Das durchschnittliche Einkommen der Bevölkerung in Ho-Chi-Minh-Stadt und die Immobilienpreise unterscheiden sich um das 30-fache.

Công Luận•21/07/2023

Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills, sagte in seiner Gesamtbeurteilung des Wohnungsmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die erste Hälfte des Jahres 2023 aufgrund des begrenzten Angebots und der Bedenken der Käufer angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage keine großen Anzeichen einer Besserung gezeigt habe.

Das durchschnittliche Einkommen der Bevölkerung und die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt unterscheiden sich um bis zu das 30-fache (Abbildung 1). — Entwicklung des Wohnungsmarktsegments in Ho-Chi-Minh-Stadt – Quelle: Savills

Laut Savills-Daten ging das Angebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 86 % auf 1.980 Einheiten zurück; davon entfielen lediglich 19 % auf das zweite Quartal. Es gab keine neuen Wohnungen der Kategorie A, während Wohnungen der Kategorie C einen Marktanteil von 77 % ausmachten. Das Gesamtangebot an Bestandswohnungen belief sich auf 6.700 Einheiten (ein Rückgang von 59 % gegenüber dem Vorjahr); davon entfielen 45 % auf Kategorie C, 35 % auf Kategorie B und 20 % auf Kategorie A.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für dieses Immobiliensegment beträgt 125 Millionen VND/m² (netto nutzbare Fläche), was einem Anstieg von 44 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und auf hochpreisige Immobilien der Klassen A und B zurückzuführen ist.

Frau Giang Huynh, stellvertretende Forschungs- und Entwicklungsleiterin bei S22M Savills Ho Chi Minh City, merkte an, dass die aktuellen Wohnungspreise etwa 30 Mal höher seien als das durchschnittliche Einkommen der Stadtbewohner.

„Das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt lediglich etwa 15 Millionen VND pro Monat. Gleichzeitig liegt der durchschnittliche Preis einer Wohnung in einem Neubauprojekt derzeit bei 5,5 bis 6 Milliarden VND. Der Unterschied beträgt mehr als das 30-Fache“, kommentierte ein Experte von Savills.

Das durchschnittliche Einkommen der Bevölkerung und die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt unterscheiden sich um bis zu 30 Mal (Abbildung 2). — Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin der Forschungs- und S22M-Abteilung, Savills Ho-Chi-Minh-Stadt

Frau Giang Huynh analysierte, dass es bei diesem Einkommensniveau, wenn die Menschen 40-50% pro Monat sparen können, mehrere Jahrzehnte dauern würde, bis sie sich ein Haus leisten könnten, vorausgesetzt, sie nehmen keinen Kredit auf und erhalten keine Unterstützung von Verwandten.

„Für einen Haushalt mit einem durchschnittlichen Nettoeinkommen ist es derzeit sehr schwierig, in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen. Um sich ein Haus leisten zu können, benötigt man daher ein relativ hohes Einkommen sowie finanzielle Mittel, um sich eine durchschnittliche Wohnung leisten zu können“, sagte Frau Giang.

Laut einer Studie von Savills wurden im ersten Halbjahr 1.170 Wohnungen verkauft, ein Rückgang von 90 % gegenüber dem Vorjahr. Im zweiten Quartal gab es über 300 Transaktionen. Die Vermietungsquote lag in den ersten sechs Monaten bei 17 %, ein Minus von 56 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Wohnungen der Kategorie C waren mit 62 % besonders gefragt. Wohnungen unter 5 Milliarden VND fanden bei vielen Käufern Anklang.

Die Nachfrage nach Villen und Reihenhäusern ist so niedrig wie seit 10 Jahren nicht mehr.

Bemerkenswerterweise verzeichnete Savills im ersten Halbjahr 2023 keine neuen Villen- oder Reihenhausprojekte. Dies ist auf Schwierigkeiten der Bauträger bei der Kapitalbeschaffung, einen Mangel an unbebauten Grundstücken und komplexe rechtliche Verfahren zurückzuführen.

In diesem Zeitraum wurden lediglich drei bestehende Projekte mit 414 zusätzlichen Wohneinheiten realisiert. 78 % der Einheiten, hauptsächlich in Thu Duc City, kosteten über 30 Milliarden VND. Nur 13 % des Angebots in Ho-Chi-Minh-Stadt lagen unter 10 Milliarden VND pro Einheit.

Die Absorptionsrate erreichte im ersten Halbjahr 2023 mit 15 % jedoch den niedrigsten Stand seit 10 Jahren. Die Anzahl der Transaktionen im ersten Halbjahr 2023 betrug lediglich 158 Einheiten, ein Rückgang von 74 % gegenüber dem Vorjahr.

Die Forschungsabteilung von Savills schätzt ein, dass hohe Lagerbestände und teure neue Produkte die Liquidität beeinträchtigen, da die Preise auf dem Primärmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres im Jahresvergleich um 48 % auf über 300 Millionen VND/m² Land gestiegen sind.

In diesem Jahr haben einige Bauträger Mietprogramme mit garantierten Renditen, verlängerten Zeiträumen mit Vorzugszinsen und längeren Zahlungsfristen angeboten.

„Die verhaltene Stimmung der Käufer übt weiterhin Druck auf die Marktliquidität aus. Die Aussichten werden sich jedoch dank spezifischer Mechanismen im Immobiliensektor, der Geldpolitik und Investitionen in die Infrastruktur verbessern“, prognostizierte Troy Griffiths.

Savills Vietnam prognostiziert für das zweite Halbjahr 2023 die Markteinführung von 8.450 Wohnungen. Davon entfallen 54 % auf die Klasse B, 39 % auf die Klasse C und 7 % auf die Klasse A. Zu den bemerkenswerten Projekten zählen Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 und La Partenza. Für diese Projekte werden bereits Reservierungen entgegengenommen, die Markteinführung ist für das dritte Quartal 2023 geplant. Im Bereich Villen und Reihenhäuser sollen bis Ende des Jahres 500 Einheiten zum Verkauf angeboten werden.

Quelle