Άβολος τρόπος υπολογισμού του τέλους χρήσης γης

Το έργο μετατρέπει το κέρδος σε ζημία.

Ο επικεφαλής μιας διάσημης εταιρείας ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα των έργων ακινήτων σήμερα είναι ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης (LUR), συμπεριλαμβανομένων των πρόσθετων LUR. Προηγουμένως, πολλά έργα λάμβαναν κίνητρα από την πόλη για να υπολογίζουν προσωρινά τα LUR, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να πραγματοποιούν κατασκευές και πωλήσεις, αλλά τώρα που το έργο έχει παραδώσει σπίτια και οι άνθρωποι ζουν σε αυτά για πολλά χρόνια, τα LUR υπολογίζονται τώρα, όχι από τη στιγμή της παράδοσης της γης. Αυτό έχει προκαλέσει μεγάλη ζημιά και απογοήτευση όχι μόνο για τις επιχειρήσεις αλλά και για τους αγοραστές κατοικιών.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ ζήτησε από το έργο Lakeview City να καταβάλει πρόσθετο τέλος χρήσης γης ύψους άνω των 4.664 δισεκατομμυρίων VND, με αποτέλεσμα η εταιρεία να περιέλθει σε δύσκολη θέση και να υποστεί ζημίες.

«Ο νόμος ορίζει ότι ο χρόνος για την εκτίμηση της γης και τον υπολογισμό του φόρου χρήσης γης είναι ο χρόνος κατά τον οποίο λαμβάνεται απόφαση για την κατανομή γης ή την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης ή την κατανομή γης στο χωράφι. Στην πραγματικότητα, όμως, όταν υπάρχει οποιαδήποτε αλλαγή που προκαλεί παράταση του υπολογισμού του φόρου χρήσης γης, η αρμόδια αρχή θα επανεκτιμήσει τη γη και τον φόρο χρήσης γης στην τρέχουσα χρονική στιγμή. Μια άλλη δυσκολία είναι ότι η επιχείρηση δεν μπορεί να αναλάβει την πρωτοβουλία για την πρόοδο και το ποσό των χρημάτων που πρέπει να καταβληθεί. Η επιχείρηση δεν διαθέτει την εμπειρογνωμοσύνη και δεν επιτρέπεται να συζητήσει εύλογες μεθόδους υπολογισμού του φόρου χρήσης γης με την αρμόδια αρχή.»

Συνεπώς, οι επιχειρήσεις πρέπει να προσλάβουν μια άλλη εταιρεία αποτίμησης για να βρουν ένα αρμονικό αποτέλεσμα. Προς το παρόν, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να εξαρτώνται από τους υπολογισμούς των αρχών και δεν επιτρέπεται να υποβάλουν αντιρρήσεις. Εν τω μεταξύ, για λόγους ασφαλείας, τα δικαιώματα χρήσης γης υπολογίζονται πολύ υψηλά από τους κρατικούς αξιωματούχους. Πολλά έργα στο παρελθόν είχαν προσωρινά υπολογιζόμενα δικαιώματα χρήσης γης σε έναν ορισμένο αριθμό και οι επιχειρήσεις χρησιμοποιούσαν αυτόν τον αριθμό για να διαμορφώσουν την τιμή πώλησης για τους πελάτες. Τώρα, μετά από πολλά χρόνια, οι αρχές έχουν υπολογίσει εκ νέου τα δικαιώματα χρήσης γης και ο αριθμός είναι πολλές φορές υψηλότερος από τον προσωρινό αριθμό. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλά κερδοφόρα έργα να υφίστανται ξαφνικά μεγάλες ζημίες, και οι επιχειρήσεις δεν είναι καν σε θέση να κλείσουν τη συμφωνία», είπε.

Έχοντας μόλις στείλει ένα έγγραφο στον Πρωθυπουργό και το Υπουργείο Οικονομικών για να σχολιάσει το σχέδιο, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, πρότεινε, όταν υπάρχει απόφαση για προσαρμογή του λεπτομερούς σχεδιασμού, ο φόρος χρήσης γης να υπολογίζεται εκ νέου για ολόκληρο το έργο κατά τη στιγμή της απόφασης για προσαρμογή του σχεδιασμού. Ο φόρος χρήσης γης που έχει καταβάλει προηγουμένως η επιχείρηση θα υπολογίζεται εκ νέου κατά την επανέγκριση του σχεδιασμού και θα αφαιρείται από τον φόρο χρήσης γης μετά τον επανυπολογισμό. Το αφαιρεθέν ποσό δεν πρέπει να υπερβαίνει τον καταβλητέο φόρο χρήσης γης.

Σε περίπτωση που η επιχείρηση δεν έχει καταβάλει τον φόρο χρήσης γης πριν από την προσαρμογή του λεπτομερούς σχεδιασμού του έργου, η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει τον φόρο χρήσης γης κατά τη στιγμή της προσαρμογής του σχεδιασμού. Το ποσό του καταβληθέντος φόρου χρήσης γης (εάν υπάρχει) θα υπολογιστεί εκ νέου κατά τη στιγμή της προσαρμογής του σχεδιασμού, λαμβάνοντας υπόψη τον παράγοντα πληθωρισμού και θα αφαιρεθεί από τον φόρο χρήσης γης μετά τον επανυπολογισμό. Το αφαιρεθέν ποσό δεν θα υπερβαίνει το ποσό του καταβλητέου φόρου χρήσης γης. Ταυτόχρονα, η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει εκπρόθεσμη πληρωμή του φόρου χρήσης γης εάν υπάρχει ειδοποίηση πληρωμής φόρου χρήσης γης.

Ο κ. Chau ανέφερε ένα έργο εμπορικής κατοικίας στην Περιοχή 7 (HCMC) που χτίστηκε σε οικόπεδο 5,2 εκταρίων για το οποίο μια αρμόδια κρατική υπηρεσία εξέδωσε απόφαση κατανομής γης από τον Ιανουάριο του 2021 με συντελεστή χρήσης γης 3,05 φορές, μέγιστη πυκνότητα κατασκευής 35%, συμπεριλαμβανομένης μιας πολυκατοικίας με μέγιστο ύψος 27 ορόφων με 903 διαμερίσματα και μιας περιοχής χαμηλών μεζονετών με 110 μεζονέτες. Τον Μάρτιο του 2021, η επιχείρηση κατέβαλε 850 δισεκατομμύρια VND σε φόρο χρήσης γης. Στη συνέχεια, ο επενδυτής ζήτησε να προσαρμοστεί ο λεπτομερής σχεδιασμός για να αυξηθεί ο συντελεστής χρήσης γης σε 4,57 φορές, μέγιστη πυκνότητα κατασκευής 40%, ανεβάζοντας τον συνολικό αριθμό διαμερισμάτων σε 1.355, ο οποίος εγκρίθηκε από την αρμόδια κρατική υπηρεσία τον Μάρτιο του 2024. Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, το έργο πρέπει να καταβάλει πρόσθετο φόρο χρήσης γης 425 δισεκατομμυρίων VND, αλλά σύμφωνα με την πρόταση του κ. Chau, η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει μόνο πρόσθετο φόρο χρήσης γης 325 δισεκατομμυρίων VND.

«Εάν η επιχείρηση έχει πουλήσει και εισπράξει τα χρήματα, τότε με τη μέθοδο υπολογισμού του σχεδίου Διατάγματος, η επιχείρηση θα πρέπει να πληρώσει από την τσέπη της, γεγονός που οδηγεί σε κίνδυνο ζημίας. Εάν το έργο δεν έχει πωληθεί, το δικαίωμα χρήσης γης θα προστεθεί στην τιμή πώλησης και έτσι θα αυξήσει την τιμή του σπιτιού, οπότε ο αγοραστής του σπιτιού θα είναι αυτός που θα φέρει το τελικό βάρος», υπολόγισε ο κ. Chau.

Απομένει μόνο μία περίπτωση απαλλαγής από το ενοίκιο γης.

Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, υπάρχει επί του παρόντος μόνο μία περίπτωση χρήσης γης για παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς στον τομέα των επενδυτικών κινήτρων στην περιοχή των επενδυτικών κινήτρων που εξαιρείται από το ενοίκιο γης. Το σχέδιο έχει περιορίσει σημαντικά τις περιπτώσεις απαλλαγής από το ενοίκιο γης σε σύγκριση με τους ισχύοντες κανονισμούς. Εάν ψηφιστεί αυτός ο κανονισμός, πολλοί επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων ξένων επενδυτών, δεν θα απολαμβάνουν πλέον την πολιτική απαλλαγής από το ενοίκιο γης, επειδή αυτές οι τοποθεσίες δεν εμπίπτουν στην περιοχή των επενδυτικών κινήτρων.

Όχι μόνο αυτό, σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, το σχέδιο Διατάγματος δεν ορίζει πλέον την πολιτική απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης κατά τη διάρκεια της βασικής περιόδου κατασκευής του έργου ή μετά την περίοδο απαλλαγής από το ενοίκιο γης και το ενοίκιο επιφάνειας νερού κατά τη διάρκεια της βασικής περιόδου κατασκευής, επομένως δεν κληρονομεί την τρέχουσα πολιτική κινήτρων επενδύσεων που ορίζεται στο Διάταγμα 46. Ο νέος κανονισμός ακύρωσε την πολιτική ειδικών κινήτρων επενδύσεων που ορίζεται στον Επενδυτικό Νόμο του 2020 και στην Απόφαση 29 του Πρωθυπουργού που ρυθμίζει τα ειδικά επενδυτικά κίνητρα. Αυτό μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την πολιτική προσέλκυσης επενδύσεων, μειώνοντας την ελκυστικότητα του επενδυτικού περιβάλλοντος στο Βιετνάμ στα μάτια των ξένων επενδυτών.

«Πρόκειται για ένα πολύ μεγάλο ζήτημα, επομένως η κυβέρνηση και οι αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες πρέπει να δώσουν ιδιαίτερη προσοχή στο να λάβουν υπόψη, πριν από την έκδοση του Διατάγματος, τη δημιουργία ενός πλαισίου προτιμησιακών επενδυτικών πολιτικών που είναι ανώτερες και άκρως ανταγωνιστικές, διασφαλίζοντας τόσο τα εθνικά όσο και τα εθνοτικά συμφέροντα βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα, διασφαλίζοντας παράλληλα τα νόμιμα και νόμιμα συμφέροντα των επενδυτών. Ειδικά στο πλαίσιο του έντονου ανταγωνισμού μεταξύ των χωρών για την προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ), ιδίως στους τομείς των χρηματοοικονομικών, της υψηλής τεχνολογίας, των τσιπ και της τεχνολογίας ημιαγωγών. Συνήθως, ακόμη και οι ΗΠΑ έχουν μόλις εκδώσει νόμο για τα τσιπ και την τεχνολογία ημιαγωγών», πρότεινε ο κ. Chau.

Ο δικηγόρος Tran Minh Cuong (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) ανέλυσε ότι, ενώ ο νόμος περί γης ορίζει ότι το ετήσιο ενοίκιο γης εφαρμόζεται σταθερά για έναν 5ετή κύκλο από τη στιγμή που το κράτος αποφασίζει να μισθώσει γη, επιτρέπει την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης που σχετίζεται με τη μετάβαση στη μορφή κρατικής μίσθωσης γης με ετήσια καταβολή ενοικίου γης. Το ποσοστό προσαρμογής ρυθμίζεται από την κυβέρνηση για κάθε περίοδο, αλλά η αύξηση του ενοικίου γης μπορεί να είναι ίση ή χαμηλότερη από τον πληθωρισμό. Ωστόσο, το σχέδιο διατάγματος ορίζει ότι ο ρυθμός αύξησης του ενοικίου γης είναι ίσος με τον πληθωρισμό. Ως εκ τούτου, το διάταγμα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο να περιορίσει την αύξηση του ενοικίου γης για κάθε 5ετή κύκλο ώστε να μην υπερβαίνει την αύξηση του ΔΤΚ, αλλά όχι μεγαλύτερη από 15%. Αυτό βοηθά τις επιχειρήσεις να μειώσουν τους οικονομικούς κινδύνους, να είναι έτοιμες να επενδύσουν σε μεγάλα έργα και να ανακτήσουν κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου.

Μετά από διαβούλευση με επιχειρήσεις, το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο του Βιετνάμ (VCCI) δήλωσε επίσης ότι σε σύγκριση με την τρέχουσα πολιτική στο Διάταγμα 46, η πολιτική απαλλαγής και μείωσης στο σχέδιο είναι λιγότερο ελκυστική. Επειδή σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι επιχειρήσεις εξαιρούνται πλήρως, όχι μόνο μειωμένο ενοίκιο γης για ορισμένο αριθμό ετών. Ορισμένες περιπτώσεις που εξαιρούνται από το 100% του ενοικίου γης για ολόκληρη τη διάρκεια μίσθωσης σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς περιλαμβάνουν: επενδυτικά έργα στον τομέα των ειδικών επενδυτικών κινήτρων που επενδύονται σε περιοχές με ειδικές κοινωνικοοικονομικές δυσκολίες· έργα που χρησιμοποιούν γη για την κατασκευή φοιτητικών εστιών με χρήματα από τον κρατικό προϋπολογισμό, η μονάδα που έχει ανατεθεί για τη διαχείριση και χρήση για φοιτητές δεν επιτρέπεται να περιλαμβάνει το κόστος ενοικίου γης στην τιμή ενοικίασης· γεωργική γη για εθνοτικές μειονότητες· γη για την εφαρμογή προστατευτικών έργων φύτευσης δασών, έργα αναδάσωσης κ.λπ. Ως εκ τούτου, το Διάταγμα πρέπει να εξετάσει τους κανονισμούς προς την κατεύθυνση της επέκτασης των περιπτώσεων απαλλαγής από το ενοίκιο γης, αντί για απλή μείωση του ενοικίου. Εάν αυτό μπορεί να γίνει, θα προσελκύσει επενδυτικά κεφάλαια σε δύσκολες περιοχές ή ιδιαίτερα σε προτιμησιακούς τομείς.

Πηγή: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm