Was ist falsch an der 2%igen Immobilienertragssteuer?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Steuerexperten beraten Menschen bei der Steuerzahlung – Foto: TTD

Das Finanzministerium prüft derzeit zwei Methoden: die Berechnung auf Grundlage des zu versteuernden Einkommens (entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Gesamtkosten der übertragenen Immobilie) oder die Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes auf den gesamten Übertragungspreis.

Falls eine Datenbank vorhanden ist, die den Kaufpreis und die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Kosten genau bestimmt, wird die Methode zur Erhebung der persönlichen Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung angewendet, die anhand der Steuersatzformel (vorgeschlagen 20 %) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen berechnet wird.

In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % ermittelt.

Es muss eine Differenzierung der Steuerpolitik je nach Zweck der Immobiliennutzung geben. Auf Grundstücke für Produktions- und Geschäftszwecke müssen niedrigere Steuersätze angewendet werden, um eine effiziente Landnutzung zu fördern und so einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen.

Steuern weisen noch viele Mängel auf

Ab dem 1. August 2024 (dem Datum des Inkrafttretens des Bodengesetzes 2024) wird die Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen in die folgenden zwei Fälle unterteilt:

Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen wird die Einkommensteuer auf Grundlage des in der Grundstückspreistabelle angegebenen Grundstückspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % berechnet.

Das heißt, wenn nur Landnutzungsrechte übertragen werden (ohne Häuser oder Bauten auf dem Grundstück), berechnet der Staat die Steuer nicht wie bisher auf Grundlage des im Vertrag angegebenen Preises, sondern anhand der jährlich vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Grundstückspreisliste. Diese neue Regelung des Bodengesetzes von 2024 soll dazu beitragen, dass weniger Menschen absichtlich zu niedrige Grundstückspreise angeben, um ihre Steuerlast zu senken.

Bei Einkünften aus der Übertragung von Landnutzungsrechten im Zusammenhang mit Häusern und Bauarbeiten auf Grundstücken wird das zu versteuernde Einkommen aus der Immobilienübertragung als der Übertragungspreis ermittelt, der jeweils mit dem Steuersatz von 2 % multipliziert wird.

Gemäß Artikel 17 des Rundschreibens 92/2015/TT-BTC ist der Übertragungspreis jeweils der zum Zeitpunkt der Übertragung im Übertragungsvertrag angegebene Preis.

Falls im Grundstücksübertragungsvertrag kein Grundstückspreis angegeben ist oder der im Übertragungsvertrag angegebene Grundstückspreis niedriger ist als der vom Volkskomitee der Provinz festgelegte Preis, entspricht der Grundstücksübertragungspreis dem Preis, der vom Volkskomitee der Provinz zum Zeitpunkt der Übertragung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes festgelegt wurde.

In beiden oben genannten Fällen muss der Übertragende eine Steuer in Höhe von 2 % des Gesamtwerts der Immobilie (zum staatlichen Preis oder dem von den Parteien vereinbarten Preis) zahlen, unabhängig davon, ob der Verkäufer einen Gewinn oder Verlust erzielt.

Einfache Inkassomethode, aber leicht zu überhöhten Gebühren

Erstens wird die Einkommensteuer grundsätzlich nur auf die Einkünfte (Gewinne) nach Abzug der Ausgaben erhoben, tatsächlich jedoch auf den gesamten Transaktionswert, was leicht zu einer Übererhebung führen kann. Selbst bei einem Verkauf mit Verlust müssen die Steuerzahler Steuern zahlen, was frustrierend und ungerechtfertigt ist.

Zweitens spiegelt die Anwendung der Grundstückspreisliste des Volkskomitees der Provinz im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten den Marktwert nicht korrekt wider, was die Verhandlung zivilrechtlicher Transaktionen erschwert.

Drittens ist der Steuersatz von 2 % auf den Gesamtwert einer Immobilie recht hoch und stellt eine finanzielle Belastung dar. Viele Veräußerer suchen daher nach Wegen, die Vertragspreise niedriger als die tatsächlichen anzugeben (Zwei-Preis-Transaktionen), was zu Budgetverlusten und einer verringerten Markttransparenz führt.

Steuersatz unter 1 % senken, okay?

Vor diesem Hintergrund ist der Vorschlag des Finanzministeriums, einen Steuersatz von 20 % auf den Gewinn (entspricht dem Umsatz abzüglich der Gesamtkosten) anzuwenden, wenn vollständige Informationen vorliegen, oder einen Steuersatz von 2 % auf den gesamten Transferpreis beizubehalten, wenn die Kosten nicht ermittelt werden können, sinnvoll. Dieser Ansatz trägt dazu bei, sich dem Wesen der persönlichen Einkommensteuer schrittweise anzunähern und ist gleichzeitig an die aktuellen Steuerbedingungen in Vietnam angepasst.

Neben der Neuerung der Steuerberechnungsmethode muss jedoch auch eine Anpassung des Steuersatzes in Betracht gezogen werden. Bei Anwendung eines allgemeinen Steuersatzes auf den gesamten Übertragungspreis sollte der Steuersatz von 2 % auf weniger als 1 % gesenkt oder ein progressiver Steuersatz entsprechend dem Immobilienwert festgelegt werden, um die finanzielle Belastung der Menschen zu verringern.

Bei der Entwicklung einer Methode zur Berechnung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen müssen die Grundsätze der Fairness, Angemessenheit und Ausgewogenheit zwischen den Steuerverwaltungsanforderungen des Staates und den tatsächlichen Möglichkeiten der Bevölkerung gewährleistet werden.

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MSc. NGO GIA HOANG (FAKULTÄT FÜR HANDELSRECHT, RECHTSUNIVERSITÄT HO CHI MINH CITY)

Quelle: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm