Τα ακίνητα στο Βιετνάμ έχουν δυνατότητες, αλλά οι διοικητικές διαδικασίες είναι σαν ένα δίχτυ ουρανού και γης.

Επικάλυψη μεταξύ των υφιστάμενων νόμων

Στη συζήτηση που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο του Φόρουμ «Βιώσιμη Ανάπτυξη της Αγοράς Ακινήτων και Απονομή Πιστοποιητικών Κατοικήσιμων Έργων 2023», η Δρ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) - ανέφερε ότι επί του παρόντος, η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει έλλειψη κοινωνικών κατοικιών και φθηνών επαγγελματικών κατοικιών.

Εκτός από το πρόβλημα της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης, υπάρχουν και ορισμένα προβλήματα, όπως η έλλειψη μηχανισμού και προσδιορισμού πολλών τοποθεσιών, με αποτέλεσμα πολλά έργα να μην έχουν επιλυθεί, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις ακινήτων να αντιμετωπίζουν ακόμη πολλές δυσκολίες.

Συνεπώς, παρά την πολύ καλή ζήτηση της αγοράς, εξακολουθεί να υπάρχει μείωση στις συναλλαγές ακινήτων, η οποία καταγράφεται σε ποσοστό άνω του 90%, επειδή οι επενδυτές αντιμετωπίζουν το πρόβλημα της «θάψιμο» κεφαλαίων και της επίλυσης οικονομικών προκλήσεων.

Δρ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ.

Σε αυτό το πλαίσιο, ο Πρόεδρος της VARS δήλωσε ότι οι προσπάθειες της Κυβέρνησης και των αρμόδιων υπουργείων για την έκδοση πολλών πολιτικών για την άρση των δυσκολιών στην αγορά ακινήτων είχαν θετικό αντίκτυπο στην αγορά.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023, πραγματοποιήθηκαν σχεδόν 3.000 επιτυχημένες συναλλαγές ακινήτων και κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, ο αριθμός αυτός αυξήθηκε κατά 30%. Μέχρι σήμερα, η εμπιστοσύνη των επενδυτών έχει σταδιακά αποκατασταθεί, πολλά νέα έργα έχουν αρχίσει να ανοίγουν προς πώληση στην αγορά, οδηγώντας σε αύξηση του αριθμού των συναλλαγών ακινήτων.

Ωστόσο, ο ειδικός εκτίμησε ότι η βελτίωση στην προσφορά νέων κατοικιών και η σταθερότητα της ψυχολογίας των αγοραστών εξακολουθούν να λαμβάνουν χώρα με αργούς ρυθμούς, απαιτώντας πολύ χρόνο για την ολοκλήρωση νέων έργων. Ταυτόχρονα, αν και η ψυχολογία των επενδυτών σταθεροποιείται σταδιακά, εξακολουθεί να είναι αρκετά επιφυλακτική, ειδικά για εκείνους που αντιμετωπίζουν οικονομική πίεση από προηγούμενες επενδύσεις.

Όσον αφορά τους λόγους για τις τρέχουσες δυσκολίες στην αγορά ακινήτων, ο κ. Nguyen Quoc Hiep - Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ (VACC) δήλωσε ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων είναι η νομική πτυχή.

Ο κ. Hiep εξήγησε ότι επί του παρόντος, μόνο τα ακίνητα έχουν 12 νόμους που τα επηρεάζουν άμεσα, και αν επεκταθούν ώστε να τα επηρεάζουν έμμεσα, υπάρχουν έως και 20 νόμοι, όπως ο Νόμος περί Πολεοδομίας, ο Νόμος περί Πρόληψης και Καταπολέμησης Πυρκαγιών κ.λπ. Επομένως, για να επιλυθούν οι δυσκολίες της αγοράς, πρέπει να υπάρχει μια σύγχρονη και θεμελιώδης λύση για την επίλυση των νόμων.

«Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τους κρατικούς κανονισμούς, τα υπουργεία είναι υπεύθυνα για τη θέσπιση νόμων υπό τη διαχείρισή τους, αλλά δεν υπάρχει ενιαίος μηχανισμός μεταξύ των υπουργείων. Συνεπώς, παρόλο που η διαδικασία εφαρμογής είναι πολύ καλή, η διαδικασία θέσπισης νόμων εξακολουθεί να παρουσιάζει αλληλεπικαλύψεις», δήλωσε ο κ. Hiep.

Κος Nguyen Quoc Hiep - Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Hiep, η λήψη σχολίων κατά τη διαδικασία σύνταξης του Νόμου εξακολουθεί να είναι περιορισμένη. Λαμβάνοντας ένα πρακτικό παράδειγμα, ο Πρόεδρος του VACC δήλωσε ότι ο πρόσφατα ψηφισμένος Νόμος περί Υποβολής Προσφορών έχει δείξει ορισμένες ελλείψεις και ότι στο μέλλον ο Σύνδεσμος θα υποβάλει συστάσεις στον φορέα διαχείρισης.

«Οι επιχειρήσεις θέλουν οι νόμοι να έχουν μεγαλύτερη διάρκεια ζωής αντί να είναι βραχυπρόθεσμοι όπως τώρα. Ειδικά αν ο νόμος είναι λανθασμένος αλλά χρειάζονται 10 χρόνια για να τροποποιηθεί, οι επιχειρήσεις δεν θα έχουν νόμιμο διάδρομο για να ασκούν επιχειρηματικές δραστηριότητες», δήλωσε ο κ. Hiep.

Συνεπώς, ο κ. Hiep επεσήμανε 4 ζητήματα του νόμου που χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής από την κυβέρνηση: την εκκαθάριση του χώρου, τον πολεοδομικό σχεδιασμό, την αποτίμηση της γης και την μετατροπή της χρήσης γης. Ο κ. Hiep είπε ότι ο νόμος χρειάζεται να επικεντρωθεί μόνο στα ζητήματα που αναφέρθηκαν παραπάνω για να επιλύσει την αγορά.

Μοιράζοντας τη δική του ιστορία, ο κ. Hiep είπε ότι ανέπτυσσε το έργο εδώ και 12 χρόνια, αλλά παρόλα αυτά δεν μπόρεσε να ολοκληρώσει τις εργασίες εκκαθάρισης του χώρου. Η παρατεταμένη καθυστέρηση τον ανάγκασε να πηγαίνει συνεχώς στους ηγέτες της επαρχίας για να εργαστεί, και ο αριθμός των φορών που πήγε στη δουλειά ήταν τόσες πολλές που ο κ. Hiep έλαβε τη φράση «Ντρέπομαι όταν σας βλέπω» από την περιοχή, αλλά ο μηχανισμός εκκαθάρισης του χώρου δεν είχε ακόμη χειριστεί από κανέναν.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ αντιμετωπίζει αυτήν τη στιγμή μια ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης (Φωτογραφία: Huu Thang).

Επιπλέον, το ζήτημα των διοικητικών διαδικασιών είναι επίσης ένα από τα προβλήματα που ο Πρόεδρος του VACC θεωρεί ως το βασικό πρόβλημα που προκαλεί δυσκολίες στις επιχειρήσεις σήμερα. Το σχέδιο του Υπουργείου Κατασκευών για την απλοποίηση των διοικητικών διαδικασιών και ορισμένων συναφών πολιτικών είναι πολύ πρακτικό.

Ο κ. Hiep επιβεβαίωσε: «Ο τομέας των ακινήτων του Βιετνάμ έχει μεγάλο δυναμικό, αλλά οι διοικητικές διαδικασίες είναι σαν δίχτυ. Ο Πρωθυπουργός έχει δώσει οδηγίες για τη μείωση και την απλούστευση των διοικητικών διαδικασιών, αλλά η τρέχουσα διαδικασία επεξεργασίας των διοικητικών διαδικασιών εξακολουθεί να είναι χρονοβόρα, απαιτείται μια επανάσταση... Εάν αυτό μπορεί να γίνει, θα είναι επίσης μια από τις πρακτικές λύσεις για την υποστήριξη των επιχειρήσεων και την προώθηση της τρέχουσας αγοράς ακινήτων».

Ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης

Μοιράζοντας περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το ζήτημα των κεφαλαιακών πηγών για τις επιχειρήσεις ακινήτων, ο Δρ. Le Xuan Nghia - Μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου Χρηματοοικονομικής και Νομισματικής Πολιτικής, δήλωσε ότι η κρίση στην αγορά ακινήτων είχε προβλεφθεί από τους ειδικούς εκ των προτέρων, αλλά δεν μπορούσε να αποφευχθεί.

Σύμφωνα με τον ειδικό, τα ακίνητα αποτελούν ένα μακροπρόθεσμα απαραίτητο προϊόν, επομένως όταν η προσφορά και η ζήτηση βρίσκονται σε ανισορροπία, θα προκύψει κρίση. Ωστόσο, η προηγούμενη κρίση ήταν υπερπροσφορά, ενώ η παρούσα είναι κρίση έλλειψης προσφοράς. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν σοβαρή έλλειψη κεφαλαίων, αδυνατούν να ανοίξουν περισσότερα έργα και η αγορά έχει «παγώσει».

«Παρακολουθούμε αν η εμπιστοσύνη της αγοράς θα ανακάμψει όταν οι εταιρείες και οι επιχειρήσεις ακινήτων εκδίδουν ομόλογα. Πιο πρόσφατα, η μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων στη χώρα εξέδωσε ομόλογα χωρίς κανένα ανεξόφλητο τραπεζικό χρέος. Κρατάμε την ανάσα μας να παρακολουθούμε, αλλά τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η αγορά «συρρικνώνεται» και ανακάμπτει «προσεκτικά» μόνο κατά 30% σε σύγκριση με τις προσδοκίες», δήλωσε ο Δρ. Le Xuan Nghia.

Σύμφωνα με τον ειδικό, ολόκληρη η οικονομία βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε στασιμότητα, η ρευστότητα αντιμετωπίζει σοβαρές δυσκολίες σε πολλούς κλάδους, όχι μόνο στον τομέα των ακινήτων. Με αυτά τα σχόλια, ο κ. Nghia πιστεύει ότι η αγορά ακινήτων ενδέχεται να αντιμετωπίσει δυσκολίες μέχρι το δεύτερο και τρίτο τρίμηνο του επόμενου έτους.

«Δεν έχουμε εισέλθει ακόμη στο «μάτι του κυκλώνα», δεν έχουμε ακόμη αυξήσει την προσφορά κατοικιών χαμηλού κόστους, επομένως δεν έχουμε ακόμη λύσει το πρόβλημα. Πώς μπορούν οι επιχειρήσεις να εισέλθουν «ελεύθερα» στις κατοικίες χαμηλού κόστους; Είναι απαραίτητο η κυβέρνηση να ρυθμίσει το πλαίσιο τιμών για τις κατοικίες χαμηλού κόστους όπως στην Κίνα, για να αποφευχθεί η αποθάρρυνση των επενδυτών σε κατοικίες χαμηλού κόστους. Δεν έχουμε ακόμη δημιουργήσει ένα επίπεδο τιμών ακινήτων, επομένως δεν έχουμε ακόμη λύσει την κρίση της αγοράς», δήλωσε ο ειδικός .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/bds-viet-nam-tiem-nang-nhung-thu-tuc-hanh-chinh-nhu-thien-la-dia-vong-a627690.html