Οι τιμές των οικοπέδων σε πολλά μέρη είναι οι μισές από αυτές των διαμερισμάτων, τι λένε οι ειδικοί;

Σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης του 2025 που μόλις εξέδωσε η πόλη του Ανόι , σε πολλές περιοχές, η τιμή των οικοπέδων στην τοποθεσία 1 - με θέα σε δρόμους και οδούς - είναι μόνο η μισή τιμή των διαμερισμάτων προς πώληση.

Πολλοί νέοι τείνουν να επιλέγουν να ζουν σε διαμερίσματα για να αξιοποιήσουν πλήρως τις ανέσεις διαβίωσης - Φωτογραφία: NAM TRAN

Η αγορά αντιστρέφεται

Η πόλη του Ανόι μόλις εξέδωσε έναν νέο τιμοκατάλογο γης που ισχύει από τις 20 Δεκεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Συνεπώς, οι τιμές της γης σε πολλές περιοχές έχουν αυξηθεί 3-4 φορές σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο γης.

Ένα νέο σημείο στον τιμοκατάλογο γης που μόλις εξέδωσε η πόλη του Ανόι είναι ότι οι αστικές και αγροτικές εκτάσεις θα καθορίζονται από κλίμακες τιμών σύμφωνα με 4 θέσεις: η θέση 1 είναι γη που βλέπει στον κεντρικό δρόμο, η θέση 2 είναι γη που βλέπει σε σοκάκι πλάτους 3,5 μέτρων ή μεγαλύτερου, η θέση 3 είναι γη που βλέπει σε σοκάκι πλάτους 2 - 3,5 μέτρων και η θέση 4 είναι γη που βλέπει σε σοκάκι μικρότερο από 2 μέτρα.

Κοιτάζοντας τον πίνακα τιμών γης της πόλης του Ανόι που μόλις δημοσιεύθηκε, είναι εύκολο να διαπιστώσει κανείς ότι σε πολλές περιοχές που αποτελούν δημοφιλή σημεία για την ανάπτυξη διαμερισμάτων, η τιμή της γης είναι χαμηλότερη από την κατώτατη τιμή του διαμερίσματος. Αυτή είναι μια νέα τάση, επειδή για μεγάλο χρονικό διάστημα, η τιμή της γης ήταν συνήθως υψηλότερη από την τιμή του διαμερίσματος στην ίδια περιοχή.

Συνεπώς, το πλαίσιο τιμών γης (αστική οικιστική γη) στην περιοχή Me Tri Ha, ανάλογα με την τοποθεσία, κυμαίνεται από 30,8 - 78,4 εκατομμύρια VND/ ^m2 , στην περιοχή Me Tri Thuong από 24,9 - 74,8 εκατομμύρια VND/ ^m2 και στην περιοχή του φράγματος Mieu από 33,8 - 85,5 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Το εύρος τιμών των αστικών εκτάσεων στην περιοχή My Dinh κυμαίνεται από 29,4 - 74,8 εκατομμύρια VND/ ^m2 , στο Phu Do από 24,5 - 57 εκατομμύρια VND/ ^m2 , στην περιοχή Phuc Dien στην Εθνική Οδό 32 από 27,2 - 67,7 εκατομμύρια VND/ ^m2 και στην περιοχή της οδού Phuong Canh από 20,3 - 43,4 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Εν τω μεταξύ, οι τιμές των διαμερισμάτων γύρω από αυτούς τους δρόμους, όπως η περιοχή της οδού Le Duc Tho, πολλοί δρόμοι στην αστική περιοχή My Dinh 2 και η Εθνική Οδός 32, κυμαίνονται από 70 έως 100 εκατομμύρια VND/ ^τ.μ .

Ομοίως, η περιοχή της Λεωφόρου Thang Long μέσω της Κοινότητας An Khanh κυμαίνεται από 22,2 έως 51 εκατομμύρια VND/ ^m2 , η οδός Van Xuan μέσω της Κοινότητας Kim Chung κυμαίνεται από 23,2 έως 53,3 εκατομμύρια VND/ ^m2 , η Οδός 70 μέσω της Κοινότητας Van Canh κυμαίνεται από 13,9 έως 27,2 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Εν τω μεταξύ, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στην περιοχή, συμπεριλαμβανομένων των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων, κυμαίνεται επίσης από 45 έως 70 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Θα πρέπει να προστεθεί ότι η διαφορά στις τιμές των διαμερισμάτων και των τιμών της γης στις προαναφερθείσες περιοχές προέρχεται εν μέρει από τις πραγματικές τιμές συναλλαγών γης στις προαναφερθείσες γειτονιές και διαδρομές, ιδίως στην τοποθεσία γης μπροστά στον δρόμο, η οποία είναι πολλές φορές υψηλότερη από την τιμή που έδωσε η πόλη του Ανόι στον πίνακα τιμών γης του 2025.

Και η προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης της πόλης προς την αγορά εξετάζεται με βάση πολλούς παράγοντες, διασφαλίζοντας την ελκυστικότητα επενδύσεων της πόλης και εξαλείφοντας παράγοντες που αυξάνουν τις τιμές των συναλλαγών γης λόγω κερδοσκοπίας και συσσώρευσης περιουσιακών στοιχείων.

Ειδικός: Δύσκολο να συγκρίνουμε τις τιμές γης με τις τιμές των διαμερισμάτων

Μιλώντας στο Tuoi Tre Online , ο καθηγητής Dang Hung Vo, πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί προσεκτικά η διαφορά στις τιμές της γης και των τιμών των διαμερισμάτων στην ίδια περιοχή, επειδή συνήθως τα έργα διαμερισμάτων κατά την παράδοση κατοικιών έχουν πλήρεις συνθήκες διαβίωσης. Αυτό είναι διαφορετικό από την αγορά γης στο δρόμο για την κατασκευή κατοικιών, μερικές φορές αυτές οι εκτάσεις γης έχουν ελλιπείς συνθήκες διαβίωσης και εργασίας.

Επομένως, ο μηχανισμός τιμολόγησης των διαμερισμάτων διαφέρει από την τιμή της γης, στα σημερινά συγκροτήματα διαμερισμάτων, ειδικά στα συγκροτήματα διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας με πλήρεις εγκαταστάσεις διαβίωσης που είναι πολύ καλές για τους κατοίκους. Η τιμή των διαμερισμάτων και της γης συχνά εξαρτάται από τις συνθήκες διαβίωσης, το περιβάλλον διαβίωσης, τις κοινωνικές εγκαταστάσεις όπως νοσοκομεία, σούπερ μάρκετ, σχολεία, πρόσθεσε ο κ. Vo.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρο του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ: Καταρχάς, είναι απαραίτητο να αναγνωριστεί ο θετικός παράγοντας της έκδοσης νέων τιμοκαταλόγων γης από το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ το 2025, ο οποίος είναι η άρση νομικών ζητημάτων και εμποδίων για πολλά έργα στο στάδιο της αποτίμησης γης.

Οι συναλλαγές ακινήτων των ανθρώπων έχουν επίσης μια βάση για τον υπολογισμό φόρων και τελών κατά την εκτέλεση διαδικασιών μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης. Πρόσφατα, το Ανόι χρησιμοποίησε τις τιμές συναλλαγών της αγοράς για να καταρτίσει τον τιμοκατάλογο γης για το 2025, επομένως αυτός ο τιμοκατάλογος ακολουθεί αρκετά πιστά την τιμή αγοράς κάθε περιοχής.

Ωστόσο, ο κ. Dinh σημείωσε ότι οι τρέχουσες τιμές των ακινήτων στο Ανόι δείχνουν σημάδια εξωπραγματικότητας και εικονικότητας, επειδή η ζήτηση για κατοικίες και επιχειρήσεις είναι πολύ μεγάλη, αλλά η προσφορά είναι περιορισμένη. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές έχουν δημιουργήσει περιθώρια κέρδους διπλάσια ή τριπλάσια, όχι μόνο μερικές δεκάδες τοις εκατό. Από αυτήν την τάση, οι επενδυτές και οι κερδοσκόποι ακολούθησαν επίσης το παράδειγμά τους, ανεβάζοντας τις τιμές για να απολαύσουν τη διαφορά, η οποία δημιουργεί ένα εικονικό σήμα στην αγορά.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, πολλές φορές στην περιοχή που ερευνήθηκε για τον τιμοκατάλογο γης δεν έχουν πραγματοποιηθεί πρόσφατα συναλλαγές, με τον φορέα διαχείρισης να συνθέτει τα στοιχεία από παλιές συναλλαγές, επομένως η τιμή είναι χαμηλή. Εν τω μεταξύ, τα διαμερίσματα στην περιοχή πωλούνται σε υψηλές, κάπως εικονικές τιμές.

Ορισμένοι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν ότι η πρόσφατη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων οφείλεται εν μέρει στην ψυχολογία των νέων οικογενειών που θέλουν να ζουν σε διαμερίσματα για να αξιοποιούν πλήρως τις παροχές, να ζουν σε έναν όροφο και να μην χρειάζεται να ξοδεύουν χρόνο σε κατασκευές.

Πηγή: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm