Millionenschwerer „Spielplatz“ wird immer noch verschwendet

Lektion 1: Die traurige Realität

Der Immobilienmarkt war noch nie so düster wie jetzt. Neue Immobilienprojekte werden gestartet, während alte Projekte nahezu „inaktiv“ sind. Viele Immobilienetagen arbeiten nur noch auf niedrigem Niveau und müssen manchmal geschlossen werden, was dazu führt, dass Tausende von Mitarbeitern ihren Arbeitsplatz aufgeben müssen. Gleichzeitig steigen die Unternehmens- und Anleihenschulden täglich und drohen jederzeit zu „explodieren“.

Die „magische“ Anziehungskraft hat nachgelassen

Das Immobiliengeschäft im Allgemeinen und der Markt für Luxusimmobilien im Besonderen sind einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren und tragen maßgeblich zum Wachstum und BIP des gesamten Landes bei. Darüber hinaus verschafft der Immobiliensektor Millionen von Arbeitnehmern Arbeit und Einkommen und ist eng mit vielen Branchen verbunden: Baustoffproduktion, Tourismus – Resorts, Finanz- und Bankwesen, Baugewerbe... Angesichts streng kontrollierter Kredite und zahlreicher ungelöster rechtlicher Schwierigkeiten sind die Investoren von Immobilienprojekten jedoch finanziell nicht stark genug und die Rechtsdokumente unvollständig, sodass die „Kunden“ nicht mehr so ​​schnell und problemlos zahlen wie zuvor. Dies führt zu schleppenden Umsätzen, der Immobilienmarkt befindet sich nahezu im freien Fall und schafft eine beispiellos düstere Situation.

Aufgrund der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ist die Weltwirtschaft in jüngster Zeit in Schwierigkeiten geraten. Inflation und gestiegene Bankzinsen haben den Immobilienmarkt, insbesondere das Segment der Luxusimmobilien, stark beeinträchtigt. Viele neue Immobilienprojekte wurden nicht genehmigt, alte Projekte hinken dem Zeitplan hinterher, wodurch das Angebot zunehmend knapp wird. Inzwischen sind viele Immobilienprojekte ausverkauft, aber die Investoren haben sie nicht wie geplant fertiggestellt. Dies hat zu einer Reihe verlassener, mit Gras überwucherter Villen geführt, die Verschwendung verursachen.

Verlassene Villa, mit Gras überwuchert, Ressourcenverschwendung

Viele ausländische Investoren sind überzeugt, dass der vietnamesische Immobilienmarkt aufgrund seiner großen Bevölkerung und der hohen Nachfrage nach Immobilien immer ein attraktiver Anreiz für sie ist. Vietnam fördert die Urbanisierung, während die Regierung entschlossen ist, eine rauchfreie Industrie als Speerspitze der Entwicklung aufzubauen. Darüber hinaus steigt die Zahl der gehobenen Kunden, die dies als einen Investitionskanal mit hoher Rentabilität betrachten, der jedoch mit vielen Risiken verbunden ist.

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Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen belief sich das in Immobilien investierte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im Jahr 2021 zwar nur auf 2,6 Milliarden US-Dollar, stieg jedoch bis 2022 auf 4,5 Milliarden US-Dollar, und auch das erste Quartal 2023 zeigte positive Anzeichen. Immobilien sind nach der verarbeitenden und produzierenden Industrie der zweitgrößte Sektor für ausländische Direktinvestitionen.

Herr Le Minh Hiep, ein Luxusimmobilienhändler im Bezirk Nam Tu Liem, sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben gemeinsam investiert. Vor einigen Jahren machten wir gute Gewinne und verfügten über schnelle Liquidität, aber seit 2021 haben wir fast keine Villen mehr gekauft, und einige der Villen, die wir zuvor „behalten“ hatten, wurden noch nicht verkauft. Obwohl einige Leute zum Kauf anboten, boten sie einen zu niedrigen Preis.“ Herr Hiep fügte hinzu: „Glücklicherweise haben wir beim Kauf kein Geld von der Bank geliehen. Hätten wir bis jetzt geliehen und Zinsen gezahlt, hätten wir dringend verkaufen müssen.“

Es ist ersichtlich, dass sich die Immobilienpreise derzeit nicht mehr auf dem Höhepunkt befinden wie vor vielen Jahren.

Sind Angebot und Nachfrage virtuell?

Immobilienexperten zufolge ist das Angebot an Luxusimmobilien (insbesondere Villen) recht groß. Das Angebot an Neubauten wird jedoch immer knapper, da nur sehr wenige prestigeträchtige Luxusimmobilienprojekte mit ausreichendem finanziellen Potenzial realisiert werden. Gleichzeitig ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern (ein Wohnmodell mit Gewerbenutzung) in Hanoi und den nördlichen Provinzen stark zurückgegangen. Derzeit besteht das Angebot hauptsächlich aus Immobilienprojekten, die vor 2020 realisiert wurden. Zwischen 2021 und dem ersten Quartal 2023 wurden nur wenige Immobilienprojekte im Luxussegment realisiert, wobei dieses Segment hauptsächlich für die Oberschicht und nicht für Geringverdiener gedacht ist. Der ohnehin schon trübe Markt ist daher noch trüber.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter der Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, kommentierte: „Das Angebot an Villen und Stadthäusern in Hanoi ist seit langem kontinuierlich knapp, während das neue Angebot im Jahr 2022 und Anfang 2023 hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt und sich auf die Vororte von Hanoi konzentriert. In gewisser Weise wird es dem Markt mehr Produkte bieten, die Auswahl wird jedoch nicht wesentlich größer sein.“

Das Projekt des Thuy San Hill Villa Area im Bezirk Bai Chay, Ha Long City (Quang Ninh) umfasst viele unvollendete Arbeiten.

Einer Umfrage von Reportern in der Provinz Quang Ninh zufolge ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern noch immer reichlich, stammt aber hauptsächlich aus alten Immobilienprojekten wie BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group … und es werden fast keine neuen Immobilienprojekte umgesetzt, das Angebot an neuen Immobilien hat seinen Tiefpunkt erreicht.

Auch in den Orten Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong und Hoa Binh ist das Angebot nicht sehr vielversprechend. In diesen Provinzen und Städten gibt es nur wenige hochwertige Immobilienprojekte und das Transaktionsvolumen ist begrenzt. In den letzten Jahren wurden nur sehr wenige hochwertige Immobilienprojekte umgesetzt. Während alte Projekte stillgelegt werden, werden viele Villen und Geschäftshäuser trotz Eigentümern nicht genutzt, was zu Vernachlässigung, Verschwendung und potenziell sozialen Missständen führt.

So viel zum Angebot. Experten gehen davon aus, dass Villen und Geschäftshäuser mit Grünflächen, optimaler Infrastruktur, in zentraler Lage und mit guter Verkehrsanbindung die erste Wahl der Kunden sein werden. Darüber hinaus sind die Urbanisierungsrate, das natürliche Bevölkerungswachstum und die wachsende Mittel- und Oberschicht die Haupttreiber für eine steigende Nachfrage nach Villen in der kommenden Zeit.

Sobald sich die Wirtschaft nach der Covid-19-Pandemie wieder deutlich erholt hat, die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt von den Kommunen ernsthaft umgesetzt werden, der Kreditspielraum gelockert und Unternehmensanleihen garantiert werden, werden Konzerne, Unternehmen und Privatpersonen bald Zugang zum notwendigen Kapital haben. Von dort aus werden Immobilienprojekte umgesetzt und eine Vielzahl hochwertiger Immobilienprodukte auf den Markt gebracht: Villen, Geschäftshäuser, Resorts, Gesundheitsfürsorge usw. Die Kauf- und Verkaufskraft des Immobilienmarktes wird wieder stark sein.

Fusionen und Übernahmen erscheinen

Dies ist ein Naturgesetz: Die Starken überwältigen die Schwachen, die Schwachen werden aufgekauft und mit den Starken verschmelzen lassen. Das ist in der Immobilienbranche in letzter Zeit normal. Doch in letzter Zeit gibt es im In- und Ausland „Haie“, die über zahlreiche Investmentfonds oder mit Bargeld hochwertige Immobilienprojekte zurückkaufen, Projekte mit sauberen Rechtsdokumenten zur Entwicklung.

Es ist ersichtlich, dass vietnamesische Immobilienunternehmen seit Anfang 2023 in vier typische Gruppen unterteilt wurden: Risiko, Balance, Potenzial und „neue Akteure“. Die Gruppe der „neuen Akteure“ umfasst Unternehmen, Investmentfonds usw., die nach Möglichkeiten suchen, durch Fusionen und Übernahmen in den Immobilienmarkt einzudringen.

Typische Beispiele sind die FLC Group und Tan Hoang Minh … Nachdem der Leiter in rechtliche Schwierigkeiten geriet, wollten eine Reihe „großer Jungs“ in die potenziellen Projekte dieser Gruppen einsteigen. Bamboo Airways hat sich offiziell von der FLC Group getrennt, was dazu führt, dass bei vielen Immobilienprojekten dieser Gruppe in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc und Phu Tho … die Gefahr besteht, dass die Umsetzung eingestellt werden muss oder sie zur weiteren Erforschung und Umsetzung des Projekts an andere Partner übertragen werden müssen.

Viele hochwertige inländische Immobilienprojekte ziehen derzeit die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich.

Darüber hinaus befinden sich viele weitere Akquisitionen in der Verhandlungsphase. Wirtschafts- und Immobilienexperten gehen davon aus, dass viele Projektinvestoren angesichts der derzeitigen Flaute auf dem Immobilienmarkt und der schwierigen Finanzlage, sollte diese anhalten, nicht mehr über ausreichend Liquidität verfügen und möglicherweise über die Übertragung oder den Verkauf von Immobilienprojekten nachdenken müssen. Darüber hinaus legen viele Unternehmen und ausländische Investmentfonds Geld bereit, um auf eine Gelegenheit zum Erwerb inländischer Immobilienprojekte zu warten, sobald das Unternehmen in Schwierigkeiten gerät und zum Verkauf gezwungen ist.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), schlug vor: Die Regierung und der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung erwägen, Unternehmen die Übertragung von Immobilienprojekten per Vereinbarung gemäß dem in der Resolution Nr. 42/2017/QH14 der Nationalversammlung vom 21. Juni 2017 festgelegten Pilotmechanismus zu gestatten. Laut Herrn Chau würde dies, wenn es umgesetzt würde, Cashflow- und Liquiditätsprobleme von Immobilienunternehmen lösen, darunter auch Unternehmen, die kurz vor der Fälligkeit stehende Anleihen ausgeben. Indem Unternehmen die Übertragung von Projekten per Vereinbarung entsprechend der Nachfrage gestattet wird, wird der Staat sowohl Steuern einziehen als auch die Effektivität und Effizienz der staatlichen Verwaltung des Immobilienmarktes stärken, die Transparenz erhöhen und die Situation „illegaler“ Projektübertragungen, die als Anteilsübertragungen getarnt sind und dem Staatshaushalt Verluste verursachen, überwinden.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte: „Das Angebot an direkt von Investoren verkauften Objekten in diesem Segment ist aufgrund der geringen Anzahl neuer Einheiten, die auf den Markt kommen, sehr begrenzt. Stadthäuser bilden jedoch nach wie vor die wichtigste Produktlinie, gefolgt von Villen und Geschäftshäusern, die jedoch nur einen kleinen Teil des aktuellen Gesamtangebots ausmachen.“

Lektion 2: Rennen, um langsam „fertig“ zu werden

Investoren von Immobilienprojekten nennen viele Gründe, doch die meisten davon sind auf die langsame Räumung des Geländes, Änderungen der Rechtsmechanismen und Steuerpolitik sowie die schwache Finanzkraft vieler Unternehmen zurückzuführen, was zu einer langsamen Projektabwicklung führt.

Langsam voranschreitende Immobilienprojekte „decken“ weit

In den meisten der 63 Provinzen und Städte schreiten Immobilienprojekte nur langsam voran. Das Segment der Luxusimmobilien befindet sich jedoch hauptsächlich in großen Provinzen und Städten mit günstiger geografischer Lage und Potenzial für Tourismus, Transport und Infrastrukturentwicklung.

Die Region mit den meisten Verzögerungen bei Immobilienprojekten ist Hanoi. Unvollständigen Statistiken zufolge gibt es in Hanoi derzeit mehrere hundert Projekte, die im Rückstand sind. Das entspricht einer Fläche von über 5.000 Hektar, die nicht genutzt wird und eine enorme Verschwendung verursacht.

Bei manchen Immobilienprojekten verzögern sich die Bauarbeiten um bis zu zehn Jahre, beispielsweise beim Stadtgebiet Kim Chung – Di Trach (jetzt umbenannt in Stadtgebiet Hinode Royal Park – PV) im Bezirk Hoai Duc oder beim Stadtgebiet Nam An Khanh der Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), das einst als Paradies des Lebens angepriesen wurde. Die Räumungsarbeiten sind jedoch noch nicht abgeschlossen und viele Villen und Stadthäuser stehen noch immer leer, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt. Ein Medienvertreter von Sudico erklärte: „Wegen der jüngsten Flaute auf dem Immobilienmarkt halten viele Kunden, die in Villen investieren, nur das Land und warten auf positive Veränderungen auf dem Markt. Dies führt dazu, dass einige Villen leer stehen und die Schönheit des Projekts insgesamt verloren geht.“

Das von der Song Thao Company Limited finanzierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort in Phu Tho hat eine Fläche von mehr als 87 Hektar, liegt seit mehr als zwei Jahrzehnten im Rückstand und weist zahlreiche Verstöße auf ... Das Projekt ist derzeit aufgegeben und wird von den Menschen als Weideland für Vieh genutzt.

Tran Van Kien, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thanh Thuy, sagte freimütig: „Das Problem des Thanh Thuy-Thermalquellenprojekts liegt derzeit in der Leistungsfähigkeit des Investors. Das Projekt verfügt derzeit über ein sauberes Grundstück und alle rechtlichen Dokumente, kann jedoch aufgrund der geringen Leistungsfähigkeit des Investors nicht umgesetzt werden. In unserer Gemeinde herrscht außerdem große Ungeduld, da die Wähler unterschiedliche Meinungen vertreten, die Entscheidungsbefugnis jedoch bei der Provinz Phu Tho liegt.“

Das Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort ist derzeit verlassen und wird von der örtlichen Bevölkerung als Weideland für Vieh genutzt.

In der Provinz Ha Nam gibt es ein nicht weniger spannendes Immobilienprojekt: Die Umwandlung von öffentlichem Bauland in Gewerbeimmobilien (Geschäftshäuser) und die anschließende Aufgabe des Projekts ist der Gewerbe- und Wohnkomplex der Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Bislang ist der Rohbau abgeschlossen, einige Haushalte haben Häuser gekauft und sind eingezogen. Viele geplante Projekte wurden jedoch noch nicht umgesetzt, und einige Projekte weisen Anzeichen von Verfall und Aufgabe auf.

In der Inspektionsabschlussmitteilung Nr. 161/TB-TTCP vom 17. Januar 2023 der Regierungsinspektion bezüglich des Projekts des Einkaufszentrumkomplexes der Thang Loi Thanh Liem Company in der Provinz Ha Nam wurde Land zugeteilt, jedoch keine Versteigerung der Landnutzungsrechte durchgeführt, was einen Verstoß gegen Artikel 118 des Bodengesetzes von 2013 darstellt. Schlimmer noch, dieses Landgebiet ist als öffentliches Bau-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet ohne Wohnnutzung geplant, was einen Verstoß gegen Artikel 26 des Stadtplanungsgesetzes von 2009 und Artikel 14 des Regierungserlasses 37/2010/ND-CP vom 7. April 2010 darstellt.

Entfernen Sie den "Tumor"

Orte mit Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen oder sogar seit vielen Jahren stagnieren, sind: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh ... Allein in Hanoi gibt es derzeit Hunderte von Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen und nicht umgesetzt wurden. Für viele Projekte wurde Alarmstufe Rot ausgegeben und einige Projekte wurden vom Volkskomitee von Hanoi sofort widerrufen.

Ein typisches Beispiel ist das Luxuswohnprojekt Phuong Vien im Bezirk Me Linh, in das die Aktiengesellschaft Phuong Vien Trade and Tourism Services investiert hat. Für das Projekt wurde 2008 Land zugeteilt, die Umsetzung verlief jedoch langsam, sodass das Volkskomitee von Hanoi den Beschluss Nr. 4058/QD-UBND zur Landgewinnung erließ und den Beschluss zur Landzuteilung für das oben genannte Projekt aufhob. Darüber hinaus gibt es folgende Projekte: Truong Giang Construction Company mit dem Projekt zum Bau von Gartenvillen; Anh Duong Joint Stock Company mit dem Projekt zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Villenviertel Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company mit dem Projekt Vinalines New Urban Area... Das Volkskomitee von Hanoi erließ einen Beschluss zur Landgewinnung.

Das Villen- und Reihenhausgebiet des Tan Viet Urban Area Project im Bezirk Hoai Duc ist noch immer dünn besiedelt.

In Bezug auf das von der Song Thao Company Limited investierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort erklärte Herr Ha Minh Duc, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landverwaltung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Phu Tho: „In Dokument 2308/UBND-KGVX vom 21. Juni 2022 wies das Volkskomitee der Provinz Phu Tho die Steuerbehörde der Provinz an, die von der Song Thao Company geschuldete Grundrente einzuziehen, und beauftragte gleichzeitig das Ministerium für Planung und Investitionen der Provinz, das Volkskomitee des Bezirks Thanh Thuy und die zuständigen Behörden, eine Fläche von etwa 37 Hektar im Gesamtgebiet des Projekts zu prüfen und abzutrennen, damit das Unternehmen sie umsetzen kann. Herr Duc fügte hinzu: Derzeit hat der Investor die Verfahren zur Genehmigung der Detailplanung 1/500 noch nicht durchgeführt, daher gibt es keine Grundlage für die Vermessung und Abtrennung des Gebiets gemäß der Anweisung des Volkskomitees der Provinz Phu Tho. Am 25. März 2022 hat das Volkskomitee von Phu Die Provinz Tho hat eine Entscheidung zum Widerruf des Investitionsanreizzertifikats für das oben genannte Projekt erlassen.

Herr Tran Nhu Long, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Quang Ninh, sagte: „Quang Ninh wird in der kommenden Zeit weiterhin die Landnutzung von Projekten prüfen, inspizieren und untersuchen, die hinter dem Zeitplan zurückliegen, die Fertigstellung der technischen Infrastruktur verzögern, entschlossen vorgehen und die Sanierung im Einklang mit dem Gesetz durchführen, um eine erneute Situation von „ausgesetzten“ Planungen und „ausgesetzten“ Projekten zu verhindern und Gruppeninteressen, Negativität, Budgetverluste und die Verschwendung von Landressourcen zu verhindern und zu bekämpfen und so zur Gesundheit des Immobilienmarktes beizutragen.“

Dies sind einige typische Projekte, die von den lokalen Behörden entschieden zurückgezogen und per Gesetz durchgesetzt wurden. Es gibt jedoch noch viele Projekte, die hinter dem Zeitplan zurückliegen, mehrfach verlängert wurden und von Unkraut überwuchert sind, aber nicht in Angriff genommen wurden. In Quang Ninh gibt es beispielsweise viele Projekte wie das neue Stadtgebiet Cao Xanh – Ha Khanh oder das gemischt genutzte Gewerbe- und Apartmentprojekt Bay View Tower (Ha Long City) … die hinter dem Zeitplan zurückliegen. Darüber hinaus wurden viele Immobilienprojekte in Betrieb genommen, die Belegungsrate ist jedoch nicht hoch. Viele Villen und Geschäftshäuser haben zwar Eigentümer, wurden aber noch nicht bezogen und weisen Anzeichen von Verfall auf, was zu Ressourcenverschwendung und einem Verlust der städtischen Schönheit führt.

Herr Nguyen Huu Nha, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Ha Long, sagte: „Vor Kurzem hat die Stadt entschlossen eine Überprüfung durchgeführt, einen Bericht erstellt und der Provinz vorgeschlagen, Dutzende von Projekten, die im Rückstand sind und gegen das Gesetz verstoßen, zu prüfen, zu bearbeiten und zu widerrufen, um zu vermeiden, dass Land über einen langen Zeitraum „belegt“ wird, Unkraut wächst, Landressourcen verschwendet werden und die Umwelthygiene und das Stadtbild beeinträchtigt werden.“

Bei Immobilienprojekten, insbesondere im Luxussegment, müssen die lokalen Behörden strenge Maßnahmen ergreifen, um Projekte mit schwerwiegenden Verstößen, langsamem Fortschritt oder jahrelanger Projektdauer gründlich zu prüfen und zu bearbeiten. Projekte mit schlechter Planung, begrenztem finanziellen Potenzial und vorsätzlicher „Landbeschlagnahme“, ohne sie umzusetzen, müssen von den Behörden strikt ausgeschlossen werden.

