Die Forderung, dass 20 % der Grundstücksfläche für den sozialen Wohnungsbau reserviert werden müssen, ist unzumutbar.
Nach Angaben des Planungs- und Architekturamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden bei der Überprüfung des Umsetzungsprozesses von Sozialwohnungsprojekten im Zeitraum 2016 bis 2021 in den meisten der bislang genehmigten Bebauungspläne in Ho-Chi-Minh-Stadt weder Standort noch Fläche der Sozialwohnungsgrundstücke festgelegt noch Sozialwohnungsprojekte aktualisiert.
Die Forderung, bei allen gewerblichen Wohnungsbauinvestitionen in Stadtgebieten ab Typ III 20 Prozent der Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau zu reservieren, entspricht nicht der Realität.
Der Grund hierfür liegt darin, dass die Forderung, für alle Projekte Land für Sozialwohnungen vorzubehalten, ohne sich dabei an lokalen Programmen und Plänen zur Wohnungsentwicklung, an der Flächennutzungsplanung und -planung, an der Stadtplanung oder an den wirtschaftlichen und geografischen Bedingungen der jeweiligen Ortschaft zu orientieren, dazu führen kann, dass in dieses Land nicht investiert wird, es verschwendet wird und die Immobilienpreise steigen.
Darüber hinaus ist die Regelung, 20 % des Bodenfonds für den sozialen Wohnungsbau zu reservieren, für gewerbliche Wohnbauprojekte mit einer Flächennutzungsgröße von weniger als zwei Hektar in Sondergebieten und Stadtgebieten des Typs I nicht umsetzbar. Denn dieser Bodenfonds verfügt nicht über genügend Mindestfläche, um in einen unabhängigen sozialen Wohnungsbaublock zu investieren.
Auch die Umwandlung dieser Flächen in Sozialwohnungen mit niedrigem Bauvolumen ist nicht sinnvoll, da in Sondergebieten und Typ-I-Gebieten die Entwicklung dieser Art von Wohnraum nicht gefördert wird. Andererseits kann der Bau von Sozialwohnungen in Form von Reihenhäusern in kommerziellen Wohnbauprojekten in städtischen Gebieten (meist in „Golden Land“-Lagen) potenziell negative und unfaire Aspekte mit sich bringen.
Bei Menschen mit niedrigem Einkommen, die in Sozialwohnungen in kommerziellen Wohnprojekten der gehobenen und sehr gehobenen Preisklasse leben, stehen allein die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb der Gebäude sowie für andere wesentliche Dienstleistungen in diesen Projekten in keinem Verhältnis zu ihrem Einkommen.
Der soziale Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Erwartungen noch nicht erfüllt.
Der Grund für die oben genannten Mängel liegt darin, dass die meisten Bebauungspläne in Ho-Chi-Minh-Stadt aus verschiedenen Gründen weder Lage noch Umfang der Grundstücksfläche für Sozialwohnungen festgelegt haben (oder nicht mit Sozialwohnungsprojekten aktualisiert wurden). Erstens wurden die meisten Bebauungspläne 1/2000 genehmigt, bevor das Wohnungsbaugesetz und das Dekret Nr. 100 zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen im Jahr 2015 in Kraft traten.
Neue Sozialwohnungsprojekte, die nach der Genehmigung der Anpassungen der Bebauungspläne im Maßstab 1/2000 im Jahr 2013 genehmigt wurden, wurden in den Bebauungsplänen nicht aktualisiert.
Einige Projekte wurden bisher nicht mit Entschädigungen für die Räumung umgesetzt, Bebauungspläne (Planung im Maßstab 1:2000) wurden nicht genehmigt, es gibt keine Lösungen für den Anschluss der technischen Infrastruktur und der Abwasserbehandlung, und es gibt keine Pläne für Investitionen in die soziale Infrastruktur. Sozialer Wohnungsbau hat keine Investoren angezogen. Bei einigen Projekten, die von Unternehmen zum Bau von Gewerbewohnungen investiert wurden, wurden 20 % des Grundstücksfonds durch Einzahlungen in den Staatshaushalt für sozialen Wohnungsbau umgewandelt. Das jährliche Investitionskapital aus dem Staatshaushalt ist jedoch nach wie vor begrenzt und reicht nicht aus, um Wohnungsbauprojekte und -programme umzusetzen.
Ermöglichen Sie Investoren den Tausch, um konzentrierten Sozialwohnungsbau zu bauen
Aufgrund der oben genannten Mängel empfiehlt das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Bauministerium, die Dokumente zur Umsetzung der Planungsgesetze gemäß den Bestimmungen des Planungsgesetzes umgehend zu überprüfen, zu ändern und zu ergänzen.
Hinsichtlich der bestehenden Gesetze, Verordnungen, Umsetzungsrundschreiben, Normen und neuen Planungsvorschriften hat das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Bauministerium vorgeschlagen, für Ho-Chi-Minh-Stadt als besonderes Stadtgebiet besondere Vorschriften mit anderen Verwaltungsanforderungen als für viele Provinzen und Städte mit geringer Urbanisierungsdichte zu erlassen.
Das Departement für Planung und Architektur schlug außerdem vor, dass das Bauministerium ein nationales Informationssystem und eine Datenbank zur Planung untersucht und aufbaut, um synchrone, einheitliche, vollständige, genaue und aktuelle Informationen für die Arbeit zur Erstellung, Bewertung, Genehmigung, Anpassung und Umsetzung der Planung bereitzustellen.
Ermöglichen Sie einem Investor, der im selben Bezirk viele Projekte umsetzt, den Austausch von Landflächen, um Sozialwohnungen konzentriert in einem Projekt zu errichten, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, um Geschäfte zu machen, sie zu nutzen und zu betreiben, oder haben Sie andere Regelungen und Lösungen für Richtlinien und Mechanismen, um Investitionen in Sozialwohnungen anzuziehen, die Arbeitern und Menschen mit niedrigem Einkommen dienen.
Das Amt für Planung und Architektur empfahl dem Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt außerdem, die Volkskomitees der Bezirke und der Stadt Thu Duc damit zu beauftragen, auf Grundlage der tatsächlichen Bedingungen, Bedürfnisse und Fortschritte bei der Überprüfung und Anpassung der Planungsprojekte 1/2000 vor Ort Dokumente zur Anpassung der Planungsprojekte 1/2000 vorzubereiten, um Sozialwohnungsprojekte und Projekte zur Entwicklung gewerblichen Wohnraums durch Sozialwohnungsregelungen zu aktualisieren, die von den zuständigen Behörden zur detaillierten Planung in die Zonenplanungsprojekte aufgenommen wurden, und Landmittel für den entsprechenden Bau von Sozialwohnungen bereitzustellen.
Es ist bekannt, dass das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 2014 und 2020 Investitionen in 243 Projekte mit einer Gesamtfläche von rund 537 Hektar und einem Umfang von 155.202 Wohnungen genehmigt hat. Bemerkenswert ist, dass die Investoren dieser kommerziellen Wohnbauprojekte ihre Verpflichtungen im Bereich Sozialwohnungen alle in Form von Barzahlungen erfüllen.
Dieser Betrag wird vom Investor gleichzeitig mit der finanziellen Verpflichtung für die Landnutzungsgebühren des gesamten Projekts an den Haushalt gezahlt. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt beauftragte das Finanzministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt damit, den Betrag, den der Investor zur Erfüllung seiner Verpflichtungen für Sozialwohnungen an den städtischen Wohnungsbaufonds gezahlt hat, zu beraten und zu ergänzen, um in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.
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