Οι επιχειρήσεις υποφέρουν από τον κυκεώνα των γραφειοκρατικών διαδικασιών.

Οι επιχειρήσεις υποφέρουν στον ανεμοστρόβιλο των γραφειοκρατικών διαδικασιών - Μέρος 5ο: Μην αφήσετε τις επιχειρήσεις και τους επενδυτές να «αρρωστήσουν»

Εν μέσω πιεστικών ζητημάτων που αντιμετωπίζουν πολλά έργα, όπως οι καθυστερήσεις στην αποτίμηση της γης, οι πολεοδομικές προσαρμογές και η αναμονή από τις αρχές να διορθώσουν λάθη του παρελθόντος, τα οποία διαβρώνουν την υγεία και την εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων και των επενδυτών, αρκετοί δικηγόροι και ειδικοί μοιράστηκαν τις απόψεις τους και πρότειναν λύσεις.

Πολυάριθμα έργα στο Κεντρικό Βιετνάμ έχουν σταματήσει για διάφορους λόγους, συνήθως λόγω εμποδίων που σχετίζονται με τις πολεοδομικές προσαρμογές, τη δομή και τη μορφή της χρήσης γης και την αποτίμηση της γης. Ο χρόνος που απαιτείται για την ολοκλήρωση αυτών των διαδικασιών είναι περίπλοκος και χρονοβόρος, όχι μόνο εξαντλώντας οικονομικά τις επιχειρήσεις, αλλά και διαβρώνοντας την εμπιστοσύνη στις τοπικές αρχές.

Οι επενδυτές έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν καταγγελία ή αγωγή για να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους.

- Δικηγόρος Le Ngoc Doan, Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Da Nang

Η προσαρμογή της διάρκειας μίσθωσης γης από 70 έτη σε 50 έτη πρέπει να συμμορφώνεται με τις διατάξεις της ρήτρας 3 του άρθρου 106 του νόμου περί γης του 2013.

Σε περιπτώσεις όπου η διάρκεια μίσθωσης γης προσαρμόζεται αλλά δεν συμμορφώνεται με τις διατάξεις της ρήτρας 3 του άρθρου 106 του νόμου περί γης του 2013 και προκαλεί ζημία στον μισθωτή γης, η ευθύνη βαρύνει την αρμόδια κρατική υπηρεσία για τη διαχείριση γης, η οποία στην προκειμένη περίπτωση είναι η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή.

Όσον αφορά τις μισθώσεις γης που δεν συμμορφώνονται με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 126 του νόμου περί γης του 2013, και τις προσαρμογές που δεν συμμορφώνονται με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 106 του νόμου περί γης του 2013, η ευθύνη βαρύνει την αρμόδια κρατική υπηρεσία.

Οι επενδυτές των οποίων τα δικαιώματα και τα συμφέροντα έχουν παραβιαστεί και οι οποίοι έχουν υποστεί ζημίες μπορούν να υποβάλουν καταγγελία ή αγωγή στο αρμόδιο λαϊκό δικαστήριο για να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους.

Οι επενδυτές πρέπει να προσκομίσουν συγκεκριμένα στοιχεία που να αποδεικνύουν τις απώλειες.

- Κος Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Διευθυντής της An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Σύμφωνα με το άρθρο 126 του νόμου περί γης του 2013, μόνο έργα με μεγάλο επενδυτικό κεφάλαιο αλλά αργή κεφαλαιακή ανάκαμψη, επενδυτικά έργα σε περιοχές με δύσκολες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες ή περιοχές με ιδιαίτερα δύσκολες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες που απαιτούν μακροπρόθεσμο ορίζοντα, μπορούν να έχουν διάρκεια παραχώρησης ή μίσθωσης γης που υπερβαίνει τα 50 έτη, αλλά δεν υπερβαίνει τα 70 έτη.

Συνεπώς, για έργα παράκτιου τουρισμού στα οποία χορηγήθηκαν 70ετείς μισθώσεις γης από την κυβέρνηση, οι οποίες αργότερα προσαρμόστηκαν σε 50 έτη, οι επενδυτές πρέπει να προσκομίσουν συγκεκριμένα στοιχεία για να αποδείξουν τις ζημίες λόγω της παρατεταμένης περιόδου αναμονής για προσαρμογές, τις χαμένες επενδυτικές ευκαιρίες κ.λπ., προκειμένου να έχουν λόγους να ζητήσουν αποζημίωση από την κρατική υπηρεσία διαχείρισης.

Όσον αφορά τις τιμές της γης, η κυβέρνηση εξέδωσε πρόσφατα το διάταγμα αριθ. 71/2024/ND-CP, το οποίο ισχύει από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου περί γης αριθ. 31/2024/QH15. Ωστόσο, το εν λόγω διάταγμα εξακολουθεί να παρουσιάζει ορισμένα ζητήματα που δεν ρυθμίζονται με σαφήνεια. Για παράδειγμα, όσον αφορά το κόστος των τεχνικών υποδομών στην υπερεκτίμηση, είναι πολύ δύσκολο να εκτιμηθεί η εκτίμηση πριν από την εκτίμηση.

Η κυβέρνηση κάνει συνεχώς λάθη και μετά τα «διορθώνει», αλλά ποιος αναλαμβάνει την ευθύνη όταν οι επενδυτές υφίστανται ζημίες;

- κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ

Τα προηγούμενα χρόνια, πολλά έργα παράκτιου τουρισμού, παρά τη χρήση γης που προοριζόταν για εμπορικούς και υπηρεσιακούς σκοπούς, έλαβαν μισθώσεις γης έως και 70 ετών από τις αρχές ορισμένων επαρχιών και πόλεων στο Κεντρικό Βιετνάμ, οι οποίες αργότερα προσαρμόστηκαν στα 50 έτη. Αυτή η διαδικασία προσαρμογής ήταν χρονοβόρα, προκαλώντας σημαντικές δυσκολίες στις επιχειρήσεις.

Φυσικά, αυτό το ζήτημα υπήρχε στο παρελθόν στη νομοθεσία, αλλά οι προσπάθειες για την πρόληψή του δεν ήταν αρκετά αποφασιστικές. Επιπλέον, ορισμένοι νομικοί κανονισμοί παρουσιάζουν κενά, αντιφάσεις και επικαλύψεις, οδηγώντας σε ασυνεπείς ερμηνείες και εφαρμογή, με κάθε τοποθεσία να υιοθετεί διαφορετική προσέγγιση.

Σε ορισμένα μέρη, οι επιθεωρητές διενεργούν ελέγχους, αποκαλύπτουν παραβάσεις, ακολουθούμενες από μια διαδικασία επεξήγησης και χειρισμού, η οποία δημιουργεί στασιμότητα στην ανάπτυξη και εφαρμογή σχεδίων και στρατηγικών τοπικής οικονομικής ανάπτυξης.

Σύμφωνα με τα στατιστικά μας στοιχεία, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή πάνω από 1.000 έργα σε εθνικό επίπεδο που έχουν σταματήσει για έλεγχο, εκκρεμεί η επίλυση ή αναμένουν νέους κανονισμούς για την επίλυση των προβλημάτων. Πολλά από αυτά τα έργα παρουσιάζουν σημάδια χαλαρής κρατικής διαχείρισης.

Οι αρχές που κάνουν λάθη πρέπει να λογοδοτούν και ενδέχεται ακόμη και να αντιμετωπίσουν ποινική δίωξη. Ωστόσο, μέχρι στιγμής, δεν έχουν υποβληθεί υποθέσεις για «επανεξέταση» ώστε να αναλυθεί με σαφήνεια πώς αυτά τα λάθη των αρχών έχουν βλάψει επιχειρήσεις και πολίτες.

Για παράδειγμα, πρόσφατα, ορισμένες τοποθεσίες εξέδωσαν πιστοποιητικά χρήσης γης για τουριστικά έργα και έργα θέρετρων. Οι πελάτες χρησιμοποίησαν αυτά τα πιστοποιητικά ως βάση για να αποφασίσουν να αγοράσουν προϊόντα. Όταν οι επιθεωρητές διερεύνησαν και κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι η έκδοση των πιστοποιητικών ήταν αντίθετη με τους κανονισμούς, οι αρχές «διόρθωσαν» την κατάσταση ανακαλώντας ή προσαρμόζοντας τα εκδοθέντα πιστοποιητικά.

Οι αρχές συνεχίζουν να κάνουν λάθη και στη συνέχεια τα «διορθώνουν», αλλά ποιος αναλαμβάνει την ευθύνη όταν οι επενδυτές και οι πελάτες υφίστανται ζημίες; Εάν αυτό το ζήτημα δεν επιλυθεί, θα οδηγήσει στην υποβολή καταγγελιών και αγωγών κατά των κατασκευαστών σε πολλαπλά επίπεδα, προκαλώντας κοινωνική αστάθεια και, κυρίως, διαβρώνοντας την εμπιστοσύνη των επενδυτών και του κοινού στο νομικό σύστημα και τις κυβερνητικές υπηρεσίες.

