Steuerexperten beraten Menschen bei der Steuerzahlung – Foto: TTD
Das Finanzministerium prüft derzeit zwei Methoden: Zum einen kann die Berechnung auf Grundlage des zu versteuernden Einkommens erfolgen (entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Gesamtkosten der übertragenen Immobilie) oder zum anderen kann auf den gesamten Übertragungspreis ein gemeinsamer Steuersatz angewendet werden.
Falls eine Datenbank vorhanden ist, die den Kaufpreis und die Kosten im Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie genau bestimmt, wird die Methode zur Erhebung der persönlichen Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung angewendet, berechnet nach der Steuersatzformel (vorgeschlagen 20 %) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen.
In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % ermittelt.
Steuern haben noch viele Mängel
Ab dem 1. August 2024 (dem Tag des Inkrafttretens des Bodengesetzes 2024) wird die Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen in die folgenden zwei Fälle unterteilt:
Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen wird die Einkommensteuer auf Grundlage des in der Grundstückspreistabelle angegebenen Grundstückspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % berechnet.
Das heißt, wenn nur Landnutzungsrechte übertragen werden (ohne Häuser oder Bauten auf dem Land), basiert der Staat bei der Berechnung der Steuer nicht wie bisher auf dem im Vertrag angegebenen Preis, sondern auf der jährlich vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Landpreisliste. Dabei handelt es sich um eine Neuregelung des Grundstücksgesetzes von 2024, die dazu dienen soll, die Situation zu verringern, in der Menschen absichtlich zu niedrige Grundstückspreise angeben, um ihre Steuerpflicht zu senken.
Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten im Zusammenhang mit Häusern und Bauarbeiten auf Grundstücken wird das zu versteuernde Einkommen aus der Immobilienübertragung als der Übertragungspreis ermittelt, der jeweils mit dem Steuersatz von 2 % multipliziert wird.
Gemäß Artikel 17 des Rundschreibens 92/2015/TT-BTC ist der jeweilige Übertragungspreis der zum Zeitpunkt der Übertragung im Übertragungsvertrag angegebene Preis.
Falls im Grundstücksübertragungsvertrag kein Grundstückspreis angegeben ist oder der im Übertragungsvertrag angegebene Grundstückspreis niedriger ist als der vom Volkskomitee der Provinz festgelegte Preis, ist der Grundstücksübertragungspreis der Preis, der vom Volkskomitee der Provinz zum Zeitpunkt der Übertragung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes festgelegt wurde.
In beiden oben genannten Fällen muss der Übertragende eine Steuer in Höhe von 2 % des Gesamtwerts der Immobilie (entsprechend dem staatlichen Preis oder dem von den Parteien vereinbarten Preis) zahlen, unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Gewinn oder Verlust macht.
Einfache Inkassomethode, aber leicht zu überhöhten Gebühren
Erstens wird die Einkommensteuer grundsätzlich nur auf die Einkünfte (Gewinne) erhoben, die nach Abzug der Ausgaben erzielt werden. Tatsächlich wird sie jedoch auf den gesamten Transaktionswert erhoben, was leicht zu einer Übererhebung führen kann. Auch wenn die Leute mit Verlust verkaufen, müssen sie weiterhin Steuern zahlen, was frustrierend und unzumutbar ist.
Zweitens spiegelt die Anwendung der Grundstückspreisliste des Volkskomitees der Provinz im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten nicht genau den Marktwert wider, was die Zustimmung zu zivilrechtlichen Transaktionen einschränkt.
Drittens ist der Steuersatz von 2 % auf den Gesamtwert einer Immobilie recht hoch und stellt eine finanzielle Belastung dar. Viele Veräußerer suchen daher nach Möglichkeiten, einen niedrigeren Vertragspreis als den tatsächlichen Preis anzugeben (Zwei-Preis-Transaktionen). Dies führt zu Budgetverlusten und verringert die Markttransparenz.
Steuersatz unter 1 % senken, okay?
Angesichts dieser Situation ist der Vorschlag des Finanzministeriums vernünftig, einen Steuersatz von 20 % auf den Gewinn (entspricht den Einnahmen abzüglich der Gesamtkosten) anzuwenden, wenn vollständige Informationen ermittelt werden können, oder einen Steuersatz von 2 % auf den gesamten Übertragungspreis beizubehalten, wenn die Kosten nicht ermittelt werden können. Dieser Ansatz trägt dazu bei, sich schrittweise an die Art der Einkommensteuer heranzutasten und ist gleichzeitig an die aktuellen Bedingungen des Steuermanagements in Vietnam angepasst.
Allerdings muss neben der Innovation der Steuerberechnungsmethoden auch über eine Anpassung der Steuersätze nachgedacht werden. Wenn ein allgemeiner Steuersatz auf den gesamten Übertragungspreis angewendet wird, sollte der Steuersatz von 2 % auf weniger als 1 % gesenkt werden, oder es sollte ein progressiver Steuersatz entsprechend dem Wert der Immobilie festgelegt werden, um die finanzielle Belastung der Menschen zu verringern.
Bei der Entwicklung einer Methode zur Berechnung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen müssen die Grundsätze der Fairness, Angemessenheit und Ausgewogenheit zwischen den Anforderungen des Staates an die Steuerverwaltung und den tatsächlichen Möglichkeiten der Bevölkerung gewährleistet werden.
Quelle: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm
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