Η προαστιακή γη δεν είναι για ερασιτέχνες επενδυτές, φωτεινά σημεία στην αγορά, οι μεσίτες επιστρέφουν δυναμικά

Η αγορά θερμαίνεται, δείχνοντας σημάδια βελτίωσης, πράγματα που πρέπει να προσέξετε όταν επενδύετε σε γη, η Binh Dinh ζητά επενδύσεις σε πολλά έργα, κανονισμοί για την αποζημίωση γης όταν το κράτος ανακτά οικιστική γη... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Η αγορά ακινήτων από τις αρχές του 2023 κατέγραψε σταδιακή αύξηση του όγκου συναλλαγών. (Πηγή: DT)

Σημάδια βελτίωσης

Η έκθεση «Αξιολόγηση της διαδικασίας ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 και πρόβλεψη της κατάστασης της αγοράς κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023» από τον Σύνδεσμο Ακινήτων του Βιετνάμ (Vnrea) μόλις ολοκληρώθηκε, αναφέροντας σαφώς ότι η ρευστότητα στην αγορά ακινήτων κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 έχει βελτιωθεί σε σύγκριση με τη δύσκολη περίοδο στο τέλος του 2022 και τους πρώτους μήνες του έτους, η αγορά άρχισε να καταγράφει πολλά «φωτεινά σημεία» σε τοποθεσίες όπως: Ανόι , Χάι Φονγκ, Λάο Κάι, Ντα Νανγκ, Χο Τσι Μινχ... μέρη όπου προωθούνται οι επενδύσεις σε υποδομές και μεταφορές, με πολλές πηγές προσφοράς κατάλληλες για τη ζήτηση.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), έως και 60% των επενδυτών που έχουν συμμετάσχει στην αγορά ακινήτων θα συνεχίσουν να επενδύουν εάν τα τραπεζικά επιτόκια συνεχίσουν να μειώνονται. Η αγορά ακινήτων έχει καταγράψει σταδιακή αύξηση του όγκου συναλλαγών από την αρχή του έτους. Ενώ στο δεύτερο τρίμηνο του 2023, η αγορά κατέγραψε 3.700 συναλλαγές, αύξηση 37% σε σύγκριση με τις 2.700 συναλλαγές του πρώτου τριμήνου, στο τρίτο τρίμηνο, η αγορά κατέγραψε σχεδόν 6.000 συναλλαγές, 1,5 φορές υψηλότερες από το δεύτερο τρίμηνο και περισσότερο από διπλάσιες από το πρώτο τρίμηνο.

Σύμφωνα με εκπροσώπους των επιχειρήσεων ακινήτων, η αγορά διαμερισμάτων και κατοικιών στις μεγάλες πόλεις δείχνει επί του παρόντος σημάδια καλής απορρόφησης, εστιάζοντας στο τμήμα τιμών κάτω των 10 δισεκατομμυρίων VND στην κεντρική περιοχή.

Για να συνεχιστεί ο τρέχων κύκλος ανάπτυξης της αγοράς, χρειάζονται μηχανισμοί και πολιτικές για τη βελτίωση της στασιμότητας της προσφοράς. Οι πολιτικές για τα ακίνητα πρέπει να στοχεύουν σε όλες τις κοινωνικές τάξεις.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος της Vnrea, σχολίασε ότι η πραγματική ζήτηση κατοικιών αυξάνεται και σίγουρα θα αυξηθεί μαζί με την οικονομική ανάπτυξη και την αστικοποίηση... Αναμένεται ότι στο Φόρουμ Ακινήτων στα τέλη του 2023, η Vnrea θα ανακοινώσει δείκτες ακινήτων, οι οποίοι θα αποτελέσουν τη βάση αναφοράς για τους κατασκευαστές έργων, έτσι ώστε όταν ολοκληρωθεί το έργο, να μπορεί να καλύψει το 60-70% της πραγματικής ζήτησης, διασφαλίζοντας τις προϋποθέσεις για την προσέλκυση εγχώριων και ξένων επενδυτών.

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων σχολίασαν επίσης ότι το σχέδιο νόμου για τη στέγαση, τον νόμο για τη γη και τον νόμο για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων που ψηφίστηκαν στην 6η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης, το οποίο οδήγησε στην άρση των νομικών «συμφορήσεων», στις πηγές κεφαλαίου και στην επιστροφή της εμπιστοσύνης των επενδυτών στην κύρια αγορά... θα αποτελέσει καθοριστική προϋπόθεση για την πραγματική επιστροφή της αγοράς στην κανονικότητα .

Η αγορά ακινήτων κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023 θα αποτελέσει εφαλτήριο για την ανάκαμψη της αγοράς από το 2024, ειδικά σε περιοχές με μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης, σύγχρονο και σύγχρονο σχεδιασμό, στοχευμένες υποδομές, επενδύσεις και χαμηλά επίπεδα τιμών...

Η αγορά γης στα προάστια θερμαίνεται

Πρόσφατα, η αγορά γης έχει βελτιωθεί σταδιακά μετά την σταδιακή «αποσύνδεση» της απαγόρευσης της διαίρεσης και πώλησης γης. Σε πολλές προαστιακές περιοχές του Ανόι ή γειτονικών επαρχιών όπως το Μπακ Νιν, το Μπακ Τζιανγκ, το Νιν Μπιν... οι συναλλαγές έχουν αρχίσει να εμφανίζονται ξανά, αν και ακόμη αρκετά μικρές.

Για παράδειγμα, στην περιοχή των κοινοτήτων Binh Yen και Tan Xa στην περιοχή Thach That (Ανόι), η τιμή της υποδιαιρεμένης γης σε δρόμους πλάτους 4-5 μέτρων διαφημίζεται προς πώληση αυτή τη στιγμή στα 16-20 εκατομμύρια VND/m2, μειωμένη κατά περίπου 30% σε σύγκριση με την περίοδο του «πυρετού της γης». Συγκεκριμένα, η τιμή της υποδιαιρεμένης γης σε στενά είναι μόνο 11-12 εκατομμύρια VND/m2, μειωμένη κατά 40-50% σε σύγκριση με την περίοδο του «πυρετού».

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι μεσίτες ακινήτων, μετά από μια περίοδο «εξάτμισης» από την αγορά, έχουν πλέον επιστρέψει και προωθούν τις πωλήσεις γης. Σε πολλές ιστοσελίδες αγοραπωλησίας ακινήτων, οι πληροφορίες σχετικά με γη προς πώληση κυμαίνονται από 600 εκατομμύρια VND έως πάνω από 1 δισεκατομμύριο VND.

Σύμφωνα με την έκθεση της VARS για την αγορά ακινήτων του τρίτου τριμήνου, ο τομέας των οικοπέδων που περιλαμβάνονται στο κόκκινο βιβλίο και των εμπορικών κατοικιών κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND έχει σημειώσει σημαντική αύξηση στον όγκο συναλλαγών. Ειδικά σε περιοχές με επενδύσεις σε υποδομές ή περιοχές που γειτνιάζουν με βιομηχανικά πάρκα, η τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 5-7% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Αυτό είναι επίσης το μόνο φωτεινό σημείο του τμήματος του τύπου γης, επειδή με τιμή γης από 3 δισεκατομμύρια VND/οικόπεδο ή περισσότερο, η κατάσταση των συναλλαγών εξακολουθεί να είναι αρκετά ζοφερή.

Οι δυνατότητες της προαστιακής γης εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά σύμφωνα με τους ειδικούς, οι επενδυτές πρέπει να είναι προσεκτικοί, επειδή η τρέχουσα αγορά εξακολουθεί να ενέχει πιθανούς κινδύνους, ειδικά όσον αφορά τη ρευστότητα. Για να μην αναφέρουμε ότι η υποδιαιρεμένη αγορά γης, σε κάποιο βαθμό, εξακολουθεί να βρίσκεται υπό τον έλεγχο των «μεγάλων».

Ο ειδικός σε θέματα ακινήτων, Tran Khanh Quang, σχολίασε ότι η φετινή αγορά έχει ευκαιρίες, αλλά είναι αρκετά αμυδρές και ότι η ευκαιρία μπορεί να ωριμάσει πραγματικά μόνο το 2024. Η γη θα εξακολουθεί να αποτελεί έναν τομέα με υψηλό δυναμικό κέρδους, αλλά προς το παρόν δεν απευθύνεται στην πλειοψηφία και απαιτεί προσεκτική επιλογή.

Ο κ. Quang είπε ότι η γη θα αποτελέσει ευκαιρία για δύο ομάδες: τους επαγγελματίες επενδυτές και τους πραγματικούς αγοραστές κατοικιών με μετρητά. Οι ερασιτέχνες επενδυτές δεν θα πρέπει να «ορμήσουν» ή, αν θέλουν, χρειάζονται μακροπρόθεσμες ταμειακές ροές, με όραμα 3-5 ετών.

«Με βάση την πραγματική κατάσταση, οι επενδυτές μπορούν να προσφέρουν έκπτωση 30%, στη συνέχεια 25% και στη συνέχεια έως και 20%. Οι αγοραστές θα πρέπει να διαπραγματευτούν με τόλμη, ενδεχομένως κλείνοντας τη συμφωνία με έκπτωση 15-20%, η οποία είναι μια εφικτή έκπτωση. Οι τελευταίοι μήνες του τρέχοντος έτους και οι αρχές του 2024 θα μπορούσαν να είναι η καταλληλότερη στιγμή για να καταθέσουν χρήματα», σημείωσε ο ειδικός.

Εν τω μεταξύ, ορισμένοι επαγγελματίες επενδυτές εκτιμούν ότι η αστική γη, στα περίχωρα των μεγάλων πόλεων, είναι σχεδόν κορεσμένη, με αποτέλεσμα το ποσοστό απόδοσης να είναι χαμηλότερο. Εν τω μεταξύ, οι τιμές της γης σε πολλές επαρχίες και μέρη εξακολουθούν να είναι αρκετά χαμηλές, επομένως το περιθώριο αύξησης θα είναι μεγαλύτερο.

Ωστόσο, τα υψηλά κέρδη συνοδεύονται και από μεγάλους κινδύνους. Επομένως, για να είναι ασφαλείς, όταν επενδύουν σε επαρχιακή γη, οι επενδυτές πρέπει να καθορίσουν τον χρόνο αναμονής, ο οποίος μπορεί να είναι έως και 3-5 χρόνια ή και περισσότερο. Αυτό είναι κατάλληλο μόνο για αδρανείς ταμειακές ροές, δεν πρέπει να χρησιμοποιείται χρηματοοικονομική μόχλευση.

Ο Μπιν Ντιν ζητά επενδύσεις σε πολλούς τομείς, με ένα έργο αξίας 14 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ

Η ηλεκτρονική πύλη πληροφοριών της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Binh Dinh μόλις δημοσίευσε μια λίστα με 151 έργα που ζητούν επενδύσεις στην περιοχή σε πολλούς διαφορετικούς τομείς. Οι τομείς των ακινήτων, των υπηρεσιών, του εμπορίου και του τουρισμού έχουν έως και 80 έργα, τα οποία αντιπροσωπεύουν την πλειονότητα της λίστας με τις αιτήσεις επενδύσεων.

Το έργο με το μεγαλύτερο επενδυτικό κεφάλαιο είναι η επένδυση στην Αστική Περιοχή στην Υποπεριοχή Νο. 1, στην Οικοτουριστική Αστική Περιοχή Nhon Hoi, με συνολικό κεφάλαιο περίπου 14 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, μια έκταση άνω των 57 εκταρίων. Στη συνέχεια, ακολουθεί το επενδυτικό έργο στην Αστική Περιοχή στην Υποπεριοχή Νο. 3, στην Οικοτουριστική Αστική Περιοχή Nhon Hoi, με επενδυτικό κεφάλαιο 10 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, μια έκταση 36 εκταρίων. Ένα άλλο έργο είναι η Περιοχή Πολυώροφων Ξενοδοχείων στο Σημείο Νο. 1, στην Τουριστική Περιοχή Nhon Ly - Cat Tien, με έκταση σχεδόν 34 εκταρίων, επενδυτικό κεφάλαιο 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ.

Ορισμένα έργα έχουν μεγάλες εκτάσεις, όπως η Οικοτουριστική Αγροτική Περιοχή της Κοινότητας Tay Phu (300 εκτάρια), η Παράκτια Οικιστική, Εμπορική και Εξυπηρετική Περιοχή της πόλης Hoai Nhon (300 εκτάρια), το Οικοτουριστικό Έργο La Vuong (250-300 εκτάρια), το Οικοτουριστικό Θέρετρο Υψηλής Κλάσης Bai Con (100 εκτάρια), η Τουριστική Περιοχή Van Phong Dam (70 εκτάρια), με επενδυτικό κεφάλαιο ανάλογα με την κλίμακα.

Η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Binh Dinh επικεντρώνεται επίσης στον τομέα των υποδομών με 30 έργα βιομηχανικών πάρκων και βιομηχανικών συμπλεγμάτων. Εκ των οποίων, το μόνο έργο βιομηχανικού πάρκου είναι το Βιομηχανικό Πάρκο Bong Son, με έκταση 250 εκταρίων στην περιοχή Dien Khanh Quarter, Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam. Τα υπόλοιπα 29 έργα βιομηχανικών συμπλεγμάτων βρίσκονται σε διαφορετικές τοποθεσίες, με έκταση μικρότερη από 100 εκτάρια.

Επιπλέον, η επαρχία Binh Dinh ζήτησε επίσης επενδύσεις σε 9 γεωργικά και υδάτινα έργα, 2 έργα υγειονομικής περίθαλψης, 8 υποστηρικτικά βιομηχανικά έργα, 12 έργα στον τομέα της συλλογής και επεξεργασίας λυμάτων και οικιακών υδάτων, 3 έργα κατασκευής νεκροταφείων, 3 ενεργειακά έργα και 4 έργα αγοράς.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Τμήματος Σχεδιασμού και Επενδύσεων της επαρχίας Binh Dinh, κατά τους πρώτους 9 μήνες του τρέχοντος έτους, η επαρχία προσέλκυσε 6 νέα έργα Ξένων Ξένων Επενδύσεων (ΞΞ) με συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο 46,2 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ. Όσον αφορά τις εγχώριες επενδύσεις, η επαρχία προσέλκυσε 62 νέα έργα με συνολικό εγγεγραμμένο κεφάλαιο σχεδόν 13.387 δισεκατομμύρια VND.

Τους πρώτους 9 μήνες, η επαρχία προσέλκυσε 68 νέα έργα με συνολικό εγγεγραμμένο κεφάλαιο 17.960 δισεκατομμυρίων VND, υπερβαίνοντας το ετήσιο σχέδιο κατά 13%. Από αυτά, 17 έργα ήταν σε οικονομικές ζώνες και βιομηχανικά πάρκα με συνολικό εγγεγραμμένο κεφάλαιο άνω των 2.431 δισεκατομμυρίων VND, ενώ 51 έργα ήταν εκτός οικονομικών ζωνών και βιομηχανικών πάρκων με συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο άνω των 15.529 δισεκατομμυρίων VND.

Κανονισμοί σχετικά με την αποζημίωση γης όταν το Κράτος ανακτά οικιστική γη

Το άρθρο 79 του νόμου περί γης του 2013 ορίζει σαφώς την αποζημίωση γης όταν το Κράτος ανακτά οικιστική γη.

Όταν το Κράτος ανακτά γη που συνδέεται με κατοικίες, τα νοικοκυριά και τα άτομα πρέπει να μετακινήσουν την κατοικία τους χωρίς να πληρούν τις προϋποθέσεις για αποζημίωση για οικιστική γη. Εάν δεν έχουν άλλο μέρος να ζήσουν, το Κράτος θα πουλήσει, θα μισθώσει, θα αγοράσει με μίσθωση την κατοικία τους ή θα τους παραχωρήσει οικιστική γη με την είσπραξη τελών χρήσης γης. (Πηγή: CafeF)

Συγκεκριμένα, τα νοικοκυριά και τα άτομα που χρησιμοποιούν οικιστική γη, οι Βιετναμέζοι που διαμένουν στο εξωτερικό και κατέχουν κατοικίες που συνδέονται με δικαιώματα χρήσης γης στο Βιετνάμ και δικαιούνται αποζημίωση όπως ορίζεται στο άρθρο 75 του παρόντος νόμου όταν το Κράτος ανακτήσει γη, θα αποζημιωθούν ως εξής:

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει άλλη οικιστική γη ή κατοικία στην κοινότητα, το διαμέρισμα ή την πόλη όπου ανακτάται η γη, η αποζημίωση θα καταβάλλεται με τη μορφή οικιστικής γης ή κατοικίας· σε περίπτωση που δεν υπάρχει ανάγκη αποζημίωσης με τη μορφή οικιστικής γης ή κατοικίας, το Κράτος θα την αποζημιώσει σε χρήμα.

Σε περίπτωση που εξακολουθεί να υπάρχει οικιστική γη ή κατοικίες στην κοινότητα, το διαμέρισμα ή την πόλη όπου ανακτάται η γη, η αποζημίωση θα καταβάλλεται σε μετρητά. Για τις περιοχές με επαρκές οικιστικό απόθεμα γης, θα εξετάζεται το ενδεχόμενο αποζημίωσης με τη μορφή οικιστικής γης.

Όταν το Κράτος ανακτά γη που συνδέεται με κατοικίες, τα νοικοκυριά και τα άτομα πρέπει να μετακινήσουν την κατοικία τους χωρίς να πληρούν τις προϋποθέσεις για αποζημίωση για οικιστική γη. Εάν δεν έχουν άλλο μέρος να ζήσουν, το Κράτος θα πουλήσει, θα μισθώσει, θα αγοράσει με μίσθωση την κατοικία τους ή θα τους παραχωρήσει οικιστική γη με τέλη χρήσης γης.

Οι οικονομικοί οργανισμοί, οι Βιετναμέζοι του εξωτερικού και οι επιχειρήσεις με ξένες επενδύσεις που χρησιμοποιούν γη για την εκτέλεση έργων κατασκευής κατοικιών όταν το Κράτος ανακτά γη, εφόσον πληρούν τους όρους αποζημίωσης που ορίζονται στο Άρθρο 75 του παρόντος Νόμου, θα αποζημιώνονται για τη γη.

Η Κυβέρνηση θα διευκρινίσει λεπτομερώς το παρόν Άρθρο. Συνεπώς, σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει άλλη οικιστική γη ή κατοικίες στην κοινότητα, το διαμέρισμα ή την πόλη όπου ανακτάται η γη, η αποζημίωση θα καταβάλλεται με τη μορφή οικιστικής γης ή κατοικιών· σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ανάγκη αποζημίωσης με τη μορφή οικιστικής γης ή κατοικιών, το Κράτος θα αποζημιώνει σε μετρητά.

Σε περίπτωση που εξακολουθεί να υπάρχει οικιστική γη ή κατοικίες στην κοινότητα, το διαμέρισμα ή την πόλη όπου ανακτάται η γη, η αποζημίωση θα καταβάλλεται σε μετρητά. Για τις περιοχές με επαρκές οικιστικό απόθεμα γης, θα εξετάζεται το ενδεχόμενο αποζημίωσης με τη μορφή οικιστικής γης.

Σύμφωνα με το Άρθρο 66 του Νόμου περί Γης του 2013, η εξουσία ανάκτησης γης ορίζεται ως εξής:

Η Λαϊκή Επιτροπή σε επαρχιακό επίπεδο αποφασίζει την ανάκτηση γης στις ακόλουθες περιπτώσεις: Ανάκτηση γης από οργανισμούς, θρησκευτικά ιδρύματα, Βιετναμέζους που διαμένουν στο εξωτερικό, ξένους οργανισμούς με διπλωματικές λειτουργίες και επιχειρήσεις με ξένες επενδύσεις, εκτός από τις περιπτώσεις που ορίζονται στο σημείο β, παράγραφος 2 του παρόντος άρθρου. Ανάκτηση γεωργικής γης που ανήκει στο δημόσιο ταμείο γης των κοινοτήτων, των περιφερειών και των πόλεων.

Η Λαϊκή Επιτροπή σε επίπεδο περιφέρειας αποφασίζει την ανάκτηση γης στις ακόλουθες περιπτώσεις: Ανάκτηση γης από νοικοκυριά, ιδιώτες και οικιστικές κοινότητες. Ανάκτηση οικιστικής γης από Βιετναμέζους του εξωτερικού που έχουν άδεια να κατέχουν κατοικίες στο Βιετνάμ.

Σε περίπτωση που η περιοχή ανάκτησης γης περιλαμβάνει και τα δύο θέματα που ορίζονται στην παράγραφο 1 και στην παράγραφο 2 του παρόντος άρθρου, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή αποφασίζει να ανακτήσει τη γη ή εξουσιοδοτεί την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να αποφασίσει την ανάκτηση της γης.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-ven-do-khong-danh-cho-nha-dau-tu-tay-ngang-nhung-diem-sang-cua-thi-truong-moi-gioi-ruc-rich-tro-lai-248099.html