Άρση των σημαντικών σημείων συμφόρησης για τις τοπικές κοινότητες κατά την υποβολή προσφορών για αστικά επενδυτικά έργα

Καθορισμός του ελάχιστου ποσοστού καταβολής στον κρατικό προϋπολογισμό αντί του ποσού

Η κυβέρνηση μόλις εξέδωσε το διάταγμα αριθ. 115/2024 που περιγράφει λεπτομερώς μια σειρά από άρθρα και μέτρα για την εφαρμογή του νόμου περί υποβολής προσφορών σχετικά με την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση έργων με χρήση γης. Η μεγαλύτερη αλλαγή αυτού του διατάγματος είναι ο σαφής καθορισμός του ελάχιστου συντελεστή που πρέπει να καταβάλλουν οι επιχειρήσεις στον κρατικό προϋπολογισμό.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Pham Thanh Tuan, προηγουμένως, σύμφωνα με τις διατάξεις του Διατάγματος 25/2020, που καθόριζαν την αξία της πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό επιπλέον των τελών χρήσης γης και του ενοικίου γης (παλαιότερα ονομαζόταν m3), οι τοπικές αρχές αντιμετώπισαν δυσκολίες σε 3 ζητήματα.

Πρώτον, δεν υπάρχει ταμείο αναφοράς γης επειδή δεν υπάρχουν αποτελέσματα δημοπρασιών ή υπάρχουν πάρα πολλά ταμεία αναφοράς γης, γεγονός που καθιστά δύσκολη τη σύνθεσή τους. Δεύτερον, είναι δύσκολο να προσδιοριστεί το αναμενόμενο τέλος χρήσης γης και το ενοίκιο γης. Τρίτον, είναι δύσκολος ο συντονισμός μεταξύ των τοπικών φορέων σε αυτό το έργο εκτίμησης αξίας. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους πολλές τοποθεσίες μπερδεύονται κατά την οργάνωση των προσφορών για έργα που χρησιμοποιούν γη.

Για την αντιμετώπιση των παραπάνω ελλείψεων, το άρθρο 48 του διατάγματος 115/2024 ορίζει το ελάχιστο ποσοστό καταβολής στον κρατικό προϋπολογισμό (γενικά αναφέρεται ως αξία m) κατά την υποβολή προσφορών για την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση έργων σε αστικές περιοχές· οι αγροτικές κατοικημένες περιοχές υπολογίζονται ως ποσοστό αντί του ποσού όπως πριν.

Το ποσοστό υπολογίζεται με βάση τον μέσο ρυθμό αύξησης αναφοράς μετά τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης (διαφορά μεταξύ τιμής εκκίνησης και τιμής κατάκτησης της δημοπρασίας) των οικοπέδων που υλοποιούν έργα στην περιοχή.

Η γη που δημοπρατείται για την υλοποίηση του έργου που αναφέρεται (χωρίς να χρησιμοποιούνται τα αποτελέσματα μεμονωμένων δημοπρασιών γης για την κατασκευή κατοικιών) πρέπει να έχει επιτυχή αποτελέσματα δημοπρασιών εντός 3 συνεχόμενων ετών πριν από την ημερομηνία της απόφασης έγκρισης της επενδυτικής πολιτικής του έργου (μέγιστο 7 έτη σε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις) και να είναι παρόμοια σε τοποθεσία (στο ίδιο επίπεδο περιφέρειας ή σε άλλη περιφέρεια της επαρχίας) με τη γη που δημοπρατείται.

Έτσι, το Διάταγμα άλλαξε τον τρόπο προσδιορισμού των κριτηρίων για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης γης προς την κατεύθυνση της εφαρμογής του «ελάχιστου ποσοστού πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό» αντί του προσδιορισμού αυτής της αξίας σε συγκεκριμένα χρήματα όπως πριν. Η πραγματική αξία πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό (τιμή Μ) θα είναι ίση με το ποσοστό πληρωμής του προϋπολογισμού που προτείνει ο επενδυτής πολλαπλασιασμένο με το πραγματικό τέλος χρήσης γης και το ενοίκιο γης του έργου.

Ένα έργο ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ (Φωτογραφία: Trinh Nguyen).

Αναμένεται να αποφέρει σημαντικά έσοδα στην περιοχή

Οι νομικοί εμπειρογνώμονες στον τομέα των ακινήτων παρουσιάζουν τον προσδιορισμό της αξίας m ως εξής:

Η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Α διοργάνωσε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για 4 έργα αστικής περιοχής. Η περιοχή Α θα χρησιμοποιήσει τα αποτελέσματα της δημοπρασίας αυτών των 4 έργων για να υπολογίσει τον μέσο ρυθμό αύξησης μετά τη δημοπρασία (τον λόγο μεταξύ της κατώτατης τιμής και της τιμής δημοπρασίας). Το αποτέλεσμα είναι 10%. Το ποσοστό του 10% που ορίζεται στα έγγραφα υποβολής προσφορών είναι το ελάχιστο ποσοστό πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό που πρέπει να καταβάλει ο επενδυτής (αξία m).

Οι επενδυτές πρέπει να προτείνουν ποσοστό πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό 10% ή περισσότερο. Η πραγματική αξία πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό θα είναι ίση με το ποσοστό που προτείνει ο νικητής επενδυτής (για παράδειγμα, 20%) πολλαπλασιασμένο με το πραγματικό τέλος χρήσης γης και το πληρωτέο ενοίκιο γης (για παράδειγμα, 200 δισεκατομμύρια VND). Το τέλος χρήσης γης και το ενοίκιο γης υπολογίζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης. Έτσι, ο επενδυτής θα καταβάλει επιπλέον 40 δισεκατομμύρια VND στον κρατικό προϋπολογισμό, επιπλέον της υποχρέωσης για τέλος χρήσης γης (αξία M).

Εάν η περιοχή δεν έχει ποτέ διοργανώσει δημοπρασία έργου, δεν θα υπάρχει ταμείο αναφοράς γης που να συμπεριληφθεί στον τύπο. Η παράγραφος 6 του άρθρου 48 του Διατάγματος ορίζει επίσης ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει ταμείο αναφοράς γης για δημοπρασία, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο μέσος ρυθμός αύξησης της αξίας πληρωμής του προϋπολογισμού των έργων που έχουν διοργανωθεί για υποβολή προσφορών κατά τα 5 συνεχόμενα έτη πριν από την ημερομηνία της απόφασης επενδυτικής πολιτικής ή το έγγραφο που εγκρίνει τις πληροφορίες του έργου που διοργανώνεται για υποβολή προσφορών.

Σε περίπτωση που η περιοχή δεν έχει οργανώσει την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση του έργου μέσω δημοπρασίας ή μεθόδου υποβολής προσφορών, επομένως δεν υπάρχει εγγειοδαπικό ταμείο αναφοράς, τα έγγραφα υποβολής προσφορών δεν καθορίζουν το ποσοστό καταβολής στον κρατικό προϋπολογισμό (σε εκατ.). Το ποσοστό αυτό προτείνεται από τον επενδυτή στα έγγραφα υποβολής προσφορών. Το ποσό της καταβολής στον κρατικό προϋπολογισμό που προτείνεται από τον επενδυτή (σε εκατ.) θα καταβληθεί ταυτόχρονα με την καταβολή των τελών χρήσης γης και του ενοικίου γης σύμφωνα με τη μορφή και το χρονοδιάγραμμα που καθορίζονται στη Σύμβαση Έργου.

Έτσι, ο προσδιορισμός του ποσοστού συνεισφοράς στον κρατικό προϋπολογισμό (σε εκατ.) έχει καταστεί σαφής και πλήρης, μειώνοντας τις δυσκολίες για πολλές τοπικές αρχές. Ο νέος κανονισμός για τον προσδιορισμό της αξίας της συνεισφοράς στον κρατικό προϋπολογισμό (σε εκατ.) αναμένεται να αποφέρει σημαντικά έσοδα στις τοπικές αρχές, βελτιώνοντας το επενδυτικό περιβάλλον με διαφανή και ελκυστική κατεύθυνση.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον δικηγόρο Pham Thanh Tuan, ο παραπάνω υπολογισμός μπορεί επίσης να αυξήσει σημαντικά το κόστος υλοποίησης του έργου της επιχείρησης από το ποσό των χρημάτων που πρέπει να πληρώσει η Μ.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm