannten ausstehenden Krediten entfielen 1 Billion VND (63,2 %) auf Immobilienkredite und 581.068 Milliarden VND (36,8 %) auf Baukredite. Die fünf größten Banken –SHB , VPBank, Techcombank, MB und HDBank – verwalteten ausstehende Kredite in Höhe von insgesamt fast 1,18 Billionen VND, was 74,4 % des Gesamtvolumens der 14 befragten Banken entspricht.

Risikobewusstsein

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Tien Phong analysierte Dozent Dang Ngoc Duc, Direktor des Instituts für Finanztechnologie an der Dai Nam Universität, dass die Entscheidung zur Ausweitung des Kreditspielraums für Immobilien darauf zurückzuführen ist, dass der Immobilienmarkt nach einer Erholungsphase von Ende 2024 bis 2025 erneut Anzeichen einer Abschwächung zeigt. Die Marktliquidität hat abgenommen, viele Projekte stehen weiterhin vor Umsetzungsschwierigkeiten, und der Trend steigender Zinsen sowie die ab Anfang 2026 geplante strenge Kontrolle der Kapitalflüsse in den Immobiliensektor haben den Kapitalzugang für Unternehmen eingeschränkt.

Assoc. Prof. Dang Ngoc Duc - Direktor des Instituts für Finanztechnologie, Dai Nam Universität.

Die Ausweitung der Kreditlimits für Banken mit hoher Eigenkapitalquote und starkem Risikomanagement gilt als Lösung, um die Finanzierung von Sozialwohnungsbauprojekten, bezahlbarem Wohnraum und städtischen Infrastrukturprojekten zu erhöhen. Ziel ist es, nicht nur die Markterholung zu unterstützen, sondern auch das Wirtschaftswachstum anzukurbeln und das Risiko von Vermögensblasen durch gezielte Kapitalallokation zu mindern.

Laut Herrn Duc streben die Regierung und die vietnamesische Staatsbank aus makroökonomischer Sicht ein Gleichgewicht zwischen Wachstum und Finanzstabilität an. Die Ausweitung der Kreditlimits erfolgt nicht flächendeckend, sondern nur bei Banken mit starker Finanzkraft, niedrigen Ausfallquoten und hoher Eigenkapitalquote. Dieser Ansatz soll das BIP-Wachstum fördern und gleichzeitig die Risiken des Immobilienmarktes kontrollieren.

Der Immobilienmarkt verzeichnete ebenfalls eine verbesserte Liquidität, wodurch Unternehmen ihre Projekte fortsetzen und das Angebot an neuen Immobilien erhöhen konnten. Gleichzeitig wird die Erholung des Immobiliensektors positive Auswirkungen auf die Bereiche Bauwesen, Baumaterialien, Inneneinrichtung und Arbeitsmarkt haben und somit zum allgemeinen Wirtschaftswachstum beitragen.

Herr Duc ist jedoch der Ansicht, dass potenzielle Risiken weiterhin genau beobachtet werden müssen. „Sollte sich der Markt langsamer erholen als erwartet, könnte der rasante Anstieg der Immobilienverschuldung die Vermögensqualität der Banken belasten und zu höheren Kreditausfällen führen. Zudem könnte der reichliche Kreditfluss in einigen Gebieten lokal zu Preissteigerungen führen und dadurch die Inflation und die makroökonomische Stabilität gefährden“, so Herr Duc.

Dozent Dang Ngoc Duc ist der Ansicht, dass die vietnamesische Staatsbank eine Strategie der „kontrollierten Lockerung“ verfolgt, die sowohl die wirtschaftliche Erholung unterstützt als auch die Sicherheit des Finanzsystems gewährleistet. Dieser Ansatz entspricht internationalen Standards, insbesondere dem Risikomanagementrahmen von Basel III. Die langfristige Wirksamkeit hängt jedoch von der Aufsichtskapazität der Regulierungsbehörde sowie der Marktdisziplin der Geschäftsbanken ab.

Um die Wirksamkeit der Maßnahme zu maximieren, schlug Herr Duc vor, Immobilienkredite klar nach ihrem Verwendungszweck zu klassifizieren, Kapital für sozialen Wohnungsbau und gewerblichen Wohnungsbau, der dem tatsächlichen Wohnraumbedarf dient, zu priorisieren und den Kapitalfluss in spekulative Aktivitäten zu begrenzen. Er regte außerdem an, die Kapitalanforderungen und Risikovorsorge für Kredite im Zusammenhang mit Luxusimmobilien oder Projekten mit unvollständiger Rechtsdokumentation zu erhöhen. Eine verbesserte Markttransparenz wird Aufsichtsbehörden und Kreditinstituten helfen, potenzielle Risiken genauer einzuschätzen und so sicherzustellen, dass Wachstum und Finanzstabilität Hand in Hand gehen.

Quelle: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo