Η Gamuda Land δέχεται κριτική για σκόπιμη μη εκπλήρωση των δεσμεύσεών της.

Công Luận•17/05/2023

[διαφήμιση_1]

Λόγω έλλειψης νομικής τεκμηρίωσης και καθυστερήσεων στην παράδοση στο έργο Celadon City, η Gamuda Land έχει οδηγήσει πολλούς πελάτες να θελήσουν να τερματίσουν τα συμβόλαιά τους και να απαιτήσουν αποζημίωση.

Πρόσφατα, πολλοί πελάτες που αγόρασαν διαμερίσματα στο συγκρότημα διαμερισμάτων A5, μέρος του έργου Tan Thang Sports Complex and Residential Area (εμπορική ονομασία: Celadon City, που βρίσκεται στο οικόπεδο 39, φύλλο χάρτη 40, στην περιοχή Son Ky, στην περιοχή Tan Phu, στην πόλη Χο Τσι Μινχ), παραπονέθηκαν στην Εφημερίδα Δημοσιογράφων και Κοινής Γνώμης για την εταιρεία ανάπτυξης, Gamuda Land Joint Stock Company, η οποία δεν τήρησε τους όρους της σύμβασης πώλησης και δεν προσκόμισε επαρκή νομικά έγγραφα για να απαντήσει στις ερωτήσεις των πελατών.

Σύμφωνα με ορισμένους πελάτες που αγόρασαν διαμερίσματα στην περιοχή Diamond Analta, υπέγραψαν συμβάσεις πώλησης με τον κατασκευαστή μεταξύ των μέσων του 2019 και σχεδόν του τέλους του 2020. Η προθεσμία παράδοσης που αναφερόταν στη σύμβαση ήταν το δεύτερο τρίμηνο του 2022 και, με επιτρεπόμενη καθυστέρηση 90 ημερών, η Gamuda Land ήταν υπεύθυνη για την παράδοση των διαμερισμάτων στους πελάτες έως τις αρχές του τέταρτου τριμήνου του 2022.

Η Gamuda Land πωλεί κατοικίες, ενώ το έργο Celadon City δεν διαθέτει νομική τεκμηρίωση, γεγονός που προκαλεί δυσκολίες στους πελάτες στην διεκδίκηση των δικαιωμάτων τους (Σχήμα 1). — Αθλητικό Συγκρότημα Tan Thang και Έργο Κατοικημένης Περιοχής - Celadon City

Ωστόσο, κατά την αναφερόμενη χρονική στιγμή, η Gamuda Land δεν είχε ακόμη ολοκληρώσει την κατασκευή. Μόλις τον Ιανουάριο του 2023 ορισμένοι πελάτες έλαβαν ειδοποιήσεις από την Gamuda Land, με τις οποίες τους ζητούνταν να εκπληρώσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις προκειμένου να προχωρήσουν στην παράδοση των σπιτιών τους. Έτσι, ο κατασκευαστής καθυστέρησε την παράδοση κατά περίπου τέσσερις μήνες, γεγονός που οδήγησε σε περαιτέρω συγκρούσεις μεταξύ των πελατών και του κατασκευαστή σχετικά με τους όρους της σύμβασης πώλησης.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης που υπογράφηκε μεταξύ της Gamuda Land και των πελατών της, το Άρθρο 11.7α, το οποίο ορίζει «Ποινές για καθυστερημένη παράδοση», αναφέρει ότι εάν ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις πληρωμής του όπως ορίζονται, αλλά ο πωλητής δεν παραδώσει το διαμέρισμα, ο πωλητής θα υποχρεούται να καταβάλει τόκους 18% ετησίως επί της συνολικής αξίας των δόσεων της τιμής αγοράς που ο πωλητής έχει πράγματι λάβει από τον αγοραστή για κάθε ημέρα καθυστερημένης παράδοσης, υπολογιζόμενους από το τέλος της επιτρεπόμενης περιόδου καθυστέρησης έως την ημερομηνία της ειδοποίησης παράδοσης, όταν το διαμέρισμα είναι έτοιμο για παράδοση όπως ορίζεται.

Επιπλέον, σύμφωνα με την παράγραφο 11.7β της σύμβασης, εάν ο πωλητής συνεχίσει να μην παραδίδει το διαμέρισμα από την ημερομηνία λήξης της επιτρεπόμενης περιόδου καθυστέρησης, τα δύο μέρη μπορούν να συμφωνήσουν σε άλλη ημερομηνία παράδοσης και ο πωλητής θα συνεχίσει να φέρει τους τόκους υπερημερίας παράδοσης κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Εναλλακτικά, ο αγοραστής μπορεί να καταγγείλει μονομερώς τη σύμβαση και θα εφαρμοστεί η παράγραφος 18.4 της σύμβασης.

Η Gamuda Land πωλεί κατοικίες στο έργο Celadon City πριν ολοκληρωθούν οι νομικές διαδικασίες, προκαλώντας δυσκολίες στους πελάτες στην διεκδίκηση των δικαιωμάτων τους (Σχήμα 2). — Τα κτίρια βρίσκονται στην περιοχή Diamond Alnata - Συγκρότημα διαμερισμάτων A5.

Το Άρθρο 18.4 της παρούσας σύμβασης πώλησης ορίζει επίσης ότι η Gamuda Land οφείλει να επιστρέψει τα χρήματα που έλαβε από τον πελάτη (εξαιρουμένων των τόκων) και να καταβάλει τόκους επί της καθυστερημένης παράδοσης, οι οποίοι υπολογίζονται επί του συνολικού ποσού που έλαβε, από τη λήξη της επιτρεπόμενης περιόδου καθυστέρησης έως την ημερομηνία έναρξης ισχύος της ειδοποίησης καταγγελίας της σύμβασης.

Επιπλέον, η Gamuda Land υπόκειται επίσης σε πρόστιμο ίσο με το 30% της τιμής αγοράς για παραβίαση της σύμβασης και σε αποζημίωση για όλες τις πραγματικές ζημίες που υπέστη ο αγοραστής λόγω της παραβίασης της σύμβασης από τον πωλητή.

Με τους παραπάνω σαφείς όρους, μια ομάδα πελατών δεν αποδέχτηκε την καθυστερημένη παράδοση και ζήτησε τη λύση της σύμβασης βάσει της ρήτρας 11.7β και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του κατασκευαστή βάσει της ρήτρας 18.4. Επιπλέον, ορισμένοι πελάτες ζήτησαν μόνο την καταβολή τόκων ποινής 18% ετησίως από την Gamuda Land επί του ποσού που έχει ήδη καταβληθεί, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

Η Gamuda Land τιμωρήθηκε με πρόστιμο για ακατάλληλη άντληση κεφαλαίων, με αποτέλεσμα οι πελάτες να χάσουν την εμπιστοσύνη τους και να θέλουν να ακυρώσουν τα συμβόλαιά τους.

Για να διεκδικήσουν τα νόμιμα δικαιώματά τους, κατά τη διάρκεια συναντήσεων, ορισμένοι πελάτες ζήτησαν από την Gamuda Land να προσκομίσει όλα τα νομικά έγγραφα που σχετίζονται με το έργο, όπως το πιστοποιητικό που επιβεβαιώνει την επιλεξιμότητα για πώληση και μίσθωση μελλοντικών οικιστικών μονάδων που εκδίδεται από το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, το πιστοποιητικό που επιβεβαιώνει την επιλεξιμότητα για τις δοκιμές αποδοχής και το έγγραφο έγκρισης της τραπεζικής εγγύησης κ.λπ.

Μετά από πολυάριθμους διαλόγους, αυτά τα αιτήματα και οι απαιτήσεις για δικαιώματα δεν έχουν ακόμη ικανοποιηθεί πλήρως. Το περιεχόμενο φτάνει μόνο στο σημείο να αναγνωρίζει τα ζητήματα χωρίς να παρέχει σαφή λύση. Ως εκ τούτου, ορισμένοι άνθρωποι έχουν εκφράσει την απογοήτευσή τους για το γεγονός ότι πρέπει να καταβάλουν τόση προσπάθεια για να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους, τα οποία αναφέρονταν σαφώς στη σύμβαση πώλησης.

Για παράδειγμα, ο κ. P.D.T, πελάτης που υπέγραψε σύμβαση με την Gamuda Land για την αγορά ενός διαμερίσματος στο οικοδομικό τετράγωνο P1 του συγκροτήματος Diamond Alnata (A5a) στις 4 Σεπτεμβρίου 2020, δήλωσε ότι λόγω της παραβίασης της προθεσμίας παράδοσης από τον κατασκευαστή, δεν είχε πλέον εμπιστοσύνη στο έργο και αποφάσισε να τερματίσει τη συμφωνία αγοράς σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

Στις 9 Νοεμβρίου 2022, ο κ. Τ. απέστειλε ειδοποίηση καταγγελίας της σύμβασης στην Gamuda Land, ζητώντας από τον κατασκευαστή να ενεργοποιήσει τους όρους που συμφωνήθηκαν στη σύμβαση πώλησης. Στις 18 Νοεμβρίου 2022, ο κ. Τ. συνέχισε να στέλνει αίτημα πληρωμής στον κατασκευαστή, απαιτώντας από την Gamuda Land να καταβάλει το πλήρες ποσό.

Αντί να εκπληρώσει τα δικαιώματα του πελάτη όπως ορίζονται στους όρους, στις 5 Δεκεμβρίου 2022, η Gamuda Land κάλεσε τον κ. T. σε μια συνάντηση σχετικά με την καθυστερημένη παράδοση και προσφέρθηκε να του στείλει προαγωγές και μειώσεις στα τέλη εξυπηρέτησης. Ωστόσο, ο κ. T. δεν συμφώνησε με τις προσφερόμενες προαγωγές.

«Δεν μπορούν να προσφέρουν αυτές τις προαγωγές για να αποφύγουν την ευθύνη για την καθυστερημένη παράδοση. Ζήτησα επίσης από τον κατασκευαστή να μου παράσχει νομικά έγγραφα και ένα αντίγραφο της υπογεγραμμένης σύμβασης εγγύησης, αλλά δεν το έκαναν. Λόγω αυτών των προβλημάτων με το έργο και τη συμπεριφορά του κατασκευαστή, δεν θέλω πλέον να κρατήσω αυτό το διαμέρισμα», είπε θυμωμένα ο κ. Τ.

Ως έσχατη λύση, μετά από πολυάριθμες ανεπιτυχείς προσπάθειες διεκδίκησης των δικαιωμάτων του, ο κ. Τ. υπέβαλε πρόσφατα αστική αγωγή κατά του κατασκευαστή Gamuda Land στο Λαϊκό Δικαστήριο της Περιφέρειας Tan Phu για να διεκδικήσει τα νόμιμα δικαιώματά του.

Είναι γνωστό ότι παρόλο που τα συμβόλαια αγοράς διαμερισμάτων στα Τετράγωνα A5 και A6 του έργου Tan Thang Sports Complex and Residential Area - Celadon City υπογράφηκαν πριν από πολύ καιρό, μόλις πρόσφατα, στις 8 Μαΐου, το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε έγγραφο που επιτρέπει στην Gamuda Land να πουλήσει κατοικίες υπό κατασκευή.

Σύμφωνα με αυτό το έγγραφο, το έργο επιτρέπεται να πωλήσει εκτός σχεδίου κατοικίες για 160 διαμερίσματα στο κτίριο A5 και 1.153 διαμερίσματα στο κτίριο A6.

Όσον αφορά αυτό το έργο, στις 13 Απριλίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε επίσης απόφαση για την επιβολή διοικητικών κυρώσεων στην Gamuda Land για παραβίαση των κανονισμών περί «παράνομης συγκέντρωσης χρημάτων» στο προαναφερθέν έργο του συγκροτήματος διαμερισμάτων A5. Στην Gamuda Land επιβλήθηκε πρόστιμο 900 εκατομμυρίων VND και διατάχθηκε να επιστρέψει το παράνομα αντληθέν κεφάλαιο.

Συνιστά αυτό το έγκλημα της «εξαπάτησης πελατών»;

Εξετάζοντας την υπόθεση από νομική άποψη, ο δικηγόρος Diep Nang Binh - Επικεφαλής του Δικηγορικού Γραφείου Tinh Thong - πιστεύει ότι, για να ασκήσει επιχειρηματική δραστηριότητα στον τομέα των κατοικιών υπό κατασκευή, ο επενδυτής πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας των ακινήτων υπό κατασκευή, όπως ορίζονται στο Άρθρο 55 του Νόμου του 2014 περί Ακινήτων, πριν τα διαθέσει προς πώληση.

Συγκεκριμένα, ο επενδυτής πρέπει να έχει τα ακόλουθα έγγραφα: Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, φάκελο έργου, σχέδια κατασκευής εγκεκριμένα από την αρμόδια αρχή, άδεια κατασκευής (εάν απαιτείται) και έγγραφα που πιστοποιούν την ολοκλήρωση της αντίστοιχης κατασκευής τεχνικής υποδομής σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα του έργου. Στην περίπτωση πολυκατοικιών ή κτιρίων μικτής χρήσης που προορίζονται για κατοικία και βρίσκονται υπό κατασκευή, πρέπει να υπάρχει πιστοποιητικό ολοκλήρωσης θεμελίωσης του κτιρίου.

Πριν από την πώληση ή τη μίσθωση κατοικιών υπό κατασκευή, ο κατασκευαστής οφείλει να ειδοποιήσει εγγράφως την επαρχιακή υπηρεσία διαχείρισης κατοικιών ότι οι κατοικίες πληρούν τους όρους πώλησης ή μίσθωσης.

«Επομένως, όταν δεν έχει ληφθεί άδεια κατασκευής και δεν έχουν πληρωθεί οι προϋποθέσεις για την πώληση κατοικιών υπό κατασκευή, η σύναψη συμβάσεων πώλησης με πελάτες από τον επενδυτή είναι παράνομη. Η πράξη αυτή μπορεί να υπόκειται σε ποινική δίωξη για το έγκλημα της εξαπάτησης πελατών, εάν, μετά από έρευνα, η ανακριτική υπηρεσία επαληθεύσει ότι υπάρχουν επαρκή στοιχεία που να στοιχειοθετούν το έγκλημα.»

«Βάσει των διατάξεων της παραγράφου 1 του άρθρου 198 του Ποινικού Κώδικα του 2015, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε το 2017, η εξαπάτηση πελατών μπορεί να νοηθεί ως η αγορά και πώληση αγαθών ή η παροχή υπηρεσιών όπου η ζύγιση, η μέτρηση, η καταμέτρηση ή ο υπολογισμός αγαθών ή υπηρεσιών είναι δόλια ή χρησιμοποιούνται άλλες παραπλανητικές μέθοδοι στη διαδικασία αγοραπωλησίας για την αποκόμιση παράνομων κερδών», ανέλυσε ο δικηγόρος Diep Nang Binh.

Αντιστρόφως, εάν η πράξη εξαπάτησης πελατών δεν πληροί τα στοιχεία που συνιστούν το έγκλημα της εξαπάτησης πελατών, όπως ορίζεται στον Ποινικό Κώδικα του 2015, ο παραβάτης θα υπόκειται σε διοικητικές κυρώσεις όπως ορίζεται στο άρθρο 61 του διατάγματος 98/2020/ND-CP με μέγιστο πρόστιμο 20.000.000 VND.

Επιπλέον, ο παραβάτης μπορεί να υποστεί ανάκληση της άδειας άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας, του πιστοποιητικού επαγγελματικής καταλληλότητας ή του επαγγελματικού του πιστοποιητικού για περίοδο 1 έως 3 μηνών ή αναστολή των δραστηριοτήτων του για περίοδο 1 έως 3 μηνών για παραβάσεις των κανονισμών των Παραγράφων 4 και 5 του παρόντος Άρθρου σε περιπτώσεις επανειλημμένων παραβάσεων ή υποτροπής.

Επιπλέον, πολλοί πελάτες έχουν επίσης εκφράσει ανησυχίες σχετικά με το εάν οι συμβάσεις πώλησης που έχουν συνάψει με την Gamuda Land θα ακυρωθούν, επειδή ο κατασκευαστής υπέγραψε τις συμβάσεις πριν εκπληρώσει τους όρους πώλησης, και εάν τα δικαιώματά τους θα προστατεύονται βάσει αυτών των συμβάσεων.

Σχετικά με αυτό το θέμα, ο δικηγόρος Diep Nang Binh δήλωσε ότι, βάσει των άρθρων 123 έως 129, του άρθρου 407 και του άρθρου 408 του Αστικού Κώδικα του 2015, οι αστικές συμβάσεις είναι άκυρες σε οκτώ περιπτώσεις: Συμβάσεις άκυρες λόγω παραβίασης νομικών απαγορεύσεων ή κοινωνικής ηθικής· συμβάσεις άκυρες λόγω πλαστογράφησης· συμβάσεις άκυρες λόγω κατάρτισης και εκτέλεσης από ανηλίκους, άτομα χωρίς δικαιοπρακτική ικανότητα, άτομα με δυσκολίες στην κατανόηση και τον έλεγχο των πράξεών τους ή άτομα με περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότητα· συμβάσεις άκυρες λόγω λάθους· συμβάσεις άκυρες λόγω εξαπάτησης, απειλών ή εξαναγκασμού· συμβάσεις άκυρες λόγω έλλειψης κατανόησης και ελέγχου των πράξεών τους από τον συντάκτη· συμβάσεις άκυρες λόγω μη συμμόρφωσης με τυπικές απαιτήσεις· και συμβάσεις άκυρες λόγω αδυναμίας εκτέλεσης του αντικειμένου της σύμβασης.

Συνεπώς, εάν πληρούται οποιαδήποτε από τις παραπάνω προϋποθέσεις, η σύμβαση ενδέχεται να είναι άκυρη. Ωστόσο, υπάρχουν δύο τύποι άκυρων συμβάσεων: οι ολικά άκυρες συμβάσεις και οι μερικώς άκυρες συμβάσεις.

«Σε περίπτωση ολικής άκυρης σύμβασης, τα μέρη οφείλουν να αποκαταστήσουν την αρχική τους κατάσταση και να επιστρέψουν το ένα στο άλλο ό,τι έχουν λάβει. Εάν δεν είναι δυνατή η επιστροφή των αγαθών σε είδος, αυτά πρέπει να επιστραφούν σε χρήμα, εκτός από τις περιπτώσεις όπου τα περιουσιακά στοιχεία, οι καρποί ή τα κέρδη που αποκτήθηκαν δημεύονται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Σε περίπτωση μερικής άκυρης σύμβασης, το υπόλοιπο έγκυρο μέρος θα συνεχίσει να εκτελείται από τα μέρη.»

«Εάν οι όροι της σύμβασης για αυτό το έργο, όπως: Πρόστιμο 18% ετησίως για τον πωλητή για καθυστερημένη παράδοση· ο πωλητής πρέπει να αποζημιώσει το 30% εάν ο αγοραστής θέλει να τερματίσει τη σύμβαση λόγω καθυστερημένης παράδοσης, εξακολουθούν να αποτελούν έγκυρα μέρη της σύμβασης, τότε τα μέρη πρέπει να εκτελέσουν τη συναλλαγή ακριβώς όπως έχουν δεσμευτεί», ανέλυσε ο δικηγόρος Diep Nang Binh.

Απαντώντας στις ανησυχίες των αναγνωστών, η Εφημερίδα των Δημοσιογράφων και της Κοινής Γνώμης έστειλε επίσης ερωτήσεις στον επενδυτή, Gamuda Land, για να διευκρινίσει τις αναφερόμενες πληροφορίες και να ρωτήσει σχετικά με τα μέτρα που θα λάβει ο επενδυτής για την επίλυση των δικαιωμάτων των πελατών σύμφωνα με την υπογεγραμμένη σύμβαση στο μέλλον. Ωστόσο, μετά την αποστολή των πληροφοριών και των ερωτήσεων πριν από αρκετές ημέρες, η Gamuda Land δεν έχει ακόμη απαντήσει σε αυτά τα ζητήματα.

Τζία Νγκουγιέν - Λε Φονγκ

Σύμφωνα με πληροφορίες στον ιστότοπο της Gamuda Land, πρόκειται για το τμήμα ανάπτυξης ακινήτων της Gamuda Berhad, ενός κορυφαίου ομίλου ανάπτυξης κατασκευών και υποδομών στη Μαλαισία. Με πάνω από 25 χρόνια εμπειρίας στην αστική και πολυώροφη ανάπτυξη, η Gamuda Land έχει κατασκευάσει 12 αστικά έργα ανάπτυξης και 9 μεγάλης κλίμακας ολοκληρωμένα πολυώροφα έργα στη Μαλαισία, τη Σιγκαπούρη, το Βιετνάμ και την Αυστραλία, με συνολική Ακαθάριστη Εγχώρια Αξία (ΑΕΑ) που υπερβαίνει τα 5,5 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.
Έχοντας εισέλθει στην αγορά του Βιετνάμ το 2007, η Gamuda Land επενδύει επί του παρόντος σε δύο αστικές περιοχές: την Gamuda City, μια ανάπτυξη 274 εκταρίων στην περιοχή Hoang Mai στο Ανόι , και την Celadon City, μια ανάπτυξη 82 εκταρίων στην περιοχή Tan Phu στην πόλη Ho Chi Minh.
Επιπλέον, η Gamuda Land προώθησε πρόσφατα το έργο Elysian στην οδό Lo Lu 170 (Truong Thanh Ward, District 9, Thu Duc District, Ho Chi Minh City) ως το δεύτερο έργο της στην πόλη Ho Chi Minh. Πρόκειται για ένα έργο συγκροτημάτων κατοικιών που αναπτύχθηκε για να αξιοποιήσει τις αναπτυσσόμενες υποδομές μεταφορών της περιοχής, καλύπτει 3 εκτάρια και περιλαμβάνει σχεδόν 1.400 διαμερίσματα.

[διαφήμιση_2]
Πηγή