Wir müssen die Denkweise überwinden, dass unsere Provinz auch ein Luxusimmobilienprojekt haben muss, wenn es in dieser Provinz ein solches gibt.

Lektion 3: Vorübergehender Aufenthalt in einer Millionenvilla

Menschen mit niedrigem Einkommen leben in Villen für Millionen Dollar, sie mieten Villen, Ladenhäuser zum Wohnen, eröffnen Lebensmittelgeschäfte, verkaufen Gemüse, Bierbars ... um ihren Lebensunterhalt mit Geschäften zu verdienen. Das ist ein Witz, aber es gibt sie in den meisten städtischen Gebieten (KDT), von denen erwartet wird, dass sie lebenswert, zivilisiert und modern sind.

Villen und Geschäftshäuser in … „Märkte“ verwandeln

Es ist nicht schwer zu erkennen, dass viele Villen und Geschäftshäuser mit breiten Fassaden neben Wohngebieten oder am Fuße von Mehrfamilienhäusern in Hanoi häufig vermietet werden, um Cafés, Restaurants, Lebensmittelgeschäfte, Fast-Food-Läden, Frischwarenläden usw. zu eröffnen. Dies ist zwar nicht gesetzlich verboten, hat aber unbeabsichtigt zu einem schäbigen Aussehen von Stadtgebieten geführt, die als zivilisiert und modern gelten.

Angrenzend werden Geschäftshäuser von Leuten gemietet, die Läden, Läden usw. eröffnen, um Geschäfte zu machen.

Herr Nguyen Quang Truong, ein Bewohner des Bezirks Hoai Duc, mietete ein Ladenhaus im neuen Stadtgebiet Tan Tay Do, Bezirk Dan Phuong, und sagte: „Meine beiden Freunde und ich mieteten das Ladenhaus, um Fast Food und Kaffee zu verkaufen … Anfangs mieteten wir es, um Waren für 5 Millionen VND/Monat zu verkaufen (gemietet vom Vermieter – PV). Später, weil wir nachts verkauften, mussten wir zusätzlich 2 Millionen VND/Monat für eine Übernachtung bezahlen.

Ein auf die Vermietung von Geschäftshäusern spezialisierter „Dienstleistungsmakler“ sagte: „Die Mieter sind hauptsächlich Arbeiter aus der Provinz. Sie mieten zu günstigen Preisen, um Frühstücksläden zu eröffnen, Gemüse zu verkaufen, Bierbars zu eröffnen … Die Miete ist nicht bindend, man muss keine große Kaution hinterlegen. Wenn der Eigentümer das Geld nimmt, muss es zurückgegeben werden.“

Die Tatsache, dass sich Kleinhändler auf die Anmietung von Ladenlokalen konzentriert haben, um dort ihre Geschäfte zu organisieren, hat diesen Ort in einen spontanen Flohmarkt verwandelt. Ein Bewohner des HHA-Wohngebäudes im Stadtgebiet Tan Tay Do sagte: „Kaufen und Verkaufen ist bequem, aber jeden Morgen und an den Wochenenden gibt es viele Käufer und Verkäufer, viele Fahrzeuge fahren in das Stadtgebiet hinein und wieder hinaus, was möglicherweise zu Verkehrsproblemen führt.“ Ganz zu schweigen davon, dass die Geschäfte Abwasser, Müll und ... sehr schmutzig verteilen.

Reporter besichtigten einige Stadtgebiete in den Bezirken Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Hoang Mai und stellten fest, dass Villen und Geschäftshäuser überall vermietet werden. Jeder Ort weist unterschiedliche Merkmale und unterschiedliche Mietpreise auf. Allen gemeinsam ist jedoch, dass sie dazu beitragen, das Erscheinungsbild eines zivilisierten und modernen Stadtgebiets schäbiger zu gestalten.

In den Provinzen und Städten Haiphong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen und Thanh Hoa ist die Lage nicht sehr optimistisch. Obwohl es weniger Mieter gibt und die Preise niedriger sind, herrscht immer noch großes Chaos. Die verlassenen Häuser sind inzwischen mit Gras überwuchert und weisen Anzeichen von Verfall auf.

Viele „Neins“ bei Millionenvillen

In unserer Rolle als jemand, der vorübergehend eine Villa mietet, wurden wir von Frau Nguyen Thi Bich durch das Stadtgebiet Nam An Khanh im Bezirk Hoai Duc in Hanoi geführt. Hier sahen wir einige bewohnte Villen und Geschäftshäuser. Obwohl die Außenfassade der Villen noch nicht fertiggestellt war, waren die Türen provisorisch mit Kunststoffplatten ausgestattet, einige bestanden aus dünnem Wellblech. Drinnen hingen die Kleider wahllos auf, die Schlafplätze wurden von Arbeitern provisorisch aus Holzbrettern errichtet, an manchen Stellen lagen Matten direkt auf dem Betonboden, die Küche war provisorisch eingerichtet und vor allem gab es hier keine richtigen Toiletten.

Frau Bich fragte: „Für wie viele Personen planen Sie, die Villa zu mieten? Wenn Sie viele Personen sind, sollten Sie die ganze Villa mieten. Die Fläche beträgt 200 bis 300 m², der Preis beträgt nur etwa 6 bis 8 Millionen VND/Monat, Sie können so viele Personen vermieten, wie Sie möchten. Wenn Sie einverstanden sind, sagen Sie es mir, damit ich den Eigentümer anrufen kann.“

Die meisten Arbeiter kommen aus Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... sie leben in Villen, Ladenhäusern, tagsüber arbeiten sie als Hausmeister, Bauarbeiter, Mechaniker... nachts versammeln sie sich in Millionen-Dollar-Villen, aber es „fehlt“ ihnen an allem: kein Strom, kein sauberes Wasser, die Toiletten funktionieren nicht...

Temporäres Leben in der Millionen-Dollar-Villa eines Freiberuflers – Foto von Ngoc Vu

Le Khac Nam (aus Thanh Hoa) lebt derzeit vorübergehend in einer Villa im Bezirk Hoang Mai. Er sagte: „Ich habe die Schule in der 9. Klasse abgebrochen und bin meinem Nachbarn hierher gefolgt, um als Bauarbeiter zu arbeiten. Jetzt bin ich Bauarbeiter. Ohne die Unterstützung und Anleitung aller wüsste ich nicht, wo ich jetzt wäre.“

Heutzutage haben die Schüler Sommerferien. Viele Kinder werden von ihren Eltern nach Hanoi gebracht und wohnen dort zum ersten Mal mit ihren Eltern in einer Millionenvilla. Frau Le Thi Hai (aus Nghe An) sagte: „Mein Kind hat Sommerferien und sie vermisst ihre Eltern sehr. Deshalb bin ich zurückgekommen, um mit ihr hier zu spielen. Es gibt keine Klimaanlage und an manchen Tagen ist es so heiß, dass ich erst spät in die Nacht schlafen kann. Mein Kind tut mir leid, aber ich habe keine andere Wahl. Ich plane, sie ein bis zwei Wochen bei mir zu lassen und sie dann zu ihren Großeltern in ihre Heimatstadt zurückzubringen.“

Frau Hoang Thi Sy, die Chefköchin, die für mehr als 30 Mitarbeiter kocht, sagte: „Heute geht es im Internat viel besser zu. Es gibt fünf Kinder, die von ihren Eltern zum Spielen abgeholt werden. Tagsüber koche ich und übernehme auch die Rolle des Kindermädchens. Das Gute ist, dass jedes von ihnen aus einer anderen Heimatstadt kommt, aber sie spielen sehr einheitlich zusammen und geben sich gegenseitig Raum.“

In einigen städtischen Gebieten in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... hier leben Geringverdiener vorübergehend in Villen,

Es gibt noch immer Ladenhäuser, wenn auch nicht mehr viele. Als wir sie als Reporter ansprachen, verweigerten sie die Antwort oder baten in einigen Fällen ausdrücklich darum, keine Informationen preiszugeben und keine Fotos zu machen … aus Angst, dass der Vermieter oder Investor sie nicht weiter vermieten würde.

(Hinweis: Die Namen der Charaktere in diesem Artikel wurden zum Schutz der Privatsphäre geändert.)

Lektion 4: Institutionen perfektionieren, hochwertigen Immobilien ihren wahren Wert verleihen

Immobilienprojektentwickler und -investoren müssen auf kurzfristige Gewinne verzichten und langfristige Vorteile nutzen, ihre Unternehmen proaktiv umstrukturieren, sich auf Kernprojekte konzentrieren, Schulden abbauen, Unternehmensanleihen sorgfältig kontrollieren und die übermäßige Abhängigkeit von Kreditinstituten begrenzen. Was die Verwaltungsbehörden betrifft, muss der Staat bald ein transparentes Rechtssystem von der zentralen bis zur lokalen Ebene schaffen und die Verwaltungsbefugnisse klar aufteilen, um Überschneidungen und mangelnden Zusammenhalt wie derzeit zu vermeiden.

Verzichten Sie auf kleine Vorteile

Für Unternehmen steht der Nutzen immer an erster Stelle. Kurzfristige Vorteile zugunsten langfristiger Gesamtvorteile zu opfern, ist in der Tat eine äußerst schwierige Entscheidung. Ein auf hochwertige Immobilien spezialisiertes Unternehmen benötigt jedoch Mut, Weitblick und ein gewisses Verständnis dafür, unrentable oder wenig rentable Projekte aufzugeben und gleichzeitig das Unternehmen umzustrukturieren, Schulden abzubauen und sich auf das Kerngeschäft bzw. die Kernprojekte zu konzentrieren. Das ist eine kluge Entscheidung.

Herr Dinh Van Nghi, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der VinaPol Joint Stock Company, einer Einheit mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilienprojekten, erklärte offen: „Immobilienunternehmen sollten diese Zeit nutzen, um einen Blick auf sich selbst zu werfen. Sie müssen das Unternehmen umstrukturieren, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern, mutig risikoreiche Projekte abbrechen und nicht verstreut und fragmentiert investieren. Vermeiden Sie es, auf Quantität und übereilte Entwicklung zu setzen, denn wenn sie erst einmal in Schwierigkeiten geraten, ist es zu spät, umzukehren.“

Für „Götter“ ist es neben dem Geld auch wichtig, die rechtlichen Aspekte des Immobilienprojekts, in das man investieren oder das man für einen längeren Aufenthalt kaufen möchte, sorgfältig zu prüfen. Dies ist nicht schwierig, erfordert aber von Investoren eine sorgfältige Prüfung, um nicht zu warten, bis die Kuh tot ist, um den Stall zu bauen. Tatsächlich gibt es derzeit viele hochwertige Immobilienprojekte, die zwar gebaut wurden, aber nicht einmal für den Einzug der Kunden, die rechtlichen Verfahren sind noch nicht abgeschlossen und die Infrastruktur ist nicht aufeinander abgestimmt. Dies führt dazu, dass Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer haben, aber niemand dort wohnt, verlassen bleiben, mit Gras überwuchert sind und Ressourcen verschwenden.

Inländische Immobilienunternehmen müssen den Gürtel enger schnallen, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern und risikoreiche Projekte mutig kürzen, anstatt verstreut und fragmentiert zu investieren – Illustratives Foto.

Kommunen sollten außerdem sorgfältig seriöse Investoren mit starkem Finanzpotenzial auswählen, Trends nicht folgen und übermäßige Luxusimmobilienentwicklung sowie mangelnde Zielplanung vermeiden. Dies ist ein Fehlgriff, der später viele Konsequenzen haben kann. Darüber hinaus müssen Kommunen die Kontrolle und Aufsicht verstärken und offen mit Investoren umgehen, die Verstöße begehen, im Verzug sind oder Projekte sogar zurückziehen, um zu verhindern, dass Projekte aufgegeben und Ressourcen verschwendet werden und dem Staat Steuer- und Gebühreneinnahmen entgehen.

Brauchen Sie die "Hand " des Staates

Tatsächlich ist der Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Luxusimmobilienmarkt im Besonderen seit langem preislich „lax“, während die Steuern und Gebühren in diesem Bereich nach wie vor niedrig sind und nicht mit der Marktentwicklung Schritt halten. Dies führt zu weit verbreiteter Spekulation und überhöhten Preisen und erschwert Menschen mit echtem Wohnungsbedarf den Zugang. Ganz zu schweigen von den Unterschieden bei den Immobilienpreisen zwischen Stadt und Land. Selbst innerhalb von Großstädten wie Hanoi, Haiphong und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es deutliche Unterschiede. Viele Immobilienexperten sind daher der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes mitwirken muss, da er derzeit über ausreichende rechtliche Instrumente verfügt, um dies zu kontrollieren.

Nach Ansicht vieler Experten ist der Markt für Luxusimmobilien überlastet, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt und wiederum dazu, dass eine Reihe anderer Branchen an Wachstumsdynamik verlieren. Daher ist es notwendig, den Immobilienmarkt umgehend zu räumen. Von da an steigt der Kapitalfluss aus dem In- und Ausland in den Immobiliensektor, und die Fusion und Übernahme von Unternehmen und Immobilienprojekten erfolgt gemäß den Marktregeln. Dies trägt zur Förderung des Wirtschaftswachstums bei und schafft Spillover-Effekte für die Entwicklung aller anderen Branchen.

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In der Resolution 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 heißt es: „Fortsetzen Sie mit der Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien, verbessern Sie die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung und schaffen Sie die Motivation, unser Land in ein Industrieland mit hohem Einkommen zu verwandeln“, was voraussichtlich in der kommenden Zeit starke Auswirkungen auf viele Aspekte des vietnamesischen Immobilienmarktes haben wird.

Andererseits sind die Verwaltungsverfahren für Unternehmen, die Landprojekte umsetzen, zwar gelöst, aber immer noch kompliziert und langwierig.

Dieser Teufelskreis wiederholt sich Jahr für Jahr von einem Projekt zum anderen, von einem Unternehmen zum anderen. Daher kommt auch das Sprichwort „Angst vor fehlender Rechtsgrundlage“ oder „Warten auf Anweisungen von Vorgesetzten“. Dadurch geraten Investitionsprojekte ins Stocken, können nicht umgesetzt werden und die Ressourcen der Gesellschaft werden nicht effektiv eingesetzt.

Ein auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiertes Unternehmen (bitte anonym bleiben) erklärte zur Unterstützung von Investitionskapital: „Derzeit leisten die Kreditinstitute sehr gute Arbeit bei der Stundung und Umschuldung von Unternehmen. Die Regierung hat angeordnet, den Kreditspielraum für Immobilien zu lockern, doch meiner Meinung nach sollte dies mit der Öffnung von Anleihen für Unternehmen einhergehen. Derzeit ist es für uns sehr schwierig, an Bankkredite zu kommen. Die Angst hat sich überall ausgebreitet und droht, sich zu einer „sozialen Krankheit“ zu entwickeln.“

Viele Immobilienexperten sind der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes beteiligt sein muss, da er derzeit über ausreichende rechtliche Instrumente verfügt, um dies zu kontrollieren.

Die Vervollständigung von Institutionen und Richtlinien zur Landbewirtschaftung und -nutzung gleichzeitig und in Übereinstimmung mit den Institutionen zur Entwicklung einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft wird Landressourcen erschließen und dem Staat helfen, Land zu verwalten, zu nutzen und zu nutzen, um die wirtschaftlichste, nachhaltigste und effektivste Landnutzung sicherzustellen. Um dies zu erreichen, müssen die Änderungen des Grundstücksgesetzes, des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes ... Synchronisierung und Einheit gewährleisten, was eine sehr dringende Notwendigkeit ist. Darüber hinaus ist es notwendig, die Organisation des staatlichen Landverwaltungsapparats zu stärken, für Straffung und Einheit zu sorgen, Vermittler zu eliminieren, Dezentralisierung und Dezentralisierung zu fördern, begleitet von Mechanismen zur Inspektion, Überwachung und Kontrolle der Macht.

Delegierter Dang Bich Ngoc – Delegation der Nationalversammlung der Provinz Hoa Binh

Es ist notwendig, das Problem der ausgesetzten Projekte und des langsamen Fortschritts zu lösen

Der Entwurf des Landgesetzes (geändert) wird dieser 5. Sitzung auf der Grundlage einer Synthese nach einer öffentlichen Konsultationsphase vorgelegt. Ich persönlich schätze die Bemühungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, die Meinungen von Wählern und Menschen im ganzen Land zusammenzufassen und zu sammeln, basierend auf der Prüfung, Bewertung und Anpassung des Landgesetzentwurfs (geändert), der der 15. Nationalversammlung in dieser 5. Sitzung vorgelegt werden soll.

Der Gesetzentwurf muss das Problem ausgesetzter und verzögerter Projekte lösen. Beispielsweise gibt es derzeit in vielen Provinzen und Städten viele Projekte, für die Investitionen genehmigt wurden. Aufgrund vieler objektiver Faktoren ist die Umsetzung jedoch langsam oder erfordert nur wenige Verfahrensschritte und wird dann fünf oder sogar zehn Jahre lang nicht umgesetzt, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und Frustration bei den Menschen führt.

Ich hoffe, dass dieser Entwurf des Landgesetzes (geändert) strenge und spezifische Vorschriften enthält, um den Gemeinden dabei zu helfen, dieses Problem grundlegend und gründlich zu lösen. Denn in letzter Zeit sind viele Projekte ausgesetzt und in Verzug geraten, doch bei Prüfung und Prüfung hat der Investor immer noch Gründe: Teilweise umgesetzt oder aufgrund objektiver Gegebenheiten.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Bach – Direktor der Hong Bach and Associates Law Company Limited

Wenn Sie Geld anlegen, müssen Sie vorsichtig sein

Derzeit sind Immobilieninvestitionen in der schwankenden Wirtschaftslage immer noch ein sicheres Ziel für Anleger. Daher erregen Immobilienprojekte große Aufmerksamkeit. Daher ist es für Investoren äußerst notwendig und sinnvoll, sich sorgfältig über Immobilienprojekte, insbesondere High-End-Immobilien, zu informieren.

Allerdings müssen Immobilieninvestoren vorsichtig sein, wenn sie „Geld anlegen“. Zunächst müssen Sie sich sorgfältig über die Legalität, die Marke und den Ruf des Anlegers informieren. Zweitens muss der Fortschritt der Projektumsetzung bekannt sein, sodass Käufer den Baufortschritt des Projekts überwachen und aktualisieren müssen, um Risiken zu vermeiden, die ihre Rechte und Interessen beeinträchtigen könnten. Drittens, die Rechtmäßigkeit von Dokumenten wie Projektinvestitionslizenz, Baulizenz usw. Käufer müssen auf die oben genannten Dokumente achten, da dies bei Streitigkeiten bei der Handhabung von Rechten einfacher ist. Viertens der Inhalt der Vertragsbedingungen und sonstiger Kosten. Immobilienprojektinvestoren müssen die im Vertrag enthaltenen Vertragsbedingungen sorgfältig lesen und verstehen, bevor sie den Vertrag unterzeichnen und die Entscheidung treffen, „Geld zu zahlen“.

Frau Do Thu Hang – Senior Director, Forschungs- und Beratungsabteilung, Savills Hanoi

Achten Sie auf die Rechtmäßigkeit des Projekts

Das direkt von Investoren verkaufte Angebot an aktuellen Projekten im High-End-Segment ist sehr begrenzt, man kann sagen, dass es knapp ist, während nur eine Handvoll neuer Immobilienprojekte begonnen wurden, teils aufgrund der Auswirkungen der globalen Finanzkrise, teils weil viele Projekte noch nicht abgeschlossen sind oder es schwierig ist, rechtliche Verfahren für den Baubeginn abzuschließen ... das sind die Hauptgründe, warum das Angebot an High-End-Immobilien in der kommenden Zeit begrenzt sein wird.

Allerdings müssen Investoren über möglichst klare Informationen über das Projekt verfügen und konkrete Verpflichtungen eingehen, die viele Parteien zusammenhalten. Darüber hinaus muss der Rechtsrahmen umfassend, vollständig und klar sein und detaillierte Anweisungen enthalten ... um die Anleger zu reinigen und eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern, große Preisschwankungen zu vermeiden und gleichzeitig dennoch Vorteile für den Staat zu gewährleisten.

Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html