Entwicklung von Mietwohnungen: Erfordert langfristiges Kapital und einen separaten Rechtsrahmen.

TPO – Mietwohnungen gelten angesichts stetig steigender Immobilienpreise als eine wichtige Lösung, um dem Wohnraumbedarf der Bevölkerung gerecht zu werden. Experten sind überzeugt, dass sich dieses Segment nachhaltig entwickeln wird, wenn dem rechtlichen Rahmen, der Grundstücksvorbereitung und insbesondere langfristigen Kapitalquellen die gebührende Bedeutung beigemessen wird.

Der rechtliche Rahmen ist vorhanden, aber...

Auf dem Vietnam Real Estate Forum 2026, das am Morgen des 2. Juni stattfand, erklärte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh, dass Mietwohnungen in Wirklichkeit kein völlig neues Modell seien, da die aktuellen Wohnungsgesetze bereits Regelungen für verschiedene Wohnformen enthielten.

Laut dem stellvertretenden Bauminister ist derzeit die häufigste Wohnform der vom Vermieter selbst bewohnte Wohnraum . Das Gesetz verbietet diese Praxis nicht, und die Menschen beteiligen sich rege daran und tragen so zur Verbesserung des Wohnraumangebots bei.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh.

Darüber hinaus haben die Regelungen zum sozialen Wohnungsbau auch einen rechtlichen Rahmen für die Vermietung geschaffen. Zuvor sah die Sozialwohnungsbaupolitik vor, dass etwa 20 % der Fläche für die Vermietung vorgesehen werden sollten. Da die Ergebnisse nach der Umsetzung jedoch nicht den Erwartungen entsprachen, wurde die Regelung im geänderten Wohnungsgesetz flexibler gestaltet.

„Das Wohnungsgesetz von 2023 sieht derzeit drei Formen vor: Verkauf, Vermietung und Mietkauf. Investoren haben das Recht, eine der Marktnachfrage entsprechende Struktur zu wählen. In bestehenden Sozialwohnungsbauprojekten ist gemäß dem Gesetz weiterhin ein bestimmter Prozentsatz der Wohnungen für die Vermietung reserviert“, betonte Vizeminister Sinh.

Das Wohnungsgesetz von 2023 widmet insbesondere der Regelung des Wohnraums für Arbeiter und Angestellte in Industriegebieten ein eigenes Kapitel. Dies gilt als wichtige Grundlage für die Förderung der Entwicklung von Mietwohnmodellen für die Beschäftigten, vor allem in großen Industriezentren.

Laut Angaben des Bauministeriums haben viele Industriegebiete mittlerweile Wohngebiete für Arbeiter zur Miete eingerichtet. Zahlreiche ausländische Unternehmen entwickeln zudem aktiv Wohnungsbaufonds für Fachkräfte und Angestellte. Gleichzeitig werden auch Mietwohnungen in Hochhäusern immer beliebter.

Herr Sinh ist der Ansicht, dass die geltenden Gesetze Privatpersonen und Unternehmen dazu anregen, in Mietwohnungen zu investieren und diese zu entwickeln, um den vielfältigen Bedürfnissen verschiedener Bevölkerungsgruppen – von Arbeitnehmern und Experten bis hin zu abgeordneten Beamten – gerecht zu werden. Darüber hinaus werden Mechanismen in Bezug auf Grundstücke, Mietpreise und Nutzungsarten flexibler gestaltet, um die Entwicklung dieses Segments zu fördern.

Angesichts der rasanten Urbanisierung und des stetig steigenden Wohnraumbedarfs sind viele Experten jedoch der Ansicht, dass die aktuellen politischen Maßnahmen lediglich die Grundlage schaffen. Um einen professionellen, großflächigen Mietwohnungsmarkt zu entwickeln, benötigt Vietnam wirksamere Lösungen in Bezug auf Kapital, Land und Managementmechanismen.

Was wird sonst noch benötigt?

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, merkte an, dass Mietwohnungen ein Modell seien, das sich in vielen Ländern der Welt , insbesondere in europäischen Großstädten, über Jahrhunderte entwickelt habe. In Vietnam hingegen sei dies noch ein relativ neuer Sektor, in dem sich noch kein umfassendes Entwicklungsökosystem herausgebildet habe.

Dr. Le Xuan Nghia - Mitglied des Nationalen Beratungsrates für Finanz- und Währungspolitik.

Laut Herrn Nghia ist die Finanzierung derzeit der größte Engpass. Mietwohnungen erfordern langfristiges Kapital, da sich die Amortisationszeit über Jahrzehnte erstreckt. Geschäftsbanken hingegen mobilisieren hauptsächlich kurz- und mittelfristiges Kapital, wodurch es schwierig ist, diese Nachfrage zu decken.

Herr Nghia nannte als Beispiel das 145 Billionen VND schwere Vorzugskreditpaket für sozialen Wohnungsbau, von dem bisher nur etwa 2 % ausgezahlt wurden. Der Grund dafür sei, dass es für Unternehmen bei Zinssätzen um die 6,1 % sehr schwierig sei, an Kapital zu gelangen, während die Kosten der Kapitalbeschaffung für Banken derzeit bei 7–8 % lägen.

Aus juristischer Sicht ist Dr. Nguyen Quang Tuyen, außerordentlicher Professor und Schiedsrichter am Vietnam International Arbitration Center (VIAC), der Ansicht, dass die erste Herausforderung darin besteht, den Begriff „Mietwohnung“ im Rechtssystem klar zu definieren. Das Wohnungsgesetz von 2023 konzentriert sich derzeit hauptsächlich auf den sozialen Wohnungsbau und enthält kein eigenes Kapitel zur umfassenden Regelung von Mietwohnungen. Dies erschwert die Entwicklung von Fördermaßnahmen, Verwaltungsmechanismen und die Marktentwicklung.

Herr Tuyen schlug vor, dass die Verwaltungsbehörde im Zuge der Überarbeitung des Landgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 im Jahr 2026 ein separates Kapitel oder ein eigenes Regelwerk speziell für Mietwohnungen ausarbeiten und entwickeln sollte.

Darüber hinaus bedarf es attraktiverer Anreize für Unternehmen, um ihnen den Zugang zu Grundstücken für Projektentwicklungen zu erleichtern. Die Regierung muss außerdem den Kommunen konkrete Verantwortlichkeiten bei der Vorbereitung von Grundstücken für Mietwohnungen zuweisen und dabei Anteil, Lage und Fläche für die Grundstückszuweisung in der Planung klar definieren.

Laut Herrn Tuyen sind der Erlass oder die Reduzierung der Pachtgebühren, die Unterstützung von Rodungsmaßnahmen und die Einrichtung von Fonds für sanierungsbedürftiges Land entscheidende Faktoren zur Senkung der Produktionskosten. Durch die Kostenkontrolle können neue Mietwohnungen für die Bevölkerung erschwinglicher werden.

Quelle: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo