Ελλείψεις στη μέθοδο υπολογισμού των τελών χρήσης γης.

Το έργο μετατρέπεται από κερδοφόρο σε ζημιογόνο.

Σύμφωνα με τον επικεφαλής μιας γνωστής εταιρείας ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, το μεγαλύτερο εμπόδιο για τα έργα ακινήτων σήμερα είναι ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης, συμπεριλαμβανομένων των συμπληρωματικών τελών χρήσης γης. Προηγουμένως, πολλά έργα λάμβαναν προνομιακή μεταχείριση από την πόλη, επιτρέποντας τον προσωρινό υπολογισμό των τελών χρήσης γης, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να προχωρήσουν στην κατασκευή και τις πωλήσεις. Τώρα, αφού έχουν ολοκληρωθεί τα έργα και οι κάτοικοι ζουν εκεί για πολλά χρόνια, τα τέλη χρήσης γης υπολογίζονται την τρέχουσα χρονική στιγμή και όχι από τη στιγμή που κατανεμήθηκε η γη. Αυτό έχει προκαλέσει σημαντικές απώλειες και απογοήτευση όχι μόνο για τις επιχειρήσεις αλλά και για τους αγοραστές κατοικιών.

Η πόλη του Χο Τσι Μινχ υποχρεούται να καταβάλει επιπλέον τέλος χρήσης γης ύψους άνω των 4.664 δισεκατομμυρίων VND για το έργο Lakeview City, με αποτέλεσμα η εταιρεία να αντιμετωπίσει δυσκολίες και ζημίες.

«Ο νόμος ορίζει ότι ο χρόνος για την αποτίμηση της γης και τον υπολογισμό των δικαιωμάτων χρήσης γης είναι ο χρόνος κατά τον οποίο λαμβάνεται απόφαση για την κατανομή γης, την άδεια μετατροπής χρήσης γης ή την κατανομή γης επί τόπου. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, κάθε φορά που υπάρχουν αλλαγές που παρατείνουν τον υπολογισμό των δικαιωμάτων χρήσης γης, οι αρχές αποτιμούν τη γη και τα δικαιώματα χρήσης γης την τρέχουσα χρονική στιγμή. Μια άλλη δυσκολία είναι ότι οι επιχειρήσεις δεν μπορούν να διαχειριστούν προληπτικά την πρόοδο και το ποσό που πρέπει να πληρώσουν. Οι επιχειρήσεις δεν διαθέτουν την εμπειρογνωμοσύνη και δεν είναι εξουσιοδοτημένες να συζητήσουν μια εύλογη μέθοδο υπολογισμού των δικαιωμάτων χρήσης γης με τις αρχές.»

Συνεπώς, οι επιχειρήσεις πρέπει να προσλάβουν μια άλλη εταιρεία αποτίμησης για να βρουν ένα δίκαιο αποτέλεσμα. Προς το παρόν, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να εξαρτώνται από τους υπολογισμούς των αρχών και δεν επιτρέπεται να τους αμφισβητήσουν. Εν τω μεταξύ, για λόγους ασφαλείας, ο φόρος χρήσης γης υπολογίζεται επί του παρόντος σε πολύ υψηλό επίπεδο από τους κρατικούς αξιωματούχους. Πολλά έργα προηγουμένως είχαν τον φόρο χρήσης γης που υπολογιζόταν προσωρινά σε ένα συγκεκριμένο ποσό και οι επιχειρήσεις χρησιμοποιούσαν αυτό το ποσό για να διαμορφώσουν την τιμή πώλησης στους πελάτες. Τώρα, μετά από πολλά χρόνια, όταν οι αρχές υπολογίζουν εκ νέου τον φόρο χρήσης γης, το ποσό είναι πολλές φορές υψηλότερο από τον προσωρινό υπολογισμό. Αυτό προκαλεί την ξαφνική εμφάνιση μεγάλων ζημιών σε πολλά κερδοφόρα έργα, και ορισμένες επιχειρήσεις αδυνατούν ακόμη και να πληρώσουν», δήλωσε αυτό το άτομο.

Σε έγγραφο που απεστάλη στον Πρωθυπουργό και το Υπουργείο Οικονομικών, παρέχοντας σχόλια σχετικά με το σχέδιο, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, πρότεινε ότι, όταν λαμβάνεται απόφαση για την προσαρμογή του λεπτομερούς σχεδιασμού, ο φόρος χρήσης γης (ΦΧΓ) θα πρέπει να υπολογίζεται εκ νέου για ολόκληρο το έργο κατά τη στιγμή της απόφασης προσαρμογής. Το ποσό του ΦΧΓ που είχε καταβάλει προηγουμένως η επιχείρηση θα πρέπει να υπολογίζεται εκ νέου κατά τη στιγμή της επανέγκρισης του σχεδιασμού και να αφαιρείται από το ΦΧΓ μετά τον επανυπολογισμό, με το ποσό της αφαιρεθείσας να μην υπερβαίνει το οφειλόμενο ΦΧΓ.

Εάν η επιχείρηση δεν έχει καταβάλει φόρο χρήσης γης πριν από την προσαρμογή του λεπτομερούς σχεδιασμού του έργου, πρέπει να καταβάλει τον φόρο χρήσης γης κατά τη στιγμή της προσαρμογής του σχεδιασμού. Οποιοσδήποτε φόρος χρήσης γης που έχει ήδη καταβληθεί (εάν υπάρχει) θα υπολογιστεί εκ νέου κατά τη στιγμή της προσαρμογής του σχεδιασμού, λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, και θα αφαιρεθεί από τον επανυπολογισμένο φόρο χρήσης γης. Το ποσό που αφαιρείται δεν πρέπει να υπερβαίνει το οφειλόμενο ποσό του φόρου χρήσης γης. Ταυτόχρονα, η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει πρόστιμα εκπρόθεσμης πληρωμής για τον φόρο χρήσης γης, εάν έχει λάβει ειδοποίηση για την καταβολή του φόρου χρήσης γης.

Ο κ. Chau ανέφερε το παράδειγμα ενός έργου εμπορικής κατοικίας στην Περιοχή 7 (πόλη Χο Τσι Μινχ), το οποίο χτίστηκε σε οικόπεδο 5,2 εκταρίων, για το οποίο η αρμόδια κρατική υπηρεσία εξέδωσε απόφαση κατανομής γης τον Ιανουάριο του 2021 με συντελεστή χρήσης γης 3,05 φορές και μέγιστη πυκνότητα δόμησης 35%. Το έργο περιλαμβάνει μια πολυκατοικία με μέγιστο ύψος 27 ορόφων που περιλαμβάνει 903 διαμερίσματα και μια περιοχή με χαμηλές μεζονέτες με 110 μεζονέτες. Τον Μάρτιο του 2021, η εταιρεία κατέβαλε 850 δισεκατομμύρια VND σε τέλη χρήσης γης. Στη συνέχεια, ο επενδυτής ζήτησε προσαρμογή του λεπτομερούς σχεδιασμού, αυξάνοντας τον συντελεστή χρήσης γης σε 4,57 φορές, τη μέγιστη πυκνότητα δόμησης σε 40% και αυξάνοντας τον συνολικό αριθμό διαμερισμάτων σε 1.355 μονάδες. Αυτό εγκρίθηκε από την αρμόδια κρατική υπηρεσία τον Μάρτιο του 2024. Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, το έργο θα έπρεπε να καταβάλει πρόσθετο τέλος χρήσης γης ύψους 425 δισεκατομμυρίων VND, αλλά σύμφωνα με την πρόταση του κ. Chau, η επιχείρηση θα έπρεπε να καταβάλει μόνο πρόσθετο τέλος χρήσης γης ύψους 325 δισεκατομμυρίων VND.

«Εάν η επιχείρηση έχει ήδη πουλήσει τα ακίνητα και εισπράξει τα χρήματα, τότε σύμφωνα με τη μέθοδο υπολογισμού στο σχέδιο Διατάγματος, η επιχείρηση θα πρέπει να χρησιμοποιήσει τα δικά της χρήματα για να αποζημιώσει, γεγονός που οδηγεί σε κίνδυνο ζημιών. Εάν το έργο δεν έχει ακόμη πωληθεί, ο φόρος χρήσης γης θα προστεθεί στην τιμή πώλησης, αυξάνοντας έτσι τις τιμές των κατοικιών και, τελικά, οι αγοραστές κατοικιών θα είναι αυτοί που θα επωμιστούν το βάρος», υπολόγισε ο κ. Chau.

Μόνο μία περίπτωση εξακολουθεί να είναι επιλέξιμη για απαλλαγή από το ενοίκιο γης.

Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος, μόνο μία περίπτωση χρήσης γης για παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς σε τομείς που παρέχουν επενδυτικά κίνητρα εντός περιοχών που παρέχουν επενδυτικά κίνητρα εξαιρείται επί του παρόντος από την είσοδο γης. Το σχέδιο έχει περιορίσει σημαντικά τις περιπτώσεις που είναι επιλέξιμες για απαλλαγή από την είσοδο γης σε σύγκριση με τους ισχύοντες κανονισμούς. Εάν εγκριθεί αυτός ο κανονισμός, υπάρχουν ανησυχίες ότι οι επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των ξένων επενδυτών, δεν θα επωφελούνται πλέον από την πολιτική απαλλαγής από την είσοδο γης, επειδή αυτές οι τοποθεσίες δεν θεωρούνται περιοχές που παρέχουν επενδυτικά κίνητρα.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, το σχέδιο διατάγματος δεν ορίζει πλέον την πολιτική απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης κατά τη διάρκεια της βασικής περιόδου κατασκευής ενός έργου ή μετά την περίοδο απαλλαγής για τα τέλη μίσθωσης γης και υδάτινων επιφανειών κατά τη διάρκεια της βασικής περιόδου κατασκευής. Ως εκ τούτου, δεν κληρονομεί την τρέχουσα πολιτική κινήτρων επενδύσεων που ορίζεται στο διάταγμα 46. Ο νέος κανονισμός έχει καταστήσει αναποτελεσματική την πολιτική ειδικών κινήτρων επενδύσεων που ορίζεται στον επενδυτικό νόμο του 2020 και στην απόφαση 29 του Πρωθυπουργού σχετικά με τα ειδικά επενδυτικά κίνητρα. Αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τις πολιτικές προσέλκυσης επενδύσεων, μειώνοντας την ελκυστικότητα του επενδυτικού περιβάλλοντος του Βιετνάμ για τους ξένους επενδυτές.

«Πρόκειται για ένα πολύ σημαντικό ζήτημα, επομένως η κυβέρνηση και οι αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες πρέπει να του δώσουν ιδιαίτερη προσοχή πριν από την έκδοση του Διατάγματος για την οικοδόμηση ενός ανώτερου, άκρως ανταγωνιστικού πλαισίου πολιτικής κινήτρων επενδύσεων που να διασφαλίζει τα εθνικά και εθνοτικά συμφέροντα τόσο βραχυπρόθεσμα, μεσοπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα, εγγυώμενες παράλληλα τα νόμιμα συμφέροντα των επενδυτών. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στο πλαίσιο του έντονου ανταγωνισμού μεταξύ των χωρών για την προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ), ιδίως στους τομείς του χρηματοπιστωτικού τομέα, της υψηλής τεχνολογίας, των τσιπ και των ημιαγωγών. Για παράδειγμα, ακόμη και οι ΗΠΑ μόλις θέσπισαν νόμους για τα τσιπ και την τεχνολογία ημιαγωγών», πρότεινε ο κ. Chau.

Ο δικηγόρος Tran Minh Cuong (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) ανέλυσε ότι, ενώ ο νόμος περί γης ορίζει ότι το ετήσιο ενοίκιο γης εφαρμόζεται σταθερά για έναν 5ετή κύκλο από τη στιγμή που το Κράτος αποφασίζει να μισθώσει τη γη, επιτρέποντας τη μετατροπή χρήσης γης που σχετίζεται με τη μετατροπή σε μορφή κρατικής μίσθωσης γης με ετήσια καταβολή ενοικίου, το ποσοστό προσαρμογής ρυθμίζεται από την κυβέρνηση για κάθε περίοδο, αλλά η αύξηση του ενοικίου γης μπορεί να είναι ίση ή χαμηλότερη από τον πληθωρισμό. Ωστόσο, το σχέδιο διατάγματος ορίζει ότι το ποσοστό προσαρμογής για την αύξηση του ενοικίου γης είναι ίσο με τον πληθωρισμό. Ως εκ τούτου, το διάταγμα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο περιορισμού της αύξησης του ενοικίου γης για κάθε 5ετή κύκλο ώστε να μην υπερβαίνει την αύξηση του ΔΤΚ, αλλά όχι περισσότερο από 15%. Αυτό βοηθά τις επιχειρήσεις να μειώσουν τους οικονομικούς κινδύνους και να είναι έτοιμες να επενδύσουν σε μεγάλα έργα με μεγάλες περιόδους ανάκτησης κεφαλαίου.

Μετά από διαβούλευση με επιχειρήσεις, το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο του Βιετνάμ (VCCI) πιστεύει επίσης ότι σε σύγκριση με την τρέχουσα πολιτική στο Διάταγμα 46, η πολιτική απαλλαγής και μείωσης στο σχέδιο είναι λιγότερο ελκυστική. Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι επιχειρήσεις απαλλάσσονται πλήρως από το ενοίκιο γης, όχι μόνο μειώνονται για ορισμένο αριθμό ετών. Ορισμένες περιπτώσεις που απαλλάσσονται 100% από το ενοίκιο γης για ολόκληρη τη διάρκεια μίσθωσης βάσει των ισχυόντων κανονισμών περιλαμβάνουν: επενδυτικά έργα σε επενδυτικούς τομείς με ειδική προτεραιότητα που βρίσκονται σε περιοχές με ιδιαίτερα δύσκολες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες· έργα που χρησιμοποιούν γη για την κατασκευή φοιτητικών εστιών με κεφάλαια του κρατικού προϋπολογισμού, όπου η μονάδα που έχει ανατεθεί στη διαχείριση και χρήση της γης για φοιτητική στέγαση δεν επιτρέπεται να περιλαμβάνει το κόστος ενοικίου γης στην τιμή ενοικίασης· γεωργική γη για εθνοτικές μειονότητες· γη για έργα φύτευσης προστατευτικών δασών, έργα αποκατάστασης γης κ.λπ. Ως εκ τούτου, το Διάταγμα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο επέκτασης των περιπτώσεων που είναι επιλέξιμες για απαλλαγή από το ενοίκιο γης, αντί να μειώνει απλώς το ενοίκιο. Εάν αυτό μπορεί να επιτευχθεί, θα προσελκύσει επενδύσεις σε μειονεκτούσες περιοχές ή τομείς με ειδικά κίνητρα.

Πηγή: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm