Vom "Hot Spot" der Etage 584

Darlehensverträge sind Transaktionen, die von Investoren genutzt werden, um Gesetze zu umgehen, wenn Immobilienprojekte noch nicht alle vorgeschriebenen Investitionspositionen abgeschlossen und in Betrieb genommen oder Kapital beschafft haben. Diese Art von Verträgen ist jedoch heute auf dem Markt weit verbreitet. Teilweise, weil Käufer gewinngierig sind, teilweise, weil sie die Gesetze nicht genau kennen und auf die unbegründeten Versprechungen von Investoren hören, was zu bitteren Früchten führt, wenn Unternehmen ihre Versprechen brechen.

MB 584, Bezirk Quang Thanh (Stadt Thanh Hoa ) wird gleichzeitig gebaut, es kommt zu vielen Konflikten und Meinungsverschiedenheiten zwischen Kunden und Investoren.

Von Ende 2023 bis heute werden im Dong Phat Urban Southeast Residential Area Project (auch bekannt als MB 584) im Bezirk Quang Thanh (Stadt Thanh Hoa), das von der BNB Company Limited finanziert wird, Hunderte von Grundstücken intensiv von Haushalten bebaut. Es gibt jedoch viele Konflikte und Meinungsverschiedenheiten zwischen Kunden und dem Investor dieses Projekts, die schwer zu lösen sind. Dadurch werden viele Unregelmäßigkeiten des Investors offengelegt.

1 Grundstück an viele Leute „verkauft“?

Das Wohngebietsprojekt Dong Phat Urban Southeast wurde vom Volkskomitee der Provinz mit Beschluss Nr. 1055/QD-UBND vom 26. März 2020 als Gewinner der Versteigerung von Landnutzungsrechten anerkannt. Demnach verfügt das Projekt über eine Gesamtfläche von über 35.400 m², was 257 Grundstücken entspricht, darunter 211 Stadthäuser und 46 Villen.

Unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion hatte der Investor die Infrastruktur noch nicht vollständig gemäß den Vorschriften errichtet, aber bereits Kapital von Kunden in Form eines Darlehensvertrags mobilisiert. Die „Registrierung“ des Namens des Grundbesitzers wurde durch eine Wunschregistrierung legalisiert, in der die Anzahl der Grundstücke, die die Kunden „kaufen“ wollten, klar angegeben war. In der Wunschregistrierung bestätigte der Investor auch ausdrücklich das Recht, einen Kaufvertrag mit Kunden abzuschließen, sofern das Projekt die gesetzlichen Voraussetzungen für den Abschluss eines Kaufvertrags erfüllte. Seit Anfang 2023 jedoch ermöglichte die BNB Company Limited ihren Kunden, ihre Wünsche für den Erhalt von Grundstücken und den Bau von Rohbauten gemäß dem Entwurf zu registrieren. Viele Haushalte waren überrascht, als ihre Grundstücke gleichzeitig an viele Personen „verkauft“ wurden.

Beispielsweise der Fall von Herrn Le Ngoc H. aus Thanh Hoa. Im Oktober 2021 wollte Herr H. ein Produkt bei MB 584 kaufen und wickelte daher eine Transaktion mit der BNB Company Limited ab, indem er einen Darlehensvertrag unterzeichnete und seinen Wunsch zum „Kauf“ des Grundstücks LK141 registrierte. Herr H. zahlte den vollen Betrag von 1 Milliarde 260 Millionen VND in drei Raten und erhielt vom Investor ein Grundstücksübergabeprotokoll und Planungsunterlagen. Von da an bis Ende 2023 erhielt Herr H. vom Investor weder Dokumente, Anrufe noch Informationen über die Organisation des Baus und die planmäßige Beschaffung der Mittel für den Rohbau noch Einladungen zu Arbeiten oder zur Lösung von Problemen im Zusammenhang mit der bestätigten Wunschregistrierung. Im März 2024 war Herr H. schockiert, als er vom Investor eine Mitteilung über die Ablehnung seines Registrierungsantrags für das Grundstück LK141 erhielt. Als Herr H. zum Grundstück hinunterlief, um nachzusehen, sah er, dass jemand direkt auf seinem Grundstück ein Haus baute und dafür Geld bezahlt und sich angemeldet hatte.

In der an die Presse gerichteten Petition fügte Herr H. hinzu: „Nachdem er mit dem Vertreter des Investors, Herrn Nguyen Huy Hoang, dem Hauptbuchhalter, der von der Firma mit der Angelegenheit beauftragt wurde, zusammengearbeitet hatte, willigte Herr Hoang ein, die Angelegenheit für Herrn H. zu regeln, indem die Firma das Grundstück LK141 für 1,6 Milliarden VND zurückkaufte und in vier Raten zahlte. Die erste Rate am 16. April betrug 300 Millionen VND, die zweite Rate am 29. April 200 Millionen VND, die dritte Rate 500 Millionen VND und die vierte Rate 600 Millionen VND.“ Bislang hat die BNB Company Limited Herrn H. jedoch trotz zahlreicher direkter Zusammenarbeit und Telefonate am 16. April nur 300 Millionen VND gezahlt.

Nach den Recherchen des Reporters wurde das Grundstück LK141 einem anderen Kunden zur Bebauung zugewiesen, weil das Grundstück dieses Kunden (LK239) vom Investor an einen anderen Kunden „verkauft“ worden war. Um die „Beschwerde“ des Kunden über Grundstück LK239 zu klären, entschädigte der Investor den Kunden über Grundstück LK141.

Laut Rückmeldungen vieler Kunden an die Zeitung Thanh Hoa bleibt die Situation, dass ein Grundstück in MB 584 an mehrere Personen verkauft wird, weiterhin kompliziert. Es werden nicht nur Grundstücke an zwei Kunden verkauft, sondern es gibt sogar Überschneidungen zwischen den Grundstücken von drei oder vier Kunden. Viele Kunden rufen bei Verdacht oder Entdeckung von Überschneidungen an oder vereinbaren einen Termin mit dem Investor. Die BNB Company Limited hat jedoch bisher keinen kompetenten Ansprechpartner geschickt und die Angelegenheit nicht weiter bearbeitet.

Uneinigkeit über Interessen, anhaltender Konflikt

Nicht ganz so „tragisch“ wie bei den Kunden, denen überlappende Grundstücke zugeteilt wurden, befinden sich aber auch viele Kunden, die planmäßig für den Bau bezahlt haben oder Grundstücke zur Anmeldung für den Eigenbau erhalten haben, in einer „halb weinenden, halb lachenden“ Situation.

Laut dem von der BNB Company Limited am selben Tag wie der Kreditvertrag unterzeichneten Antragsformular handelt es sich bei dem illegal „verkauften“ Produkt um einen Rohbau, der nach einem von einer zuständigen staatlichen Behörde genehmigten Entwurf errichtet wurde. Daher begann die BNB Company Limited Anfang 2023 damit, Mitteilungen über den Fortschritt des Rohbaus und der Außenfassade des Projekts zu versenden. Demnach wird der Investor ab dem 1. März 2023 mit dem Bau des Grundstücks beginnen und von den Haushalten eine baufortschrittsabhängige Zahlung verlangen. Einige Kunden haben sich von Anfang an strikt an die Vorgaben gehalten. Rückmeldungen zufolge hat der Investor jedoch seine im Rohbauvertrag festgelegten Fortschrittsverpflichtungen nicht eingehalten und die Bauqualität des Projekts nicht gewährleistet.

Im Fall von Herrn NTV (Name der Figur geändert) in Thanh Hoa City brauchte er dringend eine Wohnung und war daher einer der ersten Kunden, der die Zahlung für den Rohbau des Hauses wie vom Investor gefordert „leistete“. Und der Investor begann im März 2023 auch mit dem Bau des Hauses für ihn. Bis jetzt hat er jedoch kein Haus zum Wohnen bekommen. Herr V. sagte, dass sogar der Bauunternehmer geweint habe, weil der Investor ihm die Baukosten nicht gemäß dem Rohbauvertrag bezahlt habe, was sowohl den Baufortschritt als auch die Qualität seines Hauses beeinträchtigt habe. „Nach vielen Anfragen und Eingaben hat sich der Investor nun mit dem Bauunternehmer abgestimmt, um eine Lösung zur Verstärkung des Hauptstützensystems zu finden, um es für meine Familie zu reparieren“, war Herr V. frustriert.

Vom Verlust des Rufs in Bezug auf Fortschritt und Qualität bei der Umsetzung von Bauprojekten in der Anfangsphase bis hin zur Tatsache, dass der Investor einen ungefähren Baupreis anbot, den die Kunden im Vergleich zum Marktpreis als „himmelhoch“ empfanden, waren viele Kunden nicht bereit, dem Investor die Baukosten zu zahlen, sondern organisierten den Bau selbst.

Erwähnenswert ist hier, dass Kunden, die den Bau ihrer eigenen Häuser organisieren, vom Investor „gezwungen“ werden, viele unangemessene Geldbeträge „zu Unrecht zu zahlen“. Diese Beträge werden nicht auf das Konto des Investors eingezahlt, sondern auf die Konten verschiedener Personen überwiesen, ohne zu wissen, welche Befugnisse oder Position sie bei der BNB Company Limited haben, und es gibt keine autorisierte Person, die unterschreiben und stempeln kann.

Demnach verlangt die BNB Company Limited für jedes selbst bebaute Grundstück 300 bis 350 Millionen VND. Viele Kunden berichteten, der Investor habe erklärt, diese Beträge seien mit den Planungskosten, den Verwaltungskosten und den Baupfählen gemäß Planung verbunden. Ein LTC-Kunde im Bezirk Tho Xuan war verärgert: „Die über 350 Millionen VND, die der Investor von den Kunden verlangte, beinhalteten ‚erklärt‘: 50 Millionen VND für die Kosten … für das Rammen der Pfähle, 50 Millionen VND für die Verfahrenskosten zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten, rund 80 Millionen VND für Verwaltungskosten und fast 170 Millionen VND für die Kosten, um sicherzustellen, dass der Auftragnehmer gemäß dem Entwurf baut.“

„Der Investor erklärte, er würde die Kaution für die Baugarantie zurückzahlen, wenn keine Konstruktionsfehler vorliegen. Es gab jedoch keine klare schriftliche Zusage zur Rückzahlungsfrist. Wir haben das Vertrauen in diesen Investor verloren. Tatsächlich haben viele Kunden ihre Häuser fertiggestellt und leben stabil, haben das Geld aber noch nicht zurückerhalten“, fügte Herr C. hinzu.

In ihren Rückmeldungen an die Zeitung Thanh Hoa äußerten sich viele Kunden verärgert darüber, dass der Investor während des Bauprozesses nicht mit den Kunden zusammenarbeitete, um Probleme zu lösen und Diskussionen und Vorschläge zu berücksichtigen. Zudem änderte er seine Richtlinien ständig innerhalb kürzester Zeit. Mal zwang er den Investor, den Bau zu organisieren, mal zwang er die Kunden, selbst zu bauen. Auch die Inkassorichtlinien waren je nach Thema, Beziehung und ... Einstellung des Kunden unterschiedlich.

Herr Tr.D.T. aus Thanh Hoa City sagte: „Ich besitze zwei angrenzende Grundstücke in der MB 584. Angesichts der Erfahrungen von Kunden, die der Firma Geld für den Bau unfertiger Häuser gezahlt haben, traue ich mich nicht, dieser Firma noch mehr Geld zu zahlen. Wenn ich jedoch nicht mit dem Bau fortfahre und der Investor den Kreditvertrag und die Willenserklärung heimlich auflöst, werde ich noch mehr leiden. Um den Investor zur Übergabe des Baugrundstücks zu bewegen, muss ich zusätzlich 200 Millionen VND zahlen. Darüber hinaus schickt mir alle paar Tage jemand, der sich als Mitarbeiter der Firma ausgibt, eine Nachricht mit der Aufforderung, weitere, nicht genannte Geldbeträge zu überweisen. Ich bin wirklich verärgert. Was uns beunruhigt, ist, dass der Investor, der 300 bis 350 Millionen VND für den Bau eines Hauses auf diesem Grundstück zahlt, sein Wort leicht brechen kann. Eine Rückzahlung ist meiner Meinung nach völlig unrealistisch!“

Viele Kunden berichteten Reportern außerdem, dass die BNB Company Limited nach wiederholtem Vertrauensbruch in der Thanh Hoa-Filiale ständig ihre Vertreter wechselte. Anrufe und SMS waren nicht möglich, Treffen wurden vermieden und Personen ohne Befugnisse zur Arbeit geschickt … Hunderte von Kunden, die Milliarden Dong in diesem Geschäft ausgegeben hatten, erlitten dadurch genug Angst, Sorge, Verwirrung und Stillstand!

Reportergruppe

Lektion 2: Kooperation oder „Falle“ bei der Kapitalmobilisierung.

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-1-tu-diem-nong-mat-bang-584-217352.htm