In einer allgemeinen Einschätzung des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills, dass es im ersten Halbjahr 2023 aufgrund des begrenzten Angebots und der Bedenken der Käufer angesichts der schwierigen Wirtschaftslage kaum Anzeichen einer Besserung gegeben habe.
Performance des Wohnungssegments in HCMC – Quelle: Savills
Daten von Savills zeigen, dass das Angebot an neuen Wohnungen im Wohnungssegment im Vergleich zum Vorjahr um 86 % auf 1.980 Einheiten zurückging; davon entfielen nur 19 % auf das zweite Quartal. Es gab kein neues Angebot an Wohnungen der Kategorie A, während die Kategorie C 77 % des Marktes ausmachte. Das Primärangebot lag bei 6.700 Einheiten (ein Rückgang von 59 % gegenüber dem Vorjahr); 45 % entfielen auf die Kategorie C, 35 % auf die Kategorie B und 20 % auf die Kategorie A.
Der durchschnittliche Verkaufspreis dieses Immobiliensegments beträgt 125 Millionen VND/m2, was aufgrund der hochpreisigen Lagerbestände der Klassen A und B einem Anstieg von 44 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin der Forschungsabteilung und S22M Savills HCMC, erklärte, dass der aktuelle Preisunterschied bei Wohnungen etwa das 30-Fache des Durchschnittseinkommens der Stadtbewohner betrage.
„Das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt nur etwa 15 Millionen VND pro Monat. Der Durchschnittspreis einer Wohnung in einem Neubauprojekt liegt derzeit bei 5,5 bis 6 Milliarden VND. Der Unterschied kann bis zu 30-mal so hoch sein“, so der Savills-Experte.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Forschung & S22M Savills HCMC
Frau Giang Huynh analysierte, dass es bei diesem Einkommensniveau mehrere Jahrzehnte dauern würde, bis die Menschen ein Haus kaufen könnten, wenn sie 40–50 % pro Monat sparen könnten, sofern sie keinen Kredit aufnehmen oder keine Unterstützung von Verwandten erhalten.
„Für einen Haushalt wird es derzeit sehr schwierig sein, in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen, wenn man nur das durchschnittliche Einkommen berücksichtigt. Daher benötigt man für den Hauskauf ein relativ hohes Einkommen und die nötige finanzielle Unterstützung, um eine durchschnittliche Wohnung kaufen zu können“, sagte Frau Giang.
Laut Savills-Studien wurden im ersten Halbjahr 1.170 Wohnungen verkauft, ein Rückgang von 90 % gegenüber dem Vorjahr. Im zweiten Quartal wurden über 300 Transaktionen durchgeführt. Die Absorptionsrate lag in den ersten sechs Monaten des Jahres bei 17 %, ein Rückgang von 56 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Die Kategorie C zog dabei mehr Käufer an und machte 62 % der Verkäufe aus. Das Angebot an Wohnungen unter 5 Milliarden VND entsprach den Bedürfnissen vieler Käufer.
Absorptionsrate für Villen und Reihenhäuser niedrigste seit 10 Jahren
Insbesondere verzeichnete Savills im ersten Halbjahr 2023 keine neuen Villen- oder Reihenhausprojekte, da die Investoren Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung hatten, es an Mitteln für unbebaute Grundstücke mangelte und die Rechtsverfahren kompliziert waren.
In diesem Zeitraum wurden lediglich drei bestehende Projekte und 414 neue Einheiten zum Verkauf freigegeben. Einheiten mit Preisen über 30 Milliarden VND machten 78 % des Angebots aus und befanden sich hauptsächlich in Thu Duc City. Nur 13 % des Primärangebots in Ho-Chi-Minh-Stadt lagen zu Preisen unter 10 Milliarden VND pro Einheit.
Allerdings erreichte die Absorptionsrate im ersten Halbjahr 2023 mit 15 % ein 10-Jahres-Tief. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2023 erreichte lediglich 158 Einheiten, ein Rückgang von 74 % im Vergleich zum Vorjahr.
Savills Research kam zu dem Schluss, dass teure Lagerbestände und Neueinführungen die Liquidität auf die Probe stellten, da die Primärpreise in den ersten sechs Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 48 % auf über 300 Millionen VND/m2 Land stiegen.
In diesem Jahr haben einige Entwickler Mietverpflichtungsprogramme mit festen Renditen, erweiterten Vorzugszinssätzen und verlängerten Zahlungsplänen angeboten.
„Die vorsichtige Stimmung der Käufer übt weiterhin Druck auf die Marktliquidität aus. Dank spezifischer Mechanismen im Immobiliensektor, der Geldpolitik und bei Infrastrukturinvestitionen werden sich die Aussichten jedoch verbessern“, prognostizierte Troy Griffiths.
Savills Vietnam prognostiziert für die zweite Jahreshälfte 2023 die Markteinführung von 8.450 Wohnungen. Auf die Kategorie B entfallen 54 %, auf die Kategorie C 39 % und auf die Kategorie A 7 % des Marktanteils. Zu den namhaften Projekten zählen Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 und La Partenza. Für diese Projekte werden Reservierungen entgegengenommen, und der Verkaufsstart ist für das dritte Quartal 2023 geplant. Insbesondere für die Produktlinie Villen und Reihenhäuser wird bis Jahresende mit der Markteinführung von 500 Einheiten gerechnet.
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