Η επείγουσα ανάγκη κατασκευής κοινωνικών κατοικιών - Τελευταίο μέρος: Προσθήκη νέων μηχανισμών

Σύμφωνα με τις προβλέψεις του Υπουργείου Κατασκευών , η ζήτηση κατοικιών θα συνεχίσει να αυξάνεται κατά την περίοδο 2021-2030, ιδίως στις αστικές περιοχές. Ο σημερινός δείκτης αστικού πληθυσμού είναι περίπου 40% και προβλέπεται να αυξηθεί σε περίπου 45% έως το 2030. Δεδομένου του τρέχοντος ρυθμού αύξησης του πληθυσμού και της ζήτησης κατοικιών, περίπου 70 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αστικών κατοικιών πρέπει να προστίθενται κάθε χρόνο.

Συγκεκριμένα, οι δυνατότητες και τα περιθώρια ανάπτυξης του τομέα της κοινωνικής στέγασης στο Βιετνάμ παραμένουν σημαντικά. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, οι πολιτικές δεν είναι ακόμη πραγματικά ελκυστικές, επομένως οι περισσότερες επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθούν να αδιαφορούν για αυτόν τον τομέα. Οι άνθρωποι και οι επιχειρήσεις ελπίζουν ότι θα θεσπιστεί μια σειρά από νέες πολιτικές για την άρση των διαδικαστικών και οικονομικών εμποδίων, προωθώντας έτσι την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης.

Κος Nguyen Hoang Nam - Γενικός Διευθυντής της G-Home:

Επί του παρόντος, εάν ένας κατασκευαστής θέλει να κατασκευάσει κοινωνικές κατοικίες, πρέπει να διαθέσει το 20% των μονάδων προς ενοικίαση και επιτρέπεται να τις πουλήσει μόνο μετά από 5 χρόνια. Η ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών συνεπάγεται πλέον πολύ υψηλό κόστος, ενώ οι τιμές ενοικίασης δεν μπορούν να είναι υψηλές λόγω των υφιστάμενων ορίων τιμών.

Όλες οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κοινωνικών κατοικιών είναι δημόσια διαθέσιμες στην πύλη του Τμήματος Κατασκευών των περιοχών όπου βρίσκονται τα έργα. Οι εκτιμώμενες τιμές ενοικίασης για κοινωνικές κατοικίες στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ είναι περίπου 100.000 VND/m2/μήνα. Σε άλλες επαρχίες και πόλεις, το εύρος είναι περίπου 30.000 - 50.000 VND/m2/μήνα.

Επιπλέον, για να νοικιάσουν κοινωνική κατοικία, οι ενοικιαστές πρέπει να πληρούν πολλές προϋποθέσεις. Μερικές φορές πρέπει να νοικιάζουν για τουλάχιστον ένα έτος. Επιπλέον, οι κανονισμοί ορίζουν ότι από τη στιγμή που κάποιος έχει επωφεληθεί από την κοινωνική κατοικία, δεν δικαιούται δεύτερη φορά. Επομένως, εάν ένας ενοικιαστής ενοικιάζει επίσημα μόνο για ένα μήνα, δεν θα δικαιούται πλέον να αγοράσει κοινωνική κατοικία στο μέλλον.

Πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο έχουν εφαρμόσει με επιτυχία και σε ευρεία κλίμακα το επιχειρηματικό μοντέλο κατασκευής ενοικιαζόμενων κατοικιών, επειδή το μακροπρόθεσμο κόστος κεφαλαίου τους είναι χαμηλό. Οι επιχειρήσεις χρειάζεται να δανειστούν μόνο με επιτόκια περίπου 3%, γεγονός που καθιστά την επένδυση εύκολη, και στη συνέχεια μπορούν να αποκομίσουν κέρδος όταν αρχίσουν να τις ενοικιάζουν.

Εν τω μεταξύ, στο Βιετνάμ, οι επιχειρήσεις πρέπει επί του παρόντος να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια με επιτόκια περίπου 12-15% και πρέπει πάντα να προβλέπουν πρόσθετες χρεώσεις, αυξάνοντας έτσι το κόστος εφαρμογής. Με τον τρέχοντα χρηματοδοτικό μηχανισμό, δεν υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια για την υποστήριξη των επιχειρήσεων όταν τα επιτόκια και το κόστος εισροών είναι τόσο υψηλά.

Εν τω μεταξύ, το περιθώριο κέρδους για τις επιχειρήσεις είναι μόνο 10%, με μέσο όρο κέρδους μόνο 2% ετησίως. Αυτό δυσχεραίνει την προσέλκυση επιχειρήσεων για επενδύσεις στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Κα Duong Thuy Dung - Ανώτερη Διευθύντρια της CBRE Βιετνάμ:

Πριν από το 2021, το κόστος επένδυσης ανά τετραγωνικό μέτρο για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών βασιζόταν στο ίδιο κόστος επένδυσης ανά τετραγωνικό μέτρο με την κατασκευή εμπορικών κατοικιών, όπως οριζόταν από το Υπουργείο Κατασκευών. Ωστόσο, στις 13 Ιουλίου 2022, το Υπουργείο Κατασκευών εξέδωσε την απόφαση αριθ. 610/QD-BXD, με την οποία ανακοινώθηκε το κόστος επένδυσης ανά τετραγωνικό μέτρο για κατασκευαστικά έργα και η τιμή σύνθετης κατασκευής των δομικών στοιχείων για το 2021.

Συνεπώς, το Υπουργείο Κατασκευών εξέδωσε ένα πλαίσιο για το κόστος επένδυσης για την κατασκευή έργων κοινωνικής στέγασης με τη μορφή πολυκατοικιών. Μετά από εξέταση, το κόστος επένδυσης για έργα κοινωνικής στέγασης είναι περίπου 25% χαμηλότερο από αυτό για εμπορικές πολυκατοικίες.

Συνεπώς, τα έργα κοινωνικής στέγασης που θα υλοποιηθούν από το 2021 και μετά θα αναφέρονται και θα εφαρμόζουν τους συντελεστές κόστους επένδυσης που εκδίδονται από το Υπουργείο Κατασκευών κατά την ανάπτυξη σχεδίων τιμολόγησης. Συνεπώς, το κόστος επένδυσης για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών είναι χαμηλότερο από αυτό των εμπορικών κατοικιών. Ωστόσο, εάν θέλουν να διασφαλίσουν καλή ποιότητα και να κατασκευάσουν πρότυπες περιοχές κοινωνικής στέγασης, το κόστος επένδυσης πρέπει να αυξηθεί.

Αυτή τη στιγμή, όχι μόνο οι κοινωνικές κατοικίες αλλά και όλα τα έργα ανάπτυξης ακινήτων στο Βιετνάμ αντιμετωπίζουν υψηλό κόστος ανάπτυξης. Επομένως, η πρόκληση είναι πώς να διασφαλιστεί ότι οι κατασκευαστές θα αποφύγουν τις ζημίες και θα επιτύχουν κερδοφορία στις επιχειρηματικές τους δραστηριότητες.

Ενώ η ζήτηση για κατοικίες παραμένει πολύ υψηλή, ειδικά στον προσιτό τομέα ή ιδιαίτερα στις κοινωνικές κατοικίες, οι επιχειρήσεις θα πρέπει να παρακολουθούν στενά την αγορά, να εκμεταλλεύονται τις ευκαιρίες και να προσφέρουν προϊόντα που δεν είναι υπερβολικά ακριβά. Επιπλέον, η εμπειρία σε ορισμένες χώρες δείχνει ότι αντί να προσφέρουν διαμερίσματα προς πώληση, οι κατασκευαστές επιτρέπουν στους ανθρώπους να νοικιάζουν για 1-3 χρόνια, με μια ρήτρα στη σύμβαση μίσθωσης που επιτρέπει την αγορά. Αυτό δίνει σε όσους έχουν ανάγκη περισσότερο χρόνο να συσσωρεύσουν κεφάλαια και να κάνουν τις δικές τους επιλογές.

Κος Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ:

Σύμφωνα με το Διάταγμα αριθ. 100/2015/ND-CP, οι επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης επιτρέπεται να αυξήσουν την πυκνότητα δόμησης ή τον συντελεστή χρήσης γης έως και 1,5 φορές το κανονικό. Ωστόσο, στο τελευταίο σχέδιο Διατάγματος για την ανάπτυξη και διαχείριση της κοινωνικής στέγασης, το Υπουργείο Κατασκευών αφαίρεσε αυτόν τον κανονισμό.

Το σχέδιο διατάγματος για την ανάπτυξη και διαχείριση κοινωνικών κατοικιών πρέπει να επαναφέρει τη διάταξη που επιτρέπει στους επενδυτές έργων κοινωνικής στέγασης να αυξήσουν την πυκνότητα δόμησης ή τον συντελεστή χρήσης γης έως και 1,5 φορές σε σύγκριση με τα προβλεπόμενα πρότυπα και κανονισμούς κατασκευής. Αυτό γίνεται για να διασφαλιστεί η σκοπιμότητα και να ενθαρρυνθούν οι επενδυτές να διαπραγματευτούν δικαιώματα χρήσης γης ή να αποκτήσουν υφιστάμενα δικαιώματα χρήσης γης, για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης.

Αυτός είναι επίσης ένας από τους μηχανισμούς πολιτικής για την προσέλκυση επενδυτών. Θα πρέπει να επιτρέπεται στους επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης να προσαρμόζουν την πυκνότητα δόμησης ή τον συντελεστή χρήσης γης έως και 1,5 φορές τα ισχύοντα πρότυπα και κανονισμούς κατασκευής που εκδίδονται από τις αρμόδιες αρχές, σε περιπτώσεις όπου το οικόπεδο ή η περιοχή διαθέτει μόνο σχέδιο χωροταξίας κλίμακας 1/2000 ή όπου ο επενδυτής έχει ήδη δικαιώματα χρήσης γης για την υλοποίηση του έργου κοινωνικής στέγασης.

Επειδή, χωρίς αυτόν τον μηχανισμό πολιτικής, οι επενδυτές θα επέλεγαν να χρησιμοποιήσουν τη γη που ήδη κατέχουν για να υλοποιήσουν έργα εμπορικής στέγασης, τα οποία είναι ευκολότερα και πιο αποτελεσματικά, αντί να αναλάβουν έργα κοινωνικής στέγασης που δεσμεύονται από πολυάριθμους κανονισμούς.

Επιπλέον, ενώ το Κράτος δεν διαθέτει ακόμη γη διαθέσιμη για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, είναι απαραίτητο να ενθαρρυνθούν οι επενδυτές να διαπραγματευτούν ανεξάρτητα τα δικαιώματα χρήσης γης ή να αποκτήσουν δικαιώματα χρήσης γης για υφιστάμενη γη για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης.

Σύμφωνα με το VNA

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478