Angesichts der Tatsache, dass Manipulationen am Immobilienmarkt nicht weniger gefährlich sind als vergleichbare Vorgänge am Aktienmarkt, schlugen die Delegiertender Nationalversammlung ein Verbot vor, um Preismanipulationen und Blasen auf dem Markt zu vermeiden.
Der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft (geändert) ergänzt eine Reihe verbotener Handlungen im Immobiliengeschäft, wie etwa das Fälschen von Dokumenten, das vorsätzliche Verfälschen und Verschweigen von Informationen über die in den Handel gebrachten Immobilien, das Betrügen und Verrat an Kunden usw.
In seiner Rede bei der Diskussionsrunde der Nationalversammlung am 31. Oktober schlug Herr Trinh Xuan An (hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses) vor, die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen in die Liste der verbotenen Aktivitäten in diesem Geschäftsfeld aufzunehmen.
Er analysierte, dass die Manipulation des Immobilienmarktes nicht weniger gefährlich sei als ähnliches Verhalten an der Börse. Manipulation bestehe nicht nur darin, hohe Preise zu bieten und dann Einlagen zu streichen, sondern auch darin, ein Projekt zu nutzen, um den Preis eines anderen Projekts zu „erhöhen“, was zu einer Blase führe und ein im Vergleich zur Realität himmelhohes Preisniveau erzeuge.
„Wenn man nicht gründlich vorgeht, wird sich eine Blase bilden, wie im Fall des chinesischen Immobilienunternehmens China Evergrande Group“, sagte An und fügte hinzu, dass es notwendig sei, Manipulationen bei Immobilienpreisen gesetzlich zu verbieten und bestimmte Fälle auszuschließen.
Herr Trinh Xuan An (hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses) sprach am Morgen des 31. Oktober auf der Diskussionsrunde zum Gesetzentwurf für Immobiliengeschäfte (in der geänderten Fassung). Foto: Medien der Nationalversammlung
Herr Nguyen Huu Thong (stellvertretender Leiter der Sonderdelegation der Provinz Binh Thuan ) und Trinh Lam Sinh (stellvertretender Leiter der Sonderdelegation der Provinz An Giang) teilen diese Ansicht und schlugen vor, Vorschriften hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten.
Herr Thong wies darauf hin, dass es bei Versteigerungen von Landnutzungsrechten und Auktionen zur Preissteigerung in den umliegenden Gebieten häufig zu Absprachen komme. Dies führe zu steigenden Grundstückspreisen, und Menschen, die dringend Wohnraum benötigten, könnten kein Land kaufen und keine Häuser bauen.
Herr Nguyen Van Manh (Mitglied des Wirtschaftsausschusses ) erwähnte unterdessen auch verbotene Handlungen im Immobiliengeschäft und erklärte, dass die Vorschriften zur Beschaffung und Verwendung von Geldern für den Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mietkaufbasis für Käufer und Mietkäufer illegal seien. Im Vergleich zu den geltenden Vorschriften verhindert dieser Gesetzesentwurf laut Herrn Manh die Mobilisierung und illegale Aneignung von Kapital. Dies schafft unbeabsichtigt Schlupflöcher bei der Kapitalverwendung durch Investoren und eröffnet neue Wege zur Kapitalbeschaffung.
Er schlug vor, die Regelung zum Verbot illegaler Besetzung beizubehalten, um derartiges Verhalten in der Praxis zu unterbinden.
Auch die Regelungen zu Kautionen für zukünftige Immobilientransaktionen (Wohnungen, Immobilien auf Papier) wurden während der Diskussionsrunde vielfach kommentiert. Der Gesetzesentwurf sieht derzeit zwei Optionen vor. Entweder kann der Projektinvestor nur dann Kautionen erheben, wenn die Wohnung und die Bauarbeiten die Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllen. Oder der Investor erhebt Kautionen gemäß der mit dem Kunden getroffenen Vereinbarung, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde geprüften Grundentwurf und ein Dokument zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung geregelt, darf jedoch 10 % des Kauf- oder Mietpreises nicht überschreiten.
Frau Tran Hong Nguyen (stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses) entschied sich für Option 1, da sie davon ausging, dass diese für den Käufer – die schwächere Partei in der Transaktion – ein geringeres Risiko darstellt. Die Anzahlung wird erst geleistet, wenn die Immobilie den Geschäftsbedingungen entspricht und die beiden Parteien einen Vertrag unterzeichnen, wodurch das Auftreten von Streitigkeiten begrenzt wird.
Wenn der Investor die Anzahlung erhält, während das Projekt bereits über einen geprüften Grundentwurf verfügt oder über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten (Option 2), trägt der Käufer laut Frau Nguyen viele Risiken, da zwischen dem Erhalt der Anzahlung und der Realisierung des Projekts viel Zeit vergeht.
Tatsächlich ist der Immobilienmarkt in letzter Zeit komplizierter geworden, da Projektinvestoren Einlagen und Kapitaleinlageverträge ausnutzen, um willkürlich Kapital aufzunehmen. „Viele Projekte, für die nach fünf oder zehn Jahren Einlagen eingegangen sind, wurden noch nicht umgesetzt. Daher sind Vorschriften erforderlich, um die Einlagen für künftige Immobilienprojekte zu „verschärfen“, sagte der stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses.
In der Zwischenzeit entschieden sich Herr Nguyen Dai Thang (stellvertretender Leiter der Fachdelegation der Provinz Hung Yen) und Herr Pham Van Hoa für Option 2, da sie der Meinung waren, dass die Vorschriften klar definierten, in welchen Fällen der Investor die Kaution einziehen könne, sowie die Höhe der Kaution und dass sie öffentlich und transparent seien.
Herr Pham Van Hoa erklärte, dass der Investor nicht über 100 % des Kapitals für das Projekt verfüge und einen Kredit bei der Bank aufnehmen müsse. Eine Anzahlung von 10 % des Wertes der zu verkaufenden Wohnung sei realistisch. „Bei einem Haus im Wert von einer Milliarde ergibt eine Anzahlung von 10 % 100 Millionen, bei einem Haus im Wert von vier Milliarden beträgt die Anzahlung 400 Millionen. Ich denke, für Kunden ist das beim Hauskauf kein großer Betrag. Kunden zahlen im Voraus an, und manchmal verkauft der Investor das Haus zu einem niedrigeren Preis“, sagte er.
Darüber hinaus verfügen Investoren über Dokumente zu Landnutzungsrechten, um Einlagen zu erhalten. Seiner Meinung nach seien sie „nicht unehrlich“. Daher müsse der Gesetzesentwurf flexible Regelungen vorsehen, damit Investoren Kapital für die Umsetzung von Projekten mobilisieren und so Vertrauen zwischen Investoren und Kunden schaffen können.
Auch die Regelungen zur Erfüllung finanzieller Verpflichtungen für Grundstücke bei der Übertragung von Immobilienprojekten wurden diskutiert. In der 5. Sitzung (Juni) erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, bei der Vorstellung des Berichts zur Erläuterung und Annahme des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung, dass viele Meinungen mit der Forderung nach der obligatorischen Erfüllung von Verpflichtungen vor der Übertragung von Projekten übereinstimmten. Es gab jedoch auch die Meinung, dass Bedingungen für Investoren geschaffen werden sollten, die nicht mehr über ausreichende Kapazitäten verfügen.
Daher schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen vor.
Erstens : Für den Fall, dass der Investor das Projektland oder den übertragenen Projektteil überträgt, seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat aber noch nicht erfüllt hat, können die beiden Parteien vereinbaren, die nicht erfüllten finanziellen Verpflichtungen weiterhin zu erfüllen.
Zweitens : Wenn der Übertragende über eine Entscheidung einer zuständigen staatlichen Stelle zur Zuteilung oder Pacht von Land zur Umsetzung des Projekts verfügt und die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf das Projektland (Landnutzungsgebühren, Grundmiete, Steuern, Gebühren usw.) erfüllt hat, ist es nicht erforderlich, für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über eine Landnutzungsrechtsbescheinigung zu verfügen.
Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung entschied sich für Option 1. Diese Option gewährleistet strenge Vorschriften und verhindert die Auswahl inkompetenter Investoren zur Übertragung von Projekten und zur Erzielung von Gewinnen.
Herr Pham Van Hoa entschied sich für Option 1. Das bedeutet, dass der Empfänger die finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllen muss, wenn der Investor das Projekt oder einen Teil davon an eine andere Person überträgt. Herr Hoa erklärte, dass dem Staat keine Verluste entstehen, da die finanziellen Verpflichtungen weiterhin erfüllt werden.
„Investoren, die ‚unterernährt‘ sind und nicht länger in der Lage sind, das Projekt fortzuführen, müssen es übertragen. Es ist nicht ratsam, sie zu zwingen, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, bevor sie Transaktionen durchführen können“, erklärte er.
Herr Pham Van Hoa äußerte seine Meinung bei der Diskussionsrunde zum Gesetzentwurf für Immobiliengeschäfte (geändert) am Morgen des 31. Oktober. Foto: National Assembly Media
Auch Trinh Xuan An, hauptamtliches Mitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsausschusses, betonte, dass bei der Übertragung von Immobilienprojekten Flexibilität erforderlich sei. Er schlug vor, den Parteien die Möglichkeit zu geben, ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat selbst auszuhandeln.
Nguyen Ngoc Son, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt, ist besorgt darüber, dass es derzeit viele unterschiedliche Auffassungen darüber gibt, was die „Übertragung eines Immobilienprojekts ganz oder teilweise“ bedeutet.
Herr Son wies darauf hin, dass die Untersuchungs- und Inspektionsbehörden auch bei Projekten, bei denen der Investor wechselt, Schwierigkeiten haben. Dies kann beispielsweise durch die Übertragung von Landnutzungsrechten und damit verbundenen Vermögenswerten oder den Verkauf von damit verbundenen Vermögenswerten geschehen. Er schlug daher vor, dass der Gesetzesentwurf Konzept und Methode der Vermögensübertragung klar definieren müsse, um Ausbeutung zu vermeiden.
Die Nationalversammlung wird voraussichtlich am 27. November über die Verabschiedung des (geänderten) Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft abstimmen.
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