„Die Manipulation am Immobilienmarkt ist nicht weniger raffiniert als die am Aktienmarkt“

Angesichts der Tatsache, dass Manipulationen am Immobilienmarkt nicht weniger gefährlich sind als vergleichbare Vorgänge am Aktienmarkt, schlugen die Delegiertender Nationalversammlung ein Verbot vor, um Preismanipulationen und Blasen auf dem Markt zu vermeiden.

Der Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) ergänzt eine Reihe verbotener Handlungen im Immobiliengeschäft, wie etwa das Fälschen von Dokumenten, das vorsätzliche Verfälschen und Verschweigen von Informationen über in Geschäftsbeziehungen stehende Immobilien; Betrug, Kundenbetrug...

In seiner Rede bei der Diskussionsrunde der Nationalversammlung am 31. Oktober schlug Herr Trinh Xuan An (hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses) vor, die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen in die Liste der verbotenen Aktivitäten in diesem Geschäftsfeld aufzunehmen.

Er analysierte, dass die Manipulation des Immobilienmarktes nicht weniger gefährlich sei als ein ähnliches Verhalten am Aktienmarkt. Manipulationen bestehen nicht nur darin, hohe Preise zu bieten und dann Anzahlungen zu stornieren, sondern auch darin, ein Projekt zu nutzen, um den Preis eines anderen Projekts zu „erhöhen“, was zu Blasen führt und im Vergleich zur Realität astronomische Preise schafft.

„Wenn man nicht gründlich vorgeht, wird sich eine Blase bilden, wie im Fall des chinesischen Immobilienunternehmens China Evergrande Group“, sagte An und fügte hinzu, dass es notwendig sei, Manipulationen bei Immobilienpreisen gesetzlich zu verbieten und bestimmte Fälle auszuschließen.

Herr Trinh Xuan An (hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses) sprach am Morgen des 31. Oktober auf der Diskussionsrunde zum Gesetzentwurf für Immobiliengeschäfte (in der geänderten Fassung). Foto: Medien der Nationalversammlung

Herr Nguyen Huu Thong (stellvertretender Leiter der Sonderdelegation der Provinz Binh Thuan) und Trinh Lam Sinh (stellvertretender Leiter der Sonderdelegation der Provinz An Giang ) teilen diese Ansicht und schlugen vor, Vorschriften hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten.

Herr Thong wies darauf hin, dass es bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten und bei Auktionen zur Preissteigerung in den umliegenden Gebieten häufig zu Absprachen komme. Dies führt zu steigenden Grundstückspreisen und Menschen, die wirklich Wohnraum benötigen, können kein Land kaufen und keine Häuser bauen.

Inzwischen erwähnte Herr Nguyen Van Manh (Mitglied des Wirtschaftsausschusses ) auch verbotene Handlungen im Immobiliengeschäft und erklärte, dass die Vorschriften über die Erhebung und Verwendung von Geldern für den Kauf und Verkauf von Immobilien auf Raten von Käufern und Ratenkäufern in der Zukunft illegal seien. Im Vergleich zu den derzeitigen Regelungen verhindert dieser Gesetzesentwurf die illegale Mobilisierung und Aneignung von Kapital, die laut Herrn Manh unbeabsichtigt Schlupflöcher bei der Kapitalverwendung durch Investoren schafft und gleichzeitig andere Kanäle zur Kapitalmobilisierung eröffnet.

Er schlug vor, die Regelung zum Verbot illegaler Besetzung beizubehalten, um derartiges Verhalten in der Praxis zu unterbinden.

Auch die Regelungen zu Kautionen für künftige Immobilientransaktionen (Wohnungen, Immobilien auf dem Papier) wurden in der Diskussionsrunde häufig kommentiert. Derzeit bietet der Gesetzesentwurf zwei Möglichkeiten. Einer davon ist, dass Projektinvestoren nur dann Anzahlungen einziehen können, wenn die Häuser und Bauarbeiten für die Inbetriebnahme geeignet sind. Oder der Investor erhält die Anzahlung gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde genehmigten Grundentwurf und über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung vorgeschrieben, darf jedoch 10 % des Verkaufs- oder Mietpreises nicht überschreiten.

Frau Tran Hong Nguyen (stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses) entschied sich für Option 1, da sie der Ansicht war, dass diese für den Käufer – die schwache Partei in der Transaktion – ein geringeres Risiko darstellte. Anzahlungen werden nur geleistet, wenn die Immobilie für den Geschäftsbetrieb geeignet ist und beide Parteien einen Vertrag unterzeichnen. Dadurch werden Streitigkeiten begrenzt.

Wenn der Investor die Anzahlung erhält, während das Projekt bereits über einen geprüften Grundentwurf verfügt oder über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten (Option 2), trägt der Käufer laut Frau Nguyen viele Risiken, da zwischen dem Erhalt der Anzahlung und der Realisierung des Projekts viel Zeit vergeht.

Tatsächlich ist der Immobilienmarkt in letzter Zeit kompliziert geworden, da Projektinvestoren Einlagen und Kapitaleinlageverträge ausnutzen, um willkürlich Kapital aufzunehmen. „Viele Projekte, für die nach fünf oder zehn Jahren Anzahlungen eingegangen sind, wurden noch nicht umgesetzt. Daher ist es notwendig, Vorschriften zu erlassen, um die Anzahlungen für künftige Immobilienprojekte zu „verschärfen“, äußerte der stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses seine Meinung.

In der Zwischenzeit entschieden sich Herr Nguyen Dai Thang (stellvertretender Leiter der Fachdelegation der Provinz Hung Yen) und Herr Pham Van Hoa für Option 2, da sie der Meinung waren, dass die Vorschriften klar definierten, in welchen Fällen der Investor die Kaution einziehen könne, sowie die Höhe der Kaution und dass sie öffentlich und transparent seien.

Herr Pham Van Hoa sagte, dass der Investor nicht über 100 % des Kapitals zur Durchführung des Projekts verfüge und einen Kredit bei der Bank aufnehmen müsse. Auch die Anzahlung von 10 % des Wertes der zu verkaufenden Wohnung ist realistisch. „Bei einem Haus im Wert von einer Milliarde Dollar sind es 100 Millionen Dollar, wenn man 10 Prozent Anzahlung leistet. Bei einem Haus im Wert von vier Milliarden Dollar ist eine Anzahlung von 400 Millionen nötig. Ich denke, für Kunden ist das beim Hauskauf kein großer Betrag. Kunden zahlen im Voraus eine Anzahlung, und manchmal verkauft der Investor das Haus zu einem niedrigeren Preis“, sagte er.

Darüber hinaus verfüge der Investor über Dokumente zu den Landnutzungsrechten zur Entgegennahme der Anzahlung, die seiner Meinung nach „nicht unehrlich“ seien. Der Gesetzesentwurf muss daher flexible Regelungen vorsehen, damit Investoren Kapital für die Umsetzung von Projekten mobilisieren können und so Vertrauen zwischen Investoren und Kunden entsteht.

Darüber hinaus werden Regelungen zur Erfüllung von Grundstücksschulden bei der Übertragung von Immobilienprojekten besprochen. Bei der 5. Sitzung (Juni) sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, bei der Vorstellung des erläuternden und akzeptierenden Berichts des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung, dass viele Meinungen mit der Forderung übereinstimmten, dass vor der Übertragung des Projekts „die Verpflichtungen zwingend erfüllt werden müssen“. Allerdings gibt es auch Meinungen, dass Bedingungen für Investoren geschaffen werden sollten, die nicht mehr über ausreichende Kapazitäten verfügen.

Daher schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen vor.

Erstens : Für den Fall, dass der Investor das Projektland oder den übertragenen Projektteil überträgt, seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat aber noch nicht erfüllt hat, können die beiden Parteien vereinbaren, die nicht erfüllten finanziellen Verpflichtungen weiterhin zu erfüllen.

Zweitens : Wenn der Übertragende über eine Entscheidung einer zuständigen staatlichen Stelle zur Zuteilung oder Pacht von Land zur Umsetzung des Projekts verfügt und die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Projektland (Landnutzungsgebühren, Grundmiete, Steuern, Gebühren usw.) erfüllt hat, ist es nicht erforderlich, für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über eine Landnutzungsrechtsbescheinigung zu verfügen.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung entschied sich für Option 1. Diese Option gewährleistet strenge Vorschriften und verhindert die Auswahl inkompetenter Investoren zur Übertragung von Projekten und zur Erzielung von Gewinnen.

Herr Pham Van Hoa stimmte der Wahl der Option 1 zu. Dies bedeutet, dass der Empfänger seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachkommen muss, wenn der Investor das Projekt oder einen Teil des Projekts an eine andere Person überträgt. Herr Hoa sagte, dass dem Staat nichts entstünde, da er seinen finanziellen Verpflichtungen weiterhin nachkomme.

„Investoren, die ‚unterernährt‘ sind und nicht länger in der Lage sind, das Projekt fortzuführen, müssen es übertragen. Es ist nicht ratsam, sie zu zwingen, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, bevor sie Transaktionen durchführen können“, erklärte er.

Herr Pham Van Hoa äußerte seine Meinung am Morgen des 31. Oktober bei der Diskussionsrunde zum Gesetzentwurf für Immobiliengeschäfte (geändert). Foto: National Assembly Media

Herr Trinh Xuan An, ein Vollzeitmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees, sagte ebenfalls, dass es bei der Übertragung von Immobilienprojekten notwendig sei, flexibel zu sein. Er schlug vor, dass den Parteien gestattet werden sollte, über die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gegenüber dem Staat zu verhandeln.

Nguyen Ngoc Son, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt, ist besorgt darüber, dass es derzeit viele unterschiedliche Auffassungen darüber gibt, was die „Übertragung eines Immobilienprojekts ganz oder teilweise“ bedeutet.

Herr Son führte an, dass Ermittlungs- und Inspektionsbehörden auch bei der Abwicklung von Projekten mit Schwierigkeiten zu kämpfen hätten, bei denen es zu einem Investorenwechsel kommt, beispielsweise durch die Übertragung von Landnutzungsrechten und an Grundstücke gebundenen Vermögenswerten sowie durch den Verkauf an Grundstücke gebundener Vermögenswerte. Er schlug daher vor, dass der Gesetzesentwurf das Konzept und die Methode der Vermögensübertragung klar definieren müsse, um Ausbeutung zu vermeiden.

Die Nationalversammlung wird voraussichtlich am 27. November über die Verabschiedung des (geänderten) Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft abstimmen.

Herr Minh

Quellenlink: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html