Steuerexperten beraten Menschen bei der Steuerzahlung – Foto: TTD
Das Finanzministerium prüft derzeit zwei Methoden: Zum einen kann die Berechnung auf Grundlage des zu versteuernden Einkommens erfolgen (entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Gesamtkosten der übertragenen Immobilie) oder zum anderen kann auf den gesamten Übertragungspreis ein gemeinsamer Steuersatz angewendet werden.
Falls eine Datenbank vorhanden ist, die den Kaufpreis und die Kosten im Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie genau bestimmt, wird die Methode zur Erhebung der persönlichen Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung angewendet, berechnet nach der Steuersatzformel (vorgeschlagen 20 %) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen.
In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % ermittelt.
Steuern haben noch viele Mängel
Ab dem 1. August 2024 (dem Tag des Inkrafttretens des Bodengesetzes 2024) wird die Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen in die folgenden zwei Fälle unterteilt:
Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen wird die Einkommensteuer auf Grundlage des in der Grundstückspreistabelle angegebenen Grundstückspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % berechnet.
Das heißt: Werden nur die Nutzungsrechte übertragen (ohne Häuser oder Bauten auf dem Grundstück), berechnet der Staat die Steuer nicht wie bisher auf Grundlage des im Vertrag vereinbarten Preises, sondern anhand der jährlich vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Grundstückspreisliste. Diese neue Bestimmung des Bodengesetzes von 2024 soll dazu beitragen, dass die absichtliche Unterbewertung von Grundstückspreisen zur Minderung der Steuerschuld vermieden wird.
Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten im Zusammenhang mit Häusern und Bauarbeiten auf Grundstücken wird das zu versteuernde Einkommen aus der Immobilienübertragung als der Übertragungspreis ermittelt, der jeweils mit dem Steuersatz von 2 % multipliziert wird.
Gemäß Artikel 17 des Rundschreibens 92/2015/TT-BTC ist der jeweilige Übertragungspreis der zum Zeitpunkt der Übertragung im Übertragungsvertrag angegebene Preis.
Falls im Grundstücksübertragungsvertrag kein Grundstückspreis angegeben ist oder der im Übertragungsvertrag angegebene Grundstückspreis niedriger ist als der vom Volkskomitee der Provinz festgelegte Preis, ist der Grundstücksübertragungspreis der Preis, der vom Volkskomitee der Provinz zum Zeitpunkt der Übertragung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes festgelegt wurde.
In beiden oben genannten Fällen muss der Übertragende eine Steuer in Höhe von 2 % des Gesamtwerts der Immobilie (entsprechend dem staatlichen Preis oder dem von den Parteien vereinbarten Preis) zahlen, unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Gewinn oder Verlust macht.
Einfache Inkassomethode, aber leicht zu überhöhten Gebühren
Erstens wird die Einkommensteuer grundsätzlich nur auf das Einkommen (den Gewinn) nach Abzug der Ausgaben erhoben, tatsächlich jedoch auf den gesamten Transaktionswert, was leicht zu einer Übererhebung führen kann. Selbst bei einem Verkauf mit Verlust müssen die Steuerzahler Steuern zahlen, was frustrierend und ungerechtfertigt ist.
Zweitens spiegelt die Anwendung der Grundstückspreisliste des Volkskomitees der Provinz im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten nicht genau den Marktwert wider, was die Zustimmung zu zivilrechtlichen Transaktionen einschränkt.
Drittens ist der Steuersatz von 2 % auf den Gesamtwert einer Immobilie recht hoch und stellt eine finanzielle Belastung dar. Viele Veräußerer suchen daher nach Möglichkeiten, einen niedrigeren Vertragspreis als den tatsächlichen Preis anzugeben (Zwei-Preis-Transaktionen). Dies führt zu Budgetverlusten und verringert die Markttransparenz.
Steuersatz unter 1 % senken, okay?
Vor diesem Hintergrund ist der Vorschlag des Finanzministeriums, einen Steuersatz von 20 % auf den Gewinn (entspricht Umsatz abzüglich Gesamtkosten) anzuwenden, wenn vollständige Informationen vorliegen, oder einen Steuersatz von 2 % auf den gesamten Transferpreis beizubehalten, wenn die Kosten nicht ermittelt werden können, sinnvoll. Dieser Ansatz trägt dazu bei, sich dem Wesen der Einkommensteuer schrittweise anzunähern und ist gleichzeitig an die aktuellen Steuerbedingungen in Vietnam angepasst.
Neben der Neuerung der Steuerberechnungsmethode muss jedoch auch eine Anpassung des Steuersatzes in Betracht gezogen werden. Bei Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes auf den gesamten Übertragungspreis sollte der Steuersatz von 2 % auf unter 1 % gesenkt oder ein progressiver Steuersatz entsprechend dem Immobilienwert festgelegt werden, um die finanzielle Belastung der Menschen zu verringern.
Bei der Entwicklung einer Methode zur Berechnung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen müssen die Grundsätze der Fairness, Angemessenheit und Ausgewogenheit zwischen den Anforderungen des Staates an die Steuerverwaltung und den tatsächlichen Möglichkeiten der Bevölkerung gewährleistet werden.
Quelle: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm
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