Laut Savills-Bericht wurden im vierten Quartal 2022 im Villen- und Reihenhaussegment 15 Projekte mit 926 Einheiten zum Verkauf eröffnet. Dies ist der niedrigste Stand der letzten fünf Jahre.
Einer der Hauptgründe für den Angebotsrückgang sind laut Savills rechtliche Schwierigkeiten im Immobiliensektor, die es Investoren erschweren, neue Projekte umzusetzen. Auch die Zahl der Transaktionen hat mit nur 196 Transaktionen einen Fünfjahrestiefststand erreicht, ein Rückgang von 52 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Um den Markt anzukurbeln, haben Investoren die Verkaufspreise in diesem Segment proaktiv gesenkt. Der Verkaufspreis für Villen sank um 6 % auf 130 Millionen VND/m², der für Reihenhäuser um 1 % auf 172 Millionen VND/m². Am deutlichsten sank der Preis für Geschäftshäuser mit einem Rückgang von 10 % auf 189 Millionen VND/m².
Der Preis für Villen und Stadthäuser in Hanoi ist in letzter Zeit leicht zurückgegangen, liegt aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau. (Foto: DT)
Auf dem Sekundärmarkt kam es 2022 zu einem starken Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr, vor allem in Innenstadtbezirken mit begrenzten Grundstücksmitteln. Dies ging mit dem Vertrauen der Käufer in der ersten Jahreshälfte einher. Im vierten Quartal 2022 verzeichnete der Sekundärmarkt jedoch den ersten vierteljährlichen Preisrückgang seit 2019, während die Ladenhauspreise ab dem dritten Quartal 2022 weiter sanken.
Frau Do Thu Hang, Senior Director für Forschung und Beratung bei Savills Hanoi, sagte, dass die Preise für Villen und Stadthäuser im letzten Quartal 2022 tendenziell leicht gesunken seien, die Preisanpassung jedoch nicht signifikant ausfallen werde und dies sowohl für Investoren als auch für Privatanleger ein schwieriges Problem darstelle.
Laut Frau Hang ist das allgemeine Preisniveau für Stadthäuser auf dem Hanoi-Markt immer noch hoch. Villen in Hanoi mit Preisen zwischen 10 und 30 Milliarden VND machen 55 % des Anteils aus, während Preise über 30 Milliarden VND ebenfalls 20 % des Anteils ausmachen und Preise unter 10 Milliarden VND ebenfalls etwa 22 % ausmachen.
Für bestehende Investoren sind auch die anfänglichen Investitionskosten höher. Zu diesen Kosten zählen Grundstückskosten, Kapitalkosten und finanzielle Kosten während der Projektentwicklung aufgrund auftretender Probleme, die zu höheren Kosten als erwartet führen.
So führt beispielsweise der langwierige Prozess der Lizenzierung und Projektgenehmigung zu steigenden Investitionskosten und damit zu höheren Produktpreisen.
„Darüber hinaus haben die Anleger auch auf dem Sekundärmarkt viele Kauf- und Verkaufstransaktionen durchgeführt, wodurch die Preise in die Höhe getrieben wurden und es schwierig wurde, über Preisanpassungen zu entscheiden“, sagte der Analyst.
Darüber hinaus ist die Nachfrage nach Villen und Stadthäusern in diesem Segment weiterhin hoch, das Angebot jedoch begrenzt. Die Nachfrage kommt auch von einkommensstarken Personen, die mit einem gewissen Betrag an freiem Kapital in Flachbauwohnungen investieren und dabei nur geringe Bankkredite in Anspruch nehmen.
Daher besteht im Kontext der hohen Bankzinsen kein Verkaufsdruck, weshalb der Preisrückgang in diesem Segment nicht ganz so deutlich ausfallen wird.
Frau Hang erklärte, dass sich die Liquidität im Jahr 2023 verbessern könnte, sich aber stärker auf Produkte konzentrieren werde, die zum Wohnen und nicht als Investition gekauft werden. Hanoi werde qualitativ hochwertige Projekte zu angemessenen Preisen benötigen, da das bestehende Angebot teuer und für Käufer unattraktiv sei, insbesondere angesichts der Konkurrenz durch benachbarte Provinzen wie Hung Yen und Bac Ninh mit ihrer sich entwickelnden Infrastruktur und der rasanten Urbanisierung.
In anderen Fällen haben viele Investoren zur Lösung von Liquiditätsproblemen mit der Übertragung von Projekten begonnen, was zu einer regen Fusions- und Übernahmetätigkeit (M&A) führte. Für Investoren mit hoher Entschlossenheit und gutem Verhandlungsgeschick ist dies eine Möglichkeit, den Markt zu bereinigen.
Die Bereinigung wird dazu beitragen, dass der Markt über seriöse, erfahrene und finanziell fähige Investoren verfügt und bestehende Probleme überwunden werden, wie etwa die Markteinführung ungeeigneter Produkte oder Preiserhöhungen, obwohl die Produkte nicht den Bedürfnissen der Benutzer entsprechen.
Was die Aussichten betrifft, wird der Markt über ein Angebot von 1.600 Einheiten aus 15 Projekten verfügen, die voraussichtlich im Jahr 2023 auf den Markt kommen werden.
Der Bezirk Hoai Duc wird voraussichtlich 20 % der zukünftigen Versorgung bereitstellen, gefolgt vom Bezirk Thanh Tri mit 16 % und dem Bezirk Long Bien mit 15 %.
Matthew Powell, Direktor von Savills Hanoi, kommentierte: „Neue Infrastrukturprojekte werden den Wohnungsmarkt ankurbeln. Nach ihrer Fertigstellung werden Projekte wie Ring Road 3.5 und Ring Road 4 die Entwicklung von über 80 Projekten mit mehr als 2.900 Hektar in den an die Ringstraßen angrenzenden Bezirken wie Hoai Duc, Me Linh, Ha Dong, Dan Phuong und Thuong Tin ermöglichen.“
„Darüber hinaus werden Förderpolitik und Schwierigkeiten die Markterholung im Jahr 2023 fördern“, betonten die Experten von Savills.
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Quelle
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