Geringe Liquidität, warum steigen die Wohnungspreise trotzdem?

Spätere Projekte und spätere Umsätze nehmen zu

In den letzten Tagen haben einige Immobilienmakler der Phu My Hung Company Kunden zu dem Projekt The Aurora eingeladen, das voraussichtlich im Dezember 2023 offiziell zum Verkauf freigegeben wird. Der Einführung zufolge befindet sich das Projekt an der Frontseite der Nguyen Luong Bang Street (Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt), gegenüber dem Projekt Hung Phuc und in der Nähe des neu übergebenen Apartmentgebäudes The Antonia, und der erwartete Preis liegt bei 90 bis 100 Millionen VND/m2 einschließlich 10 % Mehrwertsteuer und 2 % Wartungsgebühr. Es ist erwähnenswert, dass das Projekt The Antonia, in das ebenfalls die Phu My Hung Company investiert hat, gerade Wohnungen ähnlicher Qualität und in derselben Lage übergeben hat, der Verkaufspreis beträgt jedoch nur 75 Millionen VND/m2.

Als wir einen Makler namens Quyen kontaktierten, erfuhren wir: „Dies ist der Verkaufspreis für die nächsten zwei Jahre. Im Moment erscheint er Ihnen hoch, aber in zwei Jahren, wenn das Haus übergeben wird, werden Sie ihn sehr günstig finden. Das Projekt Antonia wurde wie zuvor für 75 Millionen VND/m² verkauft, alle sagten, das sei viel. Derzeit gibt es in diesem Projekt noch einige Wohnungen, die der Investor für etwa 80 Millionen VND/m² verkauft. Verglichen mit dem benachbarten Projekt Aurora, das für 100 Millionen VND/m² verkauft wird, sieht jeder, dass das Antonia günstig ist. Aber der Preis von 90 bis 100 Millionen VND/m² ist nur der erwartete Preis. Erst am 2. Dezember, wenn das Musterhaus eröffnet wird, wird der genaue Preis für die einzelnen Wohnungen bekannt gegeben.“

West Gate Apartment (HCMC) hat die Häuser übergeben, daher ist der Preis im Vergleich zu früheren Verkäufen gestiegen.

Nicht nur neue Projekte, sondern auch Projekte, die in den nächsten Phasen zum Verkauf angeboten werden, sind im Vergleich zu früher im Preis gestiegen. Beispielsweise bot der Investor das Apartmentgebäude Paris Hoang Kim (Thu Duc City) in der ersten Phase für rund 65 Millionen VND/m2 zum Verkauf an. Als das Haus vor kurzem fertiggestellt und übergeben wurde, gab der Investor in der Endphase den Verkauf frei; der Preis stieg auf 85 Millionen VND/m2 ohne Mehrwertsteuer. Laut Doan Chi Thanh, Vertriebsleiter der Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (Projektinvestor), erfolgte der erste Verkauf Ende 2019, als sich das Projekt im Bau befand. Mitte 2023 wird das Projekt abgeschlossen sein. Somit stieg der Preis nach etwa 4 Jahren um etwa 25 %, was einer Steigerung von etwa 6 % pro Jahr entspricht.

Ein weiteres Projekt, West Gate im Bezirk Binh Chanh (HCMC), der An Gia Company, verkauft derzeit die letzten Wohnungen mit einfacher Möblierung zu einem Preis von etwa 45 bis 47 Millionen VND pro Quadratmeter. Kunden müssen nur 10 % zahlen, um einziehen zu können. Anfang 2020 lag der Verkaufspreis dieses Projekts bei etwa 40 bis 41 Millionen VND/m². Makler gaben zu, dass der Investor den Preis bei jeder Verkaufsfreigabe des Projekts leicht erhöhte. Nachdem die Häuser übergeben wurden und viele Bewohner eingezogen sind, ist auch der Preis im Vergleich zur Eröffnungsphase gestiegen.

Daten vieler Marktforschungsinstitute zeigen außerdem, dass die Preise im Wohnungssegment weiter steigen. In Hanoi gab Savills an, dass die Preise für Erstwohnungen 19 Quartale in Folge gestiegen sind und 77 % höher liegen als im ersten Quartal 2019. Konkret erreichten die Erstwohnungspreise in diesem Quartal 52 Millionen VND/m², ein Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 13 % gegenüber dem Vorjahr. Auch die Zweitwohnungspreise werden voraussichtlich um 2 % gegenüber dem Vorquartal steigen und 36 Millionen VND/m² erreichen. In Ho-Chi-Minh-Stadt hieß es in einem Bericht von Cushman & Wakefield, dass Investoren dazu neigen, die Preise stabil zu halten, um die Nachfrage auf dem Markt anzukurbeln. Der durchschnittliche Erstwohnungspreis blieb im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal nahezu unverändert, stieg jedoch im Jahresvergleich um 15 %. Ein Immobilienmarktbericht von Batdongsan.com.vn für das dritte Quartal 2023 besagt, dass der Preissteigerungsindex für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im langen Zeitraum von 2015 bis heute die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung übertroffen hat. Nach acht Jahren stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi um 82 % bzw. 56 %. Gleichzeitig stieg das Einkommen der Bevölkerung in städtischen Gebieten nur um 39 %.

Aufgrund mangelnder Versorgung

Herr Doan Ngoc, Generaldirektor der PropertyX Company, erläuterte, warum die Wohnungspreise trotz des düsteren Immobilienmarktes weiter steigen: Alle Inputkosten seien gestiegen. Von den Grundstückskaufkosten über die Landnutzungsgebühren, Baumaterialien, Arbeitskräfte bis hin zu den Kapitalkosten seien alle gestiegen. Die Einrichtung eines Fonds für sauberes Land und die damit verbundenen rechtlichen Schritte zur Projektumsetzung dauerten drei, manchmal sogar fünf bis sieben Jahre.

Wenn ein Unternehmen in dieser Zeit Kapital leiht, können sich die Kosten verdoppeln. Nicht nur das, sondern auch der Verkauf eines Projekts ist schwierig. Nicht alles, was gebaut wurde, kann sofort verkauft und das Geld zu 100 % eingenommen werden. Es kann mehrere Jahre dauern, bis das Geld eingetrieben ist – genauso lange wie die Bauzeit des Projekts oder sogar länger. In dieser Zeit sind Unternehmen zudem vielen Risiken ausgesetzt, sodass zusätzliche finanzielle Kosten anfallen, was die Preise mit jeder Phase der Verkaufseröffnung steigen lässt. Wenn nicht alles verkauft werden kann und hohe Lagerbestände vorhanden sind, leidet das Unternehmen zusätzlich.

Laut Herrn Doan Ngoc werden derzeit alle neuen Immobilienprojekte bei der Freigabe zum Verkauf mit einem Zukunftspreis angeboten, der immer höher ist als der Preis von Projekten im gleichen Segment und am gleichen Standort. Der Grund dafür ist, dass neue Projekte in Raten über einen langen Zeitraum abbezahlt werden und Kunden ihre Ersparnisse für die Ratenzahlungen verwenden können, ohne einen Bankkredit aufnehmen zu müssen. Neue Projekte werden schöner und moderner gestaltet. Wie bei neuen Autos im Vergleich zu alten: Das gleiche Automodell, aber die verbesserte Version, ist immer teurer als die alte Version. Neue Projekte werden stark beworben. Dies beeinflusst das Kaufverhalten der Kunden, auch wenn der Preis höher ist.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbandes von Ho-Chi-Minh-Stadt, räumte ebenfalls ein: „Die Immobilienpreise steigen seit 2017 kontinuierlich an und sind immer noch zu hoch, um die finanzielle Leistungsfähigkeit von Mittelverdienern, einkommensschwachen Stadtbewohnern, Beamten, Staatsbediensteten, Militäroffizieren, Arbeitern und Einwanderern zu übersteigen.“ Der Grund für den anhaltenden Preisanstieg liegt im sinkenden Angebot. Daher ist jedes Unternehmen, das derzeit Waren zu verkaufen hat, der „König“, dominiert den Markt und hält so auch die Preise.

Ein weiterer Grund ist, dass Investoren aufgrund mangelnder Liquidität unbedingt verkaufen wollen. Sie versuchen jedoch, hohe Preise zu „verankern“, um ihre Einnahmen zu steigern. Erst wenn sie es nicht mehr ertragen können, senken sie die Preise. Ein weiterer Grund ist die nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach dem Segment, das den tatsächlichen Bedürfnissen der Gesellschaft entspricht. Daher wird jedes Unternehmen, das derzeit ein Projekt zum Verkauf anbietet, alle Ressourcen einsetzen, um die Preise in die Höhe zu treiben.

Ich empfehle Unternehmen nach wie vor, Projekte und Produkte mit einem Preisnachlass zu verkaufen, sogar mit Gewinnschwelle und Verlusten, um Cashflow und Liquidität zu sichern. Unsere Großeltern haben uns beigebracht, dass es in schwierigen Geschäftslagen besser ist, mit Verlust zu verkaufen, als mit Gewinn zu leihen. Denn bei Krediten von einer Bank beträgt der Zinssatz bis zu 15 % pro Jahr, bei externen Krediten bis zu 30–40 % pro Jahr. Unternehmen erwarten weiterhin eine allmähliche Markterholung, halten daher die Preise hoch und warten auf die Markterholung. Daher ist es notwendig, rechtliche Hindernisse für rund 1.000 Immobilienprojekte im ganzen Land zu beseitigen, um das Angebot zu erhöhen. Unternehmen sind bestrebt, Wohnprodukte an die tatsächliche Nachfrage anzupassen und die Immobilienpreise auf ein vernünftiges Niveau zu senken, um dem Immobilienmarkt die Aussicht auf Erholung und Wachstum ab der zweiten Jahreshälfte 2024 zu geben“, erklärte Herr Chau.

In einem aktuellen Bericht über den Immobilienmarkt stellte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), fest, dass das Interesse an Wohnungen trotz der negativen Auswirkungen des Marktes im letzten Jahr nach wie vor groß ist. Allein im dritten Quartal zeigte die Nachfrage in diesem Segment Anzeichen einer Erholung: Die Zahl der Käufer stieg um 1 % und die der Mietinteressenten um 6 % im Vergleich zum Vorquartal. Am meisten gesucht wurden dabei Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt. In Hanoi erhöhte sich der Durchschnittspreis im Vergleich zum Vorquartal um fast 7 % und im Jahresvergleich um 14 % und erreichte fast 51 Millionen VND/m2. In Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen die Preise auf dem Sekundärmarkt im Vergleich zum Vorquartal um 3 % und erreichten 45 Millionen VND/m2.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/thanh-khoan-thap-vi-sao-gia-can-ho-van-tang-185231122235545255.htm