Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills, gab eine allgemeine Einschätzung des Wohnungsmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt ab und sagte, dass die erste Hälfte des Jahres 2023 aufgrund des begrenzten Angebots in Verbindung mit den Bedenken der Käufer im Kontext einer schwierigen Wirtschaftslage keine großen Anzeichen einer Besserung gezeigt habe.
Entwicklung des Wohnungssegments in Ho-Chi-Minh-Stadt – Quelle: Savills
Laut Savills-Daten ging das Angebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 86 % auf 1.980 Einheiten zurück; davon entfielen lediglich 19 % auf das zweite Quartal. Es gab keine neuen Wohnungen der Kategorie A, während die Kategorie C einen Marktanteil von 77 % ausmachte. Das Gesamtangebot belief sich auf 6.700 Einheiten (minus 59 % im Vergleich zum Vorjahr); davon entfielen 45 % auf die Kategorie C, 35 % auf die Kategorie B und 20 % auf die Kategorie A.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in diesem Immobiliensegment beträgt 125 Millionen VND/m², ein Anstieg von 44 % gegenüber dem Vorjahr aufgrund des hohen Angebots an hochpreisigen Immobilien der Klassen A und B.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin der Forschungsabteilung und S22M Savills HCMC, merkte an, dass die aktuellen Wohnungspreise etwa um das 30-fache vom Durchschnittseinkommen der Stadtbewohner abweichen.
„Das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt lediglich etwa 15 Millionen VND pro Monat. Gleichzeitig liegt der durchschnittliche Wohnungspreis in einem Neubauprojekt derzeit bei 5,5 bis 6 Milliarden VND. Der Unterschied beträgt mehr als das 30-Fache“, so der Experte von Savills.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Forschung & S22M Savills HCMC
Frau Giang Huynh analysierte, dass es bei diesem Einkommensniveau mehrere Jahrzehnte dauern würde, bis die Menschen ein Haus kaufen könnten, wenn sie 40-50% pro Monat sparen könnten, vorausgesetzt, sie nehmen keinen Kredit in Anspruch oder erhalten keine Unterstützung von Verwandten.
„Für einen Haushalt ist es derzeit sehr schwierig, in Ho-Chi-Minh-Stadt mit einem durchschnittlichen Einkommen ein Haus zu kaufen. Um ein Haus zu erwerben, benötigt man daher ein relativ hohes Einkommen sowie finanzielle Unterstützung, um sich auch nur eine durchschnittliche Wohnung leisten zu können“, sagte Frau Giang.
Laut einer Studie von Savills wurden im ersten Halbjahr 1.170 Wohnungen verkauft, ein Rückgang von 90 % gegenüber dem Vorjahr. Im zweiten Quartal gab es über 300 Transaktionen. Die Vermietungsquote lag in den ersten sechs Monaten bei 17 %, ein Minus von 56 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen der Kategorie C waren besonders gefragt und machten 62 % der Verkäufe aus. Wohnungen unter 5 Milliarden VND fanden großen Anklang.
Die Absatzrate von Villen und Reihenhäusern ist auf dem niedrigsten Stand seit 10 Jahren.
Insbesondere wurden in der ersten Hälfte des Jahres 2023 von Savills keine neuen Villen- oder Reihenhausprojekte verzeichnet, da Investoren Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung, knappe freie Grundstücke und komplizierte rechtliche Verfahren hatten.
In diesem Zeitraum wurden lediglich drei bestehende Projekte mit insgesamt 414 neuen Wohneinheiten zum Verkauf angeboten. 78 % der Einheiten mit einem Preis von über 30 Milliarden VND machten den Großteil des Angebots aus und befanden sich hauptsächlich in Thu Duc City. Nur 13 % des Primärangebots in Ho-Chi-Minh-Stadt lagen unter 10 Milliarden VND pro Einheit.
Die Absorptionsrate erreichte im ersten Halbjahr 2023 jedoch mit 15 % den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2023 auf lediglich 158 Einheiten, ein Rückgang von 74 % gegenüber dem Vorjahr.
Savills Research kam zu dem Schluss, dass teure Lagerbestände und neue Markteinführungen die Liquidität beeinträchtigten, da die Preise für Primärland in den ersten sechs Monaten des Jahres im Jahresvergleich um 48 % auf über 300 Millionen VND/m² Land stiegen.
In diesem Jahr haben einige Bauträger Mietverpflichtungsprogramme mit festen Renditen, verlängerten Vorzugszinsen und verlängerten Zahlungsfristen angeboten.
„Die anhaltende Zurückhaltung der Käufer übt weiterhin Druck auf die Marktliquidität aus. Die Aussichten werden sich jedoch dank spezifischer Mechanismen in den Bereichen Immobilien, Geldpolitik und Infrastrukturinvestitionen verbessern“, prognostizierte Troy Griffiths.
Savills Vietnam prognostiziert für das zweite Halbjahr 2023 die Markteinführung von 8.450 Wohnungen. Der Marktanteil entfällt auf die Klassen B (54 %), C (39 %) und A (7 %). Zu den bemerkenswerten Projekten zählen Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 und La Partenza. Für diese Projekte werden bereits Reservierungen entgegengenommen, die Markteinführung ist für das dritte Quartal 2023 geplant. Insbesondere im Bereich der Villen und Reihenhäuser werden voraussichtlich bis Ende des Jahres 500 Einheiten zum Verkauf angeboten.
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