Ernüchterung über Investitionen in ebenerdige Ladenlokale.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

Ein Ladenlokal in einem Wohnhaus im Bezirk Go Vap steht seit langer Zeit leer.

Einst heiß begehrt und als „Goldgrube“ für Investoren gefeiert, sehen sich die Erdgeschoss-Geschäftshäuser vieler Apartmentgebäude nun mit schwacher Nachfrage, niedrigen Mieten oder gar Verkaufsangeboten konfrontiert. Diese Situation hat viele Geschäftshausbesitzer in eine Notlage gebracht und das Kapital der Investoren gebunden, da die derzeitigen niedrigen Mieten im Vergleich zu den anfänglichen Investitionen von Milliarden bis zu mehreren zehn Milliarden Dong verschwindend gering sind. Dies geschieht in Ho-Chi-Minh-Stadt, einer dicht besiedelten Stadt mit den höchsten Konsumausgaben des Landes.

Seit über drei Monaten versucht Herr Dung, der Besitzer eines Geschäftshauses im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt, sein 50 m² großes Ladenlokal mit einem Verlust von über 500 Millionen VND zu verkaufen, doch bisher hat sich niemand gemeldet. Herr Dung hatte das Ladenlokal 2019 für knapp 3,8 Milliarden VND erworben und es zunächst für 15 Millionen VND pro Monat vermietet. Aufgrund schlechter Geschäfte zog der Mieter jedoch nach sechs Monaten aus. Daraufhin stellte Herr Dung erneut ein „Zu vermieten“-Schild auf, senkte die Miete aufgrund der geringen Nachfrage vorsorglich auf 13 Millionen VND pro Monat. Nach mehreren erfolglosen Vermietungsversuchen wurde der Preis nun weiter auf 10 Millionen VND pro Monat reduziert, doch das Ladenlokal steht weiterhin leer.

„Monatlich muss ich immer noch über 20 Millionen VND an Zinsen und Tilgung für meinen 2 Milliarden VND schweren Kredit zahlen. Die Mieteinnahmen sind gering, und der Druck der Zinszahlungen ist erdrückend. Deshalb musste ich das Ladenlokal mit Verlust verkaufen, aber ich inseriere es seit über drei Monaten und habe immer noch keinen Käufer gefunden“, sagte Herr Dung.

Herr Hien, ein Immobilieninvestor, berichtete von einer ähnlichen Erfahrung: „2018 investierte ich über 5 Milliarden VND in ein Geschäftshaus in einem Projekt im ehemaligen Bezirk 2 (heute Thu Duc City). Da es an einer stark befahrenen Hauptstraße liegt, war ich überzeugt, dass meine Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnen oder zu einem hohen Preis vermietet werden würde. Wie geplant vermietete ich es zunächst an einen Mieter, der dort ein Café für 30 Millionen VND pro Monat eröffnete. Seit Ende 2020 steht mein Geschäftshaus jedoch aufgrund von wirtschaftlichen Schwierigkeiten, wie auch einige benachbarte Immobilien in derselben Gegend, leer und ist vermietet.“

„Nach dem Ende der Pandemie dachte ich, der Markt würde sich schnell stabilisieren, aber zwei Jahre sind vergangen und meine Wohnung steht immer noch leer. Vor Kurzem bot mir ein potenzieller Mieter 15 Millionen VND pro Monat für die Anmietung eines Mini-Supermarkts, aber ich habe noch nicht zugesagt. Ich plane, die Wohnung zu verkaufen, da sie keine rentable Investition ist“, sagte Herr Hien.

Laut zahlreichen Immobilienexperten hat der E-Commerce in letzter Zeit stark zugenommen. Viele Unternehmen benötigen heute nur noch Lagerhallen anstelle von Ladengeschäften. Diese Lagerhallen sind mittlerweile intelligente Servicelager, die online verwaltet und betrieben werden, was sowohl kostengünstiger als auch sicherer ist. Die Anmietung von Ladenlokalen für Lagerzwecke ist teuer und birgt Risiken.

Experten zufolge waren Ladenhäuser in Vietnam zu Beginn der 2000er-Jahre äußerst wertvoll. In den zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt galten einige dieser Häuser als wahre Goldgruben und zogen Investoren an. Aufgrund ihres Erfolgs brachten Immobilienunternehmen ständig neue Objekte auf den Markt, was zu einem Überangebot führte.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), ist der Ansicht, dass bei der Planung eines Ladenhausprojekts zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen, insbesondere demografische Daten, detaillierte Analysen des Nutzerverhaltens und die Anzahl der Passanten, um sicherzustellen, dass die Geschäfts- und Einkaufsaktivitäten einen täglichen Cashflow generieren. Nur so kann ein Ladenhaus rentabel sein. Darüber hinaus ist es notwendig, die signifikanten Veränderungen im Einkaufs- und Freizeitverhalten der Bevölkerung genau zu analysieren. Heutzutage nutzen Verbraucher immer häufiger Online-Shopping, und die Abwanderung in die Satellitenstädte führt dazu, dass der konzentrierte Handel weniger effektiv ist als früher, was den Wert von Ladenhäusern deutlich mindert.

Die Experten von CBRE Vietnam teilen diese Ansicht und sind der Meinung, dass Ladenhäuser zwar von Fachleuten als lukratives Segment angesehen werden, Investitionen in diese Gebäude für Einzelhandelszwecke jedoch schnell zu Enttäuschungen führen können, wenn die potenzielle Nachfrage innerhalb des Stadtgebiets und der umliegenden Bevölkerung nicht sorgfältig geprüft wird. Im Zuge der unaufhaltsamen Entwicklung des aktuellen Immobilienmarktes muss jedes Wohnkomplexprojekt Flächen für Gewerbeflächen vorsehen. Je nach Standort ergeben sich jedoch unterschiedliche Anforderungen. Daher hängen die Entwicklung und Modernisierung von Ladenhäusern von der Lage und Größe des jeweiligen Projekts ab.

In einem aktuellen Marktbericht riet JLL Vietnam Investoren, die dieses Segment der Geschäftshäuser in Betracht ziehen, sich gut zu überlegen, ob sie investieren sollten, wenn sie nicht über ausreichend liquide Mittel verfügen, da ein Markteinbruch sehr schnell bevorstehen kann. Um die bestehenden Mieter zu halten, müssen die Eigentümer die Mieten senken. Gleichzeitig werden Vermieter von aktuell zur Vermietung angebotenen Immobilien aufgefordert, die Mieten um 20 bis 40 % zu reduzieren. Die Vertragslaufzeiten bleiben bei 3 bis 5 Jahren; die Mieter schlagen jedoch vor, die Mieten während der gesamten Laufzeit nicht zu erhöhen.

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