Μετατροπή κηπευτικής γης σε οικιστική γη: Το κόστος έχει μειωθεί, αλλά τα εμπόδια παραμένουν.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η απαίτηση να πληρώνουν οι άνθρωποι μόνο το 30-50% της διαφοράς στην τιμή της γης κατά τη μετατροπή της γης σε κατοικία έχει βοηθήσει στην ελάφρυνση του οικονομικού βάρους, αλλά εξακολουθεί να μην είναι αρκετό.

Σύμφωνα με ψήφισμα που ενέκρινε πρόσφατα η Εθνοσυνέλευση, από το 2026, τα άτομα που μετατρέπουν γεωργική γη, κηπευτική γη ή λιμναία γη εντός του ίδιου οικοπέδου ως οικιστική γη σε οικιστική γη θα πρέπει να πληρώνουν μόνο το 30-50% της διαφοράς στα τέλη χρήσης γης, αντί για το 100% που ισχύει σήμερα.

Ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan από τον Δικηγορικό Σύλλογο του Ανόι εκτίμησε ότι οι νέοι κανονισμοί έχουν συμβάλει στη μείωση των οικονομικών υποχρεώσεων έως και 70% κατά την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης εντός του επιτρεπόμενου ορίου, μειώνοντας έτσι σημαντικά την οικονομική επιβάρυνση για τους ανθρώπους.

Ανέφερε ένα παράδειγμα: εάν η τιμή της γης σύμφωνα με τον τοπικό τιμοκατάλογο γης είναι 2.000.000 VND/m2, ενώ η τιμή της οικιστικής γης είναι 10.000.000 VND/m2, τότε σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο περί γης του 2024, οι άνθρωποι πρέπει να πληρώσουν ολόκληρη τη διαφορά των 8.000.000 VND/m2 κατά την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης.

Ωστόσο, σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς που ισχύουν από 1η Ιανουαρίου 2026, σε περιπτώσεις αλλαγής του σκοπού χρήσης γης εντός του τοπικού ορίου κατανομής γης για οικιστικούς σκοπούς, το ποσό της οικονομικής υποχρέωσης που θα εισπραχθεί θα αλλάξει σημαντικά.

Για παράδειγμα, με ένα τοπικό όριο κατανομής γης 200 τ.μ., κατά την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης εντός αυτής της περιοχής, οι άνθρωποι πρέπει να πληρώσουν μόνο το 30% της διαφοράς. Έτσι, αντί να πληρώνουν 8.000.000 VND/τ.μ., οι άνθρωποι πρέπει να πληρώσουν μόνο 2.400.000 VND/τ.μ.

« Οι νέοι κανονισμοί συμβάλλουν στη μείωση του οικονομικού βάρους, διασφαλίζοντας παράλληλα τη δικαιοσύνη και την εύλογη εφαρμογή της πολιτικής, επιδεικνύοντας ανθρωπιά στον χειρισμό περιπτώσεων όπου οι οικονομικές υποχρεώσεις έχουν εκπληρωθεί αλλά δεν είναι ακόμη σύμφωνες με τις τρέχουσες πρακτικές », τόνισε ο κ. Τουάν.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο δικηγόρος Nguyen Van Dinh εκτίμησε επίσης ότι πρόκειται για μια εύλογη και απαραίτητη προσαρμογή στο πλαίσιο του νέου τιμοκαταλόγου γης που αυξάνεται σε πολλές τοποθεσίες, με αποτέλεσμα υπερβολικά υψηλά τέλη χρήσης γης.

Το κόστος μετατροπής κηπευτικών εκτάσεων σε οικιστική γη έχει μειωθεί. (Ενδεικτική εικόνα).

Έδωσε ένα παράδειγμα: ένας κάτοικος κατέχει 1.000 τετραγωνικά μέτρα γεωργικής γης εντός του ίδιου οικοπέδου με οικιστική γη σε μια κατοικημένη περιοχή και θέλει να αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης σε οικιστική γη, αλλά το τοπικό όριο κατανομής γης για οικιστική γη είναι 200 ​​τετραγωνικά μέτρα.

Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς, για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα, οι κάτοικοι πρέπει να πληρώσουν μόνο το 30% της διαφοράς μεταξύ του τέλους χρήσης γης που υπολογίζεται με βάση τις τιμές των οικιστικών γαιών και των τιμών των γεωργικών γαιών. Για τα επόμενα 200 τετραγωνικά μέτρα, πληρώνουν το 50% της διαφοράς και για τα υπόλοιπα 600 τετραγωνικά μέτρα, πρέπει να πληρώσουν το 100% της διαφοράς.

Η νέα μέθοδος υπολογισμού μειώνει σημαντικά το κόστος για τους ανθρώπους σε σύγκριση με πριν, ειδικά για όσους έχουν μεγάλα οικόπεδα ή νοικοκυριά σε προαστιακές και αγροτικές περιοχές.

« Ο κανονισμός που ορίζει ότι τα προνομιακά τέλη χρήσης γης ισχύουν μόνο μία φορά για ένα νοικοκυριό ή άτομο και για ένα μόνο οικόπεδο, και ότι η μείωση περιορίζεται στο μέγιστο δύο φορές το όριο κατανομής γης για οικιστικούς σκοπούς, θα διασφαλίσει αυστηρό έλεγχο, θα αποτρέψει την κατάχρηση πολιτικής και θα αποφύγει καταστάσεις όπου οι άνθρωποι εκμεταλλεύονται την πολιτική για να «συσσωρεύουν γη», να αλλάζουν τον σκοπό της και στη συνέχεια να την μεταπωλούν με κέρδος», δήλωσε ο κ. Dinh.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Dinh, η μεταβατική διάταξη είναι επίσης πολύ λογική. Συνεπώς, εάν ένα νοικοκυριό ή ένα άτομο έχει ήδη αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης του από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024 (1η Αυγούστου 2024) μέχρι πριν από την έναρξη ισχύος του νέου κανονισμού (1η Ιανουαρίου 2026), τότε επιτρέπεται η εφαρμογή της «αναδρομικής» ισχύος με τρόπο που να είναι επωφελής και να διασφαλίζει τη δικαιοσύνη μεταξύ εκείνων που έχουν πληρώσει και εκείνων που δεν έχουν ακόμη πληρώσει το τέλος αλλαγής σκοπού χρήσης γης.

Υπάρχουν ακόμη ανεπίλυτα ζητήματα.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), οι τιμοκατάλογοι γης σε πολλές περιοχές έχουν προσαρμοστεί σημαντικά προς τα πάνω. Για παράδειγμα, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει αυξήσει τις τιμές πολύ υψηλά, από 2,56 φορές σε 38 φορές σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο γης του 2020. Ακόμα και με τη μέθοδο είσπραξης τελών αφαιρώντας την τιμή της γεωργικής γης από την τιμή της οικιστικής γης και πολλαπλασιάζοντας επί 30% (εντός του ορίου) και 50% (εκτός του ορίου), το ποσό που πληρώνουν οι άνθρωποι παραμένει υψηλό.

Ανέφερε ένα παράδειγμα: έναν τιμοκατάλογο γης 10 εκατομμυρίων VND/m2, τιμή γεωργικής γης 300.000 VND/m2, όριο κατανομής οικιστικής γης 200 m2 και συντελεστή προσαρμογής τιμής γης 1,5.

Σε αυτήν την περίπτωση, εάν ένα νοικοκυριό υποβάλει αίτηση για τη μετατροπή 50 τ.μ. γεωργικής γης σε οικιστική γη, το τέλος χρήσης γης θα είναι 70,9% χαμηλότερο, ανερχόμενο σε 218,25 εκατομμύρια VND.

« Εάν το τέλος μειωθεί στο 20%, αυτό το νοικοκυριό θα πληρώνει μόνο 80,6% λιγότερο για τέλη χρήσης γης, που ισοδυναμεί με το να πρέπει να πληρώσει μόνο 145,5 εκατομμύρια VND », δήλωσε ο κ. Chau.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Chau, αυτός ο κανονισμός δεν αντικατοπτρίζει πραγματικά την πραγματική χρήση γης των ανθρώπων. Σε πολλές οικογένειες, η γη κήπου έχει συσσωρευτεί σε πολλές περιόδους ή η ανάγκη μετατροπής προκύπτει σε διαφορετικές χρονικές στιγμές, ανάλογα με την οικονομική δυνατότητα και τις στεγαστικές ανάγκες διαφορετικών γενεών.

Υποστήριξε ότι το γεγονός ότι επιτρέπονταν μόνο εφάπαξ παροχές σήμαινε ότι η πολιτική δεν είχε αντιμετωπίσει πλήρως τις δυσκολίες, ειδικά για τα νοικοκυριά με πολλά παιδιά που χρειάζονταν να χωρίσουν γη για να εξασφαλίσουν μακροπρόθεσμη στέγαση.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο ανεξάρτητος σύμβουλος οικονομικών και ακινήτων Le Quoc Kien δήλωσε επίσης ότι, παρόλο που η πολιτική έχει μειώσει σημαντικά το ποσοστό είσπραξης, το συνολικό ποσό που πρέπει να πληρώσουν οι άνθρωποι παραμένει υψηλό λόγω του νέου τιμοκαταλόγου γης που αυξάνεται πολλές φορές. Για όσους δεν έχουν επαρκή οικονομική δυνατότητα κατά τη στιγμή της αίτησης μετατροπής, η υποχρέωση να πληρώσουν το πλήρες ποσό μονομιάς μπορεί να συνεχίσει να τους αποθαρρύνει.

Ως εκ τούτου, ο κ. Kien πρότεινε να μελετηθεί ένας μηχανισμός που θα επιτρέπει στους ανθρώπους να αναβάλλουν ή να καθυστερούν την πληρωμή των τελών χρήσης γης, εκπληρώνοντας τις οικονομικές τους υποχρεώσεις μόνο κατά τη μεταβίβαση ή τη δωρεά της γης, αυξάνοντας έτσι τη σκοπιμότητα της πολιτικής.

Πηγή: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html