Desillusioniert von Investitionen in Geschäftshäuser im Basisblock

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Ein Ladenlokal in einem Mehrfamilienhaus im Stadtteil Go Vap steht seit langer Zeit leer.

Einst waren Ladenlokale in vielen Mehrfamilienhäusern auf dem Markt begehrt und galten als Goldgrube für Investoren, doch heute sind sie in eine Krise geraten und werden zu Niedrigpreisen vermietet oder zum Verkauf angeboten. Diese Situation hat viele Ladenbesitzer in Schwierigkeiten gebracht und Investoren müssen ihr Kapital vergraben, da der derzeit niedrige Mietpreis im Vergleich zu der ursprünglichen Investition von mehreren Milliarden bis mehreren zehn Milliarden VND nur ein Sandkorn ist. Diese Situation ist in Ho-Chi-Minh-Stadt zu beobachten, wo die Bevölkerungsdichte hoch ist und der Konsum von Konsumgütern landesweit am höchsten ist.

Seit über drei Monaten verkauft Herr Dung, der Besitzer eines Geschäftshauses im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt, ein 50 m² großes Geschäftshaus mit einem Verlust von über 500 Millionen VND, aber bisher hat niemand danach gefragt. Dieses Geschäftshaus wurde 2019 von Herrn Dung für fast 3,8 Milliarden VND gekauft und zunächst für 15 Millionen VND/Monat gemietet. Aufgrund schlechter Geschäftslage gab der Mieter das Haus jedoch nach sechs Monaten Miete zurück. Danach hängte Herr Dung weiterhin das Schild „Vermieten“ auf, aber nur wenige Leute fragten danach, also reduzierte er den Preis proaktiv auf 13 Millionen VND/Monat. Bislang ist der Preis nach vielen Mietern auf 10 Millionen VND/Monat gesunken, aber die Räumlichkeiten stehen immer noch leer.

„Ich muss jeden Monat noch immer über 20 Millionen VND Zinsen und Tilgung für einen Kredit von 2 Milliarden VND an die Bank zahlen. Die Miete ist niedrig und der Zinsdruck hoch, sodass ich das Geschäftshaus mit Verlust verkaufen musste. Doch nach über drei Monaten Werbung habe ich immer noch keinen Käufer gefunden“, sagte Herr Dung.

In der gleichen Situation berichtete Herr Hien, ein Immobilieninvestor: „2018 investierte ich für mehr als 5 Milliarden VND in ein Geschäftshaus in einem Projekt im alten Bezirk 2 (heute Thu Duc City). Das Gebäude liegt an der Hauptstraße mit viel Verkehr, daher war ich mir damals sicher, dass der Wert meines Hauses mit der Zeit steigen oder es teuer vermietet werden würde. Wie geplant vermietete ich es zunächst an Kunden, um ein Café zu einem Preis von 30 Millionen VND/Monat zu eröffnen. Seit Ende 2020 sind mein Geschäftshaus und mehrere angrenzende Häuser in der gleichen Gegend jedoch aufgrund geschäftlicher Schwierigkeiten geschlossen und ohne Mieter.“

„Ich dachte, der Markt würde sich nach der Pandemie schnell stabilisieren, aber zwei Jahre später steht meine Wohnung immer noch leer. Kürzlich wollte ein Kunde sie mieten, um einen Mini-Supermarkt zu eröffnen und 15 Millionen Dollar pro Monat zu bezahlen. Ich war jedoch nicht einverstanden und wollte sie verkaufen, da sich die Investition nicht lohnte“, sagte Herr Hien.

Vielen Immobilienexperten zufolge hat der E-Commerce in letzter Zeit immer mehr zugenommen, viele Unternehmen benötigen heute nur noch Lagerhallen, keine Geschäfte mehr, und Lagerhallen sind heute auch Smart-Service-Lagerhallen, deren Online-Verwaltung und -Betrieb günstig und sicher ist, während die Anmietung eines Ladenhauses als Lagerhalle teuer und unsicher ist.

Experten zufolge war der Shophouse-Typ wirklich wertvoll, als er in den 2000er Jahren erstmals in Vietnam auftauchte. In den zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt waren eine Reihe von Geschäftshäusern einst die „Goldgrube“, die Investoren anzog. Aufgrund ihres Erfolgs bringen Immobilienunternehmen kontinuierlich neues Angebot auf den Markt, was zu einem Überschuss führt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass bei einem Shophouse-Projekt viele Faktoren zusammenkommen müssten. Insbesondere müssten demografische Aspekte berücksichtigt und das Nutzerverhalten sowie die Anzahl der vorbeikommenden Personen detailliert berechnet werden, damit Geschäfts- und Einkaufsaktivitäten einen täglichen Cashflow für das Projekt generieren könnten. Nur dann können Ladengeschäfte ihre Geschäftseffizienz steigern. Darüber hinaus ist es notwendig, die wesentlichen Veränderungen im Einkaufs- und Unterhaltungsverhalten der Menschen sorgfältig zu untersuchen. Derzeit nutzen die Verbraucher verstärkt das Internet zum Einkaufen und ziehen in Ballungszentren, wodurch der konzentrierte Handel weniger effektiv ist als früher und der Wert der Ladengeschäfte deutlich sinkt.

Experten von CBRE Vietnam teilen diese Ansicht und merkten an, dass dieses Segment zwar von Experten als profitabel angesehen wird, die Investition in ein Ladengeschäft zur Eröffnung jedoch leicht zu Enttäuschungen führen kann, wenn die potenzielle Nachfrage aus dem innerstädtischen Bereich und der umliegenden Bevölkerung nicht sorgfältig berechnet wird. Im unvermeidlichen Entwicklungstrend des aktuellen Immobilienmarktes muss jedes Wohnungsbauprojekt Platz für Gewerbeflächen reservieren. Aber je nach Standort hat jedes Projekt unterschiedliche Anforderungen. Daher hängt die Entwicklung und Verbesserung von Ladenhäusern vom Standort und Umfang des Projekts ab.

In einem aktuellen Marktbericht von JLL Vietnam gab diese Einheit Investoren auch Empfehlungen zur Auswahl dieses Shophouse-Segments. Wenn sie keinen ungenutzten Cashflow haben, sollten Anleger bei Investitionen in Geschäftshäuser sorgfältig überlegen, da sie sehr leicht „pleitegehen“ können. Um die derzeitigen Mieter zu halten, müssen Ladenbesitzer die Mieten senken. Gleichzeitig werden die Vermieter bei der Vermietung von Räumlichkeiten dazu gezwungen, die derzeit geforderte Miete um 20 bis 40 % zu senken. Die Vertragslaufzeit beträgt weiterhin 3 – 5 Jahre, der Mieter schlägt jedoch vor, die Miete während der gesamten Mietdauer nicht zu erhöhen...

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