Επείγουσα ανάγκη κατασκευής κοινωνικών κατοικιών - Τελικό άρθρο: Προσθήκη νέων μηχανισμών

Σύμφωνα με την πρόβλεψη του Υπουργείου Κατασκευών , η ζήτηση για κατοικίες την περίοδο 2021 - 2030 συνεχίζει να αυξάνεται, ιδίως στις αστικές περιοχές. Ο λόγος του αστικού πληθυσμού είναι σήμερα περίπου 40% και θα αυξηθεί σε περίπου 45% έως το 2030. Με τον τρέχοντα ρυθμό αύξησης του πληθυσμού και τη ζήτηση κατοικιών, περίπου 70 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αστικών κατοικιών πρέπει να προστίθενται κάθε χρόνο.

Συγκεκριμένα, οι δυνατότητες και τα περιθώρια ανάπτυξης του τομέα της κοινωνικής στέγασης στο Βιετνάμ εξακολουθούν να είναι μεγάλα. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, οι πολιτικές δεν είναι πραγματικά ελκυστικές, επομένως οι περισσότερες επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθούν να είναι «αδιάφορες» για αυτόν τον τομέα. Οι πολίτες και οι επιχειρήσεις αναμένουν μια σειρά από νέες πολιτικές που θα βοηθήσουν στην άρση των διαδικαστικών και οικονομικών εμποδίων για την προώθηση της ανάπτυξης της κοινωνικής στέγασης.

Κος Nguyen Hoang Nam - Γενικός Διευθυντής της G-Home:

Προς το παρόν, εάν ένας επενδυτής θέλει να κατασκευάσει κοινωνικές κατοικίες, η επιχείρηση πρέπει να διαθέσει το 20% του κεφαλαίου των διαμερισμάτων για ενοικίαση και μόνο μετά από 5 χρόνια επιτρέπεται η πώληση. Προς το παρόν, για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, οι επιχειρήσεις πρέπει να δαπανήσουν πολύ υψηλά κόστη, ενώ η τιμή ενοικίασης δεν μπορεί να είναι υψηλή επειδή υπάρχει ένα «πλαίσιο».

Όλες οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κοινωνικών κατοικιών είναι δημόσιες στην πύλη πληροφοριών του Υπουργείου Κατασκευών των περιοχών όπου βρίσκονται τα έργα. Η εκτιμώμενη τιμή ενοικίασης κοινωνικών κατοικιών στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ είναι περίπου 100.000 VND/m2/μήνα. Σε άλλες επαρχίες και πόλεις, είναι περίπου 30.000 - 50.000 VND/m2/μήνα.

Για να μην αναφέρουμε ότι, αν θέλετε να νοικιάσετε κοινωνική κατοικία, ο ενοικιαστής πρέπει να πληροί πολλές προϋποθέσεις· τουλάχιστον να νοικιάσει για διάστημα 1 έτους. Επιπλέον, ο κανονισμός ορίζει ότι αν έχετε επωφεληθεί από την πολιτική κοινωνικής στέγασης μία φορά, δεν μπορείτε να την απολαύσετε δεύτερη φορά. Επομένως, αν νοικιάζετε επίσημα για 1 μήνα, ο ενοικιαστής δεν θα μπορεί να αγοράσει κοινωνική κατοικία στο μέλλον.

Πολλές χώρες στον κόσμο έχουν εφαρμόσει με επιτυχία και σε ευρεία κλίμακα το μοντέλο των επιχειρήσεων που κατασκευάζουν ενοικιαζόμενες κατοικίες, επειδή το μακροπρόθεσμο κόστος κεφαλαίου τους είναι χαμηλό. Οι επιχειρήσεις χρειάζεται να δανειστούν μόνο με επιτόκιο περίπου 3%, ώστε να μπορούν εύκολα να επενδύσουν, και στη συνέχεια, όταν τις ενοικιάσουν, μπορούν να αποκομίσουν κέρδη.

Εν τω μεταξύ, στο Βιετνάμ, οι επιχειρήσεις έχουν επί του παρόντος πρόσβαση σε κεφάλαια με επιτόκια περίπου 12-15% και πρέπει πάντα να έχουν αποθεματικά τέλη, επομένως το κόστος εφαρμογής αυξάνεται. Με τον τρέχοντα χρηματοδοτικό μηχανισμό, δεν υπάρχει πηγή χρημάτων για την υποστήριξη των επιχειρήσεων όταν τα επιτόκια και το κόστος εισροών είναι πολύ υψηλά.

Εν τω μεταξύ, το περιθώριο κέρδους της επιχείρησης είναι μόνο 10%, κατά μέσο όρο, το κέρδος είναι μόνο 2%/έτος. Αυτό δυσχεραίνει την προσέλκυση επιχειρήσεων για επενδύσεις στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών.

Κα Duong Thuy Dung - Ανώτερη Διευθύντρια της CBRE Βιετνάμ:

Από το 2021 και μετά, ο συντελεστής επενδυτικού κεφαλαίου για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών εφαρμόζει τον ίδιο συντελεστή επενδυτικού κεφαλαίου για την κατασκευή εμπορικών κατοικιών του Υπουργείου Κατασκευών. Ωστόσο, στις 13 Ιουλίου 2022, το Υπουργείο Κατασκευών εξέδωσε την απόφαση αριθ. 610/QD-BXD σχετικά με την ανακοίνωση του συντελεστή επενδυτικού κεφαλαίου για τις κατασκευαστικές εργασίες και της συνολικής τιμής κατασκευής των δομικών στοιχείων των εργασιών το 2021.

Συνεπώς, το Υπουργείο Κατασκευών εξέδωσε ένα πλαίσιο για τα επενδυτικά κεφάλαια για την κατασκευή έργων κοινωνικής στέγασης με τη μορφή πολυκατοικιών. Μέσω της αξιολόγησης, το επενδυτικό κεφάλαιο για την κατασκευή έργων κοινωνικής στέγασης είναι περίπου 25% χαμηλότερο από το επενδυτικό κεφάλαιο για την κατασκευή εμπορικών πολυκατοικιών.

Έτσι, τα έργα κοινωνικής στέγασης που θα κατασκευαστούν από το 2021 θα αναφέρονται και θα εφαρμόζουν τον συντελεστή επενδυτικού κεφαλαίου που εκδίδεται από το Υπουργείο Κατασκευών κατά την ανάπτυξη των σχεδίων τιμολόγησης. Συνεπώς, ο συντελεστής επενδυτικού κεφαλαίου για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών είναι χαμηλότερος από αυτόν για εμπορικές κατοικίες. Ωστόσο, εάν θέλουμε να διασφαλίσουμε καλή ποιότητα και να κατασκευάσουμε πρότυπες περιοχές κοινωνικής στέγασης, ο συντελεστής επένδυσης πρέπει να αυξηθεί.

Αυτή τη στιγμή, όχι μόνο οι κοινωνικές κατοικίες αλλά και το κόστος ανάπτυξης όλων των προϊόντων ακινήτων στο Βιετνάμ είναι υψηλό. Επομένως, το πρόβλημα που πρέπει να λυθεί είναι πώς οι επενδυτές μπορούν να αποφύγουν τις ζημίες και να αποκομίσουν κέρδη από επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Ενώ η ζήτηση για κατοικίες στην αγορά εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή, ειδικά στο «προσιτό» τμήμα ή ιδιαίτερα στην κοινωνική στέγαση. Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις θα πρέπει επίσης να παρακολουθούν στενά την αγορά, να είναι σε θέση να εκμεταλλεύονται τις ευκαιρίες και να προσφέρουν προϊόντα που δεν είναι πολύ ακριβά. Επιπλέον, η εμπειρία σε ορισμένες χώρες σε όλο τον κόσμο δείχνει ότι, αντί να προσφέρουν διαμερίσματα προς πώληση σε αγοραστές, οι επενδυτές επιτρέπουν στους ανθρώπους να νοικιάζουν για περίοδο 1-3 ετών, στη σύμβαση ενοικίασης υπάρχει μια ρήτρα που τους επιτρέπει να αγοράζουν. Έτσι, σε αυτά τα 3 χρόνια, τα άτομα που έχουν ανάγκη θα έχουν περισσότερες ευκαιρίες να συσσωρεύσουν και να επιλέξουν.

Κος Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ:

Σύμφωνα με το Διάταγμα αριθ. 100/2015/ND-CP, οι επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης επιτρέπεται να αυξήσουν την πυκνότητα δόμησης ή τον συντελεστή χρήσης γης έως και 1,5 φορές το κανονικό. Ωστόσο, στο τελευταίο σχέδιο Διατάγματος για την ανάπτυξη και τη διαχείριση της κοινωνικής στέγασης, το Υπουργείο Κατασκευών αφαίρεσε αυτήν τη διάταξη.

Το σχέδιο διατάγματος για την ανάπτυξη και τη διαχείριση της κοινωνικής στέγασης πρέπει να προσθέσει εκ νέου τον κανονισμό που επιτρέπει στους επενδυτές έργων κοινωνικής στέγασης να προσαρμόζουν την πυκνότητα κατασκευής ή τον συντελεστή χρήσης γης έως και 1,5 φορά σε σύγκριση με τα πρότυπα και τους κανόνες κατασκευής. Αυτό γίνεται για να διασφαλιστεί η σκοπιμότητα και να ενθαρρυνθούν οι επενδυτές να διαπραγματευτούν την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης.

Αυτός είναι επίσης ένας από τους μηχανισμούς πολιτικής για την προσέλκυση επενδυτών. Οι επενδυτές έργων κοινωνικής στέγασης θα πρέπει να έχουν τη δυνατότητα να προσαρμόζουν την πυκνότητα δόμησης ή τον συντελεστή χρήσης γης έως και 1,5 φορά σε σύγκριση με τα ισχύοντα πρότυπα και τους κανονισμούς κατασκευής που εκδίδονται από τις αρμόδιες αρχές σε περιπτώσεις υποβολής προσφορών για την επιλογή επενδυτών όπου το οικόπεδο ή η έκταση γης διαθέτει μόνο σχέδιο χωροταξίας κλίμακας 1/2000 ή σε περιπτώσεις όπου ο επενδυτής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει τη γη για την υλοποίηση του έργου κοινωνικής στέγασης.

Επειδή, χωρίς αυτόν τον μηχανισμό πολιτικής, οι επενδυτές θα επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν το υπάρχον ταμείο γης τους για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης, τα οποία είναι ευκολότερα και πιο αποτελεσματικά, αντί να υλοποιήσουν έργα κοινωνικής στέγασης τα οποία δεσμεύονται από πολλούς κανονισμούς.

Επιπλέον, ενώ το Κράτος δεν διαθέτει διαθέσιμα κεφάλαια γης για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, είναι απαραίτητο να ενθαρρυνθούν οι επενδυτές να διαπραγματευτούν τα δικά τους δικαιώματα χρήσης γης ή να αποκτήσουν δικαιώματα χρήσης γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης.

Σύμφωνα με το VNA

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478