Desillusioniert von Investitionen in Geschäftshäuser im Basisblock

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Ein Ladenlokal in einem Mehrfamilienhaus im Stadtteil Go Vap steht seit langer Zeit leer.

Einst begehrt und als Goldgrube für Investoren angesehen, stagnieren Geschäftshäuser in vielen Mehrfamilienhäusern inzwischen, werden zu niedrigen Preisen vermietet oder stehen zum Verkauf. Diese Situation hat viele Geschäftshausbesitzer in Schwierigkeiten gebracht und Investoren dazu gezwungen, ihr Kapital zu vergraben, da die derzeit niedrigen Mieten im Vergleich zu der ursprünglichen Investition von mehreren Milliarden bis mehreren zehn Milliarden VND nur ein Klacks sind. Diese Situation trifft auf Ho-Chi-Minh-Stadt zu, wo die Bevölkerungsdichte hoch ist und der Konsum von Konsumgütern landesweit am höchsten ist.

Seit mehr als drei Monaten verkauft Herr Dung, der Besitzer eines Geschäftshauses im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt, ein 50 m2 großes Geschäftshaus mit einem Verlust von mehr als 500 Millionen VND, aber bisher hat niemand danach gefragt. Dieses Geschäftshaus wurde 2019 von Herr Dung für fast 3,8 Milliarden VND gekauft und zunächst für 15 Millionen VND/Monat vermietet. Aufgrund schlechter Geschäftszahlen gab der Mieter das Haus jedoch nach sechs Monaten Miete zurück. Danach hängte Herr Dung weiterhin ein Schild mit der Aufforderung zur Vermietung auf, aber nur wenige Leute fragten danach, also reduzierte er den Preis proaktiv auf 13 Millionen VND/Monat. Bis jetzt wurde der Preis nach vielen Mietern auf 10 Millionen VND/Monat gesenkt, die Räumlichkeiten stehen jedoch immer noch leer.

„Ich muss jeden Monat noch immer über 20 Millionen VND Zinsen und Tilgung für einen Kredit von 2 Milliarden VND an die Bank zahlen. Die Miete ist niedrig und der Zinsdruck hoch, sodass ich das Geschäftshaus mit Verlust verkaufen musste. Doch nach über drei Monaten Werbung habe ich immer noch keinen Käufer gefunden“, sagte Herr Dung.

In der gleichen Situation berichtete Herr Hien, ein Immobilieninvestor: „2018 investierte ich für mehr als 5 Milliarden VND in ein Geschäftshaus in einem Projekt im alten Bezirk 2 (heute Thu Duc City). Das Gebäude liegt an der Hauptstraße mit viel Verkehr, daher war ich mir damals sicher, dass der Wert meines Hauses mit der Zeit steigen oder es teuer vermietet werden würde. Wie geplant vermietete ich es zunächst an Kunden, um ein Café zu einem Preis von 30 Millionen VND/Monat zu eröffnen. Seit Ende 2020 sind mein Geschäftshaus und mehrere angrenzende Häuser in der gleichen Gegend jedoch aufgrund geschäftlicher Schwierigkeiten geschlossen und ohne Mieter.“

„Ich dachte, der Markt würde sich nach der Pandemie schnell stabilisieren, aber zwei Jahre später steht meine Wohnung immer noch leer. Kürzlich wollte ein Kunde sie mieten, um einen Mini-Supermarkt zu eröffnen und 15 Millionen Dollar pro Monat zu bezahlen. Ich war jedoch nicht einverstanden und wollte sie verkaufen, da sich die Investition nicht lohnte“, sagte Herr Hien.

Vielen Immobilienexperten zufolge hat der E-Commerce in letzter Zeit immer mehr zugenommen, viele Unternehmen benötigen heute nur noch Lagerhallen, keine Geschäfte mehr, und Lagerhallen sind heute auch Smart-Service-Lagerhallen, deren Online-Verwaltung und -Betrieb günstig und sicher ist, während die Anmietung eines Ladenhauses als Lagerhalle teuer und unsicher ist.

Experten zufolge war das Shophouse-Modell sehr wertvoll, als es in den 2000er Jahren erstmals in Vietnam auftauchte. In den zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt galten eine Reihe von Shophouses einst als „Goldgrube“, die Investoren anzog. Aufgrund ihres Erfolgs brachten Immobilienunternehmen kontinuierlich neue Angebote auf den Markt, was zu einem Überschuss führte.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), erklärte, dass bei einem Shophouse-Projekt viele Faktoren berücksichtigt werden müssten. Insbesondere demografische Aspekte müssten berücksichtigt, das Nutzerverhalten sowie die Anzahl der Geschäfts- und Einkaufsreisenden detailliert berechnet werden, um einen täglichen Cashflow für das Projekt zu generieren. Nur dann könne das Shophouse wirtschaftliche Effizienz erzielen. Darüber hinaus müssten die starken Veränderungen im Einkaufs- und Unterhaltungsverhalten der Menschen sorgfältig untersucht werden. Verbraucher kaufen derzeit verstärkt online ein und migrieren in Ballungszentren. Dadurch sei der konzentrierte Handel nicht mehr so effektiv wie früher, was den Wert des Shophouses deutlich mindert.

Experten von CBRE Vietnam teilen diese Ansicht und erklären, dass dieses Segment zwar von Experten als profitabel angesehen wird, Investitionen in Geschäftshäuser jedoch leicht zu Enttäuschungen führen können, wenn die potenzielle Nachfrage aus dem Innenstadtbereich und der umliegenden Anwohner nicht sorgfältig kalkuliert wird. Im Zuge der unvermeidlichen Entwicklung des aktuellen Immobilienmarktes muss jedes Apartmentprojekt Platz für Gewerbeflächen reservieren. Je nach Standort hat jedes Projekt jedoch unterschiedliche Anforderungen. Daher hängen die Entwicklung und Verbesserung von Geschäftshäusern von Standort und Umfang des Projekts ab.

In einem aktuellen Marktbericht von JLL Vietnam gab die Einheit Investoren Empfehlungen für die Wahl dieses Geschäftshaussegments. Investoren sollten bei fehlendem Cashflow vorsichtig sein, da ein Ausstieg sehr leicht möglich ist. Um bestehende Mieter zu halten, müssen Geschäftshausbesitzer die Mieten senken. Gleichzeitig werden Räumlichkeiten zur Miete angeboten, Vermieter werden jedoch aufgefordert, die aktuellen Mieten um 20 bis 40 % zu senken. Die Vertragslaufzeit beträgt weiterhin drei bis fünf Jahre, die Mieter bieten jedoch an, die Miete während der gesamten Mietdauer nicht zu erhöhen.

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