Warum ist es so schwierig für den Immobilienmarkt, sich zu erholen?

Vorsichtige Käuferstimmung, ein Mangel an neuem Angebot und zahlreiche rechtliche Unwägbarkeiten führen dazu, dass sich die Liquidität von Grundstücken nur langsam erholt, obwohl dieses Segment bei einigen Investoren Anklang findet.

Seit Beginn der Covid-19-Pandemie hat der Grundstücksmarkt keine nennenswerten positiven Anzeichen gezeigt. Die Verkaufsquoten blieben konstant niedrig und lagen in der Regel unter 20 %. Ein Bericht von DKRA Consulting zeigt, dass die Verkaufsquote 2023 nur etwa 10 % betrug, 2024 bei 15,15 % lag und sich die Liquidität 2025 nur geringfügig verbesserte, wobei die durchschnittliche Verkaufsquote des Marktes bei rund 18 % lag. Im vergangenen Jahr wurden im südlichen Markt etwa 9.450 Grundstücke zum Verkauf angeboten, von denen knapp 1.700 verkauft wurden.

Auch Online-Datenplattformen spiegeln einen ähnlichen Trend wider. Laut dem Online-Immobilienportal Batdongsan kühlte sich die Nachfrage nach Grundstücken nach einem lokalen Anstieg im April rasch ab und sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 15–20 %. Teilweise gingen die Suchanfragen nach Grundstücken sogar um 30–40 % zurück. Der Verkauf von Grundstücken in neu aufgelegten Projekten lag weiterhin bei etwa 20–30 % des verfügbaren Angebots.

Unterdessen kommt Nha Tot zu dem Schluss, dass der Grundstücksmarkt im vergangenen Jahr, abgesehen von dem lokalen Boom nach der Ankündigung der Provinzfusion, im Allgemeinen schleppend verlief. Die Zahl der Käufer ging im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 um 35 bis 50 % zurück und war in den meisten Gebieten rückläufig.

Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt, darunter Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen. Foto: Quynh Tran

Phan Dinh Phuc, CEO von Seenee Vietnam, erklärt die Gründe für die schleppende Erholung der Grundstücksliquidität und sieht das größte Hindernis derzeit im Cashflow und der Anlegerstimmung. Im vorangegangenen Zyklus verloren die meisten Investoren Geld mit Grundstücksinvestitionen – einer Anlageklasse, die im wahrsten Sinne des Wortes „unbeweglich“ ist und hauptsächlich erworben wurde, um auf Preissteigerungen zu spekulieren, ohne während der Haltedauer einen Nutzungswert oder Cashflow zu generieren. Bei einem Marktrückgang führt die geringe Liquidität dazu, dass das Kapital vieler Grundstückskäufer lange Zeit gebunden ist. Diese Erfahrung hat viele Investoren dazu veranlasst, ihre Strategie zu überdenken und Segmente mit Cashflow-Potenzial, wie beispielsweise Wohnungen, höher zu bewerten, da diese auch dann noch vermietet werden können, wenn sie noch nicht verkauft wurden.

Aus Angebotssicht analysierte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, dass der Grundstücksmarkt aufgrund des schrittweisen Rückzugs vieler Investoren aus diesem Segment einen gravierenden Mangel an neuen Projekten aufweist. Im vergangenen Jahr machten Neubauprojekte lediglich etwa 13 % des gesamten Primärangebots aus; die meisten Objekte auf dem Markt waren Bestandsflächen aus den Vorjahren. In Tay Ninh , der Provinz mit dem größten Grundstücksangebot im Süden, wurden nur zwei neue Projekte verzeichnet: das Wohngebiet Dragon Eden (146,8 Hektar) und das Stadtentwicklungsgebiet The Solia (20,5 Hektar). In Ho-Chi-Minh-Stadt (nach dem Zusammenschluss von Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau) besteht das zum Verkauf stehende Angebot hauptsächlich aus bestehenden Beständen oder der Wiederaufnahme von Projekten aus früheren Bauabschnitten.

Angebot und Nachfrage sind daher nicht synchron, wobei sich rund 69 % der Nachfrage auf neue Projekte konzentrieren. Dies zeigt sich unter anderem daran, dass Projekte in Tay Ninh im vergangenen Jahr über 53 % der Liquidität auf dem südlichen Grundstücksmarkt ausmachten.

Aus geschäftlicher Sicht wird der Trend zum Rückzug aus dem Grundstücksgeschäft immer deutlicher. Viele Bauträger wie die Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh und Khai Hoan Land, die dieses Segment einst als tragende Säule betrachteten, räumen ihm in ihren Geschäftsplänen für 2026 keine Priorität mehr ein.

Laut einem Vertreter eines Immobilienunternehmens wird die Erschließung von Grundstücken aufgrund strengerer gesetzlicher Bestimmungen, stark steigender Investitionskosten (von Infrastruktur und Nutzungsgebühren bis hin zu Erschließungsleistungen) und längerer Bauzeiten zunehmend schwieriger. Gleichzeitig können die Verkaufspreise kaum mit denen von Reihenhäusern und Wohnungen konkurrieren, was die Gewinnmargen schmälert und Projekte sogar unrentabel machen kann. Diese Entwicklung hat viele Bauträger zum Umdenken gezwungen, wodurch die Preise für Baugrundstücke im vergangenen Jahr um 20 bis 30 % gestiegen sind, hauptsächlich um die Entwicklungskosten zu decken.

Experten prognostizieren für 2026, dass sich das Investitionsgleichgewicht am Immobilienmarkt allmählich verschiebt, wodurch einige Investoren möglicherweise Grundstücke neu bewerten werden. Herr Phan Dinh Phuc merkte an, dass der starke Anstieg der Wohnungspreise dieses Segment zunehmend aus dem Gleichgewicht bringt, verglichen mit Einkommen und Nutzbarkeit. Wenn die Wohnungspreise in vielen Gebieten angemessene Grenzen überschreiten und sich den Grundstückspreisen am selben Standort annähern, wird der Unterschied immer geringer. Er nannte als Beispiel Long An, wo die Wohnungspreise etwa 35 Millionen VND pro Quadratmeter erreicht haben, während Grundstücke in Projekten mit einer Planung im Maßstab 1:500 und vollständiger Infrastruktur nur zwischen 20 und 25 Millionen VND pro Quadratmeter kosten.

Laut Herrn Phuc wird die Rückgabe von Grundstücken, sollte sie erfolgen, jedoch nicht so flächendeckend wie in früheren Zyklen, sondern selektiv erfolgen und sich auf Gebiete mit vollständiger Infrastruktur, guter Anbindung, Annehmlichkeiten, Arbeitsplätzen und insbesondere einem realen Einkommen der Bewohner konzentrieren. Der Mangel an neuem Angebot, die sich dem Marktwert annähernden Grundstückspreise und die stetig steigenden Ansprüche an die Lebensqualität werden dieses Segment weiterhin prägen.

Auch der Immobilienexperte Tran Hoang teilt diese Ansicht und ist überzeugt, dass sich der Grundstücksmarkt in einem tiefgreifenden Wandel befindet. Früher beschränkten sich viele Projekte auf die Parzellierung von Grundstücken, den Bau von Zufahrtsstraßen und den Verkauf der Parzellen. Heute müssen Unternehmen systematischer vorgehen und in Infrastruktur, Einrichtungen, Schulen, Einkaufszentren und andere wichtige Dienstleistungen investieren, um ein komplettes Stadtgebiet zu entwickeln. Dieser Wandel ist auf das neue Grundstücksgesetz zurückzuführen, das am 1. August 2024 in Kraft trat und die traditionelle Methode der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken praktisch abschafft. Projekte müssen Infrastruktur, Einrichtungen und Wohnraum gemäß Plan fertigstellen, bevor sie geprüft und die Eigentumsurkunden vergeben werden.

Experten zufolge könnten veränderte Entwicklungsmodelle in Verbindung mit dem Ausbau der Verkehrsinfrastruktur die Grundstückspreise bis 2026 um 10–20 % ansteigen lassen. Die Preisunterschiede zwischen den Regionen werden jedoch weiterhin stark ausgeprägt sein und die Unterschiede in Lage, Angebot und lokaler Nachfrage widerspiegeln. Daher ist es unwahrscheinlich, dass die Grundstückspreise wie bisher zu starken Preissprüngen oder einer erhöhten Marktliquidität führen, obwohl lokal begrenzte Preissteigerungen möglich sind.

Herr Phan Dinh Phuc ist der Ansicht, dass dieses Segment nach dem jüngsten Zyklus noch immer unter den psychologischen Folgen leidet, insbesondere hinsichtlich Liquidität und Cashflow-Generierung. Nur gut entwickelte Projekte, die ein echtes Wohngebiet bilden und einen internen Cashflow generieren, können diese Schwäche überwinden und damit die Grundlage für eine nachhaltige Erholung des Grundstücksmarktes schaffen.

Laut Vnexpress.net

Quelle: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm