Desillusioniert von Investitionen in Ladenhäuser im Basisblock

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Ein Ladenlokal in einem Mehrfamilienhaus im Stadtteil Go Vap steht seit langem leer.

Einst waren Ladenhäuser auf dem Markt begehrt und galten als Goldgrube für Investoren, doch heute sind sie in vielen Mehrfamilienhäusern in Verruf geraten und werden zu niedrigen Preisen vermietet oder zum Verkauf angeboten. Diese Situation hat viele Ladenbesitzer in Schwierigkeiten gebracht und Investoren dazu gezwungen, ihr Kapital zu vergraben, da die derzeit niedrigen Mieten im Vergleich zu der Anfangsinvestition von mehreren Milliarden bis mehreren zehn Milliarden VND nur ein Klacks sind. Diese Situation ist in Ho-Chi-Minh-Stadt zu beobachten, wo die Bevölkerungsdichte hoch ist und der Konsum von Konsumgütern landesweit am höchsten ist.

Seit mehr als drei Monaten verkauft Herr Dung, der Besitzer eines Geschäftshauses im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt, ein 50 m2 großes Geschäftshaus mit einem Verlust von mehr als 500 Millionen VND, aber bisher hat niemand danach gefragt. Dieses Geschäftshaus wurde 2019 von Herrn Dung für fast 3,8 Milliarden VND gekauft und zunächst für 15 Millionen VND/Monat vermietet. Aufgrund schleppender Geschäfte gab der Mieter das Haus jedoch nach sechsmonatiger Mietzeit zurück. Danach hängte Herr Dung weiterhin ein Schild mit der Aufforderung zur Vermietung auf, aber nur wenige Leute fragten danach, also reduzierte er den Preis proaktiv auf 13 Millionen VND/Monat. Bis jetzt konnte der Preis durch viele Mieter auf 10 Millionen VND/Monat gesenkt werden, aber die Räumlichkeiten stehen immer noch leer.

„Jeden Monat muss ich noch immer über 20 Millionen VND Zinsen und Tilgung für den 2-Milliarden-VND-Kredit an die Bank zahlen. Die Miete ist gering, der Zinsdruck hoch, sodass ich das Ladenlokal mit Verlust verkaufen musste. Doch nach über drei Monaten Werbung habe ich noch immer keinen Käufer gefunden“, sagte Herr Dung.

In der gleichen Situation berichtete Herr Hien, ein Immobilieninvestor: „2018 investierte ich für mehr als 5 Milliarden VND in ein Geschäftshaus in einem Projekt im alten Bezirk 2 (heute Thu Duc City). Das Gebäude liegt an der Hauptstraße mit viel Verkehr, daher war ich mir damals sicher, dass der Preis für mein Haus mit der Zeit steigen oder es teuer vermietet werden würde. Wie geplant vermietete ich es zunächst an Kunden, um ein Café zu einem Preis von 30 Millionen VND/Monat zu eröffnen. Seit Ende 2020 sind mein Geschäftshaus und mehrere angrenzende Häuser in der gleichen Gegend jedoch aufgrund von Geschäftsschwierigkeiten geschlossen und haben keine Mieter mehr.“

„Ich dachte, der Markt würde sich nach der Pandemie schnell stabilisieren, aber nach zwei Jahren steht meine Wohnung immer noch leer. Vor kurzem wollte ein Kunde sie mieten, um einen Mini-Supermarkt zu eröffnen und 15 Millionen pro Monat zu bezahlen. Ich habe jedoch noch nicht zugestimmt und plane, sie zu verkaufen, da die Investition nicht rentabel ist“, sagte Herr Hien.

Nach Ansicht vieler Immobilienexperten hat der E-Commerce in letzter Zeit immer mehr zugenommen, viele Unternehmen benötigen jetzt nur noch Lagerhallen, keine Geschäfte mehr, und Lagerhallen sind jetzt auch intelligente Service-Lagerhallen, die online verwaltet und betrieben werden und sowohl günstig als auch sicher sind, während die Anmietung eines Ladenhauses als Lagerhalle sowohl teuer als auch unsicher ist.

Experten zufolge war das Shophouse-Modell sehr wertvoll, als es in den 2000er Jahren in Vietnam erstmals auftauchte. In den zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt galten eine Reihe von Shophouses einst als Goldgrube für Investoren. Aufgrund ihres Erfolgs brachten Immobilienunternehmen kontinuierlich neue Angebote auf den Markt, was zu einem Überangebot führte.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), erklärte, dass bei einem Shophouse-Projekt viele Faktoren berücksichtigt werden müssten. Insbesondere müssten demografische Aspekte berücksichtigt und das Nutzerverhalten sowie die Zahl der Geschäfts- und Einkaufsreisenden detailliert berechnet werden, um einen täglichen Cashflow für das Projekt zu generieren. Nur dann könnten Shophouses zu einer höheren Geschäftseffizienz beitragen. Darüber hinaus müssten die starken Veränderungen im Einkaufs- und Unterhaltungsverhalten der Menschen sorgfältig untersucht werden. Derzeit kaufen die Verbraucher verstärkt online ein und migrieren in Ballungszentren. Dadurch sei der konzentrierte Handel nicht mehr so effektiv wie früher, was den Wert von Shophouses deutlich mindert.

Experten von CBRE Vietnam teilen diese Ansicht und weisen darauf hin, dass dieses Segment zwar von Experten als profitabel angesehen wird, Investitionen in Ladenhäuser jedoch schnell zu Enttäuschungen führen können, wenn die potenzielle Nachfrage aus dem innerstädtischen Bereich und der umliegenden Bevölkerung nicht sorgfältig kalkuliert wird. Im Zuge der unvermeidlichen Entwicklung des aktuellen Immobilienmarktes muss jedes Apartmentprojekt Platz für Gewerbeflächen reservieren. Je nach Standort hat jedes Projekt jedoch unterschiedliche Anforderungen. Daher hängen die Entwicklung und Verbesserung von Ladenhäusern von Standort und Umfang des Projekts ab.

In einem aktuellen Marktbericht von JLL Vietnam gab diese Einheit Investoren Empfehlungen für die Wahl dieses Ladenlokalsegments. Investoren sollten bei fehlendem Cashflow vorsichtig sein, da ein Ausstieg sehr leicht möglich ist. Um die bestehenden Mieter zu halten, müssen Ladenlokalbesitzer die Mieten senken. Gleichzeitig werden Räumlichkeiten zur Miete angeboten, Vermieter werden jedoch aufgefordert, die aktuellen Mieten um 20 bis 40 % zu senken. Die Vertragslaufzeit beträgt weiterhin drei bis fünf Jahre, die Mieter schlagen jedoch vor, die Miete während der gesamten Mietdauer nicht zu erhöhen.

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