Η τιμή κατοικίας ανά εισόδημα στο Βιετνάμ είναι περισσότερο από 1,6 φορές μεγαλύτερη από τον παγκόσμιο μέσο όρο.

Σύμφωνα με τον Δρ. Can Van Luc, το 2024, ο λόγος της τιμής κατοικίας προς το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών στο Βιετνάμ θα είναι 23,7 - περισσότερο από 1,6 φορές ο παγκόσμιος μέσος όρος.

Αυτές οι πληροφορίες κοινοποιήθηκαν από τον Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγο της BIDV , μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου Χρηματοοικονομικής και Νομισματικής Πολιτικής, στο ετήσιο Εαρινό Φόρουμ Ακινήτων που πραγματοποιήθηκε στις 19 Φεβρουαρίου.

Ο Δρ. Can Van Luc στην εκδήλωση στις 19 Φεβρουαρίου. Φωτογραφία: Reatimes

Οι υψηλές τιμές των κατοικιών και οι λόγοι για αυτήν την κατάσταση ήταν τα θέματα που ο κ. Luc αφιέρωσε πολύ χρόνο εξηγώντας στην ομιλία του στην εκδήλωση. Σύμφωνα με τον εν λόγω ειδικό, η αγορά ακινήτων πέρυσι είχε μια πιο θετική εξέλιξη, με την προσφορά νέων έργων να αυξάνεται κατά 18% και τον αριθμό των διαμερισμάτων να αυξάνεται κατά περισσότερο από 50%.

Ο κ. Can Van Luc επικαλέστηκε έρευνα της Numbeo (μιας πλατφόρμας δεδομένων κόστους ζωής με έδρα τη Σερβία), η οποία δείχνει ότι ο λόγος τιμής κατοικίας προς μέσο εισόδημα νοικοκυριού (HPR) το 2024 είναι 23,7 φορές, σημειώνοντας αύξηση 0,2 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Εν τω μεταξύ, ο παγκόσμιος μέσος όρος αυτού του δείκτη μειώθηκε κατά 0,5 φορές, σε 14,6 φορές πέρυσι. Έτσι, ο λόγος τιμής κατοικίας προς εισόδημα στο Βιετνάμ είναι περίπου 1,62 φορές υψηλότερος από τον παγκόσμιο μέσο όρο.

Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (HPR) υπολογίζεται διαιρώντας τη μέση τιμή κατοικίας με το μέσο ετήσιο εισόδημα των νοικοκυριών. Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (HPR) είναι η πιο δημοφιλής και ευρέως χρησιμοποιούμενη μέθοδος στον κόσμο για την αξιολόγηση του «λογικού» επιπέδου τιμών κατοικιών. Η χρήση αυτού του δείκτη ενθαρρύνεται επίσης από την Παγκόσμια Τράπεζα και τα Ηνωμένα Έθνη.

Σύμφωνα με τον εν λόγω ειδικό, οι υψηλές τιμές αναφοράς κάνουν επίσης τους ανθρώπους να διστάζουν να δανειστούν για να αγοράσουν σπίτια. Απόδειξη αυτού είναι ότι η πιστωτική επέκταση για επενδύσεις σε ακίνητα και επιχειρήσεις το 2024 θα φτάσει περίπου το 18%, υπερδιπλάσια από τα προσωπικά δάνεια για κατανάλωση σε ακίνητα (περίπου 6,5%).

Ο κ. Luc πιστεύει ότι υπάρχουν έξι κύριοι λόγοι για την αύξηση των τιμών των κατοικιών στο Βιετνάμ. Πρώτον, τα νομικά προβλήματα και ο φόβος της ευθύνης προκαλούν έλλειψη προσφοράς. Στη συνέχεια, το κόστος των εισροών, όπως το ενοίκιο γης, η χρήση γης, η αποζημίωση για την εκκαθάριση του χώρου, το χρηματοοικονομικό κόστος και τα υλικά κατασκευής, αυξάνονται επίσης, συμβάλλοντας στην αύξηση των τιμών των κατοικιών. Ο εν λόγω εμπειρογνώμονας τόνισε επίσης την ανάγκη για λύσεις για την περαιτέρω μείωση του «ανεπίσημου» κόστους για τις επιχειρήσεις.

Όσον αφορά το ζήτημα των τελών χρήσης γης, ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της GP.Invest, εκτίμησε επίσης ότι αυτό εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο όταν υπάρχουν έργα που χρειάζονται 1-2 χρόνια για τον υπολογισμό των τιμών γης. Σύμφωνα με τον κ. Hiep, μέχρι τις αρχές του τρέχοντος έτους, 25 επαρχίες και πόλεις έχουν εκδώσει προσαρμοσμένους τιμοκαταλόγους γης. Ωστόσο, λόγω ελλιπών στοιχείων εισόδου, οι τοπικές αρχές τείνουν να εξετάζουν η μία την άλλη για να αυξήσουν τους τιμοκαταλόγους γης. Στο στάδιο της αποτίμησης γης, ορισμένες τοπικές αρχές εξακολουθούν να μην έχουν πρωτοβουλία όταν αποφασίζουν να αυξήσουν ή να μειώσουν τις τιμές, επειδή φοβούνται την ευθύνη και εξαρτώνται από συμβουλευτικές μονάδες.

Ανέφερε επίσης ότι άλλα κόστη εισροών, όπως οι επενδύσεις σε υποδομές και τα μη ρεαλιστικά επιτόκια, οδηγούν σε πολλά προβλήματα και ανακριβείς τιμές γης. Ως εκ τούτου, ο κ. Hiep ελπίζει ότι το εμπόδιο στην αποτίμηση της γης θα επιλυθεί σύντομα, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να υλοποιούν έργα ακινήτων ταχύτερα.

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep στην εκδήλωση στις 19 Φεβρουαρίου. Φωτογραφία: Reatimes

Από την πλευρά της διαχείρισης, ο κ. Le Van Binh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Γης του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος, δήλωσε ότι από τη στιγμή που γνωμοδότησε την Εθνοσυνέλευση για την ψήφιση του αναθεωρημένου Νόμου περί Γης, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (πρώην γνωστό ως το συγχωνευμένο Υπουργείο Γεωργίας και Αγροτικής Ανάπτυξης) προσδιόρισε τις τιμές της γης ως την κορυφαία προτεραιότητα. Ο αναθεωρημένος νόμος έχει επεκτείνει την εφαρμογή των πινάκων τιμών γης και των μεθόδων αποτίμησης με πιο διαφανή τρόπο.

Ωστόσο, ο κ. Binh αναγνώρισε επίσης ότι εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές ελλείψεις στην εφαρμογή, ιδίως σε τοπικό επίπεδο. Σύμφωνα με τον ίδιο, εξακολουθούν να υπάρχουν διαφορές απόψεων μεταξύ των συμβούλων αποτίμησης γης, των συμβουλίων αποτίμησης γης και των αρμόδιων αρχών που αποφασίζουν για τις τιμές της γης. Εν τω μεταξύ, σε ορισμένες άλλες χώρες, η ευθύνη για την αποτίμηση γης ανήκει στη συμβουλευτική μονάδα και πρέπει να θεωρούνται νομικά υπεύθυνες για τυχόν σφάλματα. Αυτό είναι ένα ζήτημα που πρέπει να ληφθεί υπόψη για τη βελτίωση της υπευθυνότητας και της αποτελεσματικότητας της αποτίμησης γης στο Βιετνάμ.

Εκπρόσωποι του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος επιβεβαίωσαν ότι θα συνεχίσουν να συνοδεύουν τις τοπικές αρχές και τις επιχειρήσεις, να ακούν τα σχόλια και τις παρατηρήσεις τους, ώστε να βρίσκουν λύσεις για την αντιμετώπιση των δυσκολιών στην πράξη.

Στο πλαίσιο της ανισορροπίας προσφοράς-ζήτησης, όταν ο αριθμός των νέων αδειοδοτημένων έργων είναι χαμηλός, σύμφωνα με τον κ. Can Van Luc, οι επιχειρήσεις επενδύουν κυρίως στην ανάπτυξη έργων υψηλής ποιότητας για να επιτύχουν ελκυστικά περιθώρια κέρδους. «Οι επενδυτές δεν μπορούν να επιδιώξουν την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών επειδή υπάρχουν πολύ λίγα έργα», είπε.

Παράλληλα, ο «πληθωρισμός τιμών», η «ακολούθηση της ροής» ή η κερδοσκοπία εξακολουθούν να είναι συνηθισμένες, με αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να αυξάνονται ουσιαστικά σε σύγκριση με την πραγματική τους αξία. Ο κ. Luc έθεσε επίσης το ερώτημα εάν αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το Βιετνάμ δεν έχει ακόμη φορολογήσει τα ακίνητα, ενώ οι φόροι, τα τέλη μεταβίβασης, τα ενοίκια και η κληρονομιά εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλοί σε σύγκριση με άλλες χώρες, συμβάλλοντας σε αυτήν την κατάσταση.

Πηγή