Κατά τη γνώμη μου, χρειάζονται κανονισμοί. Εκτός από την τιμωρία όσων έχουν διαπράξει παραβάσεις, η κυβέρνηση πρέπει πάντα να είναι έτοιμη να ξεκινήσει διάλογο και να βρει λύσεις, ακόμη και να αποζημιώσει για λανθασμένες αποφάσεις. Και για να αποφευχθούν περαιτέρω παραβιάσεις, ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα είναι να εξεταστούν προσεκτικά και να διοριστούν αξιωματούχοι, διεξάγοντας διεξοδικές αξιολογήσεις και ελέγχους.

Οι νεοεκδοθέντες κανονισμοί που σχετίζονται με τη γη είναι ανώτεροι, πιο συνεπείς και πιο ομοιόμορφοι. Πιστεύουμε ότι οι σαφείς κανονισμοί θα περιορίσουν τα λάθη και θα δημιουργήσουν εμπόδια που θα εμποδίσουν τους υπαλλήλους να κάνουν λάθη.

Οι νομικές διατάξεις πρέπει να είναι συνεπείς.

- Δικηγόρος Le Cao, Δικηγορικό Γραφείο FDVN

Από τις τέσσερις μεθόδους για τον προσδιορισμό της αξίας της γης, η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται αφαιρώντας το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου ή της περιοχής από το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης, με βάση την πιο αποτελεσματική χρήση γης σύμφωνα με το σχέδιο χρήσης γης και το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής.

Σύμφωνα με το άρθρο 158 του νόμου περί γης του 2024 και σύμφωνα με το άρθρο 6 του διατάγματος αριθ. 71/2024/ND-CP, το κέρδος υπολογίζεται ουσιαστικά αφαιρώντας το εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης από τα εκτιμώμενα συνολικά έσοδα ανάπτυξης.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, το κόστος δεν είναι μόνο το κόστος ανάπτυξης ενός έργου ακινήτων ή η αξία του ίδιου του ακινήτου. Πολλοί ανησυχούν ότι εάν το κέρδος εξισωθεί με τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης μείον το συνολικό κόστος ανάπτυξης, τότε η αρχική αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης δεν θα συμπεριληφθεί. Θα ληφθούν υπόψη μόνο τα έξοδα που προκύπτουν από την αρχική φάση επένδυσης και ανάπτυξης, όχι το κεφάλαιο που επενδύθηκε για την αγορά της γης ή τα καταβλητέα τέλη χρήσης γης. Αυτό θα οδηγούσε σε ένα πολύ μεγάλο φαινομενικό κέρδος. Ένα μεγάλο φαινομενικό κέρδος θα οδηγούσε στη συνέχεια σε μεγάλους φόρους και τέλη, με αποτέλεσμα χαμηλά πραγματικά κέρδη ή ακόμη και ζημίες. Κατά συνέπεια, για να διασφαλιστεί η κερδοφορία, οι επιχειρήσεις θα ανέβαζαν τις τιμές των ακινήτων. Αυτό είναι επιζήμιο για τους αγοραστές κατοικιών και ταυτόχρονα ωθεί την αγορά σε μια σπείρα αστάθειας, επειδή οι τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα.

Αυτές οι ανησυχίες, κατά τη γνώμη μου, είναι πολύ σημαντικές. Με τη μέθοδο υπολογισμού του πλεονάσματος που ορίζεται στο άρθρο 6 του νεοεκδοθέντος διατάγματος αριθ. 71/2024/ND-CP, παρόλο που υπάρχουν λεπτομερείς κανονισμοί που αντικαθιστούν τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 1 του διατάγματος αριθ. 12/2024/ND-CP (που συμπληρώνει το άρθρο 5δ του διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP), εξακολουθεί να μην μπορεί να επιλύσει το αίτημα για προσέγγιση των τιμών γης στην πραγματική τους αξία, επειδή η αξία του κέρδους είναι τεχνητά διογκωμένη, όπως μόλις ανέλυσα.

Παρά τους αρκετά συγκεκριμένους κανονισμούς για την αποτίμηση γης, το ζήτημα παραμένει εξαιρετικά περίπλοκο στην πράξη. Πολλοί οργανισμοί αποτίμησης διστάζουν να εκτιμήσουν δημόσια περιουσιακά στοιχεία και γη που σχετίζεται με έργα που χρησιμοποιούν δημόσια κεφάλαια, φοβούμενοι την απόδοση ευθυνών για τυχόν λάθη.

Επομένως, η αποτίμηση γης δεν αφορά μόνο τον καθορισμό της τιμής, αλλά και τη διευκόλυνση της νομικής ροής για την αγορά ακινήτων. Μόλις εκδοθούν πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης, καταβληθεί η αποζημίωση για την εκκαθάριση της γης και εκπληρωθούν οι οικονομικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη γη, τότε μπορούν να προχωρήσουν τα επόμενα νομικά ζητήματα.

Δεδομένων των τρεχουσών ελλείψεων, πιστεύω ότι απαιτούνται οι ακόλουθες συγκεκριμένες λύσεις:

Πρώτον, εκτός από το Διάταγμα αριθ. 71/2024/ND-CP, κατά τη σύνταξη άλλων διαταγμάτων που διέπουν τον Νόμο περί Γης του 2024, τον Νόμο περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023, τον Νόμο περί Στέγασης του 2023 κ.λπ., είναι απαραίτητο να συμπεριληφθούν συγκεκριμένοι και λεπτομερείς κανονισμοί με ενιαία προσέγγιση για τον έλεγχο της πραγματικής αξίας στην αγορά ακινήτων. Αυτό περιλαμβάνει τον συγχρονισμό λύσεων για τη συστηματοποίηση ακριβών δεδομένων και πληροφοριών σχετικά με τα ακίνητα γενικά και τις αξίες των ακινήτων ειδικότερα, συμπεριλαμβανομένης της αξίας των δικαιωμάτων χρήσης γης. Η ακριβής αποτίμηση γης απαιτεί συνέπεια στους κανονισμούς των σχετικών νόμων περί ακινήτων.

Δεύτερον, το Άρθρο 8 του Διατάγματος αριθ. 71/2024/ND-CP ορίζει τους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές της γης, κάτι που αποτελεί σημαντικό νέο περιεχόμενο που απαιτεί από τη διαδικασία αποτίμησης γης να εντοπίζει συγκεκριμένα ζητήματα. Η εφαρμογή αυτού του ζητήματος υπόκειται σε διακριτική ευχέρεια. Συνεπώς, οι συγκεκριμένοι κανονισμοί και οι δραστηριότητες αποτίμησης γης στις τοπικές αρχές πρέπει να είναι συνεπείς στην εξέταση των τυπικών συνθηκών και δεδομένων για τη χρήση των μεθόδων αποτίμησης γης στην πράξη με επιστημονικό και ακριβή τρόπο, αντανακλώντας την πραγματική αγοραία αξία των δικαιωμάτων χρήσης γης.

Τρίτον, είναι απαραίτητη η ολοκληρωμένη και συστηματική, συνεπής και αποφασιστική εφαρμογή των νέων νομικών κανονισμών για τη γη, τα ακίνητα και τις κατοικίες, ώστε να διασφαλιστεί η αποτελεσματική εφαρμογή τους στην πράξη. Οι τιμές της γης θα πρέπει να καθορίζονται και να διατηρούνται κατάλληλα, αντανακλώντας την πραγματική αγοραία αξία και να μην επηρεάζονται από κανονισμούς που σχετίζονται με επενδύσεις, πολεοδομία, επιχειρηματικούς όρους, όρους συναλλαγών και άλλες διατάξεις διαφόρων νομικών εγγράφων. Όταν αυτοί οι κανονισμοί εφαρμόζονται αποτελεσματικά και η αγορά ακινήτων λειτουργεί σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς, τότε οι τιμές των ακινήτων θα αντικατοπτρίζουν την πραγματική τους αξία.

ΕΠΕΝΔΥΤΗΣ ΑΠΕΙΛΕΙ ΝΑ ΜΗΝΥΣΕΙ ΤΗΝ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΟΥ ΛΑΟΥ ΤΗΣ ΠΟΛΗΣ ΝΤΑΝΑΝΓΚ

Στις 28 Ιουνίου 2024, η Hoa Binh Company Limited έστειλε ειδοποίηση στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στο έργο Da Nang Golden Bay (γνωστό και ως έργο Hoa Binh Green Da Nang Complex) αναφέροντας ότι στις 5 Ιουνίου 2024, η εταιρεία απέστειλε την Επίσημη Επιστολή Αρ. 212-2024/CV-HB στον Πρόεδρο της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Da Nang ζητώντας απάντηση σχετικά με την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας για διαμερίσματα στο έργο Da Nang Golden Bay. Εάν η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Da Nang δεν παράσχει απάντηση έως τις 30 Ιουνίου 2024, η εταιρεία θα καταθέσει αγωγή.
Σύμφωνα με πληροφορίες, μέχρι τις 3 Ιουλίου 2024, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Ντα Νανγκ δεν είχε ακόμη δώσει επίσημη απάντηση και η Hoa Binh Company Limited δήλωσε ότι θα καταθέσει αγωγή, όπως αναφέρθηκε.

Πηγή: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html