Kapitalallokation für Immobilien

Der Immobilienmarkt steht vor einer Phase tiefgreifender Umstrukturierung, da die Kreditvergabe nicht mehr so ​​breit gestreut ist wie zuvor. Da das Kreditwachstum das Einlagenwachstum deutlich übersteigt, steigt der Liquiditätsdruck, was die Regulierungsbehörden zu einer selektiveren Steuerung der Geldströme zwingt.

Grafik: HONG ANH

Viele Wirtschaftsexperten argumentieren jedoch, dass es notwendig sei, anstatt alle Segmente des Immobiliensektors mit Risiken gleichzusetzen, separate Kreditmechanismen für Segmente zu entwickeln, die einem tatsächlichen Wohnraumbedarf dienen, und gleichzeitig mehr mittel- und langfristige Kapitalkanäle zu öffnen, um die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern.

Selektive Immobilieninvestitionsströme

Der vietnamesische Immobilienmarkt zeigt nach einer langen Stagnationsphase Anzeichen einer Erholung. Die Transaktionszahlen steigen allmählich, die Nachfrage nach Wohnraum nimmt wieder zu, und beschleunigte Infrastrukturinvestitionen haben zu einem deutlich erhöhten Kapitalbedarf von Unternehmen und Käufern geführt. Im Gegensatz zur vorherigen Phase werden Kredite jedoch nicht mehr wahllos vergeben, sondern strenger reguliert, wobei sichere Segmente mit realer Nachfrage Priorität haben.

Laut Nguyen Phi Lan, Direktor der Abteilung für Prognosen und Statistik im Bereich Geld- und Finanzstabilität der vietnamesischen Staatsbank, belief sich das ausstehende Kreditvolumen im gesamten Bankensystem zum 14. Mai auf rund 19,4 Billionen VND, ein Anstieg von 18,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig stieg die Kapitalmobilisierung um etwa 14,9 % auf rund 18,1 Billionen VND. Die große Diskrepanz zwischen Kreditvolumen und Kapitalmobilisierung übt erheblichen Druck auf die Liquidität des Bankensystems aus. Vor diesem Hintergrund lenkt die vietnamesische Staatsbank die Kapitalströme weiterhin in Produktions- und Wirtschaftssektoren, prioritäre Branchen sowie neue Wachstumstreiber wie die digitale Transformation, die grüne Transformation, die Kreislaufwirtschaft und Wissenschaft und Technologie.

Im Immobiliensektor wird die Kreditvergabe zwar aufrechterhalten, jedoch mit strengeren Risikokontrollen. Herr Lan betonte, dass die Aufsichtsbehörden die Kapitalflüsse branchen- und sektorübergreifend angemessen regulieren müssen, da eine übermäßige Bevorzugung eines einzelnen Sektors den Zugang zu Kapital für viele andere Sektoren, insbesondere für kleine, mittlere und Kleinstunternehmen, erschwert.

Laut Vietcombank Securities Company (VCBS) dürfte das Immobilienkreditvolumen 2026 zwar weiter steigen, jedoch langsamer und selektiver als 2025. Grund dafür ist die strenge Kreditkontrolle der vietnamesischen Staatsbank über die Vergabe von Krediten an potenziell risikoreiche Sektoren. Seit Anfang 2026 verpflichtet die Aufsichtsbehörde die Kreditinstitute, das Wachstum des Immobilienkreditvolumens so zu steuern, dass es das Gesamtwachstum des gesamten Bankensystems nicht übersteigt.

Laut Vietcombank Securities Company (VCBS) dürfte das Immobilienkreditvolumen 2026 zwar weiter steigen, jedoch langsamer und selektiver als 2025. Grund dafür ist die strenge Kreditkontrolle der vietnamesischen Staatsbank über die Vergabe von Krediten an potenziell risikoreiche Sektoren. Seit Anfang 2026 verpflichtet die Aufsichtsbehörde die Kreditinstitute, das Wachstum des Immobilienkreditvolumens so zu steuern, dass es das Gesamtwachstum des gesamten Bankensystems nicht übersteigt.

Tatsächlich erleichtert die vietnamesische Staatsbank weiterhin den Kapitalzugang für den Immobiliensektor, was sich im anhaltend starken Wachstum der Immobilienkredite widerspiegelt. Laut Bauministerium belief sich das gesamte ausstehende Kreditvolumen für Immobiliengeschäfte zum 28. Februar auf rund 2.235 Billionen VND, ein Anstieg von 11,7 % gegenüber dem vierten Quartal 2025 und ein deutlicher Zuwachs von 43 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Viele Unternehmen berichten jedoch, dass der Kapitalzugang derzeit deutlich schwieriger ist.

Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, teilte mit, dass das Kreditwachstum für 2026 bei rund 15 % liegt und damit niedriger als die 19,1 % des Vorjahres, während die Kapitalnachfrage am Markt weiterhin sehr hoch ist. Dies stellt eine erhebliche Belastung dar.

Neben dem Kreditdruck belasten auch steigende Zinsen den Markt. Obwohl die Nominalzinsen tendenziell sinken, bleiben die tatsächlichen Kapitalkosten für Immobilienunternehmen aufgrund des erschwerten Kapitalzugangs hoch. Herr Phan Duy Hung, Senior Analyst bei der Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, warnte zudem vor dem Refinanzierungsrisiko für Projektentwickler von Ferienimmobilien oder solche mit rechtlichen Problemen.

Kredite dürfen nicht wahllos vergeben werden.

Eines der aktuell meistdiskutierten Themen ist die Kreditvergabe an den Immobilienmarkt. Experten zufolge führt die Anwendung eines relativ einheitlichen Kreditmechanismus auf alle Immobiliensegmente zu erheblichen Problemen und erschwert vielen Projekten, die einem tatsächlichen Wohnraumbedarf dienen, den Zugang zu Kapital. Tran Van Hieu, Generaldirektor der OBC Holding, argumentiert, dass die Zusammenfassung aller Immobiliensegmente in einem einzigen Kreditkorb die Kapitalkosten verzerrt und den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum unmittelbar beeinträchtigt hat.

Sozialwohnungen oder bezahlbarer Wohnraum, der einem tatsächlichen Wohnbedarf dient, können nicht denselben Zinssätzen und Kreditlimits wie spekulative oder luxuriöse Ferienimmobilien standhalten. „Eine einheitliche Kreditpolitik führt nicht nur zu einem Ungleichgewicht bei den Kapitalkosten, sondern treibt letztendlich auch den Verkaufspreis in die Höhe und lässt den Traum vom Eigenheim immer unerreichbarer werden“, erklärte Herr Hieu. Herr Chau teilte diese Ansicht und argumentierte, dass Immobilien kategorisiert werden sollten, um angemessene Kredite zu vergeben, anstatt alle Segmente pauschal als risikoreich einzustufen. Sozialwohnungen weisen eine Sicherheit von bis zu 99 % auf, während bezahlbarer Wohnraum und Gewerbeimmobilien ebenfalls zur Gruppe mit geringem Risiko gehören.

Die vietnamesische Staatsbank prüft derzeit Vorschläge zur Immobilienklassifizierung, um künftig geeignetere Kreditmechanismen zu entwickeln. Bei einem Treffen mit der Staatsbank Ende April 2026 forderte Premierminister Le Minh Hung den Bankensektor auf, die verschiedenen Immobilientypen zu untersuchen und zu klassifizieren, um angemessene Kreditlimits festzulegen und gleichzeitig den Bau von Sozialwohnungen und Industriegebieten zu fördern.

Viele Führungskräfte von Geschäftsbanken betonten ebenfalls die Bedeutung der Selektivität bei der Immobilienfinanzierung. Ngo Chi Dung, Vorstandsvorsitzender der VPBank, erklärte, es gehe nicht darum, ob man in Immobilien investiere, sondern darum, das richtige Segment auszuwählen. Die VPBank priorisiert Kapital für Wohnbauprojekte, die realen Bedürfnissen entsprechen, insbesondere für sozialen Wohnungsbau und das mittlere Preissegment, während sie die Finanzierung von Ferienanlagen oder spekulativen Luxusimmobilien einschränkt.

Der Vorsitzende der Techcombank, Ho Hung Anh, erklärte, die Bank finanziere ausschließlich Projekte mit guter Liquidität, vollständiger rechtlicher Dokumentation und Kunden mit eindeutiger Finanzkraft. Derweil betonte der Vorsitzende der SHB, Do Quang Hien, dass sich das Kapital der SHB derzeit auf Infrastrukturprojekte, sozialen Wohnungsbau, Wohnraum für junge Menschen und Gewerbeimmobilien konzentriere – Segmente mit realer Nachfrage und guter Aufnahmefähigkeit.

Bankkredite gelten als eine entscheidende Säule des Immobilienmarktes. Viele argumentieren jedoch, dass die übermäßige Abhängigkeit von Bankkrediten den Markt anfällig für Schwankungen der Zinssätze und der Geldpolitik macht.

Bankkredite gelten als entscheidende Säule des Immobilienmarktes. Viele argumentieren jedoch, dass die übermäßige Abhängigkeit von Bankkrediten den Markt anfällig für Schwankungen der Zinssätze und der Geldpolitik macht. Dr. Can Van Luc, Chefökonom der BIDV, schlägt vor, langfristig alternative Kapitalbeschaffungskanäle wie Unternehmensanleihen, Immobilien-Investmentfonds (REITs) und Wohnungsbaufonds zu entwickeln, um den Druck auf das Bankensystem zu verringern.

Die aktuelle Herausforderung für den Immobilienmarkt besteht nicht nur in der Lockerung der Kreditvergabe, sondern vor allem in der selektiven Kapitalallokation, der Priorisierung von Segmenten, die realen Bedürfnissen dienen, und der gleichzeitigen Förderung institutioneller Reformen sowie der Lösung rechtlicher Probleme, die Projekte behindern. Laut HoREA-Statistiken stehen landesweit noch immer rund 4.500 Projekte vor rechtlichen Hürden, wodurch Investitionskapital in Höhe von über 2,5 Billionen VND blockiert wird.

Laut der Zeitung Nhan Dan

Quelle: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html