 |
| Το τμήμα των έτοιμων εργοστασίων θεωρείται μια λύση επιτάχυνσης στον αγώνα δρόμου της εφοδιαστικής αλυσίδας. Φωτογραφία : Duc Thanh |
Τα κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων αυξάνονται απότομα, με την τάση να ηγείται η μεταποίηση
Στην εικόνα της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων, το Βιετνάμ εξακολουθεί να αποτελεί «φωτεινό σημείο», καθώς κατά τους πρώτους 7 μήνες του 2025, το συνολικό εγγεγραμμένο κεφάλαιο ΑΞΕ έφτασε τα 24,09 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 27,3% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2024, ενώ το πραγματοποιημένο κεφάλαιο έφτασε τα 13,6 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 8,4% σε σχέση με την ίδια περίοδο.
Αυτό αποτελεί ένα συνεχιζόμενο θετικό σημάδι για τις ξένες επενδύσεις στην αγορά του Βιετνάμ. Συγκεκριμένα, η μεταποίηση παραμένει ο κορυφαίος τομέας, αντιπροσωπεύοντας το 56,5% του συνολικού κεφαλαίου ΑΞΕ τους πρώτους 6 μήνες του 2025, με σχεδόν 11,97 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, χάρη στο κύμα αλλαγών στην αλυσίδα εφοδιασμού και στην παγκόσμια αναδιάρθρωση. Από τα 759 πρόσφατα αδειοδοτημένα έργα μεταποίησης, αύξηση 40% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι, έως και 410 έργα (που αντιπροσωπεύουν το 54%) επέλεξαν να ενοικιάσουν εργοστάσια αντί για γη. Αυτό είναι ένα σημαντικό σημείο καμπής, καθώς για πρώτη φορά, οι συναλλαγές εργοστασίων ξεπέρασαν τις συναλλαγές γης όσον αφορά τον αριθμό των έργων.
Ο Βορράς συνεχίζει να ηγείται, αντιπροσωπεύοντας το 54% του συνολικού κεφαλαίου και περισσότερα από 380 έργα άμεσων ξένων επενδύσεων το πρώτο εξάμηνο του 2025, με την περιοχή Bac Ninh να βρίσκεται στο επίκεντρο με 13% του συνολικού κεφαλαίου και 115 έργα. Η Κεντρική περιοχή εξέπληξε διπλασιάζοντας το μερίδιο αγοράς της στο 6%, χάρη στο χαμηλό κόστος και τη βελτιωμένη εφοδιαστική. Ο Νότος παραμένει σημαντικός, με τις περιοχές Dong Nai και Ba Ria - Vung Tau να αναδεικνύονται ως ελκυστικοί προορισμοί.
Το τμήμα των έτοιμων εργοστασίων θεωρείται μια λύση επιτάχυνσης στον αγώνα της εφοδιαστικής αλυσίδας. Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield, η προσφορά έτοιμων εργοστασίων στο Βιετνάμ έφτασε περίπου τα 11 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, με ποσοστό πληρότητας άνω του 85% έως το δεύτερο τρίμηνο του 2025. Κορυφαίες τοποθεσίες περιλαμβάνουν την πόλη Χο Τσι Μινχ (3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα), το Ντονγκ Νάι (2,2 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα), το Μπακ Νιν (1,6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα) και το Χάι Φονγκ (2,2 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα).
Σύμφωνα με αυτόν τον σύμβουλο, η άνθηση στην αγορά έτοιμων εργοστασίων προέρχεται από διάφορους παράγοντες. Πρώτα απ 'όλα, την ταχύτητα εισόδου στην αγορά. Η ενοικίαση ενός έτοιμου εργοστασίου βοηθά τις επιχειρήσεις να μειώσουν τον χρόνο κατά μήνες, ακόμη και χρόνια, σε σύγκριση με τη διαδικασία αγοράς γης, υποβολής αίτησης για άδειες, σχεδιασμού και κατασκευής. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις που ενοικιάζουν εργοστάσια μπορούν να μειώσουν τον χρόνο υλοποίησης κατά 12 έως 18 φορές, κάτι που είναι κατάλληλο για το πλαίσιο της ταχέως μεταβαλλόμενης παγκόσμιας αλυσίδας εφοδιασμού.
Χάρη στα δύο παραπάνω πλεονεκτήματα, το μοντέλο προκατασκευασμένου εργοστασίου καθίσταται στρατηγική επιλογή για βιομηχανίες που χρειάζονται να φέρουν προϊόντα στην αγορά γρήγορα, όπως ηλεκτρονικά είδη, συσκευασίες, ιατρικός εξοπλισμός ή έργα με σύντομο κύκλο ζωής 3-5 ετών.
Ο επόμενος παράγοντας είναι η ευελιξία επέκτασης ή συρρίκνωσης της παραγωγής. Οι επιχειρήσεις μπορούν εύκολα να προσαρμόσουν την κλίμακα των δραστηριοτήτων τους χωρίς να δεσμεύονται από μεγάλα πάγια περιουσιακά στοιχεία. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τις βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας, ηλεκτρονικής και συναρμολόγησης, οι οποίες πρέπει να προσαρμοστούν γρήγορα στις διακυμάνσεις της αγοράς.
Συγκεκριμένα, αυτό το μοντέλο βοηθά στη μείωση του αρχικού κόστους επένδυσης. Αντί να δαπανούν δεκάδες εκατομμύρια δολάρια για την αγορά γης και την κατασκευή, οι επιχειρήσεις χρειάζεται να πληρώνουν μόνο περιοδικά έξοδα ενοικίασης. Αυτό όχι μόνο βοηθά στη βελτιστοποίηση της ταμειακής ροής, αλλά και μειώνει τους οικονομικούς κινδύνους κατά τη διάρκεια περιόδων αστάθειας της αγοράς.
Συγκεκριμένα, οι επιχειρήσεις χρειάζεται να πληρώνουν μόνο ενοίκιο περιοδικά (μηνιαία/τριμηνιαία) και ορισμένες προκαταβολές. Με μέση τιμή περίπου 4-6 USD/m2/μήνα στο Βορρά και 5-7 USD/m2/μήνα στο Νότο (σύμφωνα με τους Cushman & Wakefield), το κόστος για ένα εργοστάσιο 10.000 m2 κυμαίνεται από 480.000 έως 840.000 USD/έτος.
Εν τω μεταξύ, εάν μια επιχείρηση αγοράσει γη και κατασκευάσει μόνη της, θα επιβαρυνθεί με πολλά έξοδα, συμπεριλαμβανομένης μιας εφάπαξ πληρωμής μίσθωσης γης για περίοδο 50 ετών (μέσος όρος 100-250 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ. ανάλογα με την τοποθεσία) και κόστους κατασκευής 200-350 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ. Με παρόμοια κλίμακα 10.000 τ.μ., το συνολικό αρχικό κόστος μπορεί να φτάσει τα 3-6 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, χωρίς να περιλαμβάνονται τα έξοδα αδειοδότησης, σχεδιασμού και τα παρεπόμενα έξοδα.
Επομένως, τα προκατασκευασμένα εργοστάσια βοηθούν στην εξοικονόμηση 70-80% του αρχικού κόστους επένδυσης, κάτι ιδιαίτερα σημαντικό για επιχειρήσεις που επεκτείνονται ταχέως ή δοκιμάζουν την αγορά.
Ώθηση από την παγκόσμια πολιτική και το εμπόριο
Την 1η Αυγούστου 2025, τέθηκε επίσημα σε ισχύ ο νέος φορολογικός συντελεστής των ΗΠΑ που εφαρμόζεται στις ασιατικές εξαγωγές, στο 20%, μετά τη μείωσή του από το αρχικό σχέδιο του 46%. Αυτός ο φορολογικός συντελεστής αξιολογήθηκε ως «ανεκτός», αποκαθιστώντας την εμπιστοσύνη των επενδυτών, από την οποία η ροή κεφαλαίων που είχε παραμείνει στάσιμη το δεύτερο τρίμηνο έχει επιστρέψει δυναμικά.
Η στρατηγική «Κίνα + 1», η οποία διαμορφώνεται εδώ και περισσότερο από μια δεκαετία, επιταχύνεται τώρα και το Βιετνάμ έχει καταστεί προορισμός προτεραιότητας χάρη στο ανταγωνιστικό κόστος εργασίας (χαμηλότερο από την Ταϊλάνδη και τη Μαλαισία) και την ευνοϊκή γεωγραφική του θέση (συνορεύει με την Κίνα και κοντά σε ναυτιλιακές οδούς). Επιπλέον, το Βιετνάμ έχει επίσης σταθερές πολιτικές και δεσμεύσεις για την ανάπτυξη υποδομών.
Σύμφωνα με τον κ. Matthew Powell, Διευθυντή της Savills Hanoi, ο τομέας βιομηχανικών ακινήτων στο Βιετνάμ παραμένει ένας ελκυστικός προορισμός χάρη στα πλεονεκτήματα σε εργατικό δυναμικό, κόστος και στρατηγική τοποθεσία.Παρά τις ανησυχίες σχετικά με τα εμπορικά εμπόδια με τις ΗΠΑ, το Βιετνάμ εξακολουθεί να διατηρεί τον ρόλο του στην παγκόσμια αλυσίδα εφοδιασμού.
Συγκεκριμένα, ξεπερνιούνται οι τεχνικοί περιορισμοί που κάποτε αποτελούσαν τις αδυναμίες του Βιετνάμ. Τα εργοστάσια διαθέτουν πλέον προκατασκευασμένες χαλύβδινες κατασκευές, μονωμένες, αντιδιαβρωτικές στέγες, ύψη οροφής από 4 έως 13 μέτρα, που πληρούν τις αυτόματες γραμμές παραγωγής, φορτία δαπέδου από 1.000 έως 4.000 kg/m2, συστήματα πυρασφάλειας, ηλεκτρικά και φωτισμού που πληρούν τα πρότυπα TCVN και QCVN, ένταση φωτισμού από 100 έως 750 lux, σε συνδυασμό με φυσικό αερισμό και ανεμιστήρες απαγωγής αρνητικής πίεσης.
Ένα τυπικό παράδειγμα είναι η KTG Industrial στην VSIP Bac Ninh 2 της KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company, με σχεδιασμό που πληροί τα πρότυπα ACI 117-10, ικανοποιώντας τις απαιτήσεις επιπεδότητας, μείωσης κραδασμών κ.λπ., οι οποίες θεωρούνται βασικοί παράγοντες για τον κλάδο υψηλής τεχνολογίας. «Στόχος μας είναι να δημιουργήσουμε ένα εργασιακό περιβάλλον που βελτιώνει την παραγωγικότητα και προστατεύει το περιβάλλον, ικανοποιώντας τις ολοένα και αυστηρότερες απαιτήσεις ESG», δήλωσε ο κ. Tran Quang Trung, Διευθυντής Ανάπτυξης Έργων της KTG Industrial.
Ομοίως, σύμφωνα με την κα Trang Bui, Γενική Διευθύντρια της Cushman & Wakefield Vietnam, η τάση μετατόπισης δεν σταματά πλέον στο τελικό στάδιο συναρμολόγησης, αλλά πολλές επιχειρήσεις υπολογίζουν να μεταφέρουν ολόκληρη την αλυσίδα εφοδιασμού στο Βιετνάμ. Αυτό δημιουργεί μια ισχυρή κινητήρια δύναμη για την αγορά έτοιμων εργοστασίων υψηλής ποιότητας, ένα στρατηγικό τμήμα των βιομηχανικών ακινήτων.
Όχι μόνο οι γενικές επιχειρήσεις μεταποίησης, ακόμη και οι εταιρείες υψηλής τεχνολογίας ενδιαφέρονται για αυτό το μοντέλο, με αυστηρές απαιτήσεις σε τεχνικά πρότυπα, από το φορτίο δαπέδου και το ύψος της οροφής έως παράγοντες που σχετίζονται με τα ESG.
Οι νέοι δασμοί των ΗΠΑ έχουν γίνει καταλύτης για την αναδιάρθρωση της παγκόσμιας αλυσίδας εφοδιασμού. Σε αυτό το πλαίσιο, τα έτοιμα εργοστάσια έχουν αναδειχθεί ως «νέο αστέρι» στα βιομηχανικά ακίνητα του Βιετνάμ. Χάρη στα πλεονεκτήματα κόστους, τη στρατηγική τοποθεσία και την ευελιξία στην εφαρμογή, αυτό το μοντέλο όχι μόνο βοηθά το Βιετνάμ να επωφεληθεί από τις ευκαιρίες προσέλκυσης άμεσων ξένων επενδύσεων, αλλά και αναβαθμίζει τα βιομηχανικά ακίνητα στη διαδικασία ολοκλήρωσης.
Πηγή: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html
Σχόλιο (0)