Ist an der 2%igen Einkommensteuer auf Immobilientransaktionen etwas auszusetzen?

Gemäß Artikel 14 Absatz 1 des Gesetzes über die Einkommensteuer (geändert und ergänzt durch Artikel 243 des Landgesetzes 2024) wird im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten das zu versteuernde Einkommen auf der Grundlage des in der Landpreistabelle angegebenen Landpreises berechnet.

Steuerbeamte informieren Bürger über Steuerzahlungsverfahren – Foto: TTD

Das Finanzministerium erwägt zwei Methoden: die Berechnung der Steuer auf der Grundlage des zu versteuernden Einkommens (gleich dem Verkaufspreis abzüglich der gesamten mit dem übertragenen Eigentum verbundenen Kosten) oder die Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes auf den gesamten Übertragungspreis.

In Fällen, in denen eine Datenbank existiert, die den Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten der Immobilienübertragung genau ermittelt, wird die Methode zur Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen nach folgender Formel berechnet: Steuersatz (vorgeschlagen 20%) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen.

In Fällen, in denen der Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten der Immobilienübertragung nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit einem Steuersatz von 2% berechnet.

Es besteht die Notwendigkeit, die Steuerpolitik nach der beabsichtigten Nutzung von Immobilien zu differenzieren und niedrigere Steuersätze für Grundstücke anzuwenden, die für Produktions- und Geschäftszwecke genutzt werden, um eine effiziente Landnutzung zu fördern und einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen.

Das Steuersystem weist noch immer viele Mängel auf.

Ab dem 1. August 2024 (dem Datum des Inkrafttretens des Landgesetzes 2024) wird die Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen in folgende zwei Fälle unterteilt:

Einkünfte aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen werden auf der Grundlage des in der Landpreistabelle angegebenen Landpreises multipliziert mit einem Steuersatz von 2 % besteuert.

Das bedeutet, dass bei der Übertragung lediglich des Nutzungsrechts an einem Grundstück (ohne Bebauung oder sonstige Bauwerke) die Steuerberechnung nicht mehr wie bisher auf dem im Vertrag angegebenen Preis basiert, sondern auf der jährlich vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Grundstückspreisliste. Diese neue Regelung des Bodengesetzes von 2024 soll verhindern, dass Grundstückspreise absichtlich zu niedrig angegeben werden, um die Steuerlast zu senken.

Bei Einkünften aus der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken im Zusammenhang mit Häusern und Bauarbeiten auf dem Grundstück wird das steuerpflichtige Einkommen aus der Immobilienübertragung ermittelt, indem der Übertragungspreis jeder Transaktion mit einem Steuersatz von 2 % multipliziert wird.

Gemäß Artikel 17 des Rundschreibens 92/2015/TT-BTC ist der Transferpreis für jede Transaktion der im Transfervertrag zum Zeitpunkt des Transfers angegebene Preis.

In Fällen, in denen der Grundstücksübertragungsvertrag den Grundstückspreis nicht festlegt oder der im Vertrag angegebene Grundstückspreis niedriger ist als der vom Provinzvolkskomitee festgelegte Preis, gilt der vom Provinzvolkskomitee zum Zeitpunkt der Übertragung festgelegte Preis gemäß dem Grundstücksgesetz.

In beiden oben genannten Fällen muss der Veräußerer eine Steuer in Höhe von 2 % des Gesamtwerts der Immobilie (entsprechend dem staatlich festgelegten Preis oder dem von den Parteien vereinbarten Preis) entrichten, unabhängig davon, ob er aus dem Verkauf einen Gewinn oder einen Verlust erzielt.

Einfaches Inkassoverfahren, aber anfällig für Überberechnung.

Erstens wird die Einkommensteuer grundsätzlich nur auf den nach Abzug der Ausgaben verbleibenden Gewinn erhoben. In der Realität wird sie jedoch auf den gesamten Transaktionswert berechnet, was leicht zu einer Überbesteuerung führen kann. Selbst bei Verlusten müssen die Menschen Steuern zahlen, was Unmut hervorruft und als ungerecht empfunden wird.

Zweitens spiegelt die Anwendung der Grundstückspreisliste des Provinzvolkskomitees bei der Übertragung von reinen Landnutzungsrechten den Marktwert nicht genau wider, was die Einigungsquote bei zivilrechtlichen Transaktionen verringert.

Drittens ist der Steuersatz von 2 % auf den Gesamtwert von Immobilien recht hoch, was eine finanzielle Belastung darstellt und viele an Übertragungen beteiligte Parteien dazu veranlasst, niedrigere Vertragspreise als den tatsächlichen Wert anzugeben (Zweipreisgeschäfte), was zu Einnahmeverlusten und einer geringeren Markttransparenz führt.

Können wir den Steuersatz auf unter 1 % senken?

Angesichts dieser Situation erscheint der Vorschlag des Finanzministeriums, einen Steuersatz von 20 % auf den Gewinn (entsprechend den Einnahmen abzüglich der Gesamtausgaben) anzuwenden, sofern alle Informationen ermittelt werden können, oder einen Steuersatz von 2 % auf den gesamten Verrechnungspreis beizubehalten, falls die Ausgaben nicht ermittelt werden können, angemessen. Dieser Ansatz nähert sich schrittweise dem tatsächlichen Wesen der Einkommensteuer an und ist gleichzeitig mit den aktuellen Gegebenheiten der Steuerverwaltung in Vietnam kompatibel.

Neben einer Reform der Steuerberechnungsmethode sollten auch Anpassungen des Steuersatzes in Betracht gezogen werden. Wird ein einheitlicher Steuersatz auf den gesamten Übertragungspreis angewendet, sollte dieser von 2 % auf unter 1 % gesenkt werden. Alternativ sollte ein progressiver Steuersatz auf Basis des Immobilienwerts eingeführt werden, um die finanzielle Belastung der Bürger zu reduzieren.

Bei der Entwicklung einer Methode zur Berechnung der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen ist es notwendig, die Grundsätze der Fairness, Angemessenheit und des Gleichgewichts zwischen den Steuerverwaltungserfordernissen des Staates und der tatsächlichen finanziellen Leistungsfähigkeit der Bevölkerung zu gewährleisten.

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MA NGO GIA HOANG (FAKULTÄT FÜR HANDELSRECHT, RECHTSUNIVERSITÄT HO-CHI-MINH-STADT)

Quelle: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm