Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι είναι στα ύψη. Πώς να επωφεληθείτε από την ευκαιρία του «φθηνού χρήματος», οι Βιετναμέζοι μπορούν να αγοράσουν απευθείας σπίτια και γη

Η Κρατική Τράπεζα ενημερώνει σχετικά με τη χορήγηση δανείων για την αγορά μελλοντικών κατοικιών, οι ειδικοί συμβουλεύουν πώς να επωφεληθείτε από την ευκαιρία του «φθηνού χρήματος» το 2024, οι Βιετναμέζοι μπορούν να αγοράσουν απευθείας σπίτια, γη... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν μια από τις πιο σημαντικές αγορές στις οποίες οι άνθρωποι ενδιαφέρονται να επενδύσουν αυτή τη στιγμή. Στη φωτογραφία: Προοπτική του αστικού σχεδιασμού του Green Garden. (Πηγή: Green Garden)

Δεν υπάρχει απαγόρευση δανεισμού για αγορά μελλοντικής κατοικίας

Αντιμέτωπος με ανησυχίες σχετικά με την απαγόρευση δανείων για την αγορά μελλοντικών κατοικιών, ένας εκπρόσωπος της Κρατικής Τράπεζας δήλωσε ότι η Εγκύκλιος 22/2023/TT-NHNN που τροποποιεί την Εγκύκλιο 41/2016/TT-NHNN, η οποία τέθηκε σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2024 και ρυθμίζει τους δείκτες κεφαλαιακής επάρκειας για τις τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών, δεν περιορίζει το δικαίωμα αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Συγκεκριμένα, η Εγκύκλιος 22 δεν αλλάζει τους κανονισμούς σχετικά με τα δάνεια για αυτό το είδος κατοικίας, ούτε περιορίζει τα δικαιώματα οργανισμών και ατόμων να αγοράζουν μελλοντικές κατοικίες.

Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, τα δάνεια για την αγορά και υλοποίηση έργων ακινήτων που εξασφαλίζονται από το ίδιο το ακίνητο, το έργο που προκύπτει από το δάνειο, ορίζονται ως δάνεια εξασφαλισμένα με ακίνητα. Τα δάνεια που ορίζονται ως στεγαστικά δάνεια πρέπει να πληρούν προϋποθέσεις όπως η πηγή αποπληρωμής του χρέους να μην προέρχεται από εισόδημα από ενοίκια από το σπίτι που προκύπτει από το δάνειο, το σπίτι να έχει ολοκληρωθεί για παράδοση σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης, το σπίτι που προκύπτει από το δάνειο πρέπει να έχει αποτιμηθεί ανεξάρτητα...

Συνεπώς, τα δάνεια για αγορά ακινήτων και κατοικιών, καθώς και τα στεγαστικά δάνεια που χρησιμοποιούν μελλοντικά περιουσιακά στοιχεία, εφαρμόζουν συντελεστή κινδύνου από 30% έως 120%, ανάλογα με τον δείκτη δανείου προς αξία (LTV), ο οποίος υπολογίζεται ως ο λόγος του υπολοίπου του δανείου προς την αξία της εξασφάλισης.

Επίσης, σύμφωνα με τον εκπρόσωπο της Κρατικής Τράπεζας, η νέα Εγκύκλιος μειώνει τον συντελεστή κινδύνου κατά τη χορήγηση δανείων με σκοπό την αγορά κοινωνικής κατοικίας σε σύγκριση με τα δάνεια για την αγορά ακινήτων και άλλων κατοικιών. Συνεπώς, τα δάνεια για την αγορά κοινωνικής κατοικίας θα κατατάσσονται με χαμηλότερο συντελεστή κινδύνου κατά τον υπολογισμό του δείκτη κεφαλαιακής ασφάλειας για τις τράπεζες. Αυτή η κίνηση έχει ως στόχο να δημιουργήσει περιθώρια και να ενθαρρύνει τις τράπεζες να εκταμιεύουν δάνεια με σκοπό την αγορά κοινωνικής κατοικίας σύμφωνα με τις πολιτικές και τα έργα της κυβέρνησης .

Επιπλέον, η Εγκύκλιος 22 μειώνει επίσης τον συντελεστή κινδύνου για τη μορφή χορήγησης πίστωσης για τη χρηματοδότηση επιχειρηματικών έργων ακινήτων σε βιομηχανικά πάρκα από 200% σε 160%. Στα δάνεια που εξυπηρετούν τον σκοπό της γεωργικής και αγροτικής ανάπτυξης εφαρμόζεται επίσης συντελεστής κινδύνου 50%.

Όσον αφορά τους κανονισμούς για τα δάνεια για αγορά ακινήτων και άλλων κατοικιών, η Κρατική Τράπεζα επιβεβαίωσε ότι παραμένουν αμετάβλητοι σε σύγκριση με πριν.

Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς της Κρατικής Τράπεζας, η κατάσταση της ολοκληρωμένης κατοικίας σύμφωνα με τη σύμβαση αγοράς κατοικίας ισχύει μόνο για τα στεγαστικά δάνεια (τα οποία εφαρμόζονται με χαμηλότερο συντελεστή κινδύνου σε σύγκριση με άλλες απαιτήσεις που είναι εξασφαλισμένες με ακίνητα).

Σε περίπτωση που ένας οργανισμός ή ένα άτομο έχει την ανάγκη να κατασκευάσει ή να αγοράσει μια μελλοντική κατοικία και υποθηκεύσει τη μελλοντική κατοικία, θα πρόκειται για δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41 και ο αντίστοιχος συντελεστής κινδύνου θα εφαρμόζεται όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 9 της εγκυκλίου 41.

Έτσι, η Κρατική Τράπεζα επιβεβαιώνει ότι ο παρών κανονισμός δεν περιορίζει τα δικαιώματα οργανισμών και ατόμων να αγοράζουν μελλοντικές κατοικίες και δεν αντίκειται στους ισχύοντες κανονισμούς (Αστικό Δίκαιο, Στεγαστικό Δίκαιο, Δίκαιο Ακινήτων, Επενδυτικός Νόμος του 2020, Νόμος περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων του 2024).

Εκπληκτικά υψηλές τιμές διαμερισμάτων

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από εκθέσεις τοπικών αρχών και πληροφορίες ερευνών από οργανισμούς έρευνας αγοράς, οι τιμές των διαμερισμάτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται στις δύο μεγάλες πόλεις, το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, ειδικά στις κεντρικές περιοχές.

Στην αγορά, δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου έργα στον τομέα των προσιτών διαμερισμάτων (τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2), αλλά κυρίως στον τομέα των διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας (τιμή 25-50 εκατομμυρίων VND/m2) που να είναι επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίων και συναλλαγών.

Συγκεκριμένα, στο Ανόι, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με μια συνοπτική έκθεση, ορισμένα έργα παρουσίασαν μέση αύξηση τιμών σε περιοχές όπως: η περιοχή Thanh Xuan αυξήθηκε κατά περίπου 3,5%, η περιοχή Ha Dong αυξήθηκε κατά περίπου 3,7%, η περιοχή Hoang Mai αυξήθηκε κατά περίπου 3,8%, η περιοχή Nam Tu Liem αυξήθηκε κατά περίπου 4,1%...

Συγκεκριμένα, η τιμή πώλησης προσιτών διαμερισμάτων είναι 25-35 εκατομμύρια VND/m2, η τιμή πώλησης διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας είναι περίπου 35-50 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η τιμή πώλησης πολυτελών διαμερισμάτων είναι πάνω από 50 εκατομμύρια VND/m2, συνήθως στα 60-70 εκατομμύρια VND/m2.

Μιλώντας για αυτό το θέμα, ο κ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) - δήλωσε ότι η τιμή των διαμερισμάτων στο Ανόι στην πρωτογενή αγορά αυξάνεται συνεχώς επειδή υπάρχουν πολύ λίγοι επενδυτές με έργα σε αυτήν την περίοδο. Οι επενδυτές με προσφορά σε αυτήν την περίοδο είναι ως επί το πλείστον μεγάλοι επενδυτές, οι οποίοι δεν αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες, επομένως η τιμή προσφοράς είναι υψηλή για μεγιστοποίηση των κερδών. Η μέση τιμή των διαμερισμάτων στο Ανόι στην πρωτογενή αγορά είναι 51,7 εκατομμύρια VND/m2.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, το επίπεδο των πρωτογενών τιμών είναι δύσκολο να μειωθεί λόγω του κόστους των εισροών (ο δείκτης κατοικιών και οι τιμές των δομικών υλικών αυξάνονται κατά περίπου 6% κάθε χρόνο). Παράλληλα, ο πληθωρισμός και τα επιτόκια αυξάνονται. Επιπλέον, ο αριθμός των νεοεγκεκριμένων εμπορικών κατοικιών είναι ολοένα και πιο περιορισμένος και τα κονδύλια γης στις κεντρικές περιοχές δεν έχουν απομείνει πολλά.

Επιπλέον, ο εν λόγω εμπειρογνώμονας εκτίμησε ότι, παρόλο που η τιμή των διαμερισμάτων στο Ανόι στην πρωτογενή αγορά δεν έχει μειωθεί, οι αγοραστές κατοικιών εξακολουθούν να επωφελούνται από τις άνευ προηγουμένου προτιμησιακές πολιτικές στον αγώνα πολιτικής των επενδυτών.

«Οι αγοραστές μπορούν να πληρώσουν σε δόσεις, να απολαύσουν προνομιακά επιτόκια και περιόδους χάριτος κεφαλαίου 2-3 ​​φορές μεγαλύτερες από ό,τι τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό ενισχύει τη ρευστότητα του τμήματος διαμερισμάτων στην πρωτογενή αγορά», δήλωσε ο κ. Dinh.

Τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν ένα επενδυτικό κανάλι ενδιαφέροντος.

Μοιράζοντας σημειώσεις για τους αγοραστές κατοικιών ώστε να επωφεληθούν από την ευκαιρία του «φθηνού χρήματος» το 2024, ο κ. Manh Quan, συνιδρυτής του Home Buyer Forum, σχολίασε ότι, εκτός από άλλες αγορές όπως οι μετοχές και ο χρυσός, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να είναι μια από τις πιο σημαντικές αγορές στις οποίες οι άνθρωποι ενδιαφέρονται να επενδύσουν αυτή τη στιγμή. Αν και δεν είναι έτοιμοι να επενδύσουν αμέσως, οι άνθρωποι εξακολουθούν να ενδιαφέρονται πολύ για την αγορά ακινήτων, ώστε να μπορούν να λαμβάνουν αποφάσεις στο μέλλον.

Πολυκατοικία στην αστική περιοχή Thu Thiem, HCMC. (Πηγή: VNA)

Η αγορά βιώνει νέες εξελίξεις, ιδίως όσον αφορά τις ταμειακές ροές. Επί του παρόντος, σύμφωνα με τη νομισματική πολιτική του κράτους, τα επιτόκια των τραπεζών μειώνονται πολύ χαμηλά, με ορισμένες τράπεζες να βρίσκονται ακόμη και μόλις στο 3%/έτος, χαμηλότερα από τον στόχο για τον πληθωρισμό.

«Αυτό σημαίνει ότι πολλοί άνθρωποι που καταθέτουν χρήματα σε τράπεζες όχι μόνο δεν δημιουργούν τόκους, αλλά χάνουν και αξία, επομένως θα πρέπει να βρουν νέα επενδυτικά κανάλια, φυσικά συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων. Ως εκ τούτου, θα ενδιαφέρονται για νέα έργα ακινήτων, ειδικά για διαμερίσματα. Αντί να καταθέτουν χρήματα σε τράπεζες, πρέπει να βρουν ένα κανάλι για να επενδύσουν για να διατηρήσουν την αξία του χρήματος», δήλωσε ο κ. Manh Quan.

Σύμφωνα με το Κέντρο Ακινήτων One Mount για την Έρευνα Αγοράς και την Επισκόπηση Πελατών, η τιμή των βασικών διαμερισμάτων στο Ανόι το 2023 αυξήθηκε κατά 16,3% σε σύγκριση με πέρυσι και στα τρία τμήματα: προσιτά, μεσαίας κατηγορίας και υψηλής ποιότητας. Αυτό όχι μόνο αντανακλά επενδυτικές δραστηριότητες για κερδοφόρες συναλλαγές, αλλά δείχνει και τις πραγματικές ανάγκες στέγασης των ανθρώπων.

Τα τελευταία χρόνια, τα αναφερόμενα στοιχεία δείχνουν περιορισμένη προσφορά, με πολύ λίγα ολοκληρωμένα έργα διαμερισμάτων στο Ανόι, μόνο λίγα έργα λόγω αργής αδειοδότησης κατασκευής. Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων είναι επίσης αναπόφευκτη.

«Παρόλο που οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται, άτομα με εισοδηματικά προβλήματα ή βασικές ανάγκες που δεν μπορούν να αποθαρρυνθούν - όπως η δημιουργία νέας οικογένειας και ο χωρισμός των νοικοκυριών - εξακολουθούν να αποφασίζουν να αγοράσουν», σχολίασε ο κ. Quan.

Από την άλλη πλευρά, από την αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων τους τελευταίους μήνες, σύμφωνα με την παρατήρηση του κ. Quan, η αγορά δείχνει μια νέα μετατόπιση, πολλοί άνθρωποι στρέφονται στην επιλογή ισόγειων κατοικιών και οικιστικών εκτάσεων, επειδή σε αυτό το είδος ακινήτων, η τιμή ανά χρησιμοποιήσιμη επιφάνεια σε ορισμένες τοποθεσίες εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από ό,τι στα διαμερίσματα και οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν αυξηθεί πολύ - όλες οι αναφορές για την αγορά ακινήτων το δείχνουν αυτό.

Ο κ. Quan είπε ότι αυτή είναι επίσης μια κατανοητή μεταβολή, επειδή οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται όλο και περισσότερο, επομένως οι άνθρωποι πρέπει να αλλάξουν τις επιλογές τους. Η επιλογή αγοράς μεζονετών και οικιστικής γης δεν είναι κακή επιλογή. Επειδή η οικιστική γη έχει μόνιμο κόκκινο βιβλίο, πολλοί άνθρωποι προτιμούν να αγοράζουν επειδή η τιμή αυτού του τύπου ακινήτων είναι σταθερή, ακόμη και μια μορφή μελλοντικών περιουσιακών στοιχείων και μπορεί να παραμείνει για πολλές γενιές.

Οι Βιετναμέζοι μπορούν να αγοράσουν απευθείας σπίτια και γη.

Στις 18 Ιανουαρίου, η 15η Εθνοσυνέλευση ψήφισε επίσημα τον αναθεωρημένο Νόμο περί Γης. Ένα από τα περιεχόμενα που έχει προσελκύσει μεγάλη προσοχή είναι οι αλλαγές που σχετίζονται με τα δικαιώματα των χρηστών γης.

Τα δικαιώματα των χρηστών γης διατηρούνται ουσιαστικά στην ίδια πολιτική με την ισχύουσα νομοθεσία περί γης. Ο τροποποιημένος νόμος περί γης ορίζει τροποποιήσεις, συμπληρώσεις και επέκταση των δικαιωμάτων των χρηστών γης, συμπεριλαμβανομένων εκείνων βιετναμέζικης καταγωγής.

Συγκεκριμένα, όσον αφορά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σχετικά με τη χρήση γης από Βιετναμέζους που διαμένουν στο εξωτερικό: Ολοκλήρωση της οδηγίας ότι οι Βιετναμέζοι που διαμένουν στο εξωτερικό με βιετναμέζικη υπηκοότητα και είναι Βιετναμέζοι πολίτες έχουν πλήρη δικαιώματα σχετικά με τη γη (όχι μόνο δικαιώματα σε οικιστική γη) όπως οι Βιετναμέζοι πολίτες στη χώρα (άτομα στη χώρα) και διατήρηση της ίδιας πολιτικής με την ισχύουσα νομοθεσία για τα άτομα βιετναμέζικης καταγωγής που διαμένουν στο εξωτερικό, προκειμένου να συμβάλουν στην προώθηση των επενδύσεων και στην προσέλκυση εμβασμάτων από Βιετναμέζους πολίτες που διαμένουν στο εξωτερικό στη χώρα.

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 3 του νόμου περί βιετναμέζικης ιθαγένειας, άτομα βιετναμέζικης καταγωγής που διαμένουν στο εξωτερικό είναι Βιετναμέζοι που είχαν στο παρελθόν βιετναμέζικη ιθαγένεια, των οποίων η ιθαγένεια καθορίστηκε από την γραμμή αίματος κατά τη γέννηση και των οποίων τα παιδιά και τα εγγόνια διαμένουν και ζουν μόνιμα στο εξωτερικό.

Έτσι, μπορεί να γίνει εύκολα κατανοητό ότι οι απόγονοι ανθρώπων που είχαν βιετναμέζικη υπηκοότητα στο εξωτερικό, ακόμη και αν δεν έχουν βιετναμέζικη υπηκοότητα, εξακολουθούν να έχουν πλήρη δικαιώματα σχετικά με τη γη όπως οι Βιετναμέζοι πολίτες στη χώρα.

Λόγω της επέκτασης των υποκειμένων με δικαιώματα χρήσης γης, ο Νόμος διευρύνει επίσης τις περιπτώσεις στις οποίες το Κράτος κατανέμει γη με τέλη χρήσης γης. Με βάση την κληρονομιά των υποκειμένων στα οποία το Κράτος κατανέμει γη με τέλη χρήσης γης στο Άρθρο 55 του Νόμου περί Γης του 2013, το Άρθρο 119 του τροποποιημένου Νόμου περί Γης έχει προσθέσει έναν αριθμό υποκειμένων στα οποία το Κράτος κατανέμει γη με τέλη χρήσης γης.

Συμπεριλαμβανομένων 2 περιστατικών που σχετίζονται με άτομα βιετναμέζικης καταγωγής:

Πρώτον, σε άτομα βιετναμέζικης καταγωγής που διαμένουν στο εξωτερικό και σε οικονομικούς οργανισμούς με ξένο επενδυτικό κεφάλαιο διατίθεται γη για την υλοποίηση εμπορικών στεγαστικών έργων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί στέγασης· χρήση γης από την παραλαβή της μεταβίβασης ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί ακινήτων σε περιπτώσεις όπου το Κράτος διανέμει γη με την είσπραξη τελών χρήσης γης.

Δεύτερον, σε νοικοκυριά, άτομα και άτομα βιετναμέζικης καταγωγής που διαμένουν στο εξωτερικό κατανέμεται γη λόγω αποζημίωσης σε γη όταν το Κράτος ανακτά γη σύμφωνα με τις διατάξεις του τροποποιημένου Νόμου περί Γης.

Ο νόμος ορίζει επίσης ότι η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας εκδίδει Πιστοποιητικά σε χρήστες γης και ιδιοκτήτες περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με γη, οι οποίοι είναι άτομα, οικιστικές κοινότητες και άτομα βιετναμέζικης καταγωγής που διαμένουν στο εξωτερικό.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-cao-ngat-cach-tan-dung-co-hoi-tien-re-nguoi-goc-viet-duoc-truc-tiep-mua-nha-dat-259720.html