China experimentiert mit einem Modell, bei dem die Bewohner ihre Wohnungen selbst renovieren können.

Angesichts des finanziellen Drucks und der Anpassungen auf dem Immobilienmarkt experimentieren viele Großstädte in China, wie Shenzhen, Peking und Guangzhou, mit einem neuen Ansatz zur Stadterneuerung: der Mobilisierung von Ressourcen aus den Reihen der Bevölkerung selbst, indem den Bürgern ermöglicht wird, Kapital beizusteuern, sich an Gestaltungsideen zu beteiligen und eine proaktivere Rolle in ihren Lebensräumen einzunehmen.

Wenn die Bürger die Hauptakteure bei der Stadterneuerung sind.

Jahrzehntelang liefen Stadterneuerungsprojekte in China nach dem gleichen Schema ab: Die Regierung plant, Immobilienunternehmen investieren, die Bewohner erhalten Entschädigungen und werden anschließend umgesiedelt. Dieser groß angelegte Abriss- und Wiederaufbauansatz hat viele Menschen über Nacht zu Millionären gemacht und glamouröse Wolkenkratzerstädte entstehen lassen. Doch mit der Abkühlung des Immobilienmarktes zeigen sich erste Risse in der alten Formel. Viele Projekte verzögern sich aufgrund von Meinungsverschiedenheiten zwischen Bauträgern und Bewohnern oder weil die neuen Pläne nicht den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.

In diesem Kontext bringt der sozialisierte Ansatz des „bewohnergeführten Sanierungsmodells“ frischen Wind in verfallene Altbauten. Erst kürzlich startete in Shenzhen, dem Technologiezentrum Südchinas, ein über 40 Jahre altes Wohnhaus sein erstes Sanierungsprojekt. Die Eigentümer führten es selbst durch, mit Unterstützung und rechtlicher Beratung der lokalen Regierung, anstatt sich ausschließlich auf große Immobilienkonzerne zu verlassen.

Dieses kleine Projekt betrifft zehn Haushalte ehemaliger Angestellter eines 1979 erbauten öffentlichen Kindergartens, die in einem alten Wohnkomplex leben. Das Gebäude mit einer Gesamtfläche von ca. 870 Quadratmetern ist seit Langem stark sanierungsbedürftig: Die Wände bröckeln, die Elektrik ist verheddert, und bei Starkregen kommt es häufig zu Überschwemmungen. Anstatt passiv auf Entschädigungszahlungen zu warten, beschlossen die zehn Haushalte einstimmig, sich zu treffen, einen Eigenbeitrag festzulegen, die notwendigen Reparaturen mit der Beratung eines Experten zu besprechen und direkt einen geeigneten Bauunternehmer auszuwählen.

Wohnanlage in Shenzhen, Baujahr 1979. Foto: The Paper.

Die Lösung für die wirtschaftlichen und sozialen Probleme.

Das Kernprinzip dieses Modells besteht darin, die Rolle und Eigeninitiative der Bevölkerung zu stärken und gleichzeitig den Staatshaushalt zu entlasten. Obwohl die genauen Kosten des Projekts in Shenzhen nicht veröffentlicht wurden, beliefen sich die Gesamtkosten für den Umbau eines Gebäudes mit einer Fläche von über 1.700 Quadratmetern in Guangzhou auf etwa 8 Millionen Yuan (umgerechnet 1,2 Millionen US-Dollar). Im Durchschnitt zahlte jeder Haushalt rund 300.000 Yuan (über 1 Milliarde VND), um auf dem seit vielen Jahren bewohnten Grundstück einen völlig neuen, modernen und sichereren Wohnraum zu erhalten.

Herr Tran Kiet, Direktor des Zentrums für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung an der Shanghai Jiao Tong Universität, analysierte diesen Wandel und kommentierte: „Das traditionelle Immobilienentwicklungsmodell, das sich durch großflächigen Abriss, großflächigen Neubau und die Umsiedlung von Bewohnern aus alten Flachbauten zum Bau von Luxuswohnungen, die zu überhöhten Preisen verkauft werden, auszeichnet, ist für die meisten alteingesessenen Wohngebiete im derzeitigen eingefrorenen Markt nicht mehr geeignet.“

Laut Herrn Tran erschwert die alleinige Abhängigkeit von öffentlichen Mitteln eine flächendeckende Versorgung: „Wenn wir uns nur auf den Staatshaushalt verlassen, können wir höchstens einige wenige Modellprojekte für stark baufällige und gefährliche Gebäude unterstützen, aber wir können dies nicht in großem Maßstab umsetzen.“

Im Vergleich zu herkömmlichen Umsiedlungsmethoden bietet das Modell, das die Eigeninitiative der Bewohner fördert, viele Vorteile. Diese Methode respektiert die Wünsche der Bewohner, minimiert langwierige Streitigkeiten, optimiert die Kosten und definiert die Verantwortung der Bürger für ihr Eigentum klarer. Im Gebäude in Shenzhen blieb die Geschossfläche zwar im Vergleich zum Masterplan unverändert, jedoch wurden in die neue Struktur Aufzüge für ältere Menschen integriert, das Erdgeschoss zum Schutz vor Überschwemmungen angehoben und die Belüftungs- und Beleuchtungssysteme umfassend verbessert.

Grundriss des Gebäudes nach dem Wiederaufbau. Foto: The Paper.

Herausforderungen bei der Skalierung

Trotz vieler positiver Signale und der Einbindung in Chinas Stadterneuerungsstrategie steht dieses „bürgergeführte, bürgerverantwortliche“ Modell weiterhin vor praktischen Hürden. Die größte Herausforderung liegt im Umfang. Das Gebäude in Shenzhen profitierte von seiner geringen Größe mit nur zehn Haushalten. Bei großen Wohngebieten mit Hunderten oder Tausenden von Haushalten ist es jedoch sehr schwierig, einen vollständigen Konsens zu erzielen. Zudem fehlen vielen benachteiligten Familien oder alleinlebenden älteren Menschen die finanziellen Mittel, um an dem Projekt teilzunehmen.

Um dieses heikle Problem zu lösen, halten Stadtexperten einen flexibleren Marktmechanismus für notwendig. Herr Tran Kiet schlug folgende Lösung vor: „Der Schlüssel zur Übertragung von selbstverwalteten Sanierungsprojekten liegt in der Einrichtung eines effektiven Übertragungsmechanismus. Demnach können Hausbesitzer, die keine Sanierung benötigen oder daran nicht teilnehmen können, durch einen geeigneten Mechanismus dazu angeregt werden, ihre Immobilien zu übertragen.“

Konkret könnte die Regierung den Ankauf von Wohnungen nicht teilnehmender Bewohner zum Marktpreis durch Stadtentwicklungsfonds oder lokale Unternehmen erleichtern oder sie bei der Umsiedlung in besser geeignete Gebiete unterstützen. Dies würde eine harmonische Verteilung freier Flächen an die verbleibenden Bewohner ermöglichen und den Wohnraum optimieren, ohne die Gesamtplanung zu beeinträchtigen oder die Gesamtflächennutzung des Gebäudes zu erhöhen.

Pilotprojekte in Shenzhen, Guangzhou und Peking eröffnen einen neuen Ansatz für die Sanierung alter Wohngebäude in China. Anstatt vollständig von externen Ressourcen abhängig zu sein, beteiligen sich die Bewohner nun aktiv am Bau ihrer Wohnungen. Dies bietet eine wertvolle Perspektive auf die Sozialisierung und Diversifizierung von Ressourcen bei der Stadterneuerung und -modernisierung – ein Thema von großem Interesse für viele asiatische Großstädte.

Quelle: sixthtone.com

Quelle: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm