Transparenz schaffen und Zugang zu Land sichern

Die Besteuerungsmethoden weisen noch immer zahlreiche Mängel auf.

Damit die Steuerpolitik die Natur wirtschaftlicher Transaktionen angemessen widerspiegelt, muss die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens aus Immobilienübertragungen laut Finanzministerium auf der Formel „Steuersatz multipliziert mit zu versteuerndem Einkommen“ basieren, wobei das zu versteuernde Einkommen aus dem Verkaufspreis abzüglich der gesamten damit verbundenen Kosten berechnet wird.

Das Finanzministerium hält es für notwendig, die Möglichkeit zu prüfen, die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen und die Übertragung von Landnutzungsrechten mit einem Steuersatz von 20 % zu regeln, um eine Ähnlichkeit mit dem Körperschaftsteuersatz auf Immobilienübertragungen herzustellen. Für die Anwendung dieser Methode sind jedoch zwei wichtige Voraussetzungen erforderlich: eine Datenbank mit der Geschichte der Grundstückstransaktionen, die den tatsächlichen Wert widerspiegelt, klare Regelungen zu abzugsfähigen Ausgaben und Nachweisbedingungen sowie den Anschaffungspreis der übertragenen Immobilie.

Das Problem besteht darin, dass die Steuerbehörde zwar seit 2018 über historische Transaktionsdaten verfügt, der im Vertrag angegebene Verrechnungspreis jedoch immer noch nicht den tatsächlichen Wert widerspiegelt. Die Kontrolle, um sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer ehrliche Angaben machen, ist nach wie vor schwierig. Gleichzeitig ist es nicht einfach, Dokumente zum Nachweis der Verrechnungs- und Kapitalkosten zu sammeln.

Leicht identifizierbare Kosten wie Anschaffungs-, Bau- und Reparaturkosten lassen sich erfassen, Aufwendungen wie Maklergebühren, Zinsen und Entschädigungskosten sind jedoch schwer nachzuweisen. Dies stellt ein großes Hindernis bei der Berechnung des tatsächlichen Gewinns aus Immobilientransaktionen dar. Insbesondere bei Immobilien, die vor langer Zeit erworben, geerbt oder verschenkt wurden, ist es nahezu unmöglich, die Anschaffungskosten zu ermitteln.

Wirtschaftsexperte Nguyen Tri Hieu erklärte hierzu, einer der Gründe für die Verzerrungen auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt sei die ineffektive Anwendung der Grundsteuer. Derzeit umfassen immobilienbezogene Steuern hauptsächlich die nichtlandwirtschaftliche Landnutzungssteuer, die Einkommensteuer aus Übertragungen und Registrierungsgebühren. Viele Industrieländer wie die USA, Japan oder Südkorea erheben hingegen eine jährliche Grundsteuer auf den Immobilienwert. Dies trägt zur Regulierung des Marktes bei und schafft eine nachhaltige Einnahmequelle für den Staatshaushalt.

Das Fehlen eines vernünftigen Grundsteuersystems hat zu Spekulation und Hamsterkäufen geführt, wodurch die Immobilienpreise für diejenigen, die sie wirklich brauchen, unerschwinglich wurden. Ohne Steuerdruck sind viele Investoren bereit, Immobilien zu horten, anstatt sie zu verkaufen oder zu verwerten. Dies reduziert das Angebot, treibt die Preise in die Höhe und schafft einen ungesunden Markt. Gleichzeitig entgehen dem Staat wichtige Einnahmequellen, da er weiterhin stark auf die Körperschafts- und Mehrwertsteuer angewiesen ist.

Daher ist laut Nguyen Tri Hieu eine Reform der Immobiliensteuerpolitik notwendig, um Spekulationen einzudämmen. Eine mögliche Lösung ist die Einführung einer progressiven Steuer auf Zweit- und Mehrimmobilien. Diese Methode beugt dem Hamsterkauf vor und schont gleichzeitig Eigenheimkäufer. Darüber hinaus sollte es Steuerbefreiungen und -ermäßigungen für Sozialwohnungen und Wohnungen für Geringverdiener geben, um schutzbedürftigen Gruppen den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. Gleichzeitig sollte die Steuererhebung dezentralisiert und den lokalen Behörden übertragen werden, um eine Haushaltsquelle für den Ausbau der Infrastruktur und öffentliche Dienstleistungen in städtischen Gebieten zu schaffen.

Straffen Sie das Management und verknüpfen Sie Steuerdaten

Bei der Analyse der Mängel der aktuellen Einkommensteuerpolitik wies der Experte Phan Huu Nghi, stellvertretender Direktor des Instituts für Bank- und Finanzwesen (National Economics University), darauf hin, dass es derzeit zwei Methoden zur Berechnung der Steuer gebe: Bei der ersten Methode werde eine Steuer von 2 % auf den gesamten Transaktionswert erhoben, bei der zweiten Methode eine Steuer von 20 % auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Die erste Methode ist zwar einfach, schafft aber ein großes Schlupfloch, da viele Leute absichtlich niedrigere Preise angeben als die tatsächlichen, um Steuern zu sparen. Dies führt nicht nur zu Haushaltsverlusten, sondern macht den Markt auch weniger transparent.

Im Gegensatz dazu spiegelt die zweite Methode, bei der eine Steuer von 20 % auf die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis erhoben wird, den tatsächlichen Gewinn genauer wider, hat jedoch Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Selbstkostenpreises, insbesondere bei Transaktionen, die viele Jahre zurückliegen.

Um dieses Problem zu lösen, schlug Herr Phan Huu Nghi vor, die Preisdeklaration zu verschärfen und sicherzustellen, dass der Transaktionswert korrekt erfasst wird. Wenn der Käufer dann absichtlich einen niedrigen Preis angibt, um Steuern zu vermeiden, wird er beim Weiterverkauf Schwierigkeiten haben, da der in den Dokumenten angegebene Kaufpreis zu niedrig ist, was zu höheren Steuern bei der nächsten Transaktion führen kann. Darüber hinaus sollten Fälle falscher Transaktionswertdeklaration streng geahndet werden, um Markttransparenz zu schaffen.

Eine weitere wichtige Lösung besteht in der Implementierung einer Datenverbindung zwischen Notar-, Steuer- und Grundstücksverwaltungsbehörden, um die Transaktionswerte besser kontrollieren zu können.

Laut Herrn Nghi kann der Staat mit einem transparenten Datensystem die Marktpreise vergleichen und so Fälle erkennen, in denen die Angaben zu niedrig sind. Gleichzeitig ist es notwendig, die gesetzlichen Regelungen zu prüfen und zu ergänzen, um bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens angemessene Ausgaben zu ermitteln und so zu vermeiden, dass Steuerzahler Schwierigkeiten haben, die tatsächlichen Ausgaben nachzuweisen.

Generell muss die Reform der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen zwei Ziele verfolgen: die Erhöhung der Transparenz, die Vermeidung von Steuerverlusten und die Schaffung von Bedingungen für eine stabile Marktentwicklung. Dementsprechend sind Anpassungen erforderlich, damit die Steuern den tatsächlichen Gewinn widerspiegeln und die Situation der „zwei Preise“ bei Immobilientransaktionen begrenzt wird.

Allerdings muss die Umsetzung nach einem vernünftigen Fahrplan erfolgen, plötzliche Störungen müssen vermieden werden und die Rechte derjenigen müssen gewährleistet sein, die ein echtes Bedürfnis haben, Häuser zu kaufen. Denn die Immobiliensteuerreform ist nicht nur eine finanzielle Frage, sondern steht auch im Zusammenhang mit der nachhaltigen Entwicklung des Marktes.

Bei richtiger Umsetzung trägt die Einkommensteuer dazu bei, Spekulationen zu reduzieren, Immobilienpreise zu stabilisieren und eine stabile Einnahmequelle für den Haushalt zu schaffen, anstatt sich zu sehr auf andere Steuern zu verlassen. Vor allem muss die Steuerpolitik in ein synchrones Management-Ökosystem eingebettet werden, von der Kontrolle von Preisangaben über die Überprüfung von Transaktionen bis hin zum Aufbau einer transparenten Datenbank, um Fairness für Käufer, Verkäufer und den Staat zu gewährleisten.

Quelle: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html