Millionenschwerer „Spielplatz“ wird immer noch verschwendet

Lektion 1: Die traurige Realität

Der Immobilienmarkt war noch nie so düster wie jetzt. Neue Immobilienprojekte werden gestartet, während alte Projekte nahezu „inaktiv“ sind. Viele Immobilienetagen arbeiten nur noch auf niedrigem Niveau und müssen teilweise schließen, was dazu führt, dass Tausende von Mitarbeitern ihren Arbeitsplatz aufgeben müssen. Gleichzeitig steigen die Unternehmens- und Anleihenschulden und drohen jederzeit zu „explodieren“.

Die „magische“ Anziehungskraft hat nachgelassen

Das Immobiliengeschäft im Allgemeinen und der Markt für Luxusimmobilien im Besonderen zählen zu den wichtigsten Wirtschaftszweigen und tragen maßgeblich zum Wachstum und BIP des Landes bei. Darüber hinaus sichert der Immobiliensektor Millionen von Arbeitnehmern Arbeit und Einkommen und ist eng mit vielen Branchen verbunden: Baustoffproduktion, Tourismus – Resorts, Bank- und Finanzwesen, Baugewerbe... Angesichts streng kontrollierter Kredite und zahlreicher ungelöster rechtlicher Schwierigkeiten sind die Investoren von Immobilienprojekten jedoch finanziell nicht stark genug und die rechtlichen Dokumente unvollständig, sodass die Kunden nicht mehr so ​​schnell und problemlos zahlen wie zuvor. Dies führt zu schleppenden Umsätzen, der Immobilienmarkt befindet sich nahezu im freien Fall und erzeugt eine beispiellos düstere Stimmung.

Aufgrund der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ist die Weltwirtschaft in jüngster Zeit in Schwierigkeiten geraten. Inflation und gestiegene Bankzinsen haben den Immobilienmarkt, insbesondere das Segment der Luxusimmobilien, stark beeinträchtigt. Viele neue Immobilienprojekte wurden nicht genehmigt, alte Projekte hinken dem Zeitplan hinterher, wodurch das Angebot zunehmend knapp wird. Viele Immobilienprojekte sind bereits ausverkauft, die Investoren haben sie jedoch nicht wie geplant fertiggestellt. Dies führt zu einer Reihe verlassener, mit Gras überwucherter Villen und damit zu Verschwendung.

Verlassene Villa, mit Gras überwuchert, Ressourcenverschwendung

Viele ausländische Investoren sind überzeugt, dass der vietnamesische Immobilienmarkt durch eine hohe Bevölkerungszahl und eine hohe Nachfrage nach Immobilien attraktiv für sie ist. Vietnam fördert die Urbanisierung, während die Regierung entschlossen ist, eine rauchfreie Industrie als Speerspitze der Entwicklung aufzubauen. Zudem steigt die Zahl der gehobenen Kunden, die dies als einen hochprofitablen Investitionskanal betrachten, der jedoch mit vielen Risiken verbunden ist.

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Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen erreichte das in Immobilien investierte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im Jahr 2021 lediglich 2,6 Milliarden US-Dollar, stieg bis 2022 jedoch auf 4,5 Milliarden US-Dollar, und auch das erste Quartal 2023 zeigte positive Anzeichen. Immobilien sind nach der verarbeitenden und produzierenden Industrie der zweitgrößte Sektor, der ausländisches Kapital anzieht.

Herr Le Minh Hiep, ein Luxus-Immobilienhändler im Bezirk Nam Tu Liem, sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben gemeinsam investiert. Vor einigen Jahren erzielten wir gute Gewinne und verfügten über schnelle Liquidität, aber seit 2021 haben wir fast keine Villen mehr gekauft, und einige der Villen, die wir zuvor „behalten“ hatten, wurden noch nicht verkauft. Obwohl einige Käufer zum Kauf anboten, boten sie einen zu niedrigen Preis.“ Herr Hiep fügte hinzu: „Glücklicherweise haben wir beim Kauf kein Geld von der Bank geliehen. Hätten wir bis jetzt geliehen und Zinsen gezahlt, hätten wir dringend verkaufen müssen.“

Es ist ersichtlich, dass sich die Immobilienpreise derzeit nicht mehr auf dem Höhepunkt befinden wie vor vielen Jahren.

Sind Angebot und Nachfrage virtuell?

Immobilienexperten zufolge ist das Angebot im Luxusimmobiliensegment (insbesondere an Villen) recht groß. Das Angebot an Neubauten wird jedoch zunehmend knapper, da nur wenige prestigeträchtige Luxusimmobilienprojekte mit ausreichendem finanziellen Potenzial realisiert werden. Gleichzeitig ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern (ein Wohnmodell mit Gewerbenutzung) in Hanoi und den nördlichen Provinzen stark zurückgegangen. Derzeit besteht das Angebot hauptsächlich aus Immobilienprojekten, die vor 2020 realisiert wurden. Zwischen 2021 und dem ersten Quartal 2023 wurden nur wenige Immobilienprojekte im Luxussegment realisiert, da dieses Segment hauptsächlich für die Oberschicht und nicht für Geringverdiener gedacht ist. Der ohnehin schon trübe Markt wird dadurch noch trüber.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter der Dai Phong Construction Investment – ​​Real Estate Joint Stock Company, kommentierte: „Das Angebot an Villen und Stadthäusern in Hanoi ist seit langem kontinuierlich knapp. Das neue Angebot im Jahr 2022 und Anfang 2023 stammt hauptsächlich aus laufenden Projekten und konzentriert sich auf die Vororte von Hanoi. Dadurch wird der Markt zwar mehr Produkte anbieten, die Auswahl wird jedoch nicht wesentlich größer sein.“

Das Projekt des Thuy San Hill Villa Area im Bezirk Bai Chay, Ha Long City (Quang Ninh) umfasst viele unvollendete Arbeiten.

Einer Umfrage von Reportern in der Provinz Quang Ninh zufolge ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern noch immer reichlich, stammt aber hauptsächlich aus alten Immobilienprojekten wie BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group … und es werden fast keine neuen Immobilienprojekte umgesetzt, das Angebot an neuen Immobilien hat einen Tiefpunkt erreicht.

Auch in den Orten Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh usw. ist das Angebot nicht sehr vielversprechend. In diesen Provinzen und Städten gibt es nur wenige hochwertige Immobilienprojekte, nur begrenzte Transaktionen, und in den letzten Jahren wurden nur sehr wenige hochwertige Immobilienprojekte umgesetzt. Während alte Projekte stillstehen, werden viele Villen und Geschäftshäuser, obwohl sie Eigentum sind, nicht genutzt, was zu Vernachlässigung, Verschwendung und potenziell sozialen Missständen führt.

Das ist das Angebot. Experten gehen davon aus, dass Villen und Geschäftshäuser mit Grünflächen, optimaler Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung die erste Wahl der Käufer sein werden. Darüber hinaus werden die Urbanisierungsrate, das natürliche Bevölkerungswachstum und der Zuwachs der Mittel- und Oberschicht die Nachfrage nach Villen in Zukunft weiter ankurbeln.

Tatsächlich gilt: Sobald sich die Wirtschaft nach der Covid-19-Pandemie deutlich erholt hat, die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt von den Kommunen ernsthaft umgesetzt werden, der Kreditspielraum gelockert und Unternehmensanleihen garantiert werden, werden Konzerne, Unternehmen und Privatpersonen bald Zugang zum notwendigen Kapital haben. Von dort aus werden Immobilienprojekte umgesetzt und eine Vielzahl hochwertiger Immobilienprodukte auf den Markt gebracht: Villen, Geschäftshäuser, Resorts, Gesundheitsimmobilien usw. Die Kauf- und Verkaufskraft des Immobilienmarktes wird wieder stark sein.

Fusionen und Übernahmen erscheinen

Dies ist ein Naturgesetz: Die Starken überwältigen die Schwachen, die Schwachen werden aufgekauft und mit den Starken verschmelzen lassen – das ist in der Immobilienbranche in letzter Zeit normal. Doch in letzter Zeit gibt es „Haie“ aus dem In- und Ausland, die viele Investmentfonds oder Bargeld verwenden, um hochwertige Immobilienprojekte zurückzukaufen, Projekte mit sauberen Rechtsdokumenten für die Entwicklung.

Es lässt sich erkennen, dass vietnamesische Immobilienunternehmen seit Anfang 2023 in vier typische Gruppen unterteilt wurden: Risiko, Balance, Potenzial und „neue Akteure“. Die Gruppe der „neuen Akteure“ umfasst Unternehmen, Investmentfonds usw., die nach Möglichkeiten suchen, durch Fusionen und Übernahmen in den Immobilienmarkt einzudringen.

Typische Beispiele sind die FLC Group und Tan Hoang Minh. Nachdem der Marktführer in rechtliche Schwierigkeiten geraten war, wollten eine Reihe von „großen Jungs“ in die potenziellen Projekte dieser Gruppen einsteigen. Bamboo Airways hat sich offiziell von der FLC Group getrennt, wodurch viele Immobilienprojekte dieser Gruppe in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc und Phu Tho Gefahr laufen, ihre Umsetzung einzustellen oder sie zur weiteren Erforschung und Umsetzung an andere Partner zu übertragen.

Viele hochwertige inländische Immobilienprojekte ziehen derzeit ausländische Investoren an.

Darüber hinaus befinden sich viele weitere Akquisitionen in der Verhandlungsphase. Wirtschafts- und Immobilienexperten gehen davon aus, dass viele Projektinvestoren angesichts der aktuellen Flaute auf dem Immobilienmarkt und der schwierigen Finanzlage, sollte diese anhalten, kein Geld mehr haben werden und möglicherweise über die Übertragung oder den Verkauf von Immobilienprojekten nachdenken müssen. Darüber hinaus halten viele Unternehmen und ausländische Investmentfonds Geld bereit und warten auf die Gelegenheit, inländische Immobilienprojekte zu erwerben, wenn Unternehmen in Schwierigkeiten geraten und zum Verkauf gezwungen sind.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), schlug vor: Die Regierung und der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung prüfen, Unternehmen die Übertragung von Immobilienprojekten im Wege einer Vereinbarung gemäß dem in der Resolution Nr. 42/2017/QH14 der Nationalversammlung vom 21. Juni 2017 festgelegten Pilotmechanismus zu gestatten. Laut Herrn Chau würde dies, sofern umgesetzt, Cashflow- und Liquiditätsprobleme von Immobilienunternehmen beseitigen, darunter auch Unternehmen, die kurz vor der Fälligkeit stehende Anleihen ausgeben. Indem Unternehmen die Übertragung von Projekten im Wege einer Vereinbarung entsprechend der Nachfrage gestattet wird, kann der Staat sowohl Steuern einziehen als auch die Effektivität und Effizienz der staatlichen Verwaltung des Immobilienmarkts stärken, die Transparenz erhöhen und die Situation der als Anteilsübertragungen getarnten „schwarzen“ Projektübertragungen beenden, die Verluste für den Staatshaushalt verursachen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte: „Das Angebot an direkt von Investoren verkauften Objekten in diesem Segment ist aufgrund der geringen Anzahl neuer Einheiten, die auf den Markt kommen, sehr begrenzt. Stadthäuser bilden jedoch nach wie vor die wichtigste Produktlinie, gefolgt von Villen und Geschäftshäusern, die jedoch nur einen kleinen Teil des aktuellen Gesamtangebots ausmachen.“

Lektion 2: Rennen, um langsam „fertig“ zu werden

Investoren von Immobilienprojekten geben viele Gründe dafür an, die meisten davon sind jedoch auf die langsame Räumung des Geländes, Änderungen der Rechtsmechanismen und Steuerpolitik sowie die schwache Finanzkraft vieler Unternehmen zurückzuführen, was zu einer langsamen Projektabwicklung führt.

Langsam voranschreitende Immobilienprojekte breiten sich weit aus

In den meisten der 63 Provinzen und Städte hinken die Immobilienprojekte dem Zeitplan hinterher. Das Segment der Luxusimmobilien befindet sich jedoch hauptsächlich in großen Provinzen und Städten mit günstiger geografischer Lage und Potenzial für die Erschließung des Tourismus sowie für den Ausbau des Transportwesens und der Infrastruktur.

Die Region mit den meisten Verzögerungen bei Immobilienprojekten ist Hanoi. Unvollständigen Statistiken zufolge liegen dort derzeit mehrere hundert Projekte hinter dem Zeitplan zurück. Das entspricht einer Fläche von über 5.000 Hektar, die nicht genutzt wird und große Verluste verursacht.

Bei manchen Immobilienprojekten verzögern sich die Bauarbeiten um bis zu zehn Jahre, beispielsweise im Stadtgebiet Kim Chung-Di Trach (jetzt umbenannt in Hinode Royal Park Urban Area - PV) im Bezirk Hoai Duc oder im Stadtgebiet Nam An Khanh der Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), das einst als Paradies des Lebens angepriesen wurde. Die Räumungsarbeiten sind jedoch noch nicht abgeschlossen und viele Villen und Stadthäuser stehen noch immer leer, was eine Verschwendung von Ressourcen darstellt. Ein Medienvertreter von Sudico erklärte: „Wegen des in letzter Zeit schleppenden Immobilienmarkts halten viele Kunden, die in Villen investieren, nur das Land und warten auf positive Veränderungen auf dem Markt. Dies führt dazu, dass einige Villen leer stehen und die Schönheit des Projekts insgesamt verloren geht.“

Das von der Song Thao Company Limited finanzierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort in Phu Tho hat eine Fläche von mehr als 87 Hektar, liegt mehr als zwei Jahrzehnte hinter dem Zeitplan zurück und weist zahlreiche Verstöße auf ... Das Projekt ist derzeit aufgegeben und wird von den Menschen als Weideland für Vieh genutzt.

Herr Tran Van Kien, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thanh Thuy, sagte offen: „Das Problem des Thanh-Thuy-Thermalquellenprojekts liegt derzeit in der Kapazität des Investors. Das Projekt verfügt derzeit über ein sauberes Grundstück und vollständige Rechtsdokumente, kann aber aufgrund der geringen Kapazität des Investors nicht umgesetzt werden. Auch in unserer Gemeinde herrscht große Ungeduld, da die Wähler unterschiedliche Meinungen haben, die Entscheidungsbefugnis jedoch bei der Provinz Phu Tho liegt.“

Das Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort-Projekt ist derzeit verlassen und wird von der örtlichen Bevölkerung als Weidefläche für Vieh genutzt.

In der Provinz Ha Nam gibt es ein ebenso spannendes Immobilienprojekt: Die Umwandlung von öffentlichem Bauland und Serviceflächen in Gewerbeimmobilien (Geschäftshäuser) und der anschließende Verfall ist geplant. Es handelt sich um den Gewerbe- und Wohnkomplex der Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Bisher ist der Rohbau abgeschlossen, einige Haushalte haben bereits Häuser gekauft und sind eingezogen. Viele geplante Projekte wurden jedoch noch nicht umgesetzt, und einige Projekte weisen Anzeichen von Verfall und Vernachlässigung auf.

In der Inspektionsabschlussmitteilung Nr. 161/TB-TTCP vom 17. Januar 2023 der Regierungsinspektion zum Projekt des komplexen Handelszentrums der Thang Loi Thanh Liem Company in der Provinz Ha Nam wurde Land zugeteilt, jedoch keine Versteigerung der Landnutzungsrechte durchgeführt, was einen Verstoß gegen Artikel 118 des Bodengesetzes von 2013 darstellt. Schlimmer noch: Dieses Gebiet ist als öffentliches Bau-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet ohne Wohnnutzung geplant, was einen Verstoß gegen Artikel 26 des Stadtplanungsgesetzes von 2009 und Artikel 14 des Regierungserlasses 37/2010/ND-CP vom 7. April 2010 darstellt.

Den „Tumor“ entfernen

Orte mit Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen oder sogar seit Jahren stagnieren, sind: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh ... Allein in Hanoi gibt es derzeit Hunderte von Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen und nicht umgesetzt wurden. Für viele Projekte wurde Alarmstufe Rot ausgegeben und einige Projekte wurden vom Volkskomitee von Hanoi widerrufen.

Ein typisches Beispiel ist das Luxuswohnprojekt Phuong Vien im Bezirk Me Linh, das von der Phuong Vien Handels- und Tourismusdienstleistungs-Aktiengesellschaft finanziert wird. Für das Projekt wurde 2008 Land zugeteilt, die Umsetzung verlief jedoch langsam, sodass das Volkskomitee von Hanoi den Beschluss Nr. 4058/QD-UBND zur Landgewinnung erließ und den Landzuteilungsbeschluss für das oben genannte Projekt aufhob. Darüber hinaus gibt es folgende Projekte: Truong Giang Construction Company mit dem Projekt zum Bau von Gartenvillen; Anh Duong Joint Stock Company mit dem Projekt zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Villenviertel Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company mit dem Projekt Vinalines New Urban Area... Das Volkskomitee von Hanoi hat einen Beschluss zur Landgewinnung erlassen.

Die Villen und Stadthäuser des Tan Viet Urban Area Project im Bezirk Hoai Duc sind immer noch dünn besiedelt.

In Bezug auf das von der Song Thao Company Limited investierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort erklärte Herr Ha Minh Duc, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landverwaltung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Phu Tho: „In Dokument 2308/UBND-KGVX vom 21. Juni 2022 wies das Volkskomitee der Provinz Phu Tho die Steuerbehörde der Provinz an, die von der Song Thao Company geschuldete Grundrente einzuziehen, und beauftragte gleichzeitig das Ministerium für Planung und Investitionen der Provinz, das Volkskomitee des Bezirks Thanh Thuy und die zuständigen Behörden, eine Fläche von etwa 37 Hektar im Gesamtgebiet des Projekts zu prüfen und abzutrennen, damit das Unternehmen sie umsetzen kann. Herr Duc fügte hinzu: Derzeit hat der Investor die Verfahren zur Genehmigung der Detailplanung 1/500 noch nicht durchgeführt, sodass es keine Grundlage für die Vermessung und Abtrennung des Gebiets gemäß der Anweisung des Volkskomitees der Provinz Phu Tho gibt. Am 25. März 2022 hat das Volkskomitee von Phu Die Provinz Tho hat beschlossen, das Investitionsanreizzertifikat für das oben genannte Projekt zu widerrufen.

Herr Tran Nhu Long, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Quang Ninh, sagte: „Quang Ninh wird in der kommenden Zeit weiterhin die Landnutzung von Projekten prüfen, inspizieren und untersuchen, die Fertigstellung der technischen Infrastruktur verzögern, entschlossen vorgehen und im Einklang mit dem Gesetz sanieren, um eine erneute Situation von „ausgesetzter“ Planung und „ausgesetzten“ Projekten zu verhindern und Gruppeninteressen, Negativität, Budgetverlusten und der Verschwendung von Landressourcen vorzubeugen und zu bekämpfen und so zur Gesundheit des Immobilienmarktes beizutragen.“

Dies sind einige typische Projekte, die von den lokalen Behörden entschieden zurückgezogen und per Gesetz durchgesetzt wurden. Es gibt jedoch immer noch viele Projekte, die hinter dem Zeitplan zurückliegen, mehrfach verlängert wurden und bei denen Unkraut wuchert, ohne dass gegen sie vorgegangen wird. In Quang Ninh gibt es beispielsweise viele Projekte wie das neue Stadtgebiet Cao Xanh – Ha Khanh oder das gemischt genutzte Gewerbe- und Apartmentprojekt Bay View Tower (Ha Long City) … die hinter dem Zeitplan zurückliegen. Darüber hinaus wurden viele Immobilienprojekte in Betrieb genommen, die Belegungsrate ist jedoch niedrig. Viele Villen und Geschäftshäuser haben zwar Eigentümer, wurden aber noch nicht bezogen und weisen Anzeichen von Verfall auf, was zu Ressourcenverschwendung und einem Verlust der städtischen Schönheit führt.

Herr Nguyen Huu Nha, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Ha Long, erklärte: „Die Stadt hat vor Kurzem die Überprüfung und Berichterstattung entschlossen umgesetzt und der Provinz vorgeschlagen, Dutzende von Projekten, die im Rückstand sind und gegen das Gesetz verstoßen, zu prüfen, zu bearbeiten und zu widerrufen, um zu vermeiden, dass Land über einen langen Zeitraum „belegt“ wird, um Unkraut wachsen zu lassen, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und zu Beeinträchtigungen der Umwelthygiene und des Stadtbildes führt.“

Bei Immobilienprojekten, insbesondere im Luxussegment, müssen die lokalen Behörden strenge Maßnahmen ergreifen, um Projekte mit schwerwiegenden Verstößen, langsamem Fortschritt oder jahrelanger Projektdauer gründlich zu prüfen und zu behandeln. Projekte mit schlechter Planung, begrenztem finanziellen Potenzial und vorsätzlichem „Besitzen von Grundstücken“, ohne sie umzusetzen, müssen von den Behörden strikt ausgeschlossen werden.

Wir müssen uns von der Denkweise lösen, dass unsere Provinz auch ein Luxusimmobilienprojekt haben muss, wenn es in dieser Provinz ein solches gibt.

Lektion 3: Aufenthalt in einer Millionen-Dollar-Villa

Menschen mit niedrigem Einkommen leben in Villen für Millionen Dollar, sie mieten Villen, Ladengeschäfte zum Wohnen, eröffnen Lebensmittelläden, verkaufen Gemüse, Bierbars ... sie machen Geschäfte, um ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Es klingt wie ein Witz, aber es gibt sie in den meisten städtischen Gebieten (KDT), von denen erwartet wird, dass sie lebenswert, zivilisiert und modern sind.

Villen und Geschäftshäuser in … „Märkte“ verwandeln

Es ist nicht schwer zu erkennen, dass viele Villen und Geschäftshäuser mit breiten Fronten, die neben Wohngebieten oder am Fuße von Mehrfamilienhäusern in Hanoi liegen, häufig vermietet werden, um Cafés, Restaurants, Lebensmittelläden, Fastfood-Läden, Frischwarenläden usw. zu eröffnen. Dies ist zwar nicht gesetzlich verboten, hat aber unbeabsichtigt zu einem schäbigen Aussehen von Stadtgebieten geführt, die als zivilisiert und modern gelten.

Angrenzend werden Geschäftshäuser von Leuten gemietet, die Läden, Läden usw. eröffnen, um Geschäfte zu machen.

Herr Nguyen Quang Truong, wohnhaft im Bezirk Hoai Duc, mietete ein Ladenhaus im neuen Stadtgebiet Tan Tay Do, Bezirk Dan Phuong, und sagte: „Meine beiden Freunde und ich mieteten das Ladenhaus, um Fast Food und Kaffee zu verkaufen ... Anfangs mieteten wir es, um Waren für 5 Millionen VND/Monat zu verkaufen (gemietet vom Vermieter – PV). Später, weil wir die ganze Nacht verkauften, mussten wir zusätzlich 2 Millionen VND/Monat zahlen, um über Nacht zu bleiben.

Ein auf die Vermietung von Geschäftshäusern spezialisierter „Dienstleistungsmakler“ sagte: „Die Mieter sind hauptsächlich Arbeiter aus der Provinz. Sie mieten günstig, um Frühstücksläden zu eröffnen, Gemüse zu verkaufen, Bierbars … Die Miete ist nicht bindend, man muss keine große Kaution hinterlegen. Wenn der Eigentümer das Geld nimmt, muss es zurückgegeben werden.“

Da sich Kleinhändler auf die Anmietung von Ladenlokalen konzentriert haben, um ihre Geschäfte zu organisieren, hat sich dieser Ort in einen spontanen Flohmarkt verwandelt. Ein Bewohner des HHA-Apartmentgebäudes im Stadtgebiet Tan Tay Do sagte: „Kaufen und Verkaufen ist bequem, aber jeden Morgen und an Wochenenden gibt es viele Käufer und Verkäufer, und viele Fahrzeuge fahren ins Stadtgebiet hinein und wieder hinaus, was möglicherweise zu Verkehrsproblemen führt.“ Ganz zu schweigen von den Geschäften, die Abwasser und Müll ableiten – eine große Verschmutzung.

Reporter bereisten einige Stadtgebiete in den Bezirken Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Hoang Mai und stellten fest, dass Villen und Geschäftshäuser überall vermietet wurden. Jeder Ort hatte unterschiedliche Merkmale und unterschiedliche Mietpreise. Doch eines hatten alle gemeinsam: Sie trugen zur Verwahrlosung der zivilisierten und modernen Stadtgebiete bei.

In den Provinzen und Städten Haiphong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa usw. ist die Lage nicht sehr optimistisch. Obwohl es weniger Mieter gibt und die Preise günstiger sind, herrscht dort immer noch großes Chaos. Die verlassenen Häuser sind inzwischen mit Gras überwuchert und weisen Anzeichen von Verfall auf.

Viele Neins in Millionenvilla

In unserer Rolle als vorübergehende Mieter einer Villa führte uns Frau Nguyen Thi Bich durch das Stadtgebiet Nam An Khanh im Bezirk Hoai Duc in Hanoi. Wir besichtigten einige bewohnte Villen und Geschäftshäuser. Die Außenfassade der Villen war noch nicht fertiggestellt, die Türen waren provisorisch mit Kunststoffpaneelen ausgestattet, manche Türen bestanden aus dünnem Wellblech. Drinnen hingen die Kleider wahllos auf, die Schlafplätze waren provisorisch aus Holzbrettern errichtet, manche Matten waren direkt auf dem Betonboden ausgebreitet, die Küche war provisorisch eingerichtet und vor allem gab es keine richtigen Toiletten.

Frau Bich fragte: „Für wie viele Personen planen Sie, die Villa zu mieten? Wenn Sie viele Personen sind, sollten Sie die ganze Villa mieten. Die Fläche beträgt 200 bis 300 m², der Preis beträgt nur etwa 6 bis 8 Millionen VND pro Monat. Sie können wählen, wie viele Personen Sie beherbergen möchten. Wenn Sie einverstanden sind, sagen Sie mir Bescheid, damit ich den Eigentümer anrufen kann.“

Die meisten Arbeiter kommen aus Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... sie leben in Villen, Ladenhäusern, tagsüber arbeiten sie als Hausmeister, Bauarbeiter, Mechaniker... nachts versammeln sie sich in einer Millionen-Dollar-Villa, aber es „fehlt“ ihnen an allem: kein Strom, kein sauberes Wasser, die Toiletten funktionieren nicht...

Temporäres Leben in der Millionen-Dollar-Villa eines Freiberuflers – Foto von Ngoc Vu

Le Khac Nam (aus Thanh Hoa) lebt derzeit vorübergehend in einer Villa im Bezirk Hoang Mai. Er sagte: „Ich habe die Schule in der neunten Klasse abgebrochen und bin meinem Nachbarn hierher gefolgt, um als Bauarbeiter zu arbeiten. Jetzt bin ich Bauarbeiter. Ohne die Unterstützung und Anleitung aller wüsste ich nicht, wo ich jetzt wäre.“

Heutzutage haben die Schüler Sommerferien. Viele Kinder werden von ihren Eltern nach Hanoi gebracht und wohnen dort zum ersten Mal mit ihren Eltern in einer Millionenvilla. Frau Le Thi Hai (aus Nghe An) sagte: „Mein Kind hat Sommerferien. Sie sagte, sie vermisse ihre Eltern, deshalb bin ich zurückgekommen, um mit ihr hier zu spielen. Es gibt keine Klimaanlage und an manchen Tagen ist es so heiß, dass ich bis spät in die Nacht nicht schlafen kann. Mein Kind tut mir leid, aber es gibt keine andere Möglichkeit. Ich habe vor, mein Kind ein bis zwei Wochen bei mir zu lassen und es dann wieder aufs Land zu seinen Großeltern zu bringen.“

Frau Hoang Thi Sy, die Chefköchin, die für über 30 Mitarbeiter kocht, sagte: „Heute geht es im Internat viel besser zu. Fünf Kinder werden von ihren Eltern herzlich aufgenommen. Tagsüber koche ich und übernehme auch die Rolle des Kindermädchens. Das Gute ist, dass jedes von ihnen aus einer anderen Heimatstadt kommt, aber sie spielen sehr einheitlich zusammen und gehen auf einander ein.“

In einigen städtischen Gebieten in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... hier leben Geringverdiener vorübergehend in Villen,

Es gibt noch immer Ladenhäuser, wenn auch nicht mehr viele. Als wir sie als Reporter ansprachen, verweigerten sie die Antwort oder baten in manchen Fällen ausdrücklich darum, keine Informationen preiszugeben oder Fotos zu machen … aus Angst, der Vermieter oder Investor würde sie nicht weiter vermieten.

(Hinweis: Die Namen der Charaktere in diesem Artikel wurden zum Schutz der Privatsphäre geändert.)

Lektion 4: Institutionen perfektionieren, hochwertigen Immobilien ihren wahren Wert verleihen

Immobilienprojektentwickler und -investoren müssen auf kurzfristige Gewinne zugunsten langfristiger Vorteile verzichten, Unternehmen proaktiv umstrukturieren, sich auf Kernprojekte konzentrieren, Schulden abbauen, Unternehmensanleihen sorgfältig kontrollieren und die übermäßige Abhängigkeit von Kreditinstituten begrenzen. Was die Verwaltungsbehörden betrifft, muss der Staat bald ein klares Rechtssystem von der zentralen bis zur lokalen Ebene schaffen und die Verwaltungsbefugnisse klar aufteilen, um Überschneidungen und mangelnden Zusammenhalt wie bisher zu vermeiden.

Verzichten Sie auf kleine Vorteile

Für Unternehmen steht der Nutzen immer an erster Stelle. Kurzfristige Vorteile zugunsten langfristiger Gesamtvorteile zu opfern, ist in der Tat eine äußerst schwierige Entscheidung. Ein auf hochwertige Immobilien spezialisiertes Unternehmen benötigt jedoch Mut, Weitblick und ein gewisses Verständnis, um unrentable oder wenig rentable Projekte aufzugeben und gleichzeitig das Unternehmen umzustrukturieren, Schulden abzubauen und sich auf das Kerngeschäft und die Kernprojekte zu konzentrieren – das ist eine kluge Entscheidung.

Herr Dinh Van Nghi, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der VinaPol Joint Stock Company, einer Einheit mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilienprojekten, erklärte offen: „Immobilienunternehmen sollten diese Zeit nutzen, um einen Blick auf sich selbst zu werfen, ihre Unternehmen umzustrukturieren, ihre Schulden abzubauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten zu verringern, risikoreiche Projekte konsequent zu beenden und nicht unzusammenhängend und fragmentiert zu investieren. Vermeiden Sie es, auf Quantität und überstürzte Entwicklung zu setzen, denn wenn man erst einmal in Schwierigkeiten gerät, ist es zu spät, umzukehren.“

Für „Götter“ ist es neben dem Geld auch wichtig, die rechtlichen Aspekte des Immobilienprojekts, in das man investieren oder das man für einen längeren Aufenthalt erwerben möchte, sorgfältig zu prüfen. Dies ist nicht schwierig, erfordert aber von Investoren eine sorgfältige Prüfung, um nicht gleich den Stall zu schließen. Tatsächlich gibt es derzeit viele hochwertige Immobilienprojekte, die zwar gebaut und sogar bewohnt wurden, deren rechtliche Schritte jedoch noch nicht abgeschlossen sind und deren Infrastruktur noch nicht harmonisiert ist. Dies führt dazu, dass Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer haben, aber unbewohnt bleiben, verlassen, mit Gras überwuchert und Ressourcen verschwendet werden.

Inländische Immobilienunternehmen müssen den Gürtel enger schnallen, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern und risikoreiche Projekte konsequent streichen, anstatt verstreut und fragmentiert zu investieren – Illustratives Foto.

Kommunen sollten Investoren mit gutem Ruf und starkem Finanzpotenzial sorgfältig auswählen, Trends nicht folgen und die Idee einer großflächigen Entwicklung von Luxusimmobilien und mangelnder Planungsorientierung vermeiden. Dies ist eine falsche Denkweise, die später viele Konsequenzen haben kann. Darüber hinaus müssen Kommunen die Kontrolle und Aufsicht verstärken und offen mit Investoren umgehen, die gegen Vorschriften verstoßen, den Fortschritt verzögern oder sogar Projekte zurückziehen. Sie sollten verhindern, dass Projekte aufgegeben werden, was zu einer Ressourcenverschwendung führt und dem Staat Steuer- und Gebühreneinnahmen entgehen.

Brauchen Sie die "Hand " des Staates

Tatsächlich ist der Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Luxusimmobilienmarkt im Besonderen seit langem preislich „locker“, während die Steuern und Gebühren für diesen Sektor nach wie vor niedrig sind und nicht mit der Marktentwicklung Schritt halten. Dies führt zu grassierender Spekulation und Preisinflation und erschwert Menschen mit echtem Wohnbedarf den Zugang zu Wohnraum. Ganz zu schweigen von den Unterschieden bei den Immobilienpreisen zwischen Stadt und Land. Selbst in Großstädten wie Hanoi, Haiphong und Ho-Chi-Minh-Stadt usw. gibt es deutliche Unterschiede. Viele Immobilienexperten sind daher der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes beteiligt sein muss, da er derzeit über ausreichende rechtliche Instrumente verfügt, um dies zu kontrollieren.

Nach Ansicht vieler Experten ist der Markt für Luxusimmobilien überlastet, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt und damit die Wachstumsdynamik vieler anderer Branchen bremst. Daher ist es notwendig, den Immobilienmarkt umgehend zu öffnen, um den Kapitalfluss aus dem In- und Ausland in den Immobiliensektor zu erhöhen und den Kauf, Verkauf, die Fusion von Unternehmen und Immobilienprojekte gemäß den Marktregeln zu gestalten. Dies trägt zur Förderung des Wirtschaftswachstums bei und schafft einen Spillover-Effekt für die Entwicklung aller anderen Branchen.

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In der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees vom 16. Juni 2022 heißt es: „Wir müssen Institutionen und Richtlinien weiter erneuern und perfektionieren, die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessern und Impulse setzen, um unser Land in ein Industrieland mit hohem Einkommen zu verwandeln“, was in der kommenden Zeit voraussichtlich starke Auswirkungen auf viele Aspekte des vietnamesischen Immobilienmarktes haben wird.

Obwohl die Verwaltungsverfahren für Unternehmen zur Umsetzung von Landprojekten zwar gelöst wurden, sind sie immer noch kompliziert und langwierig.

Dieser Teufelskreis wiederholt sich immer wieder, von Projekt zu Projekt, von Unternehmen zu Unternehmen, Jahr für Jahr. Daher auch die Redensart „Angst vor fehlender Rechtsgrundlage“ oder „Warten auf Anweisungen von Vorgesetzten“, die dazu führt, dass Investitionsprojekte stecken bleiben, nicht umgesetzt werden können und soziale Ressourcen nicht effektiv genutzt werden.

Ein auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiertes Unternehmen (Name des Unternehmens wird nicht genannt) erklärte zur Unterstützung von Investitionskapital: „Derzeit leisten Kreditinstitute sehr gute Arbeit bei der Stundung und Verlängerung von Krediten für Unternehmen. Die Regierung hat angeordnet, den Kreditspielraum für Immobilien zu lockern. Meiner Meinung nach sollte dies jedoch mit der Freigabe von Anleihen für Unternehmen einhergehen. Derzeit ist es für uns sehr schwierig, an Bankkredite zu kommen. Die Angstmentalität hat sich überall ausgebreitet und läuft Gefahr, sich zu einer „gesellschaftlichen Krankheit“ zu entwickeln.“

Viele Immobilienexperten sind der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes mitwirken müsse, da ihm derzeit ausreichend rechtliche Instrumente zur Verfügung stünden, um diesen zu kontrollieren.

Die synchrone und konsequente Ausgestaltung der Institutionen und Richtlinien zur Landbewirtschaftung und -nutzung im Einklang mit den Entwicklungsinstitutionen einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft wird die Landressourcen freisetzen und dem Staat helfen, Land so zu verwalten, zu nutzen und zu nutzen, dass eine möglichst wirtschaftliche, nachhaltige und effektive Nutzung gewährleistet ist. Um dies zu erreichen, müssen die Änderungen des Bodengesetzes, des Wohnungsgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes usw. die dringend erforderliche Synchronisierung und Einheitlichkeit gewährleisten. Darüber hinaus ist es notwendig, die Organisation des staatlichen Landverwaltungsapparats zu perfektionieren, Rationalisierung und Einheitlichkeit zu gewährleisten, Zwischenhändler auszuschalten, Dezentralisierung und Machtdelegation zu fördern und einen Mechanismus zur Kontrolle, Überwachung und Kontrolle der Macht einzuführen.

Delegierter Dang Bich Ngoc – Delegation der Nationalversammlung der Provinz Hoa Binh

Das Problem ausgesetzter und verzögerter Projekte muss gelöst werden

Der in dieser fünften Sitzung vorgelegte Entwurf des geänderten Landgesetzes basiert auf einer Synthese nach einer umfassenden öffentlichen Konsultation. Ich persönlich schätze die Bemühungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sehr, die Meinungen von Wählern und der Bevölkerung im ganzen Land zu sammeln und zu bündeln. Dies basiert auf der Prüfung, Bewertung und Anpassung des geänderten Landgesetzentwurfs, der der 15. Nationalversammlung in dieser fünften Sitzung vorgelegt wurde.

Der Gesetzesentwurf muss das Problem der ausgesetzten und verzögerten Projekte angehen. Beispielsweise werden derzeit in vielen Provinzen und Städten zwar Investitionslizenzen erteilt, ihre Umsetzung erfolgt jedoch aufgrund objektiver Faktoren nur langsam oder es werden nur wenige Verfahrensschritte durchgeführt. Anschließend verzögern sich die Umsetzungsarbeiten fünf oder sogar zehn Jahre lang. Dies führt zu einer Verschwendung von Landressourcen und Frustration bei der Bevölkerung.

Ich hoffe, dass der Entwurf des geänderten Landgesetzes dieses Mal strenge und spezifische Regelungen enthält, die den Kommunen helfen, dieses Problem grundlegend und gründlich zu lösen. Denn in der Vergangenheit wurden viele Projekte ausgesetzt oder verzögert, doch bei genauerer Prüfung hatten die Investoren immer noch Gründe dafür: Teilweise Umsetzung oder objektive Umstände.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Bach – Direktor der Anwaltskanzlei Hong Bach and Associates

Vorsicht bei der Geldanlage

Angesichts der aktuellen Wirtschaftslage sind Immobilieninvestitionen für Anleger weiterhin ein sicheres Ziel. Immobilienprojekte ziehen daher große Aufmerksamkeit auf sich. Daher ist es für Investoren äußerst wichtig und sinnvoll, sich eingehend mit Immobilienprojekten, insbesondere mit Luxusimmobilien, zu befassen.

Immobilieninvestoren müssen jedoch bei der Investition vorsichtig sein. Erstens müssen sie die Legalität, die Marke und den Ruf des Investors sorgfältig prüfen. Zweitens müssen sie den Projektverlauf kennen. Käufer müssen den Baufortschritt überwachen und auf dem Laufenden halten, um Risiken zu vermeiden, die ihre Rechte und Interessen beeinträchtigen könnten. Drittens müssen Käufer die Rechtmäßigkeit von Dokumenten wie Projektinvestitionslizenzen und Baugenehmigungen beachten, da sie im Streitfall ihre Rechte leichter regeln können. Viertens müssen die Vertragsbedingungen und sonstige Kosten berücksichtigt werden. Investoren von Immobilienprojekten müssen die Vertragsbedingungen sorgfältig lesen und verstehen, bevor sie den Vertrag unterzeichnen und sich für eine Investition entscheiden.

Frau Do Thu Hang – Senior Director, Forschungs- und Beratungsabteilung, Savills Hanoi

Achten Sie auf die Rechtmäßigkeit des Projekts

Das Angebot an direkt von Investoren verkauften Projekten im High-End-Segment ist sehr begrenzt, man könnte sogar sagen knapp, während die Zahl der neuen Immobilienprojekte, deren Bau gerade begonnen hat, an einer Hand abgezählt werden kann. Dies liegt zum Teil an den Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise, zum Teil daran, dass viele Projekte nicht fertiggestellt werden oder Schwierigkeiten bei der Durchführung der rechtlichen Verfahren zum Baubeginn bestehen. Dies sind die Hauptgründe dafür, dass das Angebot an High-End-Immobilien in der kommenden Zeit begrenzt sein wird.

Investoren müssen sich jedoch mit möglichst klaren Informationen über das Projekt ausstatten. Gleichzeitig müssen konkrete Verpflichtungen bestehen, die viele Parteien miteinander verbinden. Darüber hinaus muss der Rechtsrahmen umfassend, vollständig und klar sein und detaillierte Anweisungen enthalten, um Investoren zu überzeugen, eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern, starke Preisschwankungen zu vermeiden und gleichzeitig die Vorteile für den Staat sicherzustellen.

Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html