Was ist falsch an der 2%igen Immobilieneinkommenssteuer?

Gemäß Artikel 14 Absatz 1 des Gesetzes über die Einkommensteuer (geändert und ergänzt durch Artikel 243 des Bodengesetzes von 2024) wird im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten das zu versteuernde Einkommen nach dem in der Bodenpreistabelle angegebenen Bodenpreis berechnet.

Steuerexperten beraten Bürger zu Steuerzahlungsverfahren – Foto: TTD

Das Finanzministerium prüft zwei Methoden: die Berechnung auf Basis des zu versteuernden Einkommens (gleich dem Verkaufspreis abzüglich der gesamten Kosten im Zusammenhang mit der übertragenen Immobilie) oder die Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes auf den gesamten Übertragungspreis.

Falls eine Datenbank existiert, die den Kaufpreis und die mit der Übertragung von Immobilien verbundenen Kosten genau ermittelt, wird die Methode der Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen angewendet, die sich nach der Steuersatzformel (vorgeschlagen 20%) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen berechnet.

In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung von Immobilien verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2% berechnet.

Es bedarf einer Differenzierung der Steuerpolitik je nach Verwendungszweck von Immobilien. Niedrigere Steuersätze sollten für Grundstücke zu Produktions- und Geschäftszwecken angewendet werden, um eine effiziente Landnutzung zu fördern und einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen.

Das Steuersystem weist noch immer viele Mängel auf.

Ab dem 1. August 2024 (dem Datum des Inkrafttretens des Landgesetzes 2024) wird die Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen in folgende zwei Fälle unterteilt:

Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen wird die persönliche Einkommensteuer auf der Grundlage des in der Landpreistabelle angegebenen Grundstückspreises multipliziert mit einem Steuersatz von 2 % berechnet.

Das heißt, werden lediglich Nutzungsrechte an Grundstücken übertragen (ohne Häuser oder sonstige Bauwerke), berechnet der Staat die Steuer nicht mehr wie bisher anhand des im Vertrag angegebenen Preises, sondern anhand der jährlich vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Grundstückspreisliste. Diese neue Regelung des Bodengesetzes von 2024 soll verhindern, dass Grundstückspreise absichtlich zu niedrig angegeben werden, um die Steuerlast zu senken.

Bei Einkünften aus der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken im Zusammenhang mit Häusern und Bauarbeiten auf Grundstücken wird das zu versteuernde Einkommen aus Immobilienübertragungen als der Übertragungspreis multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % ermittelt.

Gemäß Artikel 17 des Rundschreibens 92/2015/TT-BTC ist der Transferpreis jeweils der im Transfervertrag zum Zeitpunkt des Transfers angegebene Preis.

Falls im Grundstücksübertragungsvertrag kein Grundstückspreis angegeben ist oder der im Übertragungsvertrag angegebene Grundstückspreis niedriger ist als der vom Provinzvolkskomitee festgelegte Preis, so gilt der vom Provinzvolkskomitee zum Zeitpunkt der Übertragung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes festgelegte Preis als Grundstücksübertragungspreis.

In beiden oben genannten Fällen muss der Veräußerer eine Steuer in Höhe von 2 % des Gesamtwerts der Immobilie (zum staatlichen Preis oder zum zwischen den Parteien vereinbarten Preis) zahlen, unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Gewinn oder einen Verlust erzielt.

Einfaches Inkassoverfahren, aber leicht zu überhöhte Preise zu verlangen

Erstens wird die Einkommensteuer grundsätzlich nur auf den nach Abzug der Ausgaben verbleibenden Gewinn erhoben, tatsächlich aber auf den gesamten Transaktionswert, was leicht zu Überzahlungen führen kann. Selbst bei Verlusten müssen Steuerzahler Steuern entrichten, was ärgerlich und ungerecht ist.

Zweitens spiegelt die Anwendung der Grundstückspreisliste des Provinzvolkskomitees bei der reinen Übertragung von Landnutzungsrechten den Marktwert nicht korrekt wider, was die Verhandlungsmacht bei zivilrechtlichen Transaktionen einschränkt.

Drittens ist der Steuersatz von 2 % auf den Gesamtwert der Immobilie recht hoch, was eine finanzielle Belastung darstellt und viele Übertragende dazu veranlasst, Wege zu finden, um niedrigere Vertragspreise als die tatsächlichen anzugeben (Zweipreisgeschäfte), was zu Budgetverlusten führt und die Markttransparenz verringert.

Senken Sie den Steuersatz unter 1 %, einverstanden?

Angesichts dieser Situation erscheint der Vorschlag des Finanzministeriums, bei vollständiger Kenntnis der Sachlage einen Steuersatz von 20 % auf den Gewinn (Erlöse abzüglich Gesamtkosten) anzuwenden oder andernfalls einen Steuersatz von 2 % auf den gesamten Verrechnungspreis beizubehalten, angemessen. Dieser Ansatz trägt dazu bei, sich schrittweise der Einkommensteuer anzunähern und ist gleichzeitig den aktuellen steuerlichen Rahmenbedingungen in Vietnam angepasst.

Neben der Innovation der Steuerberechnungsmethode ist es jedoch notwendig, auch eine Anpassung des Steuersatzes in Betracht zu ziehen. Bei Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes auf den gesamten Übertragungspreis sollte dieser von 2 % auf unter 1 % gesenkt werden. Alternativ könnte ein progressiver Steuersatz entsprechend dem Immobilienwert festgelegt werden, um die finanzielle Belastung für die Bürger zu reduzieren.

Bei der Entwicklung einer Methode zur Berechnung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen ist es notwendig, die Grundsätze der Fairness, Angemessenheit und des Gleichgewichts zwischen den Steuerverwaltungsanforderungen des Staates und den tatsächlichen Möglichkeiten der Bevölkerung zu gewährleisten.

Mehr lesen Zurück zu den Themen

Zurück zum Thema

MSc. NGO GIA HOANG (FAKULTÄT FÜR HANDELSRECHT, RECHTSUNIVERSITÄT HO-CHI-MINH-STADT)

Quelle: